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Les litiges avec les agents immobiliers

Les litiges avec les agents immobiliers
Février 2005
Le Particulier n° 986, article complet.
Auteur : DESTRALLET (Hubert)

Le droit : la loi du 4 janvier 1970 prévoit que le mandat de vente (ou d'achat) confié à un agent immo-bilier doit être établi par écrit et avoir une durée limitée. Ce document doit indiquer précisément comment est calculée sa rémunération et qui, de l'acheteur ou du vendeur, doit s'en acquitter. Enfin, si le mandat est exclusif, le document doit en mentionner les modalités de dénonciation (décret du 22.7.72).

$ La jurisprudence : les tribunaux veillent à ce que les conditions de forme prévues par la loi soient respectées. Si ce n'est pas le cas, ils refusent à l'agent immobilier tout droit à commission. En outre, ils vérifient qu'il a joué un rôle effectif dans la transaction et rempli son devoir de conseil envers ses clients.

"Après la vente de ma villa, un agent immobilier qui n'a joué pratiquement aucun rôle me réclame une commission alors que nous n'avons signé aucun document. Dois-je le payer ?" Non

Un mandat de vente ou d'achat donné à un intermédiaire n'est valable que s'il est établi par écrit

Le rôle de l'agent immobilier est de mettre en rapport un acheteur et un vendeur et de percevoir, à ce titre, une commission lorsque la transaction est conclue. La loi du 4 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et ses décrets d'application encadrent strictement cette activité. Ces textes imposent, notamment, que la convention liant l'agent immobilier à son client soit rédigée par écrit (article 6 de la loi Hoguet). En outre, le décret du 22 juillet 1972 prévoit que le professionnel doit détenir un mandat écrit de son client préalablement à toute négociation (article 72). À défaut, l'agent immobilier perd tout droit à sa commission. Dans la pratique, ces dispositions sont strictement appliquées par les tribunaux. Par exemple, dans l'affaire suivante, un agent immobilier avait remarqué un panneau publicitaire dans la rue indiquant qu'un local était à louer. Peu de temps après, ayant reçu des clients qui recherchaient un local de ce type, il était allé visiter l'immeuble avec eux. Ces derniers sont revenus seuls voir les lieux une seconde fois, ont négocié un bail directement avec le propriétaire et ont fini par signer avec lui, sans intermédiaire. L'agent, ayant appris l'imminence de cet accord, a obtenu du propriétaire un mandat écrit, daté du même jour que le bail, au terme duquel il était chargé de trouver un locataire, moyennant une commission dont le paiement incombait au preneur. Une fois le bail signé, l'agent a donc tout naturellement réclamé sa commission au locataire qui a refusé, ne s'estimant pas lié par ce mandat. Les juges ont confirmé que l'agent immobilier n'avait aucun droit à rémunération puisque le mandat du vendeur avait été signé le jour même de la signature du bail et que, de ce fait, l'agent ne possédait pas un écrit établi préalablement à la négociation, contrairement aux dispositions impératives de la loi (CA de Paris 4.7.85 n° RG K 10329). Les tribunaux sont aussi très exigeants sur la forme : un simple échange de correspondance, par exemple, ne saurait tenir lieu de mandat. Ainsi, un client avait indiqué par lettre à un agent immobilier : "J'ai décidé de vendre au plus vite mon studio au prix de 75 000 francs. Si vous pensez avoir un acquéreur, faites le moi savoir immédiatement et je viendrai sur place". Cette lettre ne comportant pas un mandat exprès de vente, les juges ont refusé toute rétribution à l'intermédiaire (cass. civ. 1 du 21.12.76, n° 75-11964). Même sanction lorsque l'agent immobilier ne peut se prévaloir que d'un "bon de visite" signé par un client auquel il a fait visiter le logement (cass. civ. 1 du 6.10.93, n° 91-18231).

"Un agent immobilier me propose un mandat exclusif de vente pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction. Dois-je refuser ?" Oui

Tout mandat, exclusif ou non, doit être limité dans le temps et mentionner clairement son terme

L'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit que "sont nulles les conventions qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps". Les tribunaux sanctionnent donc tous les contrats qui ne respectent pas cette règle, même si l'agent immobilier a joué un rôle déterminant dans la réalisation de la vente (cass. civ. 1 du 22.4.86, n° 84-17187), que les contrats soient exclusifs ou non (cass. civ. 1 du 6.12.94, n° 92-15370). Cependant, certaines clauses, peu claires, peuvent donner lieu à contestation. Dans ce cas, les juges sont appelés à déterminer si la durée prévue au contrat est bien limitée. Ainsi, une veuve avait donné un mandat exclusif de vente à un agent immobilier. Le contrat précisait que le mandat se renouvellerait "par tacite reconduction, de 3 mois en 3 mois, sauf résiliation après chaque période initiale ou renouvelée, par préavis de 30 jours". Pour les juges, ce mandat n'était pas limité dans le temps puisque, renouvelé par tacite reconduction, son terme était indéfini (cass. civ. 1 du 5.5.82, n° 81-11028). En revanche, dans une autre affaire, une vente d'appartement en l'état futur d'achèvement, le contrat stipulait que le mandat exclusif était valable "pour la durée de l'opération". Le propriétaire, prétextant que le terme du mandat n'était pas précisé, a demandé au tribunal d'annuler ce document. Les juges, eux, ont estimé que le mandat avait bien un terme puisque la durée de l'opération correspondait avec celle de la construction (cass. civ. 1 du 7.1.97, n° 94-21605). De même, un propriétaire avait donné un mandat exclusif de vente à un agent précisant qu'"il est consenti et accepté pour une période irrévocable de 3 mois à compter de ce jour. Passé ce délai et sauf dénonciation, il se poursuivra par tacite reconduction pour un an, chacune des parties pouvant à tout moment le dénoncer, avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception". Le contrat a été jugé valable car il ne prévoyait qu'un seul renouvellement du mandat (cass. civ. 1 du 9.5.90, n° 89-12103).

"J'ai acheté un appartement dont la salle de bains a été construite sans autorisation de la copropriété ? Puis-je poursuivre l'agent immobilier ?" Oui

Un agent immobilier est tenu d'informer et de conseiller correctement ses clients

Un agent immobilier doit toujours vérifier la nature et la conformité des locaux qu'il a la charge de vendre (ou d'acheter). Ainsi, les tribunaux ont retenu la responsabilité d'un intermédiaire dans la vente d'un appartement dont la salle de bains avait été construite par l'ancien propriétaire en surplomb d'une cour privative, sans aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Condamné à détruire cette salle d'eau, le nouveau propriétaire a réclamé des dommages et intérêts à l'agent immobilier. Ce qu'il a obtenu, les juges estimant que ce professionnel avait manqué "à l'obligation de conseil et de diligence qui lui incombait" en ne vérifiant pas si l'assemblée générale avait autorisé les travaux (cass. civ. 1 du 13.11.93, n° 95-20123). L'agent immobilier est également tenu de vérifier si le bien vendu est conforme à l'usage auquel l'acheteur le destine. C'est ainsi que, peu après avoir acheté un studio, un propriétaire a constaté que son bien avait été déclaré "inhabitable" par arrêté préfectoral, car il était techniquement impossible de raccorder le W-C broyeur à la conduite d'eau extérieure de l'immeuble. Poursuivi par l'acheteur, l'agent immobilier s'est défendu en disant qu'il n'avait aucune compétence pour juger si le raccordement était ou non possible. Malgré cela, il a été reconnu fautif de ne pas avoir vérifié auprès des services de la préfecture si le studio était habitable (cass. civ. 1 du 26.3.96, n° 94-12228). En revanche, les juges n'ont pas retenu la responsabilité d'un agent immobilier qui avait vendu une maison mal entretenue et infestée de termites. Ils ont expliqué qu'une visite des lieux ne permettait pas de déceler la présence de termites et ce d'autant moins qu'aucun cas d'infestation n'avait été signalé dans la région (cass. civ. 3 du 27.6.01, n° 99-19536).

"Mon agent immobilier veut fixer dès maintenant le montant de sa commission dans le mandat. Puis-je m'y opposer pour pouvoir négocier ultérieurement ?" Non

Le mode de rémunération de l'agent immobilier doit précisément être fixé dans le mandat

Pour que l'agent immobilier puisse percevoir sa commission, il doit obligatoirement en avoir fixé le mode de calcul dans le mandat (en général, un montant forfaitaire ou un pourcentage du prix de vente). S'il ne le fait pas, selon une jurisprudence constante, il perd tout droit à rémunération (par exemple, cass. civ. 1 du 22.5.91, n° 90-10182). D'autre part, le mandat et le contrat de vente doivent tous deux mentionner qui, du vendeur ou de l'acheteur, doit acquitter cette commission. Les tribunaux rejettent donc toutes les formulations imprécises sur le montant à payer et veillent à ce que le mandat et le contrat de vente déterminent qui doit payer. Par exemple, aucune commission n'a été accordée à un intermédiaire dont le mandat d'achat précisait simplement que le montant de sa commission devait être déterminé en fonction du prix d'acquisition, fixé par l'acheteur entre 3 500 000 F et 4 000 000 F (cass. civ. 1 du 9.11.99, n° 97-11898). De même, dans une autre affaire, un agent chargé de vendre une villa avait clairement précisé dans le mandat que sa rémunération serait à la charge de l'acquéreur mais avait omis de le faire mentionner dans le contrat de vente. Ayant constaté cette omission, l'acquéreur, qui n'avait acquitté que 11 433 € sur un total de commission prévu de 22 867 € (150 000 F), a refusé de payer le reliquat. L'agent immobilier l'a assigné pour obtenir le paiement de son dû mais en vain : les juges ne lui ont pas donné satisfaction puisque l'acte notarié ne précisait pas qui devait payer la commission (cass. civ. 3.4.02, n° 99-20206).

Ces conditions de forme, contraignantes pour l'agent immobilier, peuvent aussi, lorsqu'elles sont remplies, le protéger vis-à-vis des indélicatesses de leurs clients qui tentent parfois de conclure directement une transaction, sans payer la commission de l'agent qui les a pourtant mis en relation. C'est le cas d'un agent immobilier qui avait fait visiter un logement à un candidat à l'achat. Sur le moment, ce dernier n'avait pas donné suite mais, 18 mois plus tard, il avait fini par acheter le logement en traitant directement avec le vendeur. Les juges l'ont condamné à verser tout de même à l'agent immobilier la commission initialement convenue, estimant que lorsqu'un intermédiaire fait visiter un logement à un acheteur potentiel et qu'ensuite la vente a effectivement lieu, "l'opération est réputée conclue par l'entremise de cet agent" (cass. civ. 1 du 14.11.00, n° 98-10629).

"Mécontent de mon agent immobilier, j'ai dénoncé son mandat exclusif avec effet immédiat. Il prétend que je n'ai pas respecté la loi. Est-ce exact ?" Oui

Un mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment, par le client comme par l'agent immobilier, une fois écoulé un délai de trois mois après sa signature. Cette dénonciation doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception et n'est effective que 15 jours après réception de la lettre (décret du 22.7.72, art. 78). Ces modalités réglementaires de dénonciation doivent obligatoirement être mentionnées dans le mandat "en caractères très apparents". À défaut, le mandat est nul et l'intermédiaire n'a droit à aucune commission. À ces dispositions légales, la Cour de cassation a ajouté une obligation pratique : un exemplaire du mandat contenant la clause d'exclusivité doit être remis au client. En effet, la Cour annule systématiquement les arrêts de cour d'appel qui n'imposent pas cette formalité du double du contrat remis au client (cass. civ. 1 du 26.11.80, n° 78-14081).

Attention, la révocation du mandat par une des parties ne prend effet qu'à partir du jour où l'autre partie en a eu connaissance. Ainsi, dans l'affaire suivante, un client, qui voulait dénoncer le mandat exclusif qui le liait à son agent immobilier, lui avait envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception le 23 décembre. Il pensait que le mandat prendrait fin 15 jours plus tard, soit le 8 janvier. Mais l'agent n'ayant reçu la missive que le 8 janvier, les juges ont estimé que le mandat n'avait pris fin que le 23 janvier et, par conséquent, qu'il avait droit à sa commission pour les ventes conclues avant cette date (cass. civ. 3 du 28.2.84, n° 82-15062).

Hubert Destrallet

 


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , LITIGE , RESPONSABILITE




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