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Crédit immobilier, les taux remontent

Crédit immobilier, les taux remontent
Février 2006
Le Particulier Immobilier n° 217, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

La Banque centrale européenne porte son taux directeur à 2,25 % ; Les taux révisables sont les premiers touchés par cette hausse ; Trois banques sur quatre ont déjà majoré leurs taux fixes. Les taux fixes restent très favorables aux acquéreurs

Après plusieurs faux départ, cette fois, c'est chose faite : les taux d'intérêt des prêts immobiliers repartent à la hausse. Le phénomène était prévisible, chacun s'accordant à reconnaître que ces taux étaient au plancher et qu'ils ne pourraient pas descendre davantage. Après plus de cinq ans de stabilité, la Banque centrale européenne a donc décidé, le 1er décembre dernier, de relever son principal taux directeur, en le portant de 2 à 2,25 %, manifestant ainsi sa relative confiance en la croissance économique de la zone euro. Elle tente également, par ce biais, de limiter l'inflation qui, selon ses prévisions, devrait se situer au-delà de 2 % en 2006. Une décision qui a d'ores et déjà des répercussions sur les taux d'intérêt à court terme des marchés financiers, marchés sur lesquels les banques s'approvisionnent pour se refinancer, notamment pour les crédits immobiliers à taux révisables qu'elles consentent aux acquéreurs. Autrement dit, les crédits à taux révisable sont directement dépendants de la politique monétaire européenne, puisqu'ils sont indexés sur les taux à court terme. L'annonce de cette hausse qui semblait acquise et qui a été accueillie sans surprise, a été anticipée par la plupart des établissements de crédit. Dans son baromètre mensuel, Empruntis, courtier en ligne, avait déjà remarqué, en novembre dernier, un léger frémissement. « Les taux variables ont subi une hausse notable sur toutes les durées avec des augmentations oscillant entre 0,05 et 0,15 % », notait à son président. La tendance s'est confirmée en décembre, marquant véritablement une inversion par rapport à la baisse continue qui avait prévalu tout au long de l'année 2005. Dans son dernier baromètre (fin décembre 2005), Empruntis indiquait ainsi de nouveau une tendance à la hausse des taux variables, plus importante cette fois puisque sur la quasi-totalité des durées, elle était comprise entre 0,15 et 0,20 %. Résultat, d'un taux de marché moyen de 2,90 % sur 15 ans en octobre dernier, les taux des prêts révisables s'affichent aujourd'hui à 3,15 %. « L'annonce de la BCE de porter son principal taux directeur à 2,25 % a davantage un sens politique qu'une incidence réelle sur les taux de crédit immobilier. Mais il est certain que nous étions arrivés au maximum de la baisse et que les taux ne redescendront plus, explique François Drouin, Président du Directoire du Crédit Foncier, qui poursuit : « pour ceux qui ont emprunté à taux révisable pur, l'augmentation n'est pas très significative, tout au plus majore-t-elle leur mensualité d'une dizaine d'euros ». S'ils ne sont pas directement dépendants de la politique de la BCE, les taux à long terme qui servent de base au calcul des prêts à taux fixe, ont, eux aussi, amorcé une remontée depuis le mois d'octobre. Une hausse qui a eu des répercussions sur l'offre des banques en matière de crédit immobilier. « Les taux enregistrent des progressions comprises entre 0,05 et 0,15 % », remarque encore Empruntis. Et la hausse est quasi généralisée puisque trois banques sur quatre ont relevé leurs barèmes. De fait, de 3,40 % en octobre dernier, les taux fixes consentis pour les crédits immobiliers, sont passés à 3,55 % sur 15 ans.

Mouvement durable ?

L'expérience des deux dernières années a montré combien les pronostics d'experts pouvaient être contredits par les faits. Il est vrai que l'évolution des taux est tributaire de nombreux facteurs que les professionnels eux-mêmes peinent à maîtriser. Une chose semble acquise : les taux ne devraient pas de sitôt retrouver leur niveau de l'automne 2005. Jean-Claude Trichet, s'exprimant à la mi-janvier, a au contraire annoncé que la BCE maintiendrait le principal taux directeur inchangé à 2,25 %, et laissé entendre qu'une nouvelle hausse d'un quart de point aurait lieu en mars 2006. Soit 0,75 points au total entre le 1er décembre 2005 et la fin de l'année 2006, si la BCE ne décide pas de nouveaux relèvements en cours d'année. Côté taux longs, le contexte semble également favorable à une poursuite de la hausse. Au dire des banquiers, celle-ci devrait toutefois rester modérée. « Sur les marchés financiers, les demandes de refinancement sont bien moindres que les liquidités explique Jean-Pierre Bourgeois, de l'UCB. Les Etats sont très endettés, les entreprises, même lorsqu'elles investissent, mobilisent leurs propres capitaux. Il n'y a donc pas de tensions susceptibles de provoquer des hausses importantes » poursuit-il. Même son de cloche au Crédit Foncier : « Les taux longs, qui servent de référence pour l'immobilier, ne sont pas fixés par la Banque centrale, mais par les marchés financiers, analyse François Drouin, et je ne crois pas à une hausse importante des taux longs en 2006, car il y a abondance de liquidités dans le monde, bien plus que ce que les prévisions de croissance pourront consommer ou absorber". Bref, si poursuite de la hausse il y a, celle-ci devrait, comme pour les taux courts, tout au plus atteindre à 0,50 point. Autrement dit, les prêts à taux fixe devraient se maintenir autour de 4 % jusqu'à la fin de l'année. Comme l'explique Christophe Crémer, Pdg de Meilleurtaux, autre courtier en ligne, pour avoir des répercussions, il faudrait que la hausse atteigne au moins 1 point. « Pour un prêt de 100 000 euros sur 15 ans, une hausse des taux d'intérêt de 0,50 point entraînerait une augmentation des mensualités de 51 euros, soit 3,50 % de plus, tandis qu'avec une hausse de 1 point, la mensualité passerait à 71 euros, soit une hausse de 10,6 % de l'échéance ». Un certain nombre d'emprunteurs pourraient ainsi voir leur capacité d'emprunt sérieusement atteinte. Et le marché immobilier en subirait les conséquences. D'ores et déjà, ceux qui ont emprunté à taux fixe sont évidemment protégés de toute hausse pendant la durée de leur crédit. En revanche, ceux qui ont choisi un taux révisable – ils représentent aujourd'hui quelque 30 % de la production de crédits immobiliers - ont de quoi se faire du souci. Actuellement, l'euribor 3 mois, indice généralement retenu pour le calcul des prêts à taux révisable, se situe à 2,50 %, taux auquel il faut au minimum ajouter le spread, c'est-à-dire la marge que prend la banque, soit 0,80 à 1,70 point selon les banques. En cas de première révision, l'emprunteur risque d'avoir quelques surprises. Surtout s'il a bénéficié d'un taux d'appel. En admettant que le taux ait été fixé à 2,70 % au départ et que la banque y ajoute 1 point de marge, ce qui est assez faible, le nouveau taux sera au minimum de 3,70 %, soit des conditions moins favorables qu'à taux fixe. Dans un tel cas, peut-être est-il préférable, de revenir à un taux fixe, possibilité qui n'est cependant pas permise avec toutes les formules. Des renégociations, des rachats de crédit risquent de se profiler dans les mois qui viennent. Quant à ceux qui n'ont pas encore sauté le pas, les taux fixes s'imposent aujourd'hui plus que jamais.

Conditions attractives

A taux fixe, en effet, il y a tout lieu de croire que les acquéreurs font encore une bonne affaire. Avec une inflation à 2 %, pour un taux fixe moyen de 3,55 % en janvier 2006, le coût réel du crédit tombe à 1,35 %. Le mouvement de hausse actuel ne devrait donc pas, dans l'immédiat, avoir d'effets négatifs sur la solvabilité des emprunteurs. Car malgré tout, les conditions actuelles restent plus favorables qu'au début de l'an dernier : il faut se rappeler qu'au mois de janvier 2005, le taux moyen de marché pour un prêt à taux fixe atteignait 3,95 %.

Un différentiel sensible pour l'emprunteur : s'il emprunte 200 000 euros sur 15 ans, il remboursera 1 435 euros avec un taux de 3,55 % et 1 474 euros à 3,95 %. Soit une économie non négligeable sur le coût total du crédit, de l'ordre de 7 020 euros.

Stabilisation des prix

Il n'y a donc pas de raison à ce jour pour que les acquéreurs se retirent du marché de la transaction. D'autant que les prix des logements semblent, pour leur part, avoir atteint un plafond. Le ralentissement de la hausse est même constaté par tous les professionnels. La Fnaim en tête. Pour elle, le rythme de croissance des prix a atteint son apogée en 2004 (+ 15,5 % de hausse) et est en nette décélération en 2005 (+ 10,3 %). Reste que la stabilisation des prix n'est pas encore à l'ordre du jour. Tout au plus assiste-t-on à des négociations lorsque les propriétaires se montrent trop exigeants. La fin de la hausse n'interviendra vraisemblablement qu'avec une remontée significative des taux d'intérêt, le ralentissement de la demande... et une politique plus restrictive des banques. Car si les excellentes conditions d'emprunt ont joué un rôle important dans la hausse des prix des logements, les prêteurs n'étant pas trop regardants ces dernières années, ils se font plus pointilleux aujourd'hui dans l'examen des dossiers de crédit. La solvabilité des acquéreurs ne pourra pas s'étirer indéfiniment avec l'allongement de la durée des prêts. La charge de remboursement mensuelle d'un crédit s'est déjà fortement accrue. Selon un rapport de la Commission bancaire dont l'Anil s'est fait l'écho, cette charge est passée de 27,5 % en 2000 à 29,2 % en 2004. Et la part des emprunteurs supportant des remboursements supérieurs à 35 % de leurs revenus est passée parallèlement de 16,2 à 20,1 % de la production annuelle des établissements de crédit. Une situation qui ne devrait pas s'améliorer avec la hausse des taux. Raison de plus, si vous êtes décidé à emprunter, pour ne pas attendre plus longtemps.

Colette Sabarly

Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , TAUX DU PRET




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