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Résidence principale : achetez moins cher

Résidence principale : achetez moins cher
Novembre 2004
Le Particulier n° 982, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

La hausse des prix immobiliers rend difficile l'accession à la propriété. Voici quelques pistes pour trouver un logement dont le prix de revient total (achat et travaux d'aménagement ou de rénovation) reste inférieur à ceux du marché.

Faire une bonne affaire suppose aujourd'hui de sortir des sentiers battus

La progression régulière des prix immobiliers ces dernières années rend les acquisitions très difficiles. "Dans les grandes villes, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois sont de plus en plus rares, et disposer d'un apport personnel grâce à la revente du précédent logement n'est pas toujours suffisant", résume Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint du groupe Foncia. D'où la nécessité d'utiliser au mieux son budget en achetant au meilleur prix, tout en évitant les fausses bonnes pistes. Comme d'attendre les successions et les divorces en espérant que les héritiers ou les futurs ex-conjoints ne se révèleront pas trop âpres au gain. Ou de repérer les logements pas très bien entretenus en espérant que leurs vendeurs, lassés d'attendre un hypothétique acquéreur peu regardant, finissent par consentir un effort sur le prix. Heureusement, des filières moins aléatoires permettent de devenir propriétaire de sa résidence principale au meilleur prix : acheter un logement à rénover vraiment de fond en comble, investir dans un bien situé dans un quartier peu coté, ou encore recourir aux ventes aux enchères.

Dénichez des biens à rénover, moins chers.

"On dit toujours que, pour acheter dans de bonnes conditions, il faut choisir un logement à rénover. Car moins cher à l'achat, il présente un bon potentiel de valorisation. C'est vrai. Mais le problème, aujourd'hui, c'est de trouver des biens

", constate Stéphane Imowicz, PDG d'Ad Valorem, une société de vente à la découpe de locaux appartenant à des institutionnels (assureurs, fonds d'investissement). "Les biens à rénover sont comme les truffes : on en trouve de moins en moins", confirme en souriant Jean-Michel Lancelot, président de Gérer, une filiale de BNP Paribas. Acheter un logement à rénover vous permet de bénéficier d'une décote d'environ 20 %. "Dans le nord du xve arrondissement de Paris, nous avons vendu un 100 m2 pour 4 785 € le m2. En bon état, il aurait été évalué autour de 5 500 € le m2", se souvient Jean-Pierre Mainguault, responsable de l'agence Laforêt de cet arrondissement. "Une maison à Dax (40), dans le quartier Saint-Vincent, a été vendue, à rénover, 224 500 €, alors qu'une maison de ce type (7 pièces sur 180 m2 habitables) coûte 310 000 €", affirme-t-on à l'agence Laforêt de cette ville. "Les travaux représentent souvent un budget important. Ainsi, ceux effectués dans un 40 m2 avec des prestations de qualité (chaudière haut de gamme, pièces humides carrelées, placards sur mesure, etc.) sont revenus à 30 000 € à un de nos clients. Soit 750 € le m2", explique Pierre Wargnier, de l'étude Warbel. En habitat collectif et pour des surfaces de 100 m2 ou moins, il faut compter de 500 € le m2 en province à 700 € le m2 à Paris pour une rénovation incluant la réfection des sols et des murs, le remplacement de l'électricité et de la plomberie ainsi que celui des ouvrants. Voire 1 200 € le m2 s'il faut, en plus, intervenir sur le gros œuvre (création de sanitaires ou d'ouvertures, déplacement de cloisons, etc.). Dans tous les cas, les professionnels conseillent de prévoir une marge de 10 % du montant des devis pour parer aux mauvaises surprises du chantier. Et, avant d'acheter, assurez-vous que le coût de revient total (achat et travaux) reste inférieur au prix d'acquisition du même bien en bon état. Dans l'exemple du xve arrondissement, l'appartement est revenu à 5 000 € le m2 après travaux. "Ses acquéreurs ont économisé près de 20 000 € par rapport au même logement acheté en bon état mais, en plus, ils bénéficient d'un lieu sur mesure", souligne Jean-Pierre Maingault.

Acheter un ancien atelier ou transformer une usine désaffectée.

Autre façon d'optimiser votre budget : acheter un local industriel ou commercial, en l'état ou rénové. "L'achat d'un local déjà remanié reste financièrement intéressant, surtout s'il dispose d'un sous-sol. Vous bénéficierez ainsi de mètres carrés peu chers mais dans lesquels vous pourrez vous faire plaisir en installant, par exemple, une salle de sport ou un billard. On retrouve là l'origine du loft, mode lancée par des New-Yorkais qui avaient besoin d'espace en centre ville mais qui disposaient d'un budget limité", explique Nicolas Libert, créateur de l'agence Ateliers, Lofts et Associés. Et de citer ce loft de 240 m2 dont le sous-sol, éclairé grâce aux pavés de verre qui composent le sol du patio du rez-de-chaussée, a été aménagé en salon de musique et doté d'une immense salle de bains style Art déco. Ce produit a été vendu après rénovation 5 200 € le m2, un prix plutôt dans la fourchette basse des estimations de ce quartier très convoité du centre de Paris. Seconde option : acheter un local avant travaux et l'aménager à votre goût. Dans les grandes villes, certains marchands de biens vendent des lofts sous forme de plateaux à aménager situés dans d'anciennes fabriques dont les parties communes ont été rénovées. à Lille, un plateau de 200 m2 + 200 m2  de sous-sol et un parking est vendu 1 100 € le m2, soit 1 000 € de moins que le m2 ancien dans le quartier. à Paris, la société Patrick Isoré va lancer la commercialisation d'anciens ateliers à Ménilmontant autour de 3 000 € le m2, et dans le quartier de Bastille à 4 000 € le m2, soit 1 000 ou 2 000 € de moins qu'un logement normal. Dans ce cas, votre budget travaux sera supérieur à celui requis pour la simple rénovation. "Les lofts sont parfois de mauvaise qualité car ils n'ont pas été initialement conçus pour l'habitation. Les principales difficultés concernent l'isolation et la structure", avertit Jean-Pierre Bosquet, président du réseau d'architectes les Architecteurs. En conséquence, le coût d'aménagement d'un plateau excède souvent 1 000 € le m2 pour aller jusqu'à 1 500 € le m2. En particulier, ne sous-estimez pas le remplacement des surfaces vitrées – souvent importantes en façade ou toiture sur ce type de bien – par des vitrages aux normes de confort acoustique et thermique. Hors pose, comptez de 100 à 120 € le m2 pour un double vitrage de bonne qualité, autour de 180 € le m2 pour une vitre autonettoyante et 2 000 € le m2 pour des vitrages à cristaux liquides qui peuvent s'opacifier.

Une ancienne boutique peut devenir un appartement original.

Acheter une boutique à transformer permet de se concocter un logement peu onéreux en raison de sa petite taille (une soixantaine de m2, sans compter un éventuel sous-sol) et de sa situation en rez-de-chaussée. "Même avec les travaux de transformation, on peut gagner de 25 à 30 % par rapport au prix d'un appartement de surface équivalente situé à l'étage du même immeuble", calcule Vincent Zimmermann de l'agence l'Adresse Pelissolo à Paris. Dans le xie arrondissement, une boutique comprenant 80 m2 en rez-de-chaussée (avec une verrière sur cour de 6 m2) et 30 m2 en sous-sol est proposée 275 000 €. Sur la base de travaux à 700 € le m2, ce nouveau logement reviendra à 356 000 €. Une opération intéressante car, dans le même secteur, un appartement de 80 m2 se négocie entre 380 000 € et 400 000 €. D'autant que l'on peut rénover une boutique pour une somme moindre : une échoppe de menuisier de 60 m2 a été transformée pour 20 000 €, soit 330 € le m2. Ce budget incluait pourtant la création d'une salle de bains, la pose d'un parquet, la réfection de l'électricité, de la plomberie et l'habillage de la façade.

Du commercial au logement : attention au formalisme.

Ne négligez pas non plus les anciens bureaux dans certains quartiers des grandes métropoles régionales, parfois délaissés par des entreprises qui les jugent obsolètes. "Cela permet, dans les meilleurs arrondissements de Paris, par exemple, d'acheter pour moins de 5 000 € le m2 des biens qui, comme logement, en vaudraient 8 600. Dans certains cas, vous pouvez même revendre la commercialité de ces locaux, c'est-à-dire l'autorisation administrative de les exploiter commercialement", estime Benoit-Henri Vitu, responsable de l'agence Espaces à rénover. En effet, à Paris comme dans toutes les villes de plus de 10 000 habitants, les mètres carrés de bureau sont contingentés par arrondissement. Les transformer en logements permet de rendre disponible la surface commerciale correspondante, qui pourra être acquise par un professionnel désireux de procéder ailleurs à l'opération inverse (des logements en bureaux).

Mais que vous transformiez un atelier, une boutique ou d'anciens bureaux, vous devrez obtenir une autorisation administrative de changement de destination des locaux, pour les faire passer du statut commercial à celui d'habitation – sauf si vous achetez à un marchand de biens qui, en général, se charge de cette formalité. Car même si rien ne vous empêche de poser vos pénates dans des locaux commerciaux sans changement préalable de statut, leur revente risque d'être décevante. "Un local à vocation commerciale affiche une décote de 10 à 20 % par rapport à un local à usage d'habitation. En outre, sa vente prend davantage de temps", explique Nicolas Libert. De plus, acheter ce type de bien implique généralement d'effectuer des travaux importants qui nécessitent le dépôt d'un permis de construire (pour la modification des façades, etc.). Si le permis est accordé, le changement de destination est considéré comme acquis. Mais, encore faut-il l'obtenir. Car il pourra vous être refusé si l'éclairage des lieux n'est que zénithal, par exemple, ou si la distance minimale de 6 mètres entre une surface vitrée et l'immeuble voisin n'est pas respectée. Par ailleurs, l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF) est indispensable si le local se trouve à moins de 500 mètres d'un monument historique. Enfin, si le local est situé au sein d'une copropriété, vous devrez préalablement obtenir son accord (à la majorité de l'article 25 de l'ensemble des copropriétaires), que ce soit pour changer la destination du bien ou pour entreprendre des travaux portant sur les parties communes.

Pour réaliser des travaux, il est vivement conseillé de faire appel à un architecte. Après s'être assuré de la faisabilité technique de l'opération, il se chargera des démarches administratives (demande de permis de construire, avis de l'ABF, etc.), vous permettra de souscrire une assurance dommages ouvrage à un tarif intéressant et assurera le suivi du chantier. Le réseau des Architecteurs propose un contrat à prix et délai fermes avec garantie d'achèvement.

Faire un pari sur le futur dans des quartiers en devenir.

Vous pouvez aussi acheter moins cher en prospectant dans des quartiers peu cotés, du moins pour le moment. "Ce qui est bien placé, central, bien desservi par les transports en commun est inévitablement appelé à prendre de la valeur", affirme Frédéric Pelissolo, président du réseau l'Adresse. Prévoir l'évolution d'un quartier n'est toutefois pas évident. Par exemple, la majeure partie du xe arrondissement de Paris, longtemps boudé par les acquéreurs, a gagné les faveurs d'une clientèle branchée, tombée sous le charme du canal Saint-Martin. "Quelques opportunités subsistent au nord de cet arrondissement, du côté du théâtre des Bouffes du Nord : on peut encore y trouver des biens vétustes autour de 3 050 € le m2", estime Patrick Nicaud, de l'agence Century 21 du xe. En région parisienne, passer le périphérique permet d'acquérir des surfaces plus importantes à budget équivalent. Parmi les secteurs prometteurs, citons des communes comme Clichy (92), Saint-Ouen, Romainville (93) et Maisons-Alfort (94). Enfin, certaines communes limitrophes de Paris développent des zones d'aménagement concerté (ZAC) qui proposent des logements neufs dans d'excellentes conditions financières (voir ci-dessous).

Les métropoles régionales présentent, elles aussi, certaines opportunités. Ainsi à Nice, trouver un appartement dans un bel immeuble du quartier des Musiciens requiert un budget de l'ordre de 2000 € le m2, contre 6 000 € dans les quartiers résidentiels proches de la mer. "La faiblesse des prix s'explique par l'absence de clientèle étrangère, davantage intéressée par les secteurs balnéaires de la ville", explique Stéphane Imowicz. À Toulon, vous pouvez vous loger à partir de 1 800 € le m2 en achetant un bien rénové situé au cœur de la Basse-Ville. À comparer avec les prix de la Ville-haute qui démarrent à 2 300 € le m2. Pour mieux anticiper les bonnes occasions, Henry Buzy-Cazaux conseille de consulter régulièrement les délibérations des conseils municipaux. "Cela permet de savoir tout de suite où et quand vont être créés un square, une crèche, etc." Pour être en mesure d'acheter ensuite au meilleur prix et de réaliser ultérieurement une bonne plus-value.

Enchères des tribunaux : de bonnes affaires sur des biens hétérogènes.

Les ventes aux enchères sont organisées par les tribunaux de grande instance (TGI), par les notaires, et par l'administration des Domaines. Les biens vendus "à la barre" des TGI proviennent essentiellement de liquidations judiciaires et de saisies. C'est peu dire qu'ils sont très hétérogènes : le pavillon en lointaine banlieue côtoie la villa sur les hauteurs de Cannes et l'appartement en bon état coexiste avec celui resté inoccupé depuis plusieurs années. Attention, un logement saisi ne signifie pas toujours un logement sans occupant. "Il faut toujours consulter le cahier des charges qui permet notamment de connaître les conditions d'occupation du logement et aller systématiquement le visiter", conseille Me Denis Talon, avocat. Cela dit, les ventes à la barre peuvent vous faire réaliser d'excellentes affaires car les mises à prix, pour les saisies immobilières du moins, se situent généralement entre 30 et 50 % de la valeur réelle du bien. Par exemple, un deux pièces de 40 m2, situé rue Buzelin à Paris, vendu libre et mis à prix 12 000 €, a trouvé preneur à 51 000 €, soit à 64 350 € frais d'acquisition compris. Avec les travaux, le prix de revient de cet appartement se situera autour de 2 300 € le m2, ce qui demeure très bas, même pour un quartier populaire du xviiie arrondissement.

Chez les notaires, les biens vendus aux enchères, provenant souvent de successions, sont généralement dans un état correct. Cette filière permet non seulement d'acheter un logement à un prix intéressant, mais aussi d'avoir accès à des biens qu'on ne pourrait pas trouver autrement, comme le parc immobilier de la Ville de Paris. "La mairie a récemment mis en vente des appartements avec jardin dans le quartier de Saint-Germain-des-Prés, des biens qui ne se vendent généralement que par relation", souligne Catherine Masson, responsable des ventes aux enchères de la chambre des notaires de Paris. De plus, les mises à prix correspondent à une décote de 25 à 30 % par rapport aux prix du marché. En regardant les résultats des ventes, on s'aperçoit que, parfois, la valeur d'adjudication n'a guère dépassé la mise à prix. Ce fut le cas d'un logement de 53 m2 situé à Marseille (dans le quartier Belsunce), mis à prix à 55 000 € et adjugé pour la somme de 56 000 €

Les Domaines, pour des logements de qualité standard.

Les ventes aux enchères organisées par les Domaines portent sur des biens nettement moins luxueux puisque provenant généralement de successions en déshérence (sans héritier) ou non réclamées. "Les logements sont généralement de qualité standard : lorsqu'ils sont très haut de gamme, il est rare de ne pas trouver d'héritier", sourit Sophie Nodet, de la direction nationale d'interventions domaniales. Là encore, vous pouvez réaliser de bonnes affaires. Par exemple, un pavillon en meulière situé à Franconville (95), de 80 m2 habitables sur 150 m2 de terrain, a été adjugé 140 000 €, soit environ 1 750 € le m2. De quoi séduire un acquéreur disposant d'un budget modeste. Attention, toutefois, toutes les ventes aux enchères, quelle que soit leur nature, requièrent un formalisme qu'il vaut mieux connaître (voir p. 51). Pour finir, signalons que les différents moyens exposés ici pour acheter moins cher peuvent se combiner. Par exemple, si vous achetez aux enchères un bien atypique situé dans un quartier à fort potentiel, vous aurez peut-être réalisé l'affaire du siècle

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , RESIDENCE PRINCIPALE




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