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Boulogne met le cap au sud

Avril 2006
Le Particulier Immobilier n° 219, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Le « Nouveau centre » a réduit la fracture Nord-Sud ; Boulogne reste select, Billancourt s'embourgeoise ; Les prix s'en ressentent, avoisinant les tarifs parisiens. Sur les anciens terrains de Renault, des projets à foison.

Deuxième commune la plus peuplée d'Ile-de-France après Paris, Boulogne dispute à Neuilly l'appellation de XXIe arrondissement de la capitale. Il est vrai que, jouxtant le XVIe arrondissement et enserrée dans le même méandre de la Seine, c'est une rivale très convaincante. L'on franchit le périphérique sans que l'environnement change : côté Boulogne, les abords du bois n'ont rien à envier à la trilogie Neuilly-Auteuil-Passy. Mais il serait fâcheux de réduire la ville à sa partie septentrionale : après lui avoir longtemps tourné le dos, Boulogne redécouvre Billancourt. L'unité entre le très chic nord de la commune et le sud au passé industriel profondément ancré est enfin réalisée depuis la création du « Nouveau centre », resté à l'état de ­terrain vague durant une décennie. Sa réhabilitation redore les quartiers adjacents, attirant des acquéreurs de plus en plus exigeants. ­L'aménagement à venir des terrains de l'extrême sud, autrefois occupés par les usines Renault, devrait constituer le point d'orgue d'une politique d'urbanisation réussie.

Chers attraits

Le voisinage avec Paris est l'un des atouts maîtres de Boulogne, mais ce n'est pas le seul : la ville est ainsi très bien dotée en moyens de transports. Située au débouché de l'A13, elle est innervée par les réseaux de transports en commun, comptant deux lignes de métro, quatre lignes de bus RATP et deux minibus locaux, plus un accès à toutes les lignes d'autobus ayant pour terminus le pont de Sèvres ou la porte de Saint-Cloud, soit une quinzaine au total. La municipalité n'en oublie pas pour autant de cultiver les espaces verts : adjacente au bois de Boulogne et au parc de Saint-Cloud, véritables poumons verts de l'ouest parisien, alimentée intra-muros en chlorophylle par les jardins Albert Kahn, le parc Rothschild, ou celui de Billancourt, Boulogne crée ou réhabilite un espace vert tous les dix-huit mois, comme le souligne Dorothée Pineau, maire adjointe à l'urbanisme et aux grands projets. D'ici à un an, le terrain Guilbaud, en lisière du Parc des Princes (voir carte p. 27) deviendra ainsi un espace paysagé de 10 000 m2, et plus tard, le quadrilatère Thiers/Vaillant sera doté d'un jardin de 6 000 m2. Les équipements sportifs existants, tennis, centre équestre, piscine, patinoire, se verront enrichis de terrains de plein air et d'une base nautique, sur l'île de Monsieur, soit sept hectares en amont du pont de Sèvres, une réalisation commune avec la ville de Sèvres et le conseil général. Des équipements appréciés des familles, qui trouvent bon accueil dans cette municipalité bien pourvue en écoles et en crèches. À tel point que pour les appartements dépassant 80 m2, le prix au mètre carré est plus élevé que pour des surfaces inférieures.

On l'aura compris, Boulogne ne manque pas d'attraits, mais les prix de l'immobilier s'en ressentent : difficile de trouver un bien à moins de 4 500 E/m2 et les produits sans reproche peuvent atteindre 7 000 E/m2. Des valeurs qui ne sont guère éloignées de celles des meilleurs arrondissements parisiens. Pour autant, le marché immobilier n'est pas homogène : depuis la studette située dans un modeste immeuble de brique des années 1930 ou dans un bâtiment fonctionnel des années 1960, jusqu'à l'hôtel particulier signé d'un grand nom de l'architecture, en passant par le duplex avec terrasse et vue imprenable ou la maisonnette agrémentée d'un bout de jardin, on y trouve une diversité de biens susceptible de satisfaire tous les goûts, et tous les budgets. Que les adeptes du style haussmannien sachent pourtant qu'ils ont peu de chance de trouver leur bonheur à Boulogne : dans ce patchwork urbain formé au xxe siècle, riche en briques, moëllons et béton, la pierre de taille est quasi inexistante. Autre produit absent, l'ancien atelier à convertir en loft. « Les promoteurs, dont je suis, ont déjà jeté leur dévolu sur eux et ils ont fait place à de petits immeubles », explique Emmanuel Thisse, gérant associé de la Financière d'Aguesseau qui, également agent immobilier, doit souvent décevoir ce genre d'attente.

Prospérité bien ancrée

Autrefois, les annonces immobilières ne mentionnaient que deux points cardinaux pour localiser les biens proposés : Boulogne nord et Boulogne sud, les deux périmètres étant séparés par la route de la Reine. « Une frontière qui semblait immuable il y a dix ans encore, aujourd'hui abolie, ce qui a singulièrement rehaussé ­l'image de la commune », remarque Emmanuel Thisse. « Boulogne n'est plus un marché de report, on l'adopte par choix et non plus par défaut », poursuit-il. C'est un fait. Pour autant, le nord boulonnais reste le secteur le plus select de la ville, ne serait-ce que de par son habitat : immeubles cossus ceints d'espaces verts aux pelouses irréprochables, aux haies taillées, bordant de larges avenues; maisons individuelles protégées par de hautes grilles. Il possède un impressionnant patrimoine des années 1930 réunissant des immeubles et hôtels particuliers griffés Mallet Stevens, Le Corbusier, Perret... Impossible d'entrer sur ce marché à moins de 6 000 E/m2 ou 7 000 E/m2, et l'on peut atteindre des pointes à 10 000 E/m2 pour les biens exceptionnels. Inutile de chercher ici des commerces ou des transports en commun, les premiers sont inexistants et les seconds parcimonieux. Des handicaps compensés par la proximité d'équipements à la réputation prestigieuse : Roland-Garros, le Racing Club, le Polo de Bagatelle, pour le sport, et des établissements scolaires non moins recherchés, telles les écoles et collèges Dupanloup et Notre-Dame-du-Parchamp. Les biens situés aux adresses les plus convoitées, boulevards d'Auteuil ou Anatole-France et dans les rues perpendiculaires, ­s'échangent le plus souvent de bouche à oreille. À l'est, côté Parc des Princes, on trouve une poignée de maisons particulières, rue du Belvédère, rue des Princes et dans la bien nommée rue du Pavillon. Pour acquérir dans ce périmètre une élégante maison à l'anglaise, il faudra débourser près de 2 millions d'euros pour 250 m2 habitables et ne pas redouter les nuisances les soirs de match. D'autant que la Ville de Paris envisage de transformer en terrain de rugby de 200 000 places le stade Jean-Bouin, contigu au Parc des Princes. Ce qui laisse augurer embouteillages et difficultés de stationnement, sans compter les débordements de la troisième mi-temps...

Là encore, les commerces sont inexistants. On les trouvera en revanche en abondance au sud de l'église Notre-Dame, le « village » de Boulogne, où alternent de petits immeubles de trois ou quatre étages et quelques maisons individuelles. « Très apprécié pour son atmosphère “authentique”, le quartier affiche des prix qui sont presque à parité avec ceux du secteur de Roland-Garros », remarque Charles Sirven-Viénot, directeur de l'Immobilière de Boulogne, qui vient d'y vendre un trois-pièces « à rafraîchir », mais doté des attributs du bel ancien – parquets, moulures, cheminées – à 6 000 E/m2.

À signaler, compte tenu de la rareté de l'offre dans ce périmètre, à l'extrême nord, entre le bois et l'hôpital Ambroise-Paré, la vente « à­ la découpe » de la résidence « Villa Alexandrine », datant de la fin des années 1980, où une vingtaine d'appartements du studio au quatre-pièces sont proposés entre 5 200 et ­- 6 300 E/m2, tous occupés. Selon Atémi, leur commercialisateur, ils s'écoulent au rythme de deux par semaine...

Un nouveau centre

Si le Nord résidentiel continue de s'afficher comme le prolongement du XVIe arrondissement parisien, la fracture traditionnelle avec le Sud ouvrier est résorbée. Il aura fallu attendre l'an 2000 pour que Billancourt rejoigne enfin Boulogne. C'est pour une grande part l'œuvre du Nouveau centre, appellation officielle du quartier qui a pris place autour de la mairie, un vaste terrain de sept hectares aménagé avec succès. L'effondrement du marché immobilier au début des années 1990 avait fait fuir les promoteurs déjà engagés sur l'opération. Cet ancien no man's land est aujourd'hui le point de ralliement des Boulonnais : 2 000 logements, sept salles de cinéma, un vaste espace culturel et un centre commercial baptisé « Les Passages » abritant 60 enseignes ont déplacé le centre de gravité de la ville. La greffe de tissu urbain a bien pris : il suffit de traverser la Grand-Place, où règne une animation de bon aloi, pour s'en convaincre et les retombées de cette métamorphose sont perceptibles au moins jusqu'à la place Marcel-Sembat. Attrayants avec leurs larges balcons filants, fonctionnels, bien sécurisés, avec des charges maîtrisées, les immeubles tout récents du Nouveau centre ont su convaincre tant des familles venues des XVe et XVIe arrondissements de Paris que les Boulonnais de souche ou certains provinciaux. Les duplex ouvrant sur des terrasses aux derniers étages, véritables maisons sur le toit, sont les plus prisés et font grimper les prix ­tant, ils oscillent entre 4 500 et 5 000 E/m2, mais une maison individuelle ou un dernier étage avec vaste terrasse plein sud peuvent les faire flamber jusqu'à 7 000 E/m2. Même les immeubles avoisinants construits dans les années 1960-1970 ont bénéficié de cette dynamique. Ainsi, la « résidence de la Belle Feuille », située dans l'angle formé par les avenues Victor-Hugo et Edouard-Vaillant et autrefois un peu en perte de vitesse, enregistre aujourd'hui des valeurs atteignant 6 000 E/m2 pour les étages les plus élevés.

Une influence qui s'étend. Prenons l'exemple des maisons situées à l'ouest de l'avenue Morizet, enserrées dans le quadrilatère Silly/Galliéni/Billancourt/Maréchal-Juin. À l'origine modestes maisons ouvrières, elles ont souvent été surélevées. Mais leurs prix, eux, ne sont pas modestes : rue Reinhardt, une maison de trois étages disposant de 200 m2 habitables et d'un jardin vient de se vendre 1,3 million d'euros « malgré des travaux de rafraîchissement à prévoir », précise Carla Zazzali, à la tête du cabinet CSA Immobilier ORI.

Le sud s'embourgeoise

Au-delà du Nouveau centre, le Sud s'est dépouillé de sa gangue ouvrière. À l'ouest de la porte de Saint-Cloud, autour de la place René-Clair, on trouve des constructions de qualité, à l'architecture impeccable datant de dix ans à peine, mais le quartier se voit reprocher son manque d'âme et de commerces. « Or, il atteint les prix du village d'Auteuil côté parisien – 5 000 à 6 000 E/m2 – que certains vont forcément lui préférer », confie Jérôme Durand-Ogier de l'agence Century 21 Jaurès. Plus au sud encore, un peu terne et disparate, le quartier traversé par la rue du Point du Jour est sans doute le dernier parent pauvre de Boulogne. Même si de timides promotions comme celles de Franco-Suisse rue Yves Kermen se vendent sans peine : la moitié de la vingtaine d'appartements à construire a été réservée en l'espace de quatre mois. Et les barres imposantes regroupant plus de 2000 logements conçus par Fernand Pouillon au début des années 1960 ont toujours leurs adeptes : les appartements fonctionnels et lumineux avec de larges baies vitrées donnant sur des espaces verts trouvent preneur entre 3 700 et 5 000 E/m2. Car à Boulogne, la médiocre réputation attachée aux constructions des années 1960-1970 influe moins sur les prix qu'ailleurs : les « grosses » copropriétés de 200 à 500 lots, si elles sont bien entretenues, restent attrayantes aux yeux des acquéreurs. Celles des abords du pont de Saint-Cloud sont d'autant plus recherchées qu'elles bénéficient de la proximité du jardin Albert Kahn et souvent d'une vue panoramique sur la Seine. Ainsi, les tours « Arc-en-ciel » datant des années 1970 et agrémentées d'une piscine privée enregistrent-elles des transactions autour de 5 000 à 6 200 E/m2.

C'est entre les ponts de Saint-Cloud et de ­Sèvres, que sont localisés la plupart des grands ensembles. Malgré leur taille et des charges souvent élevées, leurs prix s'échelonnent entre 4 200 et 5 600 E/m2. La date de construction fait ici la différence : le long de la rue de Silly, la résidence la plus ancienne, « Silly Carnot », datant des années 1960 est moins cotée, que le « Grand Large », construite dix ans plus tard, de meilleure facture et comportant des appartements plus spacieux. Les résidences du secteur du pont de Sèvres sont moins recherchées. La présence d'immeubles imposants abritant des logements aidés peut se révéler dissuasive, même si un appartement dans une tour comme « Le Trident » trouve preneur dans une fourchette de 3 900 à 4 400 E/m2. Il peut d'ailleurs être intéressant de parier sur une valorisation de ce périmètre, dont la réhabilitation doit démarrer début 2009. Construit sur dalle, le quartier du pont de Sèvres vit refermé sur lui-même mais les aménagements prévus devraient lui insuffler une nouvelle jeunesse.

Renault, l'eldorado foncier

Le foncier étant quasi inexistant au nord, ­l'avenir de Boulogne se trouve au sud, riche de terrains à bâtir. À ce jour, on recense encore à peine une dizaine de programmes en cours de construction, en général de petits immeubles de dix à vingt appartements, parfois flanqués d'une ou deux maisons de ville. Les délais de vente sont très rapides : Kaufman & Broad a ainsi écoulé l'intégralité de ses trois programmes au cours de l'année 2005. Il est sur le point de lancer la commercialisation d'une nouvelle opération, située à deux pas de la porte de Saint-Cloud : 29 appartements du studio au cinq-pièces, livrables en 2008 qui seront proposés au prix moyen de 6 500 E/m2.

Mais les yeux des Boulonnais sont tournés vers le « grand sud », où les terrains délaissés par Renault, dont la plus vaste partie est surnommée « Trapèze », recèlent un potentiel qui devrait permettre d'accroître la population de 12 %. Si chacun conserve en mémoire la déception éprouvée au moment où François Pinault a préféré Venise à Boulogne pour y implanter sa fondation, l'impact du désistement du mécène a été plus symbolique que réel, car l'emprise initialement destinée à la fondation ne représente qu'un périmètre minime, au regard des quelque 50 hectares à aménager. La première parcelle anciennement territoire du constructeur automobile, située hors Trapèze, à côté de la piscine, a déjà accueilli un programme signé Nexity : 111 appartements répartis en trois immeubles, livrables à la fin 2007, tous vendus en l'espace d'une année à un prix moyen de 6 000 E/m2 (parking compris) et de 7 000 E/m2 pour les duplex « sur le toit ».

Projets à foison

Pour ce qui est des autres aménagements privés, Dorothée Pineau vient de signer les deux premiers permis de construire pour la création, dans le Trapèze cette fois, de 32 000 m2 de bureaux et 14 000 m2 de logements, sans compter les boutiques, restaurants et animations diverses. Les trois promoteurs associés – Icade, Nexity et Vinci – comptent lancer la commercialisation des 450 logements situés côté pont de Sèvres dès le mois de juin, sur un point de vente commun. Et sur la base d'une grille de prix de 5 000 à 7 000 E/m2 selon Emmanuel Deloge, directeur général adjoint de Nexity logement.

Quant aux aménagements publics, cinq équipes de paysagistes mises en concurrence planchent sur la conception du parc de sept hectares qui sera le poumon vert du Trapèze. D'autres travaux sont en cours : un parking souterrain de 600 places, la construction du pont qui doit relier le Trapèze à l'île Seguin et qui sera terminée fin 2007, comme la passerelle menant à Sèvres, tandis que l'aménagement des berges de l'île est presque achevé.

Le sort de l'île n'est pas encore scellé, même si 10 % de sa surface, soit 18 000 m2 ont déjà été commercialisés. L'Institut national du cancer devrait s'installer dans un immeuble de 8 000 m2 tandis que la candidature de Cogedim a été retenue pour l'édification d'un hôtel quatre étoiles de 170 chambres. De son côté, la Caisse des dépôts a donné son accord pour financer deux résidences destinées à des artistes et à des chercheurs. La pointe, où aurait dû s'implanter la fondation Pinault, demeure un terrain de... réflexion sur lequel se penche un conseil d'experts et d'élus.

Dorothée Pineau avance une date d'achèvement du chantier du Trapèze en 2010-2012. « Si les premiers travaux démarrent bien dans le courant de l'été, les premières livraisons devraient avoir lieu fin 2008 », affirme-t-elle. Mais ce n'est qu'à l'horizon 2 015 que l'ensemble des terrains libérés par les anciennes usines Renault pourra finir d'accueillir les 13 000 habitants supplémentaires escomptés. Au programme, logements (dont 30 % d'habitat social), bureaux, commerces, écoles, crèches et, pour désenclaver le périmètre, le tramway qui ralliera la porte de Versailles en dix minutes. C'est, en principe, dans ce secteur que le potentiel de plus-value est le plus fort. Cependant, comme le fait valoir Emmanuel Thisse, il est difficile de prédire ­l'avenir des tissus urbains constitués ex-nihilo. La greffe prendra-t-elle aussi bien que dans le centre ?

Françoise Juéry

Mots-clés :

ILE-DE-FRANCE , MARCHE IMMOBILIER




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