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Immobilier locatif : le meublé est-il encore intéressant ?

Immobilier locatif : le meublé est-il encore intéressant ?
Juillet-Août 2005
Le Particulier n° 991, article complet.
Auteur : VINCENT (Héloïse)

La location meublée est à la mode, peut-être trop, d'ailleurs. Bien des investisseurs ont cru y trouver leur paradis, loin des contraintes des règles locatives et avec une fiscalité avantageuse, mais la réalité est, aujourd'hui, moins souriante qu'auparavant.

Cela fait 15 ans que Valérie met en location son appartement meublé : "J'ai commencé lorsque j'ai dû partir au Canada, et j'ai continué après mon retour, puisque je n'avais pas besoin de l'occuper", raconte-t-elle. Ce joli deux pièces de 35 m2, dans le VIIe arrondissement de Paris, prodigue un revenu appréciable et avec peu de soucis, puisqu'il a été loué 17 fois en 15 ans, pour des périodes assez longues et avec de rares interruptions. Son loyer est actuellement de 880 € par mois, duquel il faut déduire environ 100 € de charges de copropriété et d'impôts locaux.

Pour sa part, Gérard, lui-même locataire d'un meublé à l'occasion d'un séjour à l'étranger, a acheté, à son retour, trois chambres de bonnes de l'immeuble où il habite, près de la place de l'Étoile, à Paris, pour en faire un appartement à donner à la location en meublé. Bien qu'idéalement situé, ce petit logement a un léger défaut : l'ascenseur ne monte qu'à l'étage du dessous, ce qui a rebuté une agence haut de gamme. En 4 ans, Gérard l'a loué cinq fois pour des périodes de 3 mois à un an, ne déplorant que quelques mois de vacance, mais aucun souci de loyer ou de dégradation. "Cette formule est nettement plus intéressante que la location vide, puisque je peux louer mon trois pièces entre 1 000 € et 1 200 € par mois, contre 700 € s'il était nu", juge-t-il, les charges de copropriété représentant 200 € par mois et les impôts 250 € par mois.

Michel, enfin, a eu l'opportunité d'acheter deux chambres de bonnes au-dessus de son appartement, et, pour rembourser l'emprunt qu'il a contracté pour cet achat, les loue "pour des périodes courtes, d'une semaine à quelques mois, mais pas plus, car je ne veux pas, dans cet immeuble assez sonore, de voisin permanent juste au-dessus de chez moi". Sur toute la France, 396 000 logements sont loués équipés (source : recensement Insee 2002), soit 1,60 % du total des résidences principales. Mais à Paris, cette proportion atteint 4,10 %, avec presque 48 000 logements (en incluant, il est vrai, les chambres en hôtels meublés).

Un marché étroit, réparti en trois catégories.

Avant de vous lancer dans la location meublée, vous avez donc tout intérêt à bien évaluer la demande, finalement assez réduite, et que l'on peut répartir en trois catégories. La première est constituée par les locations de courte durée, 1 ou 2 semaines, pour les vacances, dans les zones les plus touristiques comme le littoral, la montagne, et le cœur de grandes villes attirant les touristes, notamment Paris, ainsi que Cannes et Nice, sur la Côte d'Azur. Deuxième catégorie, celle des locations temporaires, de quelques mois, pour un étudiant pendant une année scolaire, ou un cadre muté par son entreprise le temps d'une mission. La demande se concentre évidemment dans les villes universitaires et, pour les séjours professionnels, dans quelques très grandes villes, Paris, Lyon, Marseille et Lille, mais guère au-delà. Selon les agences spécialisées, ce créneau est en forte croissance. L'agence De Circourt Associates, qui accueille des cadres étrangers en signant des baux avec leurs sociétés, affiche des durées de séjour de 10 mois en moyenne. Lodgis, agence parisienne créée en 2000, a tout de suite adopté Internet pour les réservations et s'est développée à vive allure, passant de 2 à 25 salariés et proposant son fichier de 2 000 locations. Cette agence a noué des partenariats avec des écoles spécialisées qui font venir des étudiants étrangers pour des stages de 2 ou 3 mois. Home Rental, créée en 1992, vise le haut de gamme, avec 200 logements en stock : "Nous avons enregistré, en 2004, une croissance à deux chiffres", se félicite Claude Chopard Lallier, son fondateur.

Enfin, un troisième marché s'est ouvert à l'initiative de bailleurs traditionnels voulant s'affranchir des contraintes de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux seules locations vides, en meublant plus ou moins correctement le logement donné en location. Ce marché se nourrit de la pénurie d'offres de logements à louer vides, bien des locataires n'acceptant cette solution qu'en attendant de trouver mieux (quitte, pour pouvoir installer leurs propres meubles, à entreposer à la cave ceux fournis par le bailleur).

Les offres de meublés ont ainsi représenté jusqu'à 33 % des offres de location à Paris publiées dans le journal De Particulier à particulier en septembre 2004. Ce marché est, cependant, doublement menacé, d'une part, par les nouvelles contraintes instaurées par la loi Borloo (voir p. 56) et, d'autre part, par la relative détente qui semble s'amorcer sur le marché des locations vides. En effet, toujours pour les annonces publiées dans De Particulier à particulier, le délai moyen de mise en location, au 1er trimestre 2005, était de 11 jours pour un logement vide, de 20 jours pour un meublé. D'une façon générale, on note une certaine saturation du marché. Ainsi Michel, qui, au début, proposait son meublé sur un seul site Internet, a dû élargir son champ de prospection. Il est désormais abonné à deux sites (Abritel.fr et Holidays.com) et passe des annonces dans le journal Échos de la France, notamment distribué au Japon. Et les locataires sont attentifs au rapport qualité/prix. "Pour les locations de courte durée, il faut proposer de petites surfaces dans les sept premiers arrondissements parisiens. L'aire géographique s'élargit pour des locations de quelques mois, car les locataires veulent être près de leur lieu de travail et acceptent des quartiers moins huppés, si le loyer est en rapport", explique Fabrice Petit, directeur et fondateur de Lodgis.

Des loyers plus élevés... mais davantage de charges.

Il faut, d'ailleurs, relativiser la rentabilité des meublés ; les loyers qui, il y a 2 ou 3 ans, dépassaient de 20 % à 30 % ceux des logements vides ont tendance à s'aligner, l'écart n'étant plus que de 5 % à 10 %. L'agence Lodgis facture ainsi un deux pièces entre 900 € et 1 300 € par mois dans la capitale, alors qu'en location vide, la fourchette oscille entre 800 € et 1 250 €. Chez Home Rental, les loyers peuvent atteindre 2 000 € par mois pour un studio de standing de 30 m2, soit 1 200 € net versés au propriétaire. Mais, au final, "Les bailleurs en meublé ne perçoivent pas des revenus bien supérieurs à ceux des autres bailleurs, insiste Claire de Circourt, parce que les locations sont entrecoupées de périodes de vacance du logement et, surtout, qu'il faut assez régulièrement investir." Ce que confirme Valérie : "Il faut, par exemple, changer les appareils ménagers tous les 3 ans environ, renouveler la vaisselle, la literie." Pour sa part, Michel souligne que "de plus en plus de locataires étrangers veulent disposer d'un accès à Internet", ce qui l'a obligé à équiper son logement d'une ligne téléphonique. Ce type de location oblige en outre le bailleur à s'impliquer davantage. S'il se charge de la rédaction du contrat de location, l'absence de règles légales impératives sur sa durée, le montant du loyer, les charges récupérables... obligent paradoxalement à se montrer précis, voire pointilleux dans la rédaction du contrat, qui doit tout prévoir. Matériellement, "lorsque l'on accueille des étrangers, il faut leur montrer le fonctionnement des appareils ménagers, les aider à s'installer dans la ville, faire les démarches pratiques indispensables, souscrire les abonnements utiles", indique Gérard. "Il faut, renchérit Valérie, avoir de petites attentions pour les locataires, leur mettre à disposition des guides du quartier, disposer un bouquet de fleurs à leur arrivée..." Le propriétaire qui habite sur place peut assurer lui-même cette gestion quotidienne, à condition d'en avoir le temps et d'être si possible, comme Gérard, suffisamment bricoleur pour assurer les indispensables réparations. Sinon, déléguer ces tâches à une agence coûte environ 10 % des loyers, hors TVA. Si l'agence se charge, en outre, de mettre en location le logement, les frais seront plus élevés, avec un nécessaire état des lieux et un inventaire à l'entrée et à la sortie de chaque occupant, aussi souvent que l'impose leur rotation. De Circourt Associates facture, par exemple, 96 € au propriétaire, à chaque entrée dans les lieux et à chaque sortie (90 € chez Lodgis), et le locataire paiera, de son côté, un mois de loyer pour un bail inférieur à un an ou 13 % du loyer annuel pour un contrat plus long. Ce que Fabrice Petit, de Lodgis, justifie par des prestations plus poussées que pour une location classique : "Nous devons nouer un dialogue régulier avec le propriétaire, aller voir son appartement, prendre des photos pour les diffuser sur Internet. Quant aux locataires, nous leur assurons un accueil multilingue et répondons aux mille et une demandes de dépannage, évier bouché, fuite du toit..."

Prévoir la taxe foncière, mais aussi les taxes d'habitation et professionnelle.

En plus des charges, il faut aussi prévoir les impôts et taxes : les loyers d'un meublé sont, comme les autres, assujettis aux prélèvements sociaux (11 %) et, s'ils dépassent 1 830 € par an et que l'immeuble est achevé depuis 15 ans ou plus, à la contribution sur les revenus locatifs (2,50 %). Quant aux impôts locaux, le loueur, en tant que propriétaire, est redevable de la taxe foncière. La taxe d'habitation doit, en principe et comme pour tout logement, être acquittée par l'occupant au 1er janvier de l'année, mais en pratique, c'est vous-même qui recevrez l'avis d'imposition et devrez le payer ; il en irait autrement seulement si vous avez déclaré au fisc qui est l'occupant au 1er janvier, et si celui-ci est encore dans les lieux en septembre ou octobre suivant, lorsque cette taxe doit être payée. Enfin, la taxe professionnelle pourra vous être réclamée, suivant la politique locale des services fiscaux, du seul fait que vous avez déclaré les recettes de la location au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, voir tableau p. 57), alors qu'elle devrait l'être seulement pour les loueurs en meublé professionnels (voir p. 59). C'est d'autant plus pénalisant que cette taxe est perçue avec un minimum, qui peut, si vos recettes sont faibles, en absorber une part importante. Le fisc fait, en effet, sur ce point une application très large de la loi (art. 1147 du code général des impôts, CGI) ; un contribuable l'a récemment contestée avec succès (CAA de Lyon du 29.4.04, n° 00-2050), mais l'affaire n'est pas close, l'administration ayant, du coup, saisi le Conseil d'État. Si l'on ajoute à ces charges fiscales le coût de l'ameublement, les frais de réparation et d'entretien, de mise en location et de gestion, les revenus nets tirés d'une location vide et d'une location meublée sont proches, du moins hors fiscalité sur les revenus et le patrimoine (voir p. 56). Le loueur en meublé bénéficie néanmoins d'une plus grande sécurité de ses revenus, puisque, pour une occupation de courte durée, le locataire paie d'avance. "Pour les longues durées, nous vérifions systématiquement la solvabilité du locataire en exigeant une caution, éventuellement bancaire", indique Claire de Circourt. "L'impayé est rare", confirme Fabrice Petit.

Des contraintes juridiques qui se renforcent.

Le loueur en meublé profite aussi de l'avantage de disposer plus librement de son logement, puisque les contrats de location ne dépassent pas quelques semaines ou quelques mois, et de ne pas être soumis aux dispositions contraignantes de la loi du 6 juillet 1989. Mais la loi et la jurisprudence veillent aux abus. Tout d'abord, selon le code général des impôts (art. 261 D-4°), un meublé doit comporter "tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire". De même, pour les tribunaux, le locataire doit disposer de tout ce qui est nécessaire à la vie quotidienne, appareils de cuisine, vaisselle, literie... (voir par exemple CA de Paris, 6e ch. B du 30.3.00, Mme D. c/Mlle S.). Sur ce point, il a été jugé qu'un inventaire du contenu de la location, signé du seul bailleur, ne constituait pas une preuve suffisante (cass. civ. 3e du 9.2.05, no 03-15128). Par ailleurs, le logement doit répondre aux normes de "décence" imposées par le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 (voir notre Guide du propriétaire immobilier, de décembre 2003) : présence d'un chauffage, d'une installation sanitaire intérieure, d'un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas... Il faut aussi au moins 2,20 m de hauteur sous plafond et 9 m2 de surface habitable (le projet d'abaisser ce seuil à 7 m2 dans certains cas a été abandonné).

Enfin, de nouvelles contraintes ont été introduites par la loi de cohésion sociale du 19 janvier 2005, dite loi Borloo, modifiant l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, mais pour les seules locations meublées conclues ou renouvelées à compter du 20 janvier 2005 et constituant la "résidence principale" du locataire (voir encadré p. 52). Lorsque la location est visée par ces dispositions, le contrat doit avoir une durée minimale d'un an, renouvelable automatiquement, sauf motif "légitime et sérieux" invoqué par le bailleur, ou sa décision de reprendre le logement pour l'habiter lui-même ou le vendre. Si le bailleur souhaite modifier le contrat, il doit en avertir le locataire au moins 3 mois avant le renouvellement, et pourra y mettre fin si le locataire refuse les modifications.

Des autorisations à solliciter.

Dans la mesure où, aux yeux du fisc, la location meublée constitue une activité commerciale, si le logement est dans une copropriété, cela peut poser problème par rapport à son règlement, s'il interdit expressément toute activité commerciale dans l'immeuble. Néanmoins, en cas de contestation, vous pourriez faire valoir que cette utilisation du logement ne contrevient pas à la clause "d'habitation bourgeoise", elle aussi fréquemment insérée dans les règlements. En outre, et sauf si la location meublée constitue la résidence principale du locataire, il faut, à Paris, dans les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-de-Marne (94), et en province, dans les communes de plus de 200 000 habitants, demander l'autorisation préalable du maire pour transformer une location vide en location meublée (art. 24 de l'ordonnance n° 2005-655 du 8.6.05, modifiant art. L. 631-7 et suiv. du code de la construction et de l'habitation).

Une fiscalité des revenus plutôt douce.

Un atout décisif de la location meublée est sa fiscalité assez douce comparée à celle des loyers traditionnels : même si les revenus nets de charges sont, avant impôt, comparables, c'est au plan fiscal que la différence se fait. Les loyers d'un meublé peuvent même être totalement exonérés d'impôt, lorsque le propriétaire loue une partie de sa résidence principale et si ses recettes brutes ne dépassent pas, pour les locations conclues en 2004, 760 € par an ou, si le logement est la résidence principale du locataire, 147 € le m2 par an en Île-de-France et 106 € dans les autres régions. Lorsqu'ils sont imposables, ces loyers, à la différence de ceux d'une location vide, ne constituent pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Quatre régimes d'imposition sont alors possibles. Le plus simple et le plus répandu, car il s'applique de plein droit, sauf si vous en choisissez un autre, est le régime de la microentreprise. Il donne droit à un abattement forfaitaire pour charges de 72 %, avec un minimum de 305 €, les loyers n'étant donc imposables que sur 28 % de leur montant. Ce régime est simple, sans comptabilité particulière : il suffit de porter sur le formulaire habituel de déclaration des revenus (no 2042) 28 % des loyers bruts annuels. En cas de locations multiples dans plusieurs immeubles, vous joignez un état annexe qui ventile ces loyers par locaux. Cependant, ce régime n'est pas accessible si vos recettes dépassent 76 300 € par an, si la location meublée s'exerce par l'intermédiaire d'une société d'exploitation, ou lorsque sont fournies des prestations parahôtelières soumises à la TVA récupérable (voir encadré ci-dessous). Surtout, la déduction forfaitaire de 72 % interdit toute autre déduction.

Des possibilités de déduction fiscale élargies.

C'est pourquoi, si vos charges – notamment en cas d'emprunt et/ou de gros travaux – dépassent ce pourcentage, vous aurez intérêt à opter pour le régime réel simplifié (jusqu'à 763 000 € hors taxes de recettes) ou normal (sans limitation de recettes). Plus généralement, le régime réel est intéressant pour créer un déficit fiscal, ou pour investir dans la location meublée avec un emprunt, si vous n'avez pas besoin de recettes immédiates et cherchez à vous constituer de futurs revenus défiscalisés (voir p. ci-contre) pour compléter votre retraite. Dans cette option exercée pour 5 ans au minimum, vous pouvez déduire des loyers de votre (ou vos) meublé(s) toutes les charges d'exploitation, les factures d'entretien et de réparation, la taxe foncière (mais pas la taxe professionnelle si vous l'acquittez, voir p. 57), vos frais de gestion et d'assurances et les intérêts d'emprunts. Après toutes ces déductions, si, comme il est probable, le résultat est négatif, ce déficit peut s'imputer sur vos BIC de l'année, quelle qu'en soit l'origine, et sur ceux des 6 années suivantes. Vous pouvez également comptabiliser l'amortissement du bâtiment (la construction, mais pas le terrain), du matériel et du mobilier, dans la limite du résultat d'exploitation, c'est-à-dire du loyer moins les charges (voir exemple p. 55). Si les amortissements déductibles excèdent cette limite, le surplus pourra éventuellement être déduit de vos recettes des années suivantes, sans limite de temps, permettant ainsi de dégager des revenus sans impôt. En contrepartie, ce régime (normal ou simplifié) impose des formalités plus lourdes que celui de la microentreprise. Vous devez adresser au fisc une déclaration d'existence au démarrage de votre activité et, avant le 30 avril de chaque année, une déclaration des résultats accompagnée d'un bilan simplifié. Vous devez, en outre, tenir un livre journalier de vos recettes et dépenses et, éventuellement, un registre des immobilisations, précisant la valeur des actifs : "Un tel registre est obligatoire pour déduire la taxe foncière, les intérêts d'emprunts et les amortissements des actifs, immeubles et meubles", prévient Me Jean-Louis Le Boulc'h, avocat et auteur d'un guide sur la location meublée.

Loueur en meublé professionnel : un statut attractif, mais très contraignant.

Ce dernier statut, dit LMP, n'est possible que si vous percevez, grâce à cette activité, plus de 23 000 € de loyers dans l'année ou, en dessous de ce seuil, si ces recettes constituent plus de la moitié de l'ensemble de vos revenus. Ce statut élargit en outre les possibilités de défiscalisation par rapport au régime fiscal réel normal ou simplifié. D'une part, en LMP, les éventuels déficits d'exploitation sont imputables sur l'ensemble de vos revenus (et pas seulement sur les BIC), ceux de l'année et des 6 années suivantes. D'autre part, les biens loués en meublé échappent à l'impôt de solidarité sur la fortune si vous en tirez plus de 23 000 € par an et plus de la moitié de vos revenus (ils sont alors considérés comme "outil de travail"). Enfin, lors de la revente de ces biens, la plus-value n'est pas non plus imposable, à condition d'exercer l'activité depuis au moins 5 ans à la date de la revente et d'en tirer des recettes annuelles inférieures à 250 000 €. Mais ces avantages fiscaux font que le statut de LMP est très en vogue et, en réaction, suscite une particulière vigilance du fisc quant au respect des contraintes financières, administratives et comptables qui s'y attachent. De plus, pour atteindre le seuil de 23 000 € de revenus par an, il faut posséder (ou investir dans) un parc de logements meublés représentant un capital conséquent, de l'ordre de 460 000 € (sur la base d'un rendement loyer/prix du logement de 5 % par an), voire plus pour ne pas risquer de perdre le statut LMP les années où les recettes fléchiraient, pour des raisons de travaux, de vacance ou de conjoncture. Par ailleurs, ce statut implique l'inscription au registre du commerce, ce qui est impossible si vous exercez par ailleurs une profession à qui toute activité commerciale est interdite (notaire, avocat, expert-comptable, médecin, fonctionnaire...). À moins que, pour tourner la difficulté, ce soit votre conjoint qui adopte le statut LMP. Toutefois, signale Me Le Boulc'h, "certains greffes des tribunaux de commerce refusent d'immatriculer les loueurs en meublé, car ils considèrent cette activité comme civile et non commerciale." La solution est alors de demander une attestation de refus d'inscription, qui devrait satisfaire le fisc. Autre obligation, si vous exploitez vous-même vos meublés (au lieu de la déléguer à une société d'exploitation), vous serez soumis au paiement de charges sociales : "Cela peut paraître un inconvénient, mais c'est plutôt un avantage, car il offre une couverture sociale et crée des droits à la retraite", souligne Me Le Boulc'h.

Héloïse Vincent


Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE




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