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Immobilier de montagne : rentabilisez vos sports d'hiver

Immobilier de montagne : rentabilisez vos sports d'hiver
Décembre 2005
Le Particulier n° 995, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Disposer d'une résidence pour le plaisir de partir à la montagne coûte cher. Mais des solutions existent pour combiner loisirs et rentabilité : location, aides fiscales, subventions... Autant de voies qui demandent de bien préparer son achat.

Chalet, appartements, résidences : les meilleures pistes pour investir

En principe, acheter un chalet ou un appartement à la montagne permet de conjuguer rentabilité et plaisir. Mais cet investissement coûte de plus en plus cher. Rien qu'en 2004, les prix de l'ancien ont progressé de 21,5 % en Savoie et de 12,8 % en Haute-Savoie. Selon les notaires, sur 3 ans, la hausse atteint respectivement 45 % et 37 %. Résultat, en Savoie, un studio de 23 m2 se négociait en moyenne 55 380 € ; un deux pièces de 33 m2, 97 925 € ; et un trois pièces de 52 m2, 188 756 €. En 2005, la hausse semble s'être poursuivie. "D'une manière générale, les prix ont encore augmenté depuis le début de l'année", note Me Banet, de la Chambre des notaires de Savoie. Toutefois, depuis l'été, malgré une demande toujours soutenue, les transactions se font moins rapidement. "Il n'y aura plus de hausse et, dans certains cas, des baisses sont à prévoir", poursuit Me Banet qui conclut : "Lorsqu'on vend un studio de 20 m2 mal conçu à 110 000 € ou 120 000 € à Val-d'Isère (73), soit de 5 500 € à 6 000 € le mètre carré, l'acquéreur ne réalisera probablement pas de plus-value à la revente. De telles valeurs se justifient davantage pour des 70 ou 80 m2, peu abondants sur le marché et plus conformes aux attentes des acquéreurs." Le scénario est le même dans les Alpes du Sud et dans les Pyrénées, où les résidences de tourisme fleurissent et aiguisent l'appétit des investisseurs en quête de défiscalisation. Mais, au bout du compte, avec de tels niveaux de prix au départ, ces acquisitions seront-elles financièrement rentables, et à quelles conditions ?

Des prix d'achat en hausse et des frais d'entretien importants.

Vous pouvez acheter à la montagne pour partir en famille aux sports d'hiver sans avoir à vous inquiéter longtemps à l'avance de réserver. Certes, dans ce cas, vous économiserez le prix d'une location quelques semaines par an, soit 1 500 ou 2 000 € pour un deux pièces de 40 m2 en haute saison, par exemple. Mais cette souplesse est un luxe. En moyenne, acheter un deux pièces neuf coûte environ 100 000 € aux Arcs (73) et à La Plagne (73), 145 000 € à Tignes (73), 150 000 € à Chamonix (74) et à Megève (74), 190 000 € à Val-d'Isère (73) et 220 000 € à Courchevel (73). Quant aux chalets, l'offre est assez limitée, et les prix dépassent allégrement 1 500 000 €. Au prix d'achat, vous devez ajouter les frais d'acquisition (notaire, hypothèque). Enfin, chaque année, vous devrez payer les taxes locales et supporter les frais d'entretien qui, à la montagne, sont plus lourds qu'ailleurs, même en copropriété. "Il faut compter 35 € par mètre carré et par an pour une résidence sans chauffage central ni ascenseur, et 50 € avec ces équipements", indique Laëtitia Bornand, agent immobilier aux Menuires (73). À Tignes, il faut prévoir au moins 1 100 € par an pour un petit studio, ou 1 800 € pour un deux pièces.

Pour limiter ces coûts, il peut être tentant d'acquérir un simple studio. D'autant que les petites surfaces étant pléthoriques, les prix au mètre carré sont moins élevés. Ainsi, à Méribel (73), le mètre carré de studio se situe en moyenne à 4 112 €, contre 4 360 € pour un deux pièces et 6 516 € pour un trois pièces. Même chose à Val-d'Isère, où le mètre carré de studio plafonne à 4 455 €, alors que celui du deux pièces se situe à 5 664 €. Mais, à la revente, vous risquez d'avoir de grosses désillusions. Ainsi, à La Plagne, un particulier qui avait payé 79 000 € pour un studio de 27 m2 au moment des Jeux olympiques d'Alberville(73) n'a réussi à le revendre que 61 000 €

Si vous en avez les moyens, il est donc conseillé de privilégier les grandes surfaces, davantage porteuses de plus-values à terme.

Louer pour amortir les frais.

Pour tenter de compenser les frais d'entretien ou les charges de copropriété, il est possible de louer son chalet ou son appartement pendant qu'il est inoccupé. "Mais 80 % des propriétaires préfèrent laisser leur logement vide plutôt que de le louer, regrette Jean-Claude Gauthier, responsable d'une quinzaine d'agences Immovac/Orpi en montagne, craignant les soucis de location et les obligations déclaratives imposées aux bailleurs." Pourtant, en y regardant de plus près, la formule est loin d'être inintéressante. À condition de choisir une station dynamique où les taux d'occupation sont élevés. Par exemple, à Tignes et à Val-Thorens (73), vous pouvez faire le plein de décembre à fin avril. En revanche, l'été, la location est plus aléatoire. "Nous remplissons sans difficulté plus de 20 semaines en hiver", affirme Christophe Bréheret, de l'agence des Cîmes à Tignes. Le score de La Plagne est à peine inférieur : de 18 à 19 semaines, selon les agents immobiliers. En moyenne altitude, où les performances sont moins bonnes l'hiver mais meilleures l'été, il faut compter une quinzaine de semaines de location par an. Quant aux loyers, ils varient du simple au double entre la basse et la haute saison. Par exemple, un deux pièces de 35 m2 à La Plagne se loue entre 350 € et 850 € selon la saison, ce qui peut procurer de 10 000 € à 11 000 € de recettes brutes par an. Cependant, il est conseillé de recourir aux services d'une agence pour assurer la gestion du bien, surtout en pleine saison, lorsque les locataires se succèdent semaine après semaine. "Pour une gestion complète, nous prenons une commission de 30 % sur le montant des loyers, mais certaines agences peuvent aller jusqu'à 35 ou 40 %", indique Sybille de Monvallier, de l'agence Oxygène Immobilier. Dans le cas de La Plagne, les recettes ne seraient plus que de 7 000 ou 7 700 € par an. Ce qui représente une rentabilité brute de 5 % si on suppose que ce deux pièces a été acquis 140 000 €. De quoi tout de même largement payer les charges d'entretien ou de copropriété, les impôts locaux, etc. Enfin, sur le plan fiscal, le régime est particulièrement avantageux. En effet, vos loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En louant un bien meublé de façon saisonnière mais régulière, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les revenus tirés de la location n'excèdent pas 23 000 € par an et s'ils ne représentent pas plus de 50 % de votre revenu global. Au titre du régime de la microentreprise (régime dit du "micro-BIC"), vous avez droit actuellement à un abattement forfaitaire pour charges de 72 % du montant de vos loyers (voir le n° 991 du Particulier, p. 56). Ce taux pourrait passer à 68 % en 2007 dans le cadre de la réforme du barème fiscal.

Profiter des aides à la rénovation.

Autre piste intéressante mais peu connue : l'achat d'un bien à rénover. En effet, devant la baisse de fréquentation due à la dégradation de leur parc locatif, certaines stations ont mis en place toute une batterie d'aides et de subventions pour encourager les propriétaires à rénover leurs biens. "Les premiers propriétaires des stations lancées il y a 30 ans ont vieilli et n'ont plus envie d'entretenir leur chalet ou leur appartement parce qu'ils n'y viennent plus", explique Laëtitia Bornand. Il peut donc être intéressant d'acheter peu cher un tel bien au moment où ces stations se lancent dans des opérations de réhabilitation. Après Tignes et La Plagne, qui ont été les premières à adopter ces programmes, d'autres stations ont suivi, proposant aux propriétaires désireux de rénover leur bien des subventions qui varient de 30 % à 50 % du montant des travaux. En contrepartie, ils doivent s'engager à laisser un organisme louer leur logement pendant un minimum de semaines dans l'année (12 en hiver, en général) pendant 9 ans. Pour accéder à ce dispositif, vous devez vous assurer que la station dans laquelle vous souhaitez investir est classée Village résidentiel de tourisme (VRT) et que le logement convoité se situe dans une zone d'Opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs (Oril). Aux Menuires et à Val-Thorens, par exemple, moyennant un engagement de location de 9 ans et 1 500 € d'apport personnel, vous pouvez bénéficier d'une subvention à hauteur de 30 % du montant des travaux de rénovation. À Tignes, la subvention pour travaux est fixée à 200 € le mètre carré rénové pour les 20 premiers mètres carrés, puis à 100 € le mètre carré pour les suivants. Dans le Briançonnais, le propriétaire est complètement pris en charge par un cabinet conseil qui définit avec lui les travaux à réaliser (parfois avec l'aide d'un architecte), les possibilités de financement, etc. "Pour intéresser les propriétaires, il faut que l'offre soit attrayante sur le plan architectural et financier," explique Pascal Jacottin, du cabinet Pamir Conseil. Si le propriétaire est d'accord avec le projet défini en commun, il bénéficie d'une subvention correspondant à 50 % du montant des travaux s'ils sont lancés au cours de l'année de création de l'Oril, à 40 % des travaux s'ils interviennent l'année suivante, et à 30 % au cours de la troisième. La formule semble rencontrer un certain succès. "Nous avons une soixantaine d'appartements à rénover d'ici à 2006", se félicite Pascal Jacottin. Cependant, dans d'autres stations, le bilan est plutôt mitigé. C'est pourquoi, dans le cadre d'une loi relative au développement des territoires ruraux (n° 2005-157, du 23.2.05, JO du 24), les pouvoirs publics ont créé de nouvelles incitations. Selon ce texte, toujours dans le cadre des VRT et des Oril, si vous achetez et rénovez un logement de plus de 15 ans (datant d'avant le 1er janvier 1989), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 40 % du montant des travaux, plafonnée à 50 000 € pour un célibataire (100 000 € pour un couple) et étalée sur 6 ans. Là encore, vous devez confier pendant 9 ans la location de votre bien à l'organisme local chargé de l'opération. "Cette disposition a déclenché de nombreuses demandes de propriétaires de chalets et d'appartements, et nous commençons à mettre en place des opérations", se réjouit Pascal Jacottin.

Miser sur l'achat en résidences de tourisme.

Si l'achat d'un bien à rénover ne vous tente pas, vous pouvez acheter un logement neuf dans une résidence de tourisme classée. Vous occupez vous-même le logement quelques semaines dans l'année et vous le louez à l'exploitant de la résidence le reste du temps (différentes formules sont proposées, voir le n° 979 du Particulier, p. 60). Pour joindre l'utile à l'agréable, cet investissement bénéficie d'un régime fiscal avantageux. En effet, d'une part, le fisc vous rembourse le montant de la TVA (à 19,60 %) acquittée sur le prix du bien neuf ; d'autre part, les revenus tirés de la location relèvent du régime des BIC (voir p. 53). En contrepartie, vous devez consentir à l'exploitant de la résidence un bail d'au moins 9 ans. Cependant, la plupart des opérateurs proposent des formules avec des baux de 11 ans. Attention toutefois : pour bénéficier du remboursement de la TVA, vous devez détenir votre bien au moins 20 ans. En cas de revente anticipée, le fisc n'hésitera pas àvous en demander le remboursement prorata temporis.

Aujourd'hui, on trouve de telles résidences à Courchevel, La Plagne, Les Arcs, Les Menuires, Morillon (74), Combloux (74), Saint-Gervais (74), Samoëns (74), Les Contamines (74), etc. Côté prix, à Plagne Soleil, par exemple, un trois pièces de 55 m2 vaut autour de 250 000 € HT et se loue 1 800 € la semaine en haute saison, et la moitié en basse saison. De ces loyers, il faut déduire les frais de gestion, d'entretien courant, soit environ 50 % du loyer. Au total, la rentabilité locative est de l'ordre de 4 % par an. Même chose aux Arcs où un trois pièces de 64 m2 est proposé à 262 520 € HT avec différentes options d'occupations. "Auparavant, la résidence de tourisme était considérée uniquement comme un produit financier, explique Géraud Cornillon, PDG de Lagrande patrimoine conseil. Aujourd'hui, les attentes ont changé et nous devons pouvoir proposer différentes formules, qui vont de l'investissement locatif pur à l'occupation pendant 5 ou 6 mois par an pour un propriétaire retraité, par exemple." Pierre et Vacances, pionnier des résidences de tourisme, s'est lancé depuis 2001 dans la rénovation de vieux immeubles. "Nous rachetons des bâtiments anciens que nous restructurons pour offrir des surfaces plus importantes, explique Isabelle de Wavrechin, directeur général. Nous avons des opérations à Avoriaz (74), La Plagne, Les Arcs..." Le principe est le même qu'en résidence de tourisme neuve, à ceci près que la TVA applicable aux travaux est de 5,5 %.

L'investissement en moyenne montagne encore peu dynamique.

Afin d'inciter les particuliers à investir dans des stations jusqu'ici moins prisées pour les sports d'hiver, les pouvoirs publics ont prévu des mesures fiscales spéciales (loi Demessine). En effet, les achats d'un logement neuf dans des résidences de tourisme situées en Zone de revitalisation rurale (ZRR), ou dans des zones rurales éligibles aux fonds structurels européens, bénéficient, en plus du remboursement de la TVA, d'une réduction d'impôt égale à 25 % du prix d'acquisition hors taxes, dans la limite d'un plafond de 50 000 € (100 000 € pour un couple marié ou pacsé). Ce qui équivaut à une réduction d'impôt de 12 500 € dans le premier cas et de 25 000 € dans le second, étalée sur 6 ans (et non plus 4 comme auparavant), à raison d'un sixième par année. En contrepartie, l'acquéreur doit s'engager à louer ce logement nu pendant au moins 9 ans au gestionnaire de la résidence, qui se charge de le meubler et de le sous-louer à son tour. Dans ce cas, les revenus de la location ne relèvent plus du régime des BIC, comme dans le cas des résidences de tourisme vu plus haut, mais du régime des revenus fonciers. Rien ne vous interdit d'occuper votre pied-à-terre, mais pas plus de 8 semaines par an à certaines périodes dans l'année. Ce dispositif, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010, a été élargi à de nouvelles zones dans le cadre de la loi de développement des territoires ruraux (DTR) du 23 février 2005, et étendu à la rénovation de résidences de tourisme (ainsi qu'aux meublés de tourisme). Dans ce dernier cas, la réduction d'impôt s'élève à 20 %, calculée sur le prix de revient du logement (prix d'achat et travaux) et plafonnée dans les mêmes conditions que l'achat en résidence de tourisme neuve. La réduction d'impôt est également étalée sur 6 ans.

Cependant, tant que le décret d'application de la loi du 23 février n'est pas paru, c'est uniquement dans le neuf que se situe l'offre pour le moment. Attention, toutefois, "il y a des stations qui bétonnent à tour de bras mais dont le développement n'est pas assuré. Il faut donc absolument cibler les stations porteuses", conseille Benjamin Nicaise, de Cerenicimo, un important distributeur de résidences en ZRR. Et de citer en exemple une résidence sur le domaine des Sybelles (73) où les appartements offrent une rentabilité de 4 % sans occupation personnelle. De même à Risoul 1850 (05), Sélectys vend une résidence dont les prix oscillent entre 83 000 € HT pour 27 m2 à 200 000 € HT pour 58 m2. Là, pour un bail de 11 ans, sans occupation personnelle, la rentabilité nette promise est de l'ordre de 4,5 % (hors taxe foncière). Si vous consentez un bail de 15 ans, vous pouvez opter pour 3 ou 4 semaines d'occupation, mais la rentabilité annoncée chute à 3 %. Quant aux Pyrénées, c'est du côté des Angles (66), de Font-Romeu (66) et de Saint-Lary-Soulan (65) que vous devez prospecter. Aux Angles, par exemple, Lagrange Patrimoine commercialise ses 2 pièces de 34 m2 à 115 886 € HT. "L'hiver, les taux d'occupation sont un peu en dessous de ceux des Alpes, autour de 50 % sur 6 mois, précise le Syndicat national des résidences de tourisme. L'été, contrairement aux Alpes, la saison s'étale sur 4 mois et beaucoup de stations bénéficient de l'apport du thermalisme. D'où des taux d'occupation d'environ 50 % sur 4 mois."

Si la loi Demessine a permis de redynamiser certaines stations de haute montagne (en Maurienne notamment), elle n'a pas redonné beaucoup d'attrait aux stations de basse altitude. Mieux vaut donc veiller à ne pas surpayer un bien uniquement pour bénéficier d'un avantage fiscal et, surtout, être attentif à privilégier la qualité du gestionnaire de la résidence (voir encadré p. 53).

Colette Sabarly


Mots-clés :

IMMOBILIER DE LOISIR , INVESTISSEMENT LOCATIF , MONTAGNE , RESIDENCE DE TOURISME , REVITALISATION RURALE , ZONE DE REVITALISATION RURALE , ZRR




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