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Achat, pensez aux frais de notaire

Achat, pensez aux frais de notaire
Février 2006
Le Particulier Immobilier n° 217, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

La plus grande part revient au fisc ; Des frais allégés pour les logements neufs ;Quelques astuces pour minorer le montant des droits. Un coût à prévoir dans le budget global

S'il fallait dresser une liste des grands gagnants de l'euphorie immobilière, le fisc figurerait en bonne place : il prélève en effet sa dîme sur chaque transaction, dans l'ancien comme dans le neuf. Avec une certaine discrétion, puisque ce prélèvement est inclus dans les fameux « frais de notaire » réglés le jour de la vente par l'acquéreur. Ces frais ne désignent en effet pas uniquement les honoraires perçus par le notaire, acteur incontournable de la vente immobilière, ainsi que le coût de certaines formalités obligatoires, mais aussi et surtout les droits d'enregistrement réglés au fisc. Accusés, durant la crise immobilière qui a sévi dans les années 1990, de constituer un frein à l'acquisition, ces droits avaient été progressivement réduits. Mais, sans doute parce que le marché a retrouvé toute sa tonicité, l'heure est aujourd'hui à leur renchérissement : le gouvernement vient d'instaurer, avec une grande discrétion, une taxe supplémentaire au profit de l'Etat, applicable depuis le 1er janvier dernier. Censée compenser la suppression corrélative des anciens droits de timbre, elle majore au final dans la plupart des cas le montant des droits d'enregistrement acquittés. Des simulations pour évaluer au mieux le montant des frais de notaire, et des astuces pour les minorer, afin de déterminer au plus juste votre budget d'acquisition « tous frais compris ».

Vous achetez un bien « ancien »

Pour évaluer les frais d'acquisition, il faut avant tout connaître la date d'achèvement du logement. Un critère déterminant puisqu'il conditionne l'application de frais dits « ordinaires », dans l'ancien, ou « réduits », dans le neuf. Quelle est la ligne de partage ? Un logement est considéré comme ancien s'il est achevé depuis plus de cinq années ou, deuxième cas de figure, s'il a déjà fait l'objet, dans ce délai, d'une première mutation avec un particulier. Dans ces deux situations, vous devrez débourser en moyenne entre 6 et 8 % du prix de vente.

La part du notaire

Il faut prévoir la rémunération du notaire, devant lequel est obligatoirement signé l'acte de vente définitif. Il est payé en honoraires, appelés aussi émoluments. Ceux-ci se décomposent en deux parties, strictement réglementées par le décret du 8 mars 1978 (modifié), portant tarif des notaires.

Les émoluments proportionnels au prix de vente

Le notaire est principalement rémunéré en « émoluments proportionnels », en l'occurrence inversement proportionnels au prix de la vente : plus celui-ci est élevé, plus faible est le pourcentage des émoluments. Un barème fixé par les pouvoirs publics établit les taux applicables (voir tableau ci-contre). Si vous devez acquérir plusieurs lots dans l'optique de réaliser un investissement locatif (parkings, logements), il est ainsi plus économique de faire affaire avec un seul et unique propriétaire, puisque le montant des frais est dégressif. Il faut savoir que si le vendeur comme l'acquéreur désirent recourir à leur notaire de famille, la note n'est pas multipliée par deux, mais divisée entre ces deux professionnels.

Les émoluments de formalité

Le notaire perçoit en outre des émoluments au titre des démarches administratives accomplies pour le compte de l'acquéreur, avant et après la signature de l'acte de vente. Ces émoluments se calculent en unités de valeur, ou UV, dont le coût unitaire s'établit actuellement à 3,28 E HT, soit 3,92288 E TTC précisément 

A chaque formalité correspond un certain nombre d'UV (voir tableau ci-contre).

L'astuce : Faites payer au vendeur la déclaration de plus-value

Un conseil : faites consigner dans l'acte de vente que le vendeur supportera les frais afférents à l'établissement de la déclaration de plus-value, dont le notaire est en charge depuis le 1er janvier 2004, et le cas échéant du paiement de l'impôt pour le compte de son client. Une rémunération fixée à 15 UV, soit 58,84 E TTC. Faute de quoi, aussi curieux que cela puisse paraître, c'est l'acquéreur qui doit les acquitter. Il est en effet fait application du principe selon lequel les frais liées à la vente sont à sa charge (voir encadré, page 46).

Pour l'obtention de ces différents documents, le notaire est susceptible de faire intervenir différents services et professionnels : bureau du cadastre, syndic, géomètre-expert, architecte... (pour le conservateur des hypothèques, voir page suivante). Leur rémunération est assurée par le notaire, qui va débourser une somme non fixe, généralement comprise entre 400 et 700 TTC. Il se fera rembourser par l'acquéreur ces « débours » ou « déboursés ». Il arrive que des frais exceptionnels, liés par exemple à un déplacement, soient engagés par le notaire : dans ce cas, ils sont convenus d'avance avec le client.

La part du fisc

La plus grande partie des frais dits de notaire correspond à des droits fiscaux. Là encore, c'est le notaire qui est chargé de leur collecte, en vue de les reverser au Trésor Public. Les « droits d'enregistrement » - on parle aussi de « droits de mutation » - s'élèvent, depuis le 1er janvier dernier, à 5,09 % du prix de vente, que vous achetiez pour un usage résidentiel, professionnel ou commercial. Ce taux se décompose comme suit :

  • 3,6 % : droit départemental
  • 2,5 % : prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement perçu au profit de l'Etat et calculé sur le montant du droit départemental
  • 1,2 % : taxe additionnelle communale
  • 0,2 % : taxe au profit de l'Etat (instaurée par l'article 95 de la loi de finances rectificative pour 2004).
  • Le montant acquitté au fisc est désormais fonction de la seule valeur de la transaction. Pour compenser la hausse des droits d'enregistrement, les droits de timbre sont supprimés. Exit cette taxe qui était perçue sur chaque page des actes notariés et des annexes, tant pour l'original ou minute que pour les copies authentiques, et donc en proportion de leur volume : il en coûtait à l'acquéreur 3 euros par page, soit au bas mot 150 euros, du fait de la multiplication des documents joints à l'acte de vente (dont les diagnostics obligatoires).

    150 euros, c'est l'équivalent de la nouvelle taxe de 0,2 % instituée au profit de l'Etat, pour une transaction d'un montant de 75 000 euros : au-delà, l'acquéreur est perdant par rapport aux anciens droits de timbre. Ce sera souvent le cas... Aux droits d'enregistrement, il faut enfin ajouter le salaire du conservateur des hypothèques, considéré comme un impôt : il se chiffre à 0,10 % du prix de vente.Mis bout à bout, l'ensemble de ces taxes pèse lourd dans le budget de l'acquéreur. Il est impossible d'y échapper. Néanmoins, tout en restant dans le cadre légal, l'acquéreur peut minorer le montant versé à l'administration fiscale, en jouant sur l'assiette de ces droits.

    Ainsi, le montant de la commission versée à l'agent immobilier qui a permis la réalisation de la vente, en principe à la charge du vendeur (sauf clause contraire), ne devrait pas, en tant que tel, être soumis aux droits d'enregistrement. Pourtant, de fait, le vendeur aura évidemment tenu compte de cette commission pour fixer son prix. A travers celui-ci, la valeur de la commission supporte donc les droits d'enregistrement. Il existe toutefois une astuce pour éviter que cela se produise.

    L'astuce : Dissocier la commission d'agence

    Pour éviter d'acquitter des droits d'enregistrement sur la commission d'agence, une seule solution : délivrer un mandat de recherche à l'agent immobilier. Sa commission – cette fois expressément mise à la charge de l'acquéreur - sera distinguée du prix de vente proprement dit, seul soumis au paiement des droits.

    L'acquéreur ne rencontrera pas cette difficulté s'il a fait appel à un notaire pratiquant la négociation immobilière : ce dernier facturera au titre de son intervention des « honoraires de négociation » qui ne seront pas inclus dans l'assiette des droits d'enregistrement. De même, les droits d'enregistrement sont assis sur la valeur de l'immeuble figurant dans l'acte de vente. Mais pas sur la valeur des biens mobilier vendus avec celui-ci. Pourquoi ne pas en profiter...

    L'astuce : Extraire la valeur des meubles

    Il peut être intéressant de ventiler le prix global en faisant ressortir distinctement une estimation de la valeur des meubles. Comment procéder ? En insérant, dès le stade de l'avant-contrat, une liste descriptive précise du mobilier laissé par le vendeur, accompagnée des valeurs vénales de chaque élément correspondant. Contrairement à une idée reçue, la déduction des meubles n'est limitée par aucun plafond ni soumise à aucun forfait : « seules comptent les valeurs que les parties certifient comme sincères et véritables », explique Me Cyril Gibert, notaire parisien. Une déclaration qui les engage au regard de l'administration : si elle se retrouve confrontée à des montants exorbitants, elle ne manquera pas d'exercer son droit de contrôle... Les meubles doivent pouvoir être désolidarisés de l'immeuble, autrement dit s'enlever sans abîmer le gros œuvre. Il en est ainsi des cuisines équipées, des placards de salles-de-bains, d'une bibliothèque murale, de glaces de cheminée, mais non pas de la cheminée elle-même. « Une précaution s'impose juste avant de signer l'acte authentique qui scelle la vente définitive. Demandez à visiter une dernière fois le logement pour vérifier qu'aucune modification n'est intervenue, autrement dit que les équipements mentionnés dans l'avant contrat sont toujours là », conseille Me Cyril Gibert.

    Vous achetez un bien « neuf »

    Lorsque vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont moins élevés, de l'ordre en moyenne de 2 à 4 % du prix d'acquisition. On considère qu'un logement est neuf au moment de la vente s'il est acheté :

    – à un promoteur, sous le régime de la Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), c'est-à-dire sur plans ;

    – à un promoteur, dans un programme achevé depuis moins de cinq ans, s'il n'a jamais été habité (généralement ce que l'on nomme une « queue de programme ») ;

    – à un vendeur particulier, dans un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, à condition que ce vendeur l'ait lui-même acquis auprès d'un professionnel. En d'autres termes, il doit s'agir de la première vente à un particulier dans les cinq années de l'achèvement de l'immeuble.

    Ce régime de droits réduits s'applique bien sûr aux immeubles collectifs, mais également aux programmes de maisons individuelles, l'acquéreur faisant dans une opération l'acquisition d'une parcelle de terrain et d'une maison, clés en main.

    La part du notaire

    Si les frais de notaire sont moins élevés, c'est essentiellement parce que les émoluments proportionnels du notaire sont réduits à proportion de la taille du programme immobilier : jusqu'à 10 lots, c'est le tarif de base qui s'applique (voir tableau page suivante). Au-delà de ce seuil, les émoluments proportionnels sont dégressifs. La politique des promoteurs de construire à taille humaine fait que les trois premières tranches sont les plus usitées...

    La part du fisc

    Lorsque le logement est considéré comme neuf, le principal impôt à payer - à savoir la TVA au taux de 19,6 % - est compris dans le prix de vente. Si bien qu'il peut paraître indolore à l'acheteur... C'est en effet le vendeur qui est en charge de son paiement, par l'entremise du notaire (article 285-2 du Code général des impôts). A y regarder de près, la TVA est supportée en définitive par l'acquéreur, puisqu'il paye un prix annoncé toutes taxes comprises (TTC).

    Par ailleurs, l'acquéreur va acquitter, via le notaire, un autre impôt auprès du Trésor Public : une taxe de publicité foncière (TPF). Celle-ci est fixée, depuis le 1er janvier, à 0,715 % du prix de vente hors taxes (HT). Ce taux, malgré une augmentation de 0,10 %, reste réduit par rapport aux droits d'enregistrement dans l'ancien (voir page 48).

    Exemple de la vente d'un logement construit en 2003 :

  • prix TTC : = 143 520 E
  • prix HT : 143 520 / 1,196 = 120 000 E (1)
  • TPF(2) : 120 000 x 0,715 % = 858 E
  • Vous achetez un terrain, aux enchères, par échange...

    Certaines ventes immobilières obéissent à des règles spécifiques en ce qui concerne la détermination du montant des frais. Soit en raison de la nature du bien, soit du fait du mode d'acquisition.

    Ainsi, l'achat d'un terrain à bâtir est-il, aussi surprenant que cela puisse paraître, soumis au même régime que l'achat d'un logement ancien. Depuis 1998, il n'est en effet plus assujetti à la TVA immobilière, du moins pour les transactions réalisées par des particuliers. La vente supporte donc les émoluments proportionnels du notaire et autres débours, ainsi que les droits d'enregistrement, au taux de 5,09 %. La superficie du terrain n'est pas prise en compte pour effectuer ce calcul. La construction proprement dite, quant à elle, entre dans le champ d'application de la TVA. Mais elle ne donne pas lieu au paiement de frais de notaire, ce dernier n'intervenant pas dans la transaction. Tout aussi spécifique, la vente aux enchères obéit à un régime plus complexe. Ici, les frais à régler dépendent de la « filière » suivie. Si l'acquisition a lieu dans le cadre d'une vente organisée par les notaires - à la libre initiative du vendeur, ou forcée, à la barre du tribunal - il faut ajouter des frais supplémentaires préalables à la vente : établissement du cahier des charges, frais de publicité, honoraires du notaire, le cas échéant frais de poursuite engagés par le créancier, et coût de l'avocat.

    Pour une vente devant l'administration des Domaines, seuls les droits d'enregistrement et le salaire du conservateur des hypothèques sont exigibles, l'Etat prenant à sa charge les frais préalables. Mais en toute hypothèse, quel que soit l'organisateur de la vente, l'acquéreur a tout intérêt à consulter le cahier des charges. Cette pièce maîtresse vous renseignera sur les autres conditions de la vente, ainsi que sur les frais à supporter (voir LPI, n° 177, pp.46 et s.). Enfin, même si c'est plutôt rare, il arrive que deux acquéreurs potentiels s'entendent pour échanger leurs biens. Par exemple, deux terrains, voire deux maisons situées dans le voisinage. Si vous êtes concerné, sachez que l'acte d'échange permet d'alléger en toute légalité la note des frais de notaire. Le législateur considère en effet qu'il n'y a alors qu'une seule vente. Sachant qu'en présence de biens d'inégales valeurs, celui qui est favorisé devra payer la différence sous forme de soulte, c'est-à-dire d'une somme d'argent. Les émoluments proportionnels, à répartir entre les deux acquéreurs, ne sont perçus que sur la valeur la plus importante des biens échangés. Par ailleurs, les droits d'enregistrement ne sont acquittés qu'une seule fois, et proratisés entre les parties. Quant au salaire du conservateur des hypothèques, il n'est versé que sur le deuxième bien transféré, toujours celui dont la valeur est la plus faible.

    Dessous de table

    Il peut être tentant, eu égard à l'ampleur des frais de notaire, dont le fisc se réserve la plus grosse part (voir ci-dessus), de les réduire en versant en espèces au vendeur une partie du prix. S'il n'en fait pas lui-même une condition de la vente, histoire d'alléger la taxation au titre de ses plus-values immobilières... Cette pratique est très risquée. Le fisc, dès lors qu'il prouve une dissimulation du prix, pourra exiger le complément des droits assortis d'une pénalité de retard de 0,40 % par mois (depuis la loi de finances pour 2006), sans compter une amende égale à 50 % des droits et d'éventuelles poursuites pénales. C'est aussi un raisonnement à court terme : en cas de revente du logement avant quinze ans, le calcul de la plus-value éventuelle se fera sur la base du prix volontairement sous-évalué. Ce qui aura pour conséquence d'augmenter le montant de l'impôt acquitté au titre des plus-values 

    Fisc, quand tu nous tiens...

    Marianne Bertrand

     

    (1) pour le calculer à partir du prix TTC, il suffit de diviser ce dernier par 1,196.

    (2) taxe de publicité foncière.


    Mots-clés :

    ACCESSION A LA PROPRIETE , HONORAIRE , NOTAIRE




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