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Chartres, le grand réveil

Chartres, le grand réveil
Mai 2006
Le Particulier Immobilier n° 220, article complet.
Auteur : BRANCIER (Christiène)

La capitale de la Beauce séduit une clientèle de plus en plus large ; La proximité de Paris dope les prix, surtout dans le centre ; Développer l'offre de logements, une priorité pour la municipalité. Une ville de province en troisième couronne parisienne.

Plantée au cœur de la riche plaine céréalière de la Beauce, Chartres est la métropole provinciale la plus proche de la capitale. à moins de 90 kilo­mètres au sud-ouest de Paris – 45 minutes par le train, bien desservie par le réseau autoroutier –, cette cité ancienne, qui tire encore beaucoup de son prestige de sa cathédrale, inscrite au patrimoine mondial de ­l'Unesco, a connu ces dernières années un emballement certain de son marché immobilier : acquéreurs issus de la région Centre et, plus récemment, Franciliens en quête d'espace, l'ont adoptée, que ce soit pour y investir ou pour y établir leur résidence principale. Il en est résulté une tension sur les prix, née pour l'essentiel de la rareté des produits disponibles. Prenant ses distances avec son statut d'icône touristique, Chartres a su développer un pôle économique dynamique. La municipalité accueille nombre d'entreprises de la filière beauté, regroupées au cœur de ce que l'on désigne déjà comme la «Cosmetic Valley». Une chance à saisir pour cette préfecture tranquille, longtemps surnommée la "belle endormie", aujourd'hui portée par une vraie volonté politique de croissance.

Côté pile, côté face

D'un côté, Chartres reste bien sûr une cité historique qui a su conserver en l'état son cœur médiéval. Rues pavées et ruelles capricieuses aux noms savoureux, bordées de maisons anciennes à pignon et à colombage de la ville haute, tertres (escaliers) dévalant vers la ville basse, baignée par les eaux de l'Eure, identifient fortement le centre-ville. "Tous les vieux quartiers ont fait l'objet d'une importante réhabilitation dans le cadre de l'un des tout premiers secteurs sauvegardés en France", souligne ­Élisabeth Fromont, premier adjoint à la mairie. De l'autre côté, l'agglomération de 87 000 habitants, qui, s'appuyant sur ses actifs, veut montrer une façade attractive. "Chartres aujourd'hui, ce n'est pas que la cathédrale et la Beauce

", ­s'exclame Hugues Le Gué, directeur de ­l'agence Guy Hoquet Immobilier. Georges Lemoine, l'ancien maire, avait, en son temps, pris des mesures pour la présenter sous son meilleur jour, en redonnant son âme à la vieille ville et en réaménageant le quartier insalubre des hauts de Chartres. Une volonté identique anime le nouvel édile, Jean-Pierre Gorges. "La région parisienne déborde. ­Chartres a une belle carte à jouer pour attirer de nouveaux habitants. Mais il lui faut pour cela un centre-ville fort et dynamique."

Le cœur de ville revitalisé

C'est tout le sens du projet "Cœur de ville", esquissé par l'ancienne mandature. Son axe majeur : créer une nouvelle ligne de vie dans l'hypercentre et recoudre les quartiers alentours. "En 2003, nous avons fait le pari de remodeler le centre-ville afin de limiter sensiblement une circulation automobile qui atteignait les 5 500 véhicules par jour, place des Épars", explique Élisabeth Fromont. Pour ce faire, un parking souterrain de 1150 places a été construit et tous les espaces publics en surface sont en cours de réaménagement. "Les boulevards urbains entre les places ­Pasteur et Châtelet vont retrouver leur vocation de lieux de promenade et d'échanges, avec des trottoirs élargis et la création d'espaces verts, notamment sur l'esplanade de la Résistance", détaille Élisabeth Fromont. Un nouveau plan de circulation est mis en place et le secteur piétonnier a été sensiblement étendu pour favoriser l'expansion des commerces et répondre à la vocation touristique de la ville.

Les derniers aménagements s'achèveront en juin prochain, après plus de deux ans de travaux. Chartres n'avait pas connu un tel chantier depuis la fin du xixe siècle avec la construction des grands boulevards. Mais il fallait cela pour ramener les Chartrains en centre-ville. La valorisation du patrimoine urbain s'appuie, en outre, sur une nouvelle offre culturelle au cœur de la cité, susceptible de retenir les familles. Après avoir ouvert une école nationale de musique de 600 élèves, dans le cloître des Cordeliers, rue Saint-Michel, Chartres va s'offrir une médiathèque de 5 000 mètres carrés, installée dans le magnifique bâtiment de La Poste – il arrive que des touristes le confondent avec la cathédrale... –, place des Épars. La ville se dote d'un complexe cinématographique de plus de 2 100 places sur le lieu de l'ancien cinéma "Les Enfants du paradis". À deux pas du grand théâtre, dont la façade doit aussi être rénovée... Les travaux devraient être achevés au premier trimestre 2007.

Plus de logements

"Chartres a cessé d'être un cimetière de projets. Les réalisations promises sortent de terre. Et cela va encore s'accélérer", affirme haut et fort Jean-Pierre Gorges. Car la municipalité ­n'entend pas limiter ses travaux au cœur de la ville. Elle a aussi le projet de réaménager plusieurs quartiers périphériques, en facilitant notamment des programmes d'accession à la propriété, afin de développer l'offre de logements, le véritable défi de la période actuelle. À Beaulieu, situé à deux kilomètres à peine à l'est du centre-ville, il s'agit d'une quasi-reconstruction du quartier, avec la destruction programmée de plus de 1 500 logements sociaux et le développement de logements intermédiaires destinés à favoriser la mixité urbaine. "Nous allons proposer des terrains aux promoteurs et construire de nouveaux équipements publics", promet Élisabeth Fromont. Qui voit loin : les travaux, programmés sur vingt ans, démarreront cet été. À Rechèvres, autre gros chantier situé à un jet de pierre au nord-est du centre-ville, l'objectif est de restructurer complètement un secteur, certes attachant mais vieillissant, et composé pour l'essentiel de maisons des années 1950 en logement social, construites chacune sur 1 000 mètres carrés de terrain. "Au fur et à mesure que les maisons se vident, nous les remplaçons par des logements mixtes, en petits collectifs ou en individuel", indique Élisabeth Fromont. À Bel Air, c'est le quartier des Hauts-Saumons, situé en limite, avec les ­territoires de Lèves et de Champhol, et occupant 12 hectares, qui offrira, d'ici à deux ans, plus de 220 logements neufs, tant dans l'habitat social que dans le secteur privé traditionnel. À la Roseraie, au nord-ouest de la commune, 450 à 500 logements, essentiellement en habitat individuel, devraient sortir de terre entre 2006 et 2008, sur une parcelle de 20 hectares. Dans les Bas-Bourgs et à Saint-Brice, enfin, c'est tout le quartier qui est repensé pour améliorer le cadre de vie et bâtir de nouveaux logements et des équipements sportifs. Pour ­l'équipe municipale, l'objectif est de trouver un équilibre entre le renouvellement urbain sur des secteurs péricentraux mal utilisés (îlot Nicole/Casanova, secteur Clemenceau et des Trois Détours, les coteaux aux Comtesses...) et des opérations d'urbanisation sur des terrains non construits (plateau de Rechèvres, ancienne base aérienne).

Le temps de la revanche

À grands coups de pioche et de marteaux piqueurs, la capitale de la Beauce se fabrique un nouveau visage. "Il fallait bien cela pour tirer la belle endormie de sa torpeur", plaisante Virginie Morel, directrice du cabinet Foncia Brette. Longtemps considérée comme une ville de retraités (ils représentent encore 14 % des investisseurs selon la chambre des notaires d'Eure-et-Loir, mais leur part a baissé de quatre points en un an), la ville vieillissait doucement sur ses acquis. Malgré son emplacement stratégique, elle avait raté l'occasion de devenir un pôle logistique et de distribution au profit d'Orléans. "Le TGV nous est passé sous le nez, et la ville n'a pas su s'imposer comme un véritable pôle universitaire", regrette Élisabeth Fromont. Mais les temps changent.

Avec la consécration de la Cosmetic Valley comme pôle de compétitivité en juillet dernier, de plus en plus d'industriels souhaitent installer leur siège dans l'agglomération chartraine. "Chartres Métropole, aujourd'hui en charge du développement économique, fait le forcing pour attirer de nouvelles entreprises", indique Michel Teilleux, adjoint chargé du développement de la ville. Et ça marche, puisque, aux côtés des grands de la parfumerie comme Guerlain, Lancaster ou Paco Rabanne, d'autres entreprises prennent racine, à l'instar du laboratoire pharmaceutique danois Novo Nordisk qui a créé plus de 350 emplois sur la ville en trois ans. "Chartres dispose d'un indéniable pouvoir d'attraction, qui dépasse la vallée de l'Eure", confirme Pierre Pinel, notaire chartrain.

Une clientèle francilienne

Signe des temps, de plus en plus de Franciliens quittent la grande couronne de Paris pour s'installer dans la capitale beauceronne ou dans les communes limitrophes. Chaque jour, ils seraient ainsi entre 5000 à 7000 "navetteurs" à faire l'aller-retour pour travailler en région parisienne. Et leur nombre ne cesse de progresser. "Les prix de l'immobilier sont beaucoup plus abordables dans notre département qu'en Ile-de-France", avance Marc Aviron, directeur d'Aviron Immobilier. Mais la ville souffre encore d'un manque évident de logements intermédiaires. "Nous sommes très sollicités par les promoteurs privés, qu'ils soient locaux ou nationaux. Tous cherchent de nouveaux terrains pour bâtir sur la ville", indique Élisabeth Fromont. Près de 900 logements, uniquement sur le marché privé, seraient en cours de construction. "Les promoteurs sentent que la cité est en pleine ébullition", confirme Pierre Pinel. Mais à Chartres, comme un peu partout dans l'Hexagone, les prix ont flambé depuis 2003, avec des hausses de 10 % à 15 % par an, contre 5 % auparavant. Dans l'ancien, le prix du mètre carré oscille désormais entre 1800 et 2000 euros, et il faut débourser entre 2000 et 2300 euros dans le neuf. "Les prix s'envolent dès que l'on s'approche de l'hypercentre ou que l'on a une belle vue sur la cathédrale", prévient Virginie Morel. Un trois-pièces des années 1960, place des Épars, vient ainsi de se vendre à plus de 2 700 E/m2, alors qu'il ne valait pas plus de 1 500 E/m2 en 2003. "Les travaux du centre-ville ont valorisé le marché et sur des biens de qualité, l'on peut dépasser aujourd'hui les 3 200 E/m2", affirme Hugues Le Gué.

Un marché porteur

Les quartiers les plus prisés sont situés dans la partie haute de la ville, riche en commerces, et aux abords de l'Eure, dans la basse ville moyenâgeuse, qui a profité d'une rénovation complète dans les années 1970, grâce à la loi ­Malraux. Les biens y sont rares et souvent hors de prix. "Sur ces quartiers, nous avons une demande très forte des propriétaires fonciers locaux, prêts à mettre le prix pour habiter en centre-ville, et aussi des Parisiens qui recherchent un logement près de la gare", détaille Hugues Le Gué. Mais avec un peu d'opiniâtreté et beaucoup de chance, il est encore possible d'y trouver de très belles affaires, comme ce trois-pièces de caractère de 57 mètres carrés, situé dans une maison à colombage sur les berges de l'Eure, et qui vient d'être vendu 129 000 euros à un jeune couple chartrain. Le très cossu quartier de Chanzy, derrière le ­théâtre attire, lui, une clientèle très aisée. "Il s'agit d'un micromarché, composé essentiellement de grosses maisons bourgeoises des années 1870, qui se négocient entre 450 000 et 700 000 euros", précise Virginie Morel. Les quartiers du Grand-Faubourg et Gabriel-Péri ont aussi la cote. Proches de la place des Épars et dotés de nombreux commerces, ils attirent de plus en plus d'acquéreurs en quête de maisons de ville de qualité. "Beaucoup de Franciliens prospectent sur ce secteur, avec un budget de 230 000 à 260 000 euros. Mais il faut plutôt débourser de 300 000 à 350 000 euros si l'on veut s'offrir une maison standard avec jardin", prévient Christine Da Silva, chef des ventes d'Aviron Immobilier.

Pour trouver des prix plus abordables, il faut souvent s'éloigner du centre. "Le marché reste très diffus. Mais il est encore possible de trouver des biens intéressants dans tous les anciens quartiers ouvriers et particulièrement dans celui de Bethouard, au pied de la base aérienne", conseille Hugues Le Gué. Les petites maisons de pierre avec jardin s'y négocient entre 150 000 et 280 000 euros. Il est intéressant également de prospecter dans les communes limitrophes. Luisant, Lèves ou Le Coudray, situées à quelques kilomètres de la cathédrale, sont très recherchées pour leur qualité de vie. À Lèves, en bordure de la vallée de l'Eure, le cabinet Foncia Brette vient ainsi de vendre un pavillon des années 1960 en parfait état avec 460 mètres carrés de jardin pour 161 000 euros.

Les promoteurs parient également sur le développement de nouvelles zones encore peu urbanisées, telle l'ancienne base militaire de Lucé, qui devrait accueillir plus de 600 logements neufs dans les prochaines années . "Ce type de bien devrait attirer 25 % à 30 % d'investisseurs", affirme Christine Da Silva. à condition toutefois que les prix ne soient pas trop surfaits

En centre-ville, un autre marché a vu le jour : celui des duplex et des lofts. "Ces produits, qui n'intéressaient absolument pas les Chartrains, sont très demandés par les Parisiens", explique Virginie Morel. Du coup, les prix se sont littéralement envolés et concurrencent parfois celui des maisons. Du jamais vu dans la région...

Christiène Brancier

Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , REGION CENTRE




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