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Immobilier : est-ce le bon moment pour acheter son logement ?

Immobilier : est-ce le bon moment pour acheter son logement ?
Avril 2006
Le Particulier n° 1000, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Après des années de hausse effrénée, les prix de l'immobilier ralentissent. Faut-il en profiter pour acheter un logement dès maintenant, ou tabler sur un possible retournement du marché ? La réponse varie selon votre profil et le type de bien que vous envisagez d'acheter.

Actuellement, la conjoncture varie fortement selon les secteurs et les types de biens

Ralentissement, stagnation, baisses localisées... les professionnels rivalisent de périphrases pour décrire une conjoncture immobilière désormais plus incertaine. Nombre d'indicateurs macro-économiques sont effectivement passés à l'orange : le rythme d'augmentation des prix s'est sensiblement ralenti depuis fin 2005, les stocks augmentent dans le neuf comme dans l'ancien, les taux d'intérêt ne baissent plus et, parmi les acquéreurs, ceux qui achètent pour la première fois sont de moins en moins nombreux. Cependant, tout en admettant que les augmentations de prix supérieures à 10 % seront l'exception cette année, les observateurs excluent qu'ils puissent baisser fortement. Professeur d'économie à Paris X-Nanterre, Michel Mouillart pronostique : "En 2006, les prix de l'immobilier devraient augmenter en moyenne de 6 à 7 %", en précisant que cette moyenne devrait recouvrir d'importantes disparités. "Les prix semblent avoir atteint leur point haut dans certaines villes comme Paris ou Toulon, mais pourraient encore grimper de 20 % dans d'autres, comme Brest (29)." Dès lors, si vous envisagez d'acheter pour vous loger, et hésitez entre le faire maintenant et attendre, la réponse dépendra largement de l'endroit où vous comptez investir, et du type de bien. Notre enquête auprès de nombreux agents immobiliers et promoteurs vous permettra de connaître les secteurs où la hausse va se poursuivre, et dans lesquels c'est le moment d'acheter, et ceux où, au contraire, les prix stagnent, voire commencent à baisser, ce qui vous laisse plus de temps.

Analysez bien la situation si vous revendez pour acheter.

Notez cependant que vous disposez d'une plus grande liberté dans le choix de l'échéance si vous êtes déjà propriétaire d'un logement, que vous revendrez pour acheter le même type de bien, dans le même secteur. En effet, ces deux biens ont de grandes chances d'évoluer en parallèle. En revanche, si vous voulez racheter ailleurs, ou dans le même secteur mais un bien différent, la décision pourra être plus complexe, puisque vous pouvez être confronté à des conjonctures différentes en tant que vendeur et en tant qu'acheteur. Notamment, vous n'avez pas intérêt à différer cette opération si le marché commence à se dégrader pour le bien que vous voulez vendre, ou si, inversement, vous envisagez d'acheter là où les prix restent nettement orientés à la hausse.

Par ailleurs, si vous devez emprunter pour financer votre achat, les taux sont aujourd'hui au plus bas, et il ne sert à rien d'attendre qu'ils baissent encore. Au contraire, la Banque centrale européenne a commencé à relever ses taux directeurs, entre autres pour calmer les marchés immobiliers (voir p. 52). Une hausse de 0,25 point a eu lieu le 8 mars. "Ce qui, estime François Drouin, président du directoire du Crédit foncier de France, devrait se traduire par une augmentation de même importance pour les prêts à taux révisable." Soit, pour une mensualité de 1 000 € par exemple, entre 5 et 25 € d'augmentation. "Quant aux taux longs, dont dépendent les crédits à taux fixe, ils ne devraient pas monter en 2006", prédit-il, sans exclure qu'ils le fassent après. Dernière considération d'ordre général : n'achetez pas si vous pensez revendre à brève échéance, dans moins de 3 ans. Les frais de notaire et d'hypothèque représentant 8,5 % de votre achat, rien ne dit que, désormais, votre bien s'appréciera d'autant en seulement 3 ans.

Ce qui est très demandé restera cher...

Mieux vaut ne pas attendre si vous envisagez d'investir dans un bel appartement de 110 à 130 m2 habitables en centre-ville. Ce type de bien est en effet convoité à la fois par les familles – surtout s'il est situé dans le secteur d'un établissement scolaire réputé – et par les jeunes retraités qui revendent le logement familial désormais trop grand ou excentré, pour acquérir une résidence plus centrale. À Dijon (21), ils forment une bonne partie de la clientèle qui achète du haut de gamme dans le quartier de la Toison-d'Or, à 2 200 €/m2 et plus. "À Bordeaux, ce sont les retraités qui achètent les premières reventes de la superbe opération de rénovation Malraux du centre de Bordeaux (33)", confie Jean-Claude Szaleniec, président des Espaces immobiliers (groupe BNP Paribas). De même, la loi de l'offre et de la demande continuera à jouer en faveur des biens ne présentant aucun défaut. "L'exemple type est l'appartement en étage élevé, avec une terrasse, un parking, une vue dégagée dans un quartier bourgeois mais commerçant. Celui-ci se vendra rapidement à son prix", résume l'agent immobilier parisien Serge Bonamy.

Dans le neuf, des prix toujours en hausse.

Malgré des stocks en forte augmentation dans le neuf (voir p. 55), les promoteurs prévoient une progression des prix pendant encore au moins 2 ans. "Toutes les opérations qui vont sortir en 2006 et 2007 sont situées sur des terrains qui ont été achetés à la hausse", explique William Truchy, directeur général adjoint de Kaufman & Broad. Par ailleurs, "les coûts de construction ont augmenté de 30 % entre 2003 et 2005", remarque Jean-Claude Szaleniec. En région parisienne, les prix sont ainsi de l'ordre de 5 000 €/m2 et plus en première couronne (Issy-les-Moulineaux, Montrouge... [92]). Il faut prospecter en deuxième couronne pour trouver des prix plus abordables. À Franconville (95) par exemple, Kaufman & Broad commercialise 205 000 € (3 400 €/m2) des trois pièces de 60 m2 avec parking. «Cela dit, note William Truchy, pour éviter que le marché ne soit “vampirisé” par les bailleurs qui recherchent plutôt des petites surfaces, de plus en plus de municipalités exigent, pour accorder le permis de construire, la réalisation de grands logements. Mais de ce fait, le coût unitaire des appartements devient trop élevé pour les primo-accédants." Cependant, des municipalités passent des accords avec les promoteurs qui s'engagent à réserver une partie de leurs programmes aux primo-accédants, "avec une décote pouvant aller jusqu'à 30 %, assortie de prestations plus sobres", constate Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) de France. À Saint-Ouen (93) par exemple, quelques acquéreurs éligibles au prêt à taux zéro ont ainsi acheté leur premier logement dans un programme Nexity à 2 700 €/m2 au lieu de 3 300 €/m2. À Montpellier (34), des primo-accédants sont devenus propriétaires moyennant 2 100 €/m2 , là où les autres acheteurs devaient débourser 3 000 €/m2. Pour trouver de telles opérations, le mieux est de s'adresser au service logement des communes où vous pensez acheter.

Profitez des secteurs encore bon marché.

Faute de pouvoir acheter du neuf ou de l'ancien dans leur quartier de prédilection, "les gens vont dans celui d'à côté, et ainsi de suite. Les prix augmentent sous l'effet de la demande et de l'amélioration du parc immobilier, qui est progressivement rénové par les nouveaux arrivants, qu'ils soient bailleurs ou occupants", explique Emmanuel Ducasse, directeur des expertises parisiennes pour le Crédit foncier. Il ne faut donc pas attendre pour acheter dans ces quartiers en devenir, "qui ont encore un potentiel de hausse", assure Hervé Bléry, président de Century 21. Ainsi, dans la capitale, les secteurs traditionnellement boudés voient leurs prix flamber, tels "le “mauvais” Xe, autour des gares de l'Est et du Nord, alors qu'on trouve encore du bel haussmannien boulevard Magenta pour 4 000 €/m2", note Nicolas Libert, fondateur de l'agence Ateliers, lofts et associés. Dans le XVIIIe, il reste possible d'acheter à partir de 2500€/m2 dans les quartiers de La Chapelle et de la Goutte-d'Or. Plus généralement, dans les prochains mois, les Xe, XIe, XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements devraient davantage augmenter que les quartiers bourgeois. "Encore faut-il, met en garde Emmanuel Ducasse, veiller à ne pas acheter un bien avec travaux au prix d'un bien rénové". Passé le périphérique, dans les anciennes communes ouvrières, on constate une tendance similaire. D'autant qu'aujourd'hui, ajoute Jean-Claude Zsaleniec, "il n'y a plus de communes taboues, seuls certains quartiers le demeurent". Ainsi, "la Seine-Saint-Denis est devenue le département des primo-accédants, car c'est le moins cher d'île-de-France", souligne Bernard Ligaud, agent immobilier et délégué départemental FNAIM pour la Seine-Saint-Denis. À Gagny ou à Montfermeil (93), pour 110 000 à 120 000 €, on trouve, dans de petites copropriétés en pierre de taille des années 1960, des trois pièces avec balcon et parking extérieur. Autre exemple, à Montfermeil, dans le secteur de Franceville, un pavillon de 100 m2 habitables sur un terrain de 500 m2 vendu 250 000 €.

Un potentiel de progression demeure dans la périphérie des grandes villes.

En province aussi, la flambée des prix contraint les acquéreurs à se diriger vers des secteurs jusque-là boudés. Ceux qui ne peuvent plus acheter à Cannes et sur la côte, par exemple, se reportent sur Grasse (06). À Marseille (13), les prix du centre-ville se sont stabilisés, excepté dans les secteurs populaires de Belsunce et de la gare Saint-Charles, où on trouve encore des appartements en bon état à partir de 2 200 €/m2. Plus excentrés mais meilleur marché, les quartiers nord permettent d'accéder à la propriété dès 1 800 €/m2, à condition d'accepter d'habiter dans une barre de 1 000 logements. Même tendance à Toulon, où l'immobilier semble marquer le pas, sauf dans la Basse-Ville. "Aujourd'hui, les prix démarrent à 1 000 €/m2 pour un logement à réhabiliter complètement, et atteignent 2 000 €/m2 pour un bien rénové. Mais les prix devraient grimper, car le secteur pourrait être classé en zone franche", analyse l'agent immobilier toulonnais Bernard Grech. Dans la région lyonnaise, certains quartiers des Minguettes et de Vaux-en-Velin (69) ont encore un beau potentiel de progression, de même que le quartier Kronenbourg, près de Strasbourg (67), pourtant desservi par le tramway, mais 15 % moins cher. À Angers (49), le secteur de la Roseraie semble promis à un bel avenir malgré la présence d'un important parc social. "Déjà relié au centre-ville par un réseau de bus, il sera desservi d'ici à 2 ans par le tramway", souligne Edwin Herbert, président de la chambre syndicale FNAIM Maine-et-Loire. Il y a fort à parier qu'à ce moment-là, vous ne trouverez plus, comme actuellement, des pavillons de 100 m2 habitables sur 300 m2 de terrain pour un peu moins de 100 000 €. À Clermont-Ferrand (63), le quartier de Montferrant, où il est encore possible de se loger pour 840 à 1 400 €/m2, bénéficiera lui aussi de l'arrivée prochaine d'un tramway. Ne tardez pas trop non plus si vous désirez investir à Rouen (76) dans le quartier Pasteur. Accessible dès 1 600 €/m2, ses prix devraient augmenter sous l'impulsion de la réhabilitation des anciens docks et la construction d'un sixième pont qui devrait le désenclaver. Au Havre (76) enfin, le quartier de l'Eure devrait se valoriser, avec les gros projets de reconversion des friches portuaires ; mais il faut accepter de vivre un certain temps au milieu des chantiers.

Le haut de gamme marque le pas.

À l'inverse, "le marché du haut de gamme se grippe. Les vendeurs veulent vendre au plus haut et face à eux, les acheteurs pensent que ce n'est plus le moment d'acheter", confie Serge Bonamy. Cependant, nuance Emmanuel Ducasse, les biens exceptionnels sont épargnés, tel, à Paris, "le superbe appartement avec vue sur le jardin du Luxembourg ou la place des Vosges". Il reste en effet une riche clientèle étrangère prête à payer 12 000 €/m2, voire 15 000 €/m2, sur les quais de l'île Saint-Louis, alors que les grands appartements haussmanniens – de 6000 à 6500 €/m2 – peinent à trouver un acquéreur. Même phénomène en province. À Annecy (74), par exemple, les biens de standing à partir de 400 000 € traînent en vitrine des agences, alors que les villas des bords du lac trouvent preneur entre 2 et 3 millions d'euros.

Premières baisses dans quelques villes.

D'une façon plus générale, de nombreux agents immobiliers perçoivent une stabilisation du marché et des prix, à la fois parce que les acheteurs ne peuvent plus suivre et que les prêteurs se montrent plus prudents : selon Guillaume Martin, de Foncia Bourg-en-Bresse (01), 20 à 30 % des demandes de prêts seraient rejetées. Les plus pénalisés sont les primo-accédants : "En 2002, ils représentaient 60 % de notre clientèle ; ils ne sont plus que 40 % aujourd'hui", constate Emmanuel Tosi, directeur de l'agence du Crédit foncier de Marseille. Et les délais de vente s'allongent, signale-t-on notamment à Chartres (28), Lyon, Clermont-Ferrand, ou Le Havre... Les vendeurs ne semblent cependant pas encore conscients de ce changement récent, et proposent des prix trop élevés. À Cannes, par exemple, ils n'hésitent pas à demander 230 000 à 240 000 € pour un bien qui en vaut 200 000. De leur côté, les acheteurs sont bien informés sur les prix, et se chargent de rabaisser les prétentions des vendeurs : à Albi (81), indique Bernard Blanc, de Century 21, les biens sont plus nombreux sur le marché, et il n'est pas rare que les prix de vente soient finalement inférieurs de 10 % aux valeurs affichées au départ. De même, à Nantes (44), "lorsque les produits ne trouvent pas preneurs rapidement, il y a des avenants sur les prix", remarque Pierre-Marie Troadec, de Foncia. Rue Copernic, un appartement présenté à 300 000 € vient d'être vendu 250 000 €. Toujours dans le centre-ville, un vendeur qui attendait 740 000 € de son bien a mis un an à le vendre, à 580 000 €. Situation similaire en Haute-Savoie dans la vallée de Chamonix, où, dans les communes qui ne sont pas touristiques (Cheddes, le Fayet, Sallanches...), les vendeurs alignent leurs prix sur ceux de stations telles que Les Houches ou Praz-sur-Arly (de 3 000 à 4 000 €/m2), un niveau beaucoup trop élevé pour les acheteurs locaux, explique Gilles Deleuse, agent immobilier FNAIM à Megève (74). à Montpellier également, certains quartiers ou types de biens, devenus trop chers, risquent de voir leur prix chuter, comme à Strasbourg, où, note Christian Webel de Century 21, il y a environ 40 % d'acheteurs de moins que l'an dernier, en particulier parce que les investisseurs désertent le marché, préférant retourner sur les placements boursiers.

2006, année de la négociation.

Aussi, résument Bernard de Cremiers et Patrick-Michel Khider, cofondateurs du réseau d'agences Laforêt immobilier, "le ton de l'année 2006 est d'ores et déjà donné : les acheteurs vont négocier davantage. Ils ne sont plus prêts à acheter n'importe quoi à n'importe quel prix, comme cela pouvait se produire il y a 2 ou 3 ans". Selon les villes et les interlocuteurs, cette marge de négociation va de 3 % ou 5 % (Rouen) jusqu'à 10 ou 15 % (Dijon). Ne manquez pas d'en profiter, en particulier en tâchant de repérer les biens en vente depuis un certain temps. Efforcez-vous aussi de déceler quel est localement le "prix psychologique", au-dessus duquel, selon les professionnels, un bien ne se vend plus, en sachant par conséquent que les biens mis en vente à un prix supérieur se négocieront plus facilement. Pour les biens haut de gamme, ce seuil s'établit par exemple à 230 000 € à Saumur (49), 300 000 € à Melun (77), 350 000 € à Lyon ou encore à 500 000 € à Rambouillet (78). La négociation n'en reste pas moins une arme à double tranchant, qui peut aussi faire rater le bien de ses rêves. Conséquence: "On trouve encore des ventes au prix initialement affiché par le vendeur, parce que les acheteurs se sont fait souffler auparavant une ou deux affaires et ne veulent pas en manquer une autre", note Nicolas Libert. "Ainsi, à Toulouse (31), déplore Jean-Claude Delacroix, de Century 21, des nouveaux arrivants sont prêts à payer 200 000 € un appartement qui n'en vaut que 150 000 €".

Valérie Valin-stein et Colette Sabarly


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , MARCHE IMMOBILIER , PRIX




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