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Montagne, les stations à l'épreuve du temps

Mars 2006
Le Particulier Immobilier n° 218, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

De gros investissements ces dix dernières années ; Les stations de moyenne altitude ont trouvé leur place ; Le problème des volets clos reste à résoudre. L'immobilier grimpe toujours, jusqu'à quand ?

Après une décennie très noire, dans les années 1990, les stations françaises se portent plutôt bien aujourd'hui.

Il y a dix ans, nul ne pariait pourtant plus sur l'immobilier de montagne. Le nombre de skieurs régressait, les Français découvrant les plaisirs du soleil en hiver à prix charter.

La neige, pour ne rien arranger, se faisait rare sur les massifs. Le tout, sur fond de crise immobilière sans précédent. Il n'en fallait pas plus pour voir les prix des logements en station dégringoler. Difficile à croire aujourd'hui : même si le nombre de skieurs a tendance à stagner, les stations affichent complet en haute saison et l'immobilier flambe. Depuis cinq ans, les prix des appartements et chalets en montagne ont même progressé plus vite que partout ailleurs dans l'Hexagone : selon les notaires, le deux-pièces de 33 m2, estimé à 66 000 euros en 2000 se négociait, cinq ans plus tard, 113 698 euros en Savoie et 108 562 en Haute-Savoie... De 2 000 euros, le prix du mètre carré moyen atteint aujourd'hui respectivement dans ces deux départements, 3 438 euros et 3 246 euros.

Regain d'intérêt

Les causes de ce virage à 180° sont multiples. Depuis quelques années, les sports d'hiver connaissent un net regain d'intérêt. L'effet de mode des vacances au soleil est passé et les Français redécouvrent avec plaisir les cimes enneigées, malgré le coût de revient élevé d'un séjour au ski. L'apparition de nouvelles formes de glisse, telles que le snowboard ou le freestyle, a redonné un coup de jeune aux sports d'hiver et contribué au succès phénoménal de certaines stations, comme Val-d'Isère. La neige est de retour sur tous les massifs et, les stations s'étant équipées entre-temps de canons à neige, la crainte de ne pouvoir chausser ses skis de tout son séjour ne constitue plus un frein à la réservation d'une location. Enfin, il faut reconnaître que les stations elles-mêmes ont beaucoup participé au regain d'intérêt des Français pour la montagne. La crise des années 1990 a eu le mérite de leur imposer une nécessaire remise en question. La plupart d'entre elles ont ainsi engagé une réflexion sur leur image, leur fonctionnement, leur offre touristique, revenant sur les croyances qui avaient présidées à leur création. Réflexion suivie d'investissements lourds, visant à améliorer les accès aux stations, les plans de circulation et de stationnement, la gestion des nuisances visuelles, l'urbanisme et la qualité architecturale, mais aussi l'efficacité des services aux personnes, et bien sûr, les remontées mécaniques. Ces actions se sont accompagnées d'une prise de conscience de l'évolution des attentes de la clientèle. La qualité du domaine skiable ou le confort « skis aux pieds » n'étaient plus les éléments déterminants au moment du choix du lieu de séjour. Comptait désormais la qualité de l'environnement, au sens large. Une personne sur deux qui séjourne en station ne skiant pas, il a fallu s'organiser pour diversifier les activités. Le centre sportif, public ou privé, avec piscine et salle de fitness, est devenu un incontournable. Tignes a été parmi les premières à adopter un projet global de rénovation. Le pari semble gagné. La station, qui ne pouvait compter sur une authenticité villageoise pour attirer la clientèle, se positionne aujourd'hui très correctement par rapport à Val-d'Isère, sa grande rivale. Celle-ci a mis l'accent sur le « relookage » du cœur du village en restaurant les habitations et en habillant de bois leur façade. Succès garanti auprès des étrangers. Les Ménuires, emblème des dérives architecturales de l'immobilier de montagne des années 1960 et 1970, ont redoublé d'efforts pour se faire pardonner les erreurs du passé.

La municipalité ne donne plus désormais son feu vert que pour des constructions respectant le schéma traditionnel. En 2004, elle n'a pas hésité à faire démolir l'une de ses plus anciennes barres pour la remplacer par des résidences chalets en bois et toitures à deux pans. à l'entrée du village, elles figurent comme un emblème de la station. En revanche, les Arcs, archétype de la station intégrée, ont manqué le rendez-vous. à l'exception du site implanté à 1950 mètres d'altitude, et malgré un domaine skiable exceptionnel, les Arcs n'ont plus guère la cote. Les valeurs immobilières se situent en net retrait par rapport aux autres stations de la Tarentaise (voir tableau des prix des appartements anciens, page 30). Quant aux stations des Pyrénées, elles aussi ont engagé une politique publique d'investissements massifs, en ayant la bonne idée de se concerter et de s'organiser par vallée. L'initiative est plus récente. Le but était de rattraper le retard pris par rapport aux stations alpines qui, fraîchement relookées, avaient pris de l'avance sur elles. La remise en question s'est faite moins au niveau de l'urbanisme, que des infrastructures routières, de la qualité de l'accueil et des services professionnels.

De gros efforts financiers ont également été consentis en matière de communication, ainsi que dans la modernisation du parc de remontées mécaniques. Bilan positif : les Pyrénées, jouant sur l'authenticité, augmentent et fidélisent leur clientèle, aussi bien française qu'espagnole. à l'inverse des Alpes, où la fréquentation touristique stagne.

Avantage aux villages

Tous secteurs confondus, les stations de moyenne montagne, celles comprises entre 1 000 et 1 500 mètres d'altitude, ont bénéficié de l'affection spontanée de la clientèle pour le village traditionnel et les vieilles pierres. Grâce à quelques investis-sements judicieux, notamment en canons à neige et en remontées mécaniques, permettant de prolonger la saison, elles ont su trouver leur place face aux stations de haute altitude. Le classement d'un bon nombre d'entre elles, depuis 1999, en zones de revitalisation rurale (ZRR) a en outre redonné un coup de fouet à l'économie locale. La loi Demessine, qui accorde des avantages fiscaux aux acquéreurs de logements en résidence de tourisme, situés à l'intérieur d'une ZRR a en effet motivé les promoteurs. Les petites stations de la vallée de la Maurienne, qui périclitaient, ont été les premières à en profiter et à voir leur fréquentation augmenter sensiblement. La Toussuire, Valmeinier, La Norma, Valfréjus-Modane, Saint-Jean-d'Arves ou Saint-Sorlin-d'Arves. Dans les Alpes du Sud, Superdévoluy, Serre-Chevalier ou Risoul, pour ne citer qu'elles, ont connu un renouveau similaire, encouragé par la loi Demessine. Il en a été de même pour de nombreuses stations pyrénéennes. Situées en moyenne altitude, elles ne pouvaient au départ compter sur un domaine skiable exceptionnel pour asseoir leur renommée (exception faite, toutefois, des stations appartenant au domaine des Sybelles). Elles ont focalisé tous leurs efforts sur la saison d'été. Moins performantes que les grandes stations pour faire le plein entre décembre et avril, elles remplissent mieux leurs lits l'été. Leur gros atout est de disposer des princi-pales réserves foncières constructibles dont disposent aujourd'hui les promoteurs immobiliers en montagne. Dans les grandes stations de la vallée de la Tarentaise ou de Haute-Savoie, les mètres carrés à construire définis dans les schémas de cohérence territoriale ont presque tous été épuisés. La rareté des terrains constructibles rend leur coût prohi-bitif, ce qui se répercute sur le prix des logements en bout de chaîne. Aujourd'hui, la grande majorité des programmes commercialisés se situent en moyenne montagne, à l'intérieur de ces zones de revitalisation rurale.

Volets clos

Reste que l'un des soucis majeurs des stations demeure de lutter contre les « volets clos », c'est-à-dire la non-occupation des logements en saison. L'enjeu est toujours le même : assurer un bon remplissage de la station. La désertion d'une part importante des lits est la conséquence du vieillissement du parc existant. Les copropriétés des années 1960 et 1970 n'ont jamais été rénovées, ni dans leurs parties privatives, ni dans leurs parties communes. Progressivement, leurs propriétaires s'en sont désintéressés et n'ont même plus cherché à les mettre en location.

La Plagne et Tignes ont été les premières à mettre en place, à la fin des années 1990, un dispositif d'aides financières aux propriétaires pour la rénovation de leur appartement. Le dispositif a été repris depuis par bon nombre de stations et mis en place dans le cadre des opérations de réhabilitation de l'immobilier de loisirs (ORIL). Mais malgré les efforts déployés pour inciter les bailleurs à réaliser des travaux, trop peu d'entre eux se laissent convaincre. Ce qui a pour effet d'inciter les stations à bannir désormais de leur territoire, le régime de la copropriété, jugé responsable des « volets clos ». Elles privilégient l'hôtellerie, haut de gamme si possible, et les résidences de tourisme, car avec ces deux formules, elles sont assurées qu'à défaut d'être occupés, les hébergements n'échapperont pas au circuit commercial. Ils transitent en effet par une centrale de réservation, celle-ci ayant pour la station le grand avantage de lui permettre de mesurer son taux de fréquentation touristique. Et d'en tirer les conséquences qui s'imposent. Certaines communes, comme Saint-Martin-de-Belleville, par exemple, préfèrent même accorder des baux emphy-téotiques de 50, 60 ou 70 ans sur les terrains à construire, plutôt que de vendre ces derniers. Cela permet d'imposer au promoteur, par le biais d'une clause spéciale du bail, la destination du bâtiment (hôtel ou résidence de tourisme), qui ne peut être modifiée sans l'accord de la commune.

Créer de nouveaux lits en résidence de tourisme ou en hôtellerie ne résout pas le problème des volets clos du parc existant, qui ne peut l'être que par la rénovation ou la restructuration des logements. Mais c'est la solution la moins coûteuse pour la collectivité locale, et la plus efficace en termes de marketing. Car quelle que soit l'ampleur de la réhabilitation, celle-ci ne permettra jamais de coller aux attentes de la clientèle touristique, comme peuvent y parvenir les programmes élaborés par les promoteurs à l'affût du désir des acheteurs potentiels.

La tendance actuelle est d'offrir un maximum de confort et de services annexes : accueil, service de nettoyage, salons, piscine, salle de fitness... Tout ce que ne pourront jamais offrir les anciennes copropriétés, même rénovées. De même, il est difficile de remédier à la désaffection de la clientèle pour les petites surfaces. Cette désaffection est telle que sur le marché de l'ancien, où ce produit abonde (surtout en Tarentaise), plus le logement est grand, plus le mètre carré est cher. Contrairement à la règle qui prévaut habituellement pour tous les marchés immobiliers. Exemple : à Courchevel, un studio vaut 5 539 E/m2 et un T3, plus de 6 700 E/m2.

Certains promoteurs, dont Pierre et Vacances, parviennent à racheter des immeubles entiers pour les restructurer, agrandir les logements et les revendre. Cela n'est pas à la portée de simples particuliers.

De plus, la création de lits supplémentaires sur une commune s'accompagne presque toujours d'une promesse venant de la société de remontées mécaniques locale, d'investissements (liaisons nouvelles, télécabines ou télésièges à gros débit) qui redorent son blason. Rien d'étonnant dès lors à ce que les stations choisissent, lorsqu'elles le peuvent, la création de nouveaux lits. C'est par exemple l'option prise par Valloire, en Maurienne, qui plutôt que d'assumer les difficultés de mise en place du système d'aide à la rénovation, a préféré faire de la place pour la création de... trois mille lits supplémentaires. De même, Les Arcs, plutôt que de rénover son parc de logements, lequel en avait pourtant grand besoin, a préféré ouvrir grands les bras à Intrawest qui lui a créé de toutes pièces Arcs 1950 aux normes et au goût du jour. Deux mille cinq cents lits ont déjà été livrés. Et ce n'est pas fini. Le site atteindra une capacité de 3 500 lits courant 2007. Cette fois, on a bien tiré les leçons du passé. Le promoteur a misé d'entrée sur l'ambiance « village », et privilégié les résidences de tourisme. Nul doute que le site ait un bel avenir. On ne peut, toutefois, manquer de s'interroger sur le bien fondé de ces choix.

Rude concurrence

Même si les sports d'hiver ont la cote aujourd'hui, les stations doivent en permanence repartir à la conquête de la clientèle. La concurrence est rude, et pas seulement à l'intérieur de l'Hexagone. La Suisse et l'Autriche représentent une menace sérieuse, car tout en étant très « jet set », elles sont capables d'offrir des prestations hôtelières et des locations plus abordables qu'en France, ainsi que des promotions alléchantes sur les forfaits de remontées mécaniques.

Les stations savoyardes ne cachent pas qu'elles placent aujourd'hui leurs espoirs dans la clientèle étrangère pour accroître leur fréquentation. Elles sont très ambitieuses et ne prospectent pas qu'en Europe. Le Moyen-Orient, la Russie et la Chine sont des marchés potentiels pris très au sérieux. L'ouverture de nos vallées aux skieurs venus de loin n'est d'ailleurs plus un fantasme. Depuis quelques années, les Russes ont pris d'assaut les stations les plus huppées, Courchevel en tête, dépensant sans compter dans l'hôtellerie et la restauration. Quant aux Anglais, ils installent leur résidence secondaire, voire principale, un peu partout, dès lors que les pistes sont à portée de spatules.

Le phénomène n'a plus rien d'une anecdote. En Haute-Savoie, les notaires relèvent dans leur étude annuelle, qu'un acquéreur sur cinq d'appartement et un acquéreur de maison sur trois est étranger. Dans 70 % des cas, ils sont anglais. Moins présents en Savoie, mais bien là tout de même, ainsi que dans les Alpes du Sud et dans les Pyrénées, car souvent ils possèdent déjà une résidence estivale dans le sud de la France. La présence d'une ligne Easy Jet entre Londres et Genève a facilité leur arrivée. Certains cadres n'hésitent pas à installer leur famille à la montagne et à y élire domicile. Ils travaillent à Londres durant la semaine et reviennent chaque week-end. Cette clientèle est la bienvenue dans les stations, mais elle a largement contribué à la flambée des prix immobiliers. Ses lieux de prédilection : la Haute-Savoie, et notamment Chamonix, Megève, Les Gets, La Clusaz, Morzine, Abondance, mais aussi la Savoie, avec Val-d'Isère, Méribel ou Courchevel. Dans ces stations, les prix sont bien au-dessus de la moyenne (voir tableau des prix, ci-dessus). Le pouvoir d'achat des Britanniques est de 30 à 40 % plus élevé que celui des Français et les conditions de crédit offertes outre-Manche leur permettent d'acheter très cher. Ils négocient peu et achètent au prix demandé, encourageant les vendeurs à placer d'entrée la barre haut. Ils ne louent pas leur bien, ou alors à des amis anglophones.

Marché à deux vitesses

Côté prix, le marché immobilier de montagne est un marché à deux vitesses où de grandes disparités existent entre les stations savoyardes prestigieuses, attirant une clientèle étrangère, et les autres, plus modestes ou de moyenne altitude. Les prix vont alors du simple au quadruple. Toutes ont cependant connu, ces dernières années, des hausses de l'ordre de 15 à 20 % l'an. Les Alpes du Sud se situent dans une gamme de prix inférieure : ceux-ci s'échelonnent de 1 500 E/m2 à 4 500 E/m2 pour du neuf, la moyenne se situant à 3 000 E/m2. Le haut de la fourchette est réservé aux stations les plus importantes : Serre-Chevalier, Montgenèvre, Superdévoluy, les Orres, Vars. Cette hausse des valeurs immobilières a eu un effet boule-de-neige. Elle a été porteuse d'espoir, mais non sans effets négatifs. La clientèle française se raréfie. Pour l'heure, elle est encore bien présente sur la tranche de prix voisine de 3 000 E/m2, mais risque de céder le pas à la clientèle étrangère si les prix continuent d'augmenter. En Savoie et Haute-Savoie, les « locaux » ne peuvent plus acheter pour se loger. Ils se trouvent contraints d'aller dans les plaines (Sallanches, Moutiers, Saint-Jean-de-Maurienne, Thônes...) où les prix augmentent aussi inexorablement. Certaines communes prennent des dispositions pour limiter cette fuite de la population locale (voir interview d'André Plaisance, maire de Saint-Martin-de-Belleville, page 26).

La question est de savoir si l'on peut encore tabler sur une nouvelle augmentation des prix dans les années à venir, ou s'ils ont atteint un plafond et sont en voie de stabilisation. Sur ce point, les avis divergent. Selon les notaires, dont la dernière étude fait état de la situation dans les deux Savoie au 30 septembre 2005, l'on s'attendait à une décrue l'an dernier, qui ne s'est pas produite. Ils estiment que le marché immobilier devrait encore bien se porter en 2006, et Me Lejeune, notaire à Annecy, d'ajouter : « Les Français aiment la montagne et la neige : l'achat immobilier est effectué par plaisir. Il n'y a pas de raison que cet engouement cesse. » Dans l'ancien, comme dans le neuf, les prix continueraient d'augmenter de façon sensible (15 %), car le produit est rare et l'acquéreur très présent. Sur le terrain, l'écho est un peu différent. Interrogés, certains professionnels observent que les prix au deuxième semestre 2005 se stabilisent. Ils continueraient de progresser mais dans des proportions moindres qu'auparavant. En Savoie et Haute-Savoie, la hausse ne serait plus que de l'ordre de 5 à 10 % annuellement, contre 15 à 20 % auparavant. Mais toutes les stations ne réagiraient pas de la même manière. Les plus cotées échapperaient ainsi à cette décrue. Dans les Alpes du Sud et les Pyrénées, la stabilisation des prix et le ralentissement de l'activité semblent plus marqués.

Les ventes seraient plus difficiles. Mais ces ressentis méritent d'être confirmés par des chiffres, qui devraient être publiés plus tard dans la saison.

Une pente glissante

Nombre d'acteurs locaux s'accordent à penser que les stations de ski se trouvent sur une pente glissante, qu'un petit dérapage pourrait mener tout droit à la dégringolade des valeurs immobilières. En rappelant que le parc ancien est désormais inadapté à la clientèle, exigeante sur la surface et la qualité, sans grand espoir de rénovation en profondeur. La mise en œuvre d'investissements massifs en remontées mécaniques et canons à neige, accompagnés ou non de la création de nouveaux lits, apparaît comme une fuite en avant... dont on mesurera les conséquences plus tard. Ces extensions posent notamment des problèmes énormes d'environnement (modification des paysages, ressources en eau potable, gestion des eaux usées, ressources énergétiques, gestion des déchets, parking, accès...) que les stations ne sont pas toujours capables de résoudre. Le risque est alors de commettre de nouvelles erreurs et de voir de nouveau fuir les visiteurs... Enfin, les plus pessimistes ne sont pas sans rappeler que les changements climatiques qui semblent se profiler risquent de déstabiliser durablement l'industrie des sports d'hiver. La fréquentation ne risque-t-elle pas (avec les conséquences qui s'ensuivent) de chuter si la montagne connaît de nouveau plusieurs hivers à faible enneigement ? (voir interview de Pierre Etchevers, météorologue, page 29). Si vous êtes en position d'investir, il faut en tout état de cause tenir compte de l'ensemble de ces éléments. Mieux vaut choisir un bien qui sera facile à louer, ne serait-ce que pour amortir les charges toujours élevées en montagne. Privilégiez les grandes surfaces, car c'est ce qui demeure le plus recherché, aussi bien pendant la saison d'hiver que durant la saison d'été, et préférez une station dynamique, pas nécessairement prestigieuse, mais capable d'évoluer au gré des désirs de la clientèle... ou des caprices du climat.

Et si vous êtes en position de réaliser des arbitrages sur votre patrimoine, le moment est peut-être venu de vendre un bien à la montagne, susceptible de dégager une belle plus-value. Les conditions, en termes de marché, sont plus favorables au vendeur qu'à l'acquéreur.

Laurence Roy

Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MONTAGNE




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