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Résidences pour personnes âgées : louer plutôt qu'acheter

Résidences pour personnes âgées : louer plutôt qu'acheter
Décembre 2004
Le Particulier n° 983, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Vivre chez soi sans souffrir de la solitude ni subir les contraintes de la vie en collectivité, tel est le principe des résidences et des foyers pour les personnes âgées. Un concept séduisant, mais qui peut se payer au prix fort.

Location dans le secteur privé ou public : 3 formules s'offrent aux seniors

Hélène, 80 ans, vivait jusqu'à présent seule dans un grand pavillon. Après une mauvaise chute, elle s'est résolue à le quitter pour un environnement plus adapté à son âge et à son besoin d'aide. Mais elle refuse d'aller en maison de retraite, et veut conserver un domicile personnel, avec ses meubles, pour préserver son intimité. Elle envisage de s'installer dans un studio d'une résidence services où elle trouvera un cadre de vie sécurisant, des services facilitant son quotidien, et un maximum de liberté. Seules ombres au tableau, ces services ont un prix souvent élevé : de 600 à 1 000 € et plus par mois, et le fonctionnement de la copropriété peut devenir un vrai casse-tête. C'est pourquoi il est préférable de louer plutôt que d'acheter un tel logement, afin d'éviter d'être contraint de garder ou de transmettre à ses héritiers un bien parfois difficile à vendre. Il existe aussi des formules de logements avec services proposées par les municipalités ou les caisses de retraite.

Des logements à bas prix mais aux charges astronomiques.

Imaginées dans les années 1970, les résidences services ont été conçues pour un public de jeunes retraités, en pleine forme physique et disposant de revenus confortables. Les résidents, seuls ou en couple, copropriétaires ou locataires, disposent d'un logement indépendant équipé d'une cuisine ou d'un coin cuisine et d'une salle de bains. Des salons, un bar, un restaurant ainsi que du personnel leur permettent de se réunir. Certaines résidences sont situées en centre-ville, généralement dans des immeubles de bon standing, d'autres sont au contraire en périphérie urbaine, voire en pleine campagne. Il peut alors s'agir d'anciennes grandes demeures ou châteaux réaménagés, entourés d'un parc, parfois dotés d'une piscine ou de courts de tennis. Pour la sécurité des résidents, un gardien assure la surveillance et un système de télé-assistance leur permet d'alerter le personnel en cas de chute ou de malaise. À l'achat, il y a actuellement peu de programmes neufs, mais l'offre dans les résidences existantes ne manque pas, et présente souvent une décote par rapport au prix de logements classiques dans le même quartier. Faible pour les résidences situées à Paris et sa très proche banlieue ou dans les grandes villes du Midi appréciées des retraités telles que Nice et Aix-en-Provence, ailleurs, la décote est supérieure à 20 %. À Saint-Germain-en-Laye, par exemple, ville plutôt chic de l'ouest parisien, un appartement d'une surface de 77 m2 dans une résidence du groupe Les Hespérides, s'est difficilement vendu à 210 000 €, un prix presque deux fois inférieur à ceux habituellement constatés dans le même quartier.

En revanche, et c'est ce qui explique, entre autres, le peu d'engouement des acheteurs, les charges pour un tel logement sont environ 3 fois plus élevées que dans une copropriété classique, à cause des services collectifs (blanchisserie, restaurant, assistance médicale...). Elles sont en augmentation constante car elles sont surtout constituées de frais de personnel. Afin que le restaurant reste ouvert midi et soir, 365 jours par an, et qu'un gardien et une infirmière soient présents en permanence, une résidence de 100 logements doit employer une trentaine de salariés. "La hausse des charges sociales puis plus récemment le passage aux 35 heures ont grevé le budget de nos résidences", explique Philippe Darche, vice-président de l'Association nationale pour la sauvegarde et la défense patrimoniale des résidences services (ANSDPS, voir p. 49). Aux jardins d'Arcadie de Nice, pour un deux pièces de 51 m2, les charges mensuelles (charges ordinaires plus services spécifiques) s'élèvent à 1 031 €. Dans l'ensemble, pour un 2 pièces, il faut prévoir de 600 à 1 000 € par mois, auxquels s'ajoutent le prix des repas pris au restaurant.

Les charges sont dues, même si vous n'utilisez pas les services de la résidence.

En vertu de la loi sur la copropriété (voir p. 46) ou des règles de fonctionnement de la structure (association, coopérative...) qui gère et facture les services, les charges sont obligatoirement dues, que le résident utilise ou non les services de la résidence. Peu importe, par exemple, que vous fréquentiez ou non le restaurant : vous participerez quand même aux charges fixes qu'il génère. Si vous quittez momentanément votre logement (vous êtes hospitalisé ou vous partez en vacances), vous devrez payer également. Et ce, même si vous êtes obligé, pour cause de maladie ou de dépendance, de laisser définitivement ce logement : tant que vous ne l'aurez pas revendu, les charges devront être réglées. Même après votre décès, vos héritiers, à votre suite, en restent redevables. C'est ce qui explique que les prix de vente de ces logements restent bas, voire parfois dérisoires, puisqu'au décès du résident, les héritiers cherchent à se débarrasser au plus vite de cette coûteuse succession.

Ces charges conséquentes, qui permettent le bon fonctionnement des résidences services, finissent parfois par les mettre en faillite. Car si un des copropriétaires – ou ses héritiers – cesse de verser sa part de charges, tandis qu'il faut bien continuer à payer le personnel ou les fournisseurs, ses impayés sont supportés par les autres copropriétaires dont les charges sont accrues d'autant. À terme, la suppression de certains services, voire de la totalité, devient inéluctable, comme à la résidence des Jardins d'Arcadie à Saint-Étienne (42) : mise en faillite à la fin de 2003, elle a été transformée en copropriété classique, sans services. Dans ces conditions, mieux vaut réfléchir à deux fois avant d'acheter. Certains vendeurs font certes valoir que le faible prix actuel des logements compense le niveau des charges. Un calcul hasardeux, car ces charges devant être réglées tant que vous ou vos héritiers serez propriétaires du logement, elles peuvent, à la longue, représenter davantage que la somme économisée à l'achat. De plus, vous devez aussi tenir compte des perspectives de revente, par vous-même ou par vos héritiers. Aussi l'achat est rarement une solution envisageable, sauf dans quelques résidences où d'une part, le niveau des charges et la situation de trésorerie sont satisfaisants et où, d'autre part, les logements se revendent bien.

Mieux vaut louer plutôt qu'acheter.

Pour éviter les risques liés à la revente, il est préférable de s'en tenir à la location. En sachant que le préavis que vous devez respecter pour quitter le logement, normalement de 3 mois, est réduit à un mois si vous avez plus de 60 ans et si votre départ est justifié par votre état de santé. Par ailleurs, le bail prend automatiquement fin au décès du locataire, ce qui évite tout souci à ses héritiers.

Si les loyers peuvent paraître attractifs, 275 € par mois, par exemple, pour un studio dans la résidence des Réaux (91), n'oubliez pas de tenir compte des charges. Elles montent à 790 € par mois pour ce même studio, le locataire ayant accès aux mêmes services qu'un résident copropriétaire. Il faut donc raisonner charges comprises, et prévoir un budget de l'ordre de 1 200 € par mois en grande banlieue parisienne ou en province (600 € de loyer et 600 € de charges, par exemple, aux Jardins d'Arcadie d'Aix-en-Provence). À Paris et en proche banlieue, la fourchette des prix est plutôt de l'ordre de 1 500 à 1 800 €.

Un certain flou entoure toutefois ces charges : au titre du contrat de location, le propriétaire du logement peut uniquement réclamer à son locataire les charges dites "locatives", énumérées par le décret du 26 août 1987. Or, la plus grosse part des charges liées à une résidence services, telles que restauration, ménage, téléalarme... n'en font pas partie. Certains copropriétaires n'en répercutent pas moins sur le locataire – de manière injustifiée – la totalité des charges de la résidence. En revanche, les tribunaux admettent (cass. civ. 3e ch., du 13.7.99, n° 97-12047) que le bailleur fasse signer au locataire un second contrat, distinct du contrat de location, lui donnant la jouissance des services et l'engageant à régler au bailleur toutes les charges correspondantes. Cependant, dans les résidences conçues dès l'origine pour accueillir aussi des locataires, les services sont en général gérés et facturés par une association ou une coopérative distincte, à laquelle le locataire est tenu d'adhérer. De toute façon, quel que soit le type de gestion retenu, les locataires peuvent encore moins que les copropriétaires contrôler précisément les montants des charges et leur évolution.

La dépendance éventuelle des résidents n'est pas prévue.

Que vous soyez propriétaire ou locataire d'un logement en résidence services, vous pouvez pâtir du fait que la plupart ont été conçues pour des personnes valides, et seront inadaptées si, l'âge venant, vous perdez tout ou partie de votre autonomie. Certes, la majorité de ces structures se sont dotées d'une infirmière, mais seuls les soins légers sont dispensés (piqûres, pansements, prise de médicaments...) et les locaux ne sont pas adaptés à des résidents à mobilité réduite. Ce que déplore Nicole, dont la mère de 90 ans vit dans une résidence du groupe Les Hespérides près de Paris : "Sa retraite couvre tout juste les 1 680 € mensuels de loyer et de charges liées aux services, qu'elle utilise peu, vu son âge. Pour pouvoir conserver ce logement, et éviter son transfert dans une maison de retraite médicalisée, il faudrait qu'elle prenne une auxiliaire de vie. Soit une dépense supplémentaire d'environ 2 000 €, qu'elle ne peut pas financer, même si elle bénéficie de l'Allocation personnalisée d'autonomie (APA)".

Conscients de l'inadaptation des résidences services existantes aux besoins actuels, certains promoteurs tentent d'innover. L'un d'eux, Immotep, propose quatre premiers programmes neufs, implantés dans l'Est, dont un à Nancy, conçus pour le logement de personnes à mobilité réduite, quel que soit leur âge. Ils sont destinés aussi bien à des propriétaires occupants qu'à des investisseurs qui mettront ces biens en location. Par ailleurs, pour réduire les charges fixes, la soixantaine de logements a été étudiée pour optimiser les charges de personnel. Une gouvernante anime la résidence et coordonne les services ; un concierge assure la sécurité et l'entretien des espaces communs ; et une aide ménagère peut intervenir pour les aider. Pour un deux pièces de 43 m2, à Sainte-Marguerite (88), vendu 93 000 € ou loué 330 € par mois, les charges (personnel, ascenseur et électricité pour les parties communes) sont ainsi réduites à 87 € par mois, auxquels s'ajoute le prix des services consommés par le résident et facturés non pas forfaitairement mais selon leur utilisation effective. Ainsi, les interventions de l'aide ménagère sont facturées au coup par coup, par tranches d'un quart d'heure. Les autres services sont fournis par des prestataires extérieurs : infirmières libérales pour les soins, traiteur pour la restauration...

Moins chers que les résidences, les logements-foyers.

À côté des promoteurs privés, les communes, les organismes HLM, des caisses de retraite... ont aussi créé des logements avec services, logements-foyers, ou résidences pour personnes âgées. Ils sont moins luxueux, moins chers, exclusivement destinés à la location, et placés sous un régime juridique particulier. Les droits des résidents sont déterminés par les articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et par le règlement intérieur de l'établissement, et non par la loi du 6 juillet 1989 sur les relations entre bailleurs et locataires. En particulier, le gestionnaire ou le propriétaire ne peut mettre fin au contrat de location que si l'occupant ne respecte pas ses obligations ou le règlement intérieur, ou s'il ne remplit plus les conditions d'admission dans l'établissement (état de santé par exemple). Les tarifs varient selon la localisation et les services proposés. Ainsi, un studio dans une résidence du XVIe arrondissement de Paris, gérée par l'Arepa, revient à 1 012 € par mois charges comprises, avec le ménage une fois par mois et un système de téléalarme. Le même gestionnaire propose pour 592 € par mois un studio de 30 m2 dans une résidence du XIIe arrondissement de Paris. Mais, d'une structure à l'autre et d'un gestionnaire à l'autre, le confort varie beaucoup. Certains studios ne sont équipés que d'un lavabo, avec des douches communes à l'étage. Le restaurant et l'animation ne sont pas toujours assurés dans la résidence. Et comme les résidences privées, les premiers logements-foyers ont été conçus dans les années 1970, pour accueillir des personnes valides. La plupart orientent leurs résidents ayant perdu leur autonomie vers des établissements médicalisés. Il faut donc savoir, en s'installant dans un logement-foyer, qu'on ne pourra pas forcément y rester jusqu'à la fin de ses jours.

Foyers et résidences ne peuvent accueillir des personnes trop dépendantes.

Certes, certains foyers et résidences se sont dotés de locaux et de services adaptés aux personnes dépendantes, en proposant des tarifs beaucoup plus élevés, environ 2 600 € par mois par exemple à Paris (repas inclus). Mais ces foyers et résidences restent rares, d'une part, parce qu'ils coûtent cher, en travaux et en recrutement de personnel ; et d'autre part, parce que le niveau moyen de dépendance de l'ensemble des résidents – évalué selon une grille réglementaire – doit rester inférieur à un seuil au-delà duquel l'établissement doit être transformé en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), ce que les résidents valides ne souhaitent pas forcément. On dénombre aujourd'hui quelque 3 000 foyers et résidences, et environ 150 000 logements. Attention, l'offre est parfois inférieure à la demande, surtout en région parisienne. L'Arefo, l'autre principale association gestionnaire de logements-foyers en région parisienne avec l'Arepa, annonce ainsi un taux d'occupation de 98 %. Pour pouvoir s'installer en logement-foyer, mieux vaut donc d'abord se renseigner sur les disponibilités locales et, le cas échéant, s'inscrire sur liste d'attente. Consultez en priorité votre commune, votre caisse de retraite ou celle de vos enfants, dans la mesure où, lorsque ces instances participent au financement d'une structure, c'est en échange de places réservées à leurs "ressortissants" ou à des membres de leur famille. Ces instances peuvent aussi établir leurs propres critères de priorité, par exemple en fonction des ressources des demandeurs.

Edilys, une nouvelle génération de résidences.

Cette évolution des foyers et des résidences s'est aussi traduite par l'apparition d'un nouveau réseau d'établissements, Edilys, lancé à l'initiative des organismes HLM et de caisses de retraite. Ces nouvelles résidences accueillent, sans conditions de ressources, des personnes âgées valides, et comprennent toutes une structure d'une dizaine de places dédiée aux personnes âgées désorientées ou lourdement dépendantes. Les services sont payés à la carte, selon l'état de santé et les besoins des résidents. Les tarifs varient selon la situation géographique de la résidence, la taille du logement et les services offerts. Le prix de base (loyer et charges comprises), pour une personne valide, s'élève à 1 500 € pour de petits appartements. Le réseau Edilys ne compte aujourd'hui que 18 résidences et 1 200 logements répartis dans toute la France. Mais quatre nouveaux établissements devraient voir le jour prochainement, dont un en région parisienne. Un premier pas vers un renouvellement des offres d'hébergement pour les seniors. Frédérique Schmidiger


Mots-clés :

LOGEMENT , PERSONNE AGEE , RESIDENCE DE SERVICES




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