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Pantin se dessine un nouvel avenir

Pantin se dessine un nouvel avenir
Février 2006
Le Particulier Immobilier n° 217, article complet.
Auteur : BRANCIER (Christiène)

L'ancienne banlieue ouvrière s'ouvre à l'initiative privée ; De nombreux projets de rénovation tirent parti des vastes réserves foncières ; La ville est particulièrement bien desservie par les transports. Un marché prometteur, à prospecter

Figure monumentale du patrimoine industriel de Pantin, au nord-est de Paris, les Grands Moulins, achèveront leur mue d'ici à décembre 2008. L'activité de meunerie, arrêtée en 2001, laissera alors la place à plus de 50000 m2 de bureaux. La société BNP-Paribas Security ­Services s'est portée acquéreur en novembre de ce lieu prestigieux. « Il s'agit de la plus importante transaction immobilière réalisée en France en 2005 », souligne Bertrand Kern, l'actuel maire de la ville. Dans moins de trois ans, les Grands Moulins accueilleront près de 5 000 salariés sur un site requalifié par l'agence d'architecture Reichen et Robert, connue pour ses remarquables interventions sur le patrimoine industriel. Les deux clochers des bâtiments seront conservés et les parties rapportées plus récemment, remplacées par de petits immeubles. Le groupe ­Meunier participera à hauteur de 3,8 millions d'euros au réaménagement des alentours. « Le projet de restructuration des Grands Moulins de Pantin va impulser une nouvelle logique urbaine à un espace délaissé », confie Bertrand Kern. Il s'appuie pour cela sur un plan masse valorisant les liaisons avec le canal de l'Ourcq, mais aussi les franchissements Paris-Pantin. À quelques minutes du parc de La Villette, en lisière de Paris, c'est tout le cœur de Pantin qui amorce ainsi une profonde mutation. L'installation en 2004 du Centre national de la danse dans l'ancien centre administratif de la ville, idéalement situé à cinq minutes du métro et du RER E (éole), avait déjà marqué un tournant décisif de cette dynamique urbaine. Un deuxième pas est franchi, avec d'importants travaux d'embellissement de l'espace public en proximité du bâtiment, la création d'une place, d'un vaste espace vert, mais aussi la construction de logements, la revitalisation du commerce de proximité et la poursuite du réaménagement des berges du canal de l'Ourcq et de ses abords.

Des entreprises de luxe

Grâce à la proximité de la capitale, mais aussi aux axes de transports qui la traversent de part en part, Pantin a connu au siècle dernier un essor industriel important. La ville reste façonnée par l'industrie et comporte d'importantes enclaves, au premier rang desquelles figure la SNCF, dont les emprises accaparent 17 % du territoire. Mais la commune, au passé ouvrier et de culture communiste, souhaite s'ouvrir davantage à l'initiative privée. Sans se renier, Pantin accueille des entreprises de renommée internationale, comme Hermès Sellier, Gucci, Bourjois-Chanel... « Entre mémoire et modernisation, le paysage économique de la ville évolue très nettement vers les activités tertiaires », reconnaît Bertrand Kern. Et surtout, Pantin se découvre un potentiel urbain. Bien décidée à tourner à son avantage les situations héritées du passé, la commune se dessine un nouvel avenir pour offrir un meilleur cadre de vie à ses 53 000 habitants.

Les projets inscrits dans le nouveau Plan local d'urbanisme (PLU) impriment le mouvement. Sur ce tissu urbain décousu, assemblant faubourgs ouvriers, cités d'habitat social, rues pavillonnaires, la mue est engagée. Terrains nettoyés et enclos, immeubles rasés ou en cours de réhabilitation... Le ménage en cours annonce de grandes manœuvres. à commencer par la ZAC du centre-ville. La municipalité y a préempté des terrains pour la création d'un espace vert de 4 000 m2 et la construction de centaines de logements. Rue Hoche, une promotion de 129 logements sur un futur mail planté donne déjà le ton. Lancée à l'initiative de la ville, l'opération était pilotée par la Semip, aménageur local, avec des prix de sortie fixés à 3000 E/m2. Lauréat, le groupe Arc en a vendu 110 sur plan. Une première dont le maire se dit fier, d'autant qu'elle compte 80 % de Pantinois parmi les acquéreurs. « Mes prédécesseurs avaient tout misé sur le logement social, en bloquant l'accession à la propriété. C'est une époque révolue. » L'opération se veut exemplaire afin de créer dans la ville, qui compte aujourd'hui 40 % de logements sociaux, un parcours résidentiel.

« Tout le cœur de ville, traversé par le canal de l'Ourcq, vit une profonde métamorphose », confirme Eric Trier, négociateur chez Laforêt Immobilier et Pantinois depuis quarante ans. Haut lieu de l'identité locale, le canal drainait par vocation de nombreuses activités. L'ère industrielle révolue, la reconquête de ses berges est plus que jamais à l'ordre du jour. L'an dernier, Pantin a ainsi racheté les terrains occupés par la Chambre de commerce et d'industrie de Paris entre la voie d'eau et l'avenue Jean-Lolive, l'artère principale de Pantin. Sur ces huit hectares, il est prévu d'édifier jusqu'à 400 logements et de récupérer certains entrepôts pour y loger une école d'ingénieurs, ainsi que l'école d'architecture de Paris-la Villette. « La ville se retourne vers le canal sur toute sa longueur », commente le maire, qui prévoit aussi le changement d'affectation des terrains riverains pour profiter de cet atout paysager.

Derrière la gare du RER E, l'urbanisation du site ferroviaire « Pantin Local » est en cours d'étude. « Pantin est une des rares communes limitrophes de Paris à disposer encore de terrains constructibles », rappelle Bertrand Kern. Sur ces 20 hectares, correspondant à l'emprise de l'ancienne gare de marchandise, devraient surgir plus de 60 000 m2 de bureaux et 40 000 m2 de locaux d'activités, mais aussi quelque 500 logements, un espace vert et des équipements publics. L'ouverture d'une seconde station du RER E sur le site est à ­l'étude.

Des quartiers revisités

Plus au nord, en limite d'Aubervilliers, le quartier des Quatre-Chemins, fait lui aussi l'objet d'un grand projet de quartier. « La résorption de l'habitat insalubre et la construction de plus de 600 logements neufs permettront de faire venir davantage les classes moyennes », escompte Bertrand Kern. Le dossier déposé l'été dernier à l'Agence nationale de renouvellement urbain (Anru) est en cours d'examen. « L'objectif est de maintenir une réelle diversité sociale dans le quartier en proposant tous les niveaux de logements, depuis le locatif social jusqu'à l'accession à la propriété, au prix le plus maîtrisé possible », explique Gérard Savat, premier adjoint au maire, délégué à l'aménagement urbain et à la politique de la ville. Même souci pour les Courtillières, un quartier séparé du reste de la commune par le cimetière de Pantin et le fort d'Aubervilliers, et composé à 100 % de logements sociaux. La municipalité aimerait y développer une offre de logements privés en accession à la propriété. Racheté en 2000 à la Ville de Paris par l'office municipal, ce patrimoine est appelé à être réhabilité, avec un volet démolition-reconstruction portant sur 300 logements, et la construction de nouveaux équipements publics.

"D'ici à dix ans, plus de 3000 logements devraient être construits ou réhabilités sur l'ensemble de la ville », avance Bertrand Kern. Mais le maire, qui brigue un second mandat, entend développer les équipements de la commune. à proximité du Centre national de la danse s'installera le Théâtre national de la danse. En cœur de ville, le Ciné 104, dont la vocation « art et essai » a été renforcée, vient juste de faire peau neuve. Au printemps, "Banlieue Bleue", l'association de promotion du jazz en Seine-saint-Denis, emménagera, rue Josserand. Une crèche de 60 berceaux a ouvert ses portes rue Rouget-de-Lisle à la fin 2005, une école élémentaire est en construction aux Quatre-Chemins. Et les pelleteuses ont entamé leur ballet pour l'aménagement de la base de loisirs régionale de la Corniche des Forts, située en partie à Pantin, qui offrira 64 hectares de loisirs.

Un vaste choix

Si vous êtes décidés à parier sur Pantin, vous n'aurez que l'embarras du choix. « La ville dispose d'un grand nombre de biens complémentaires, car situés dans des quartiers différents et dans une fourchette de prix très large », indique Dominique Pouzenc, gérant de ­l'agence Laforêt Immobilier. Avec un prix moyen dans l'ancien estimé, l'an dernier, à ­­­2450 E/m2 (+ 11,4 % sur un an) par la chambre des notaires d'Ile-de-France, Pantin se situe en quatrième position parmi les villes les plus chères du département. Mais son marché est très hétérogène. « Entre les quartiers nord et sud, les prix font littéralement le grand écart", confirme Marie-Laure Couëtil-Rodach, négociatrice à l'agence Immobilière de Pantin. Les acheteurs aux budgets serrés peuvent trouver de bonnes affaires près du métro des Quatre-Chemins, dans un quartier en devenir, qui devrait prendre de la valeur dans les cinq prochaines années. Mais ils doivent faire vite. « Le quartier des Quatre-Chemins est resté à l'abandon pendant vingt ans. Il y a seulement deux ans que les promoteurs sont revenus sur le secteur. Mais les prix ont flambé. Quatre programmes de logements neufs ont vu le jour, dont une grosse opération menée par Bouygues entre l'avenue Jean-Jaurès et l'avenue Sainte-Marguerite », indique Luc Laumaillé, gérant de l'agence Durel. Les logements se sont vendus en deux semaines, à 3400 E/m2 

« Quant à l'ancien », reprend Luc Laumaillé, « en 1998, le prix du mètre carré ne dépassait pas les 1 200 euros, avec des loyers élevés en raison de la proximité de Paris. Les investisseurs réalisaient de très bonnes opérations sur des biens qui leur apportaient des rentabilités de 15 %. Aujourd'hui, on ne trouve plus rien à moins de 2 000 E/m2. » Les familles les plus aisées se dirigeront plutôt vers les métros Hoche et Eglise-de-Pantin, riches en biens de belle facture situés dans des immeubles des années 1920, ou de petits pavillons avec jardin. « Le quartier de l'église reste le plus coté, pour son esprit village, ses commerces et sa desserte par la ligne 5 du métro », explique Marie-Laure Couëtil-Rodach. De plus en plus de Parisiens fuyant la capitale l'adoptent. Comme ce couple qui a signé, dès la première visite, pour un trois-pièces en duplex de 71 m2, à 275000 euros. Les berges du canal séduisent aussi les acquéreurs à la recherche d'appartement de bon standing, comme ceux du « Parc du bord de l'eau », qui s'arrachent à plus de 3 500 E/m2, ou de surfaces atypiques avec vue sur l'Ourcq. « Mais là, les prix peuvent atteindre des sommets », prévient Dominique Pouzenc. Un loft de 107 m2 avec terrasse cherchait ainsi preneur à 420 000 euros. Un record. Enfin, les abords verdoyants de la station Pantin-Raymond-Queneau dissimulent encore de petites maisons avec jardin à moins de... 300 000 euros.

Christiène Brancier

Mots-clés :

ILE-DE-FRANCE , MARCHE IMMOBILIER , PANTIN




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