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Marché, les étrangers plébiscitent la France

Marché, les étrangers plébiscitent la France
Novembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 225, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Pricipalement les Britanniques, plus de 100 000 y résident en permanence; ils s'inscrivent dans un flux d'accélération migratoire plus large; les retombées économiques compensent l'effet inflationniste sur les prix. Une aubaine qui pourrait bien ne pas durer.

Après avoir subi l'invasion normande conduite par Guillaume le Conquérant, les Britanniques seraient-ils sur le point de prendre leur revanche ? La multiplication des annonces rédigées dans la langue de Shakespeare dans les vitrines des agences immobilières pourrait le laisser penser. Plus sérieusement, certains départements français ont vu, ces dernières années, croître de manière spectaculaire le nombre d'acquisitions réalisées par des Anglais. Témoin la Creuse, où près de 30 % des maisons anciennes mises en vente ont été acquises en 2004 par nos voisins d'outre-Manche, contre 7 % seulement en 1998.

La qualité de vie "à la française", la beauté et la diversité des paysages, le climat tempéré expliquent sans doute en partie cet engouement. Mais au-delà, le niveau relativement bas des prix de l'immobilier français, bon marché pour la plupart des pays frontaliers, est pour une grande part à l'origine des migrations enregistrées.

Car si les prix de la pierre ont plus que doublé dans l'Hexagone après dix ans de hausse continue, ils restent toutefois moins élevés que ceux pratiqués par exemple en Grande-Bretagne (+ 20 % chaque trimestre en 2002 et 2003) ou en Espagne (+ 180 % depuis 1997). Selon le réseau d'agences Era Im­mobilier, un logement coûtait, en 2005, 478 000 euros à Londres et 357 000 euros à Madrid, contre "seulement" 297 746 euros à Paris. Un sujet de Sa Gracieuse Majesté peut ainsi s'offrir une très belle propriété dans la campagne française en remployant le prix de vente de son seul appartement londonien. En outre, les taux d'intérêt français s'avèrent très attractifs, comparés à ceux proposés outre-Manche, toujours parmi les plus élevés d'Europe.

Si le phénomène n'est pas nouveau – les retraités britanniques venaient déjà s'installer en France dans les années 1970 –, il a tendance à s'amplifier et à changer de nature. De plus en plus d'acquéreurs sont en quête non plus d'une résidence secondaire, mais de leur résidence principale, et ils prospectent désormais aussi les régions les plus reculées. De même, si les acquisitions sont toujours en majorité le fait de retraités et de quadragénaires, ces derniers s'installent plus volontiers avec femmes et enfants. Le public a par ailleurs tendance à se démocratiser et à rajeunir. "Les acheteurs britanniques francophiles sont aujourd'hui certes cadres supérieurs ou professions libérales, mais aussi ouvriers ou cols blancs", affirment en chœur les professionnels. Ils fuient leur pays, tournant le dos à un rythme de vie qu'ils jugent stressant, au manque d'espace, au sentiment d'insécurité et aux lacunes de leur protection sociale.

Effet d'aubaine

Tout cela s'inscrit dans un phénomène plus large d'accélération des flux migratoires, encouragés à la fois par l'élargissement de l'Union européenne, considérée comme une zone économiquement et politiquement sûre, l'instauration de l'euro en 2002, qui facilite les échanges et les comparaisons de prix, et la multiplication des lignes aériennes à bas prix – les fameuses Low Cost. La France bénéficie ainsi d'une sorte d'effet d'aubaine particulièrement auprès de nos amis anglais.

Les chiffres sont là pour le prouver : selon les données recueillies en 2005 à la fois par les notaires, dans leur base de données Perval, et par l'UCB (groupe BNP Paribas), qui propose une offre spécialisée International Buyers aux non-résidents souhaitant acheter en France, les Britanniques figurent au premier rang des acheteurs étrangers dans l'ancien en province (52 %) suivis, bien que de loin, par les Italiens (14 %), les Portugais (8 %) et les Belges (5 %). Ces quatre nationalités représentent à elles seules 80 % des transactions réalisées avec des étrangers. Viennent ensuite les acquéreurs turcs (3 %), suisses (3 %), espagnols (3 %), néerlandais (3 %), irlandais (2 %) et allemands (1 %).

Plus de 100 000 Britanniques résideraient actuellement en permanence en France et occuperaient le quart des résidences secondaires détenues par des non-résidents. Et l'institut de recherche anglais Mintel estime à 11,2 millions les acheteurs britanniques potentiels d'une propriété à l'étranger, leur nombre étant censé progresser de 3 % à 6 % d'ici à 2009. Ce potentiel ne profitera pas pour autant exclusivement à la France dans les années qui viennent. D'autres secteurs attractifs et moins chers encore pourraient en effet détrôner nos rivages, nos cimes et nos campagnes.

A l'Est, renouveau

L'UCB a ainsi déjà enregistré une fluctuation récente des ventes aux étrangers dans l'Hexagone. "Même si les niveaux restent encore très élevés, nous enregistrons un ralentissement des ventes, estimé entre -10 % et -12 % entre 2005 et 2004, après une baisse d'environ 8 % entre 2004 et 2003. Cela étant, si le volume s'est légèrement infléchi, les valeurs ont en revanche continué à augmenter, portées par la hausse générale des prix de l'immobilier", souligne Sébastien Duquesne, responsable de la clientèle étrangère chez UCB.

Même constat à la frontière allemande. "Les Allemands achètent moins qu'il y a quinze ou vingt ans, car le différentiel de prix entre l'Alsace et l'autre côté du Rhin tend à s'estomper. Ils représentent désormais un quart de ma clientèle, contre la moitié auparavant", déplore Marc Durand, responsable de­ l'agence immobilière Stanislas à Wissembourg.

Les acquéreurs se tournent désormais vers les pays de l'Est. La Bulgarie, la Croatie, la Hongrie et dans une moindre mesure la Roumanie (Bucarest), bénéficient tout particulièrement de ce report d'investissement, ces Etats étant jugés politiquement stables et offrant de très bonnes perspectives de rentabilité. Les valeurs immobilières sont en effet peu élevées dans ces villes d'Europe centrale et devraient être dopées par une croissance économique forte. Rappelons que la Hongrie est membre de l'Union européenne depuis 2004, que la Bulgarie et la Roumanie le seront à compter du 1er janvier 2007 et que la Croatie est candidate à l'adhésion.

Place au neuf

L'épuisement progressif des biens de caractère pourrait également alimenter un retrait au moins partiel de la clientèle étrangère, notamment britannique. Corps de ferme, manoir, château, grange à transformer en habitation, maison traditionnelle à colombages..., quelle que soit l'importance des travaux à entreprendre, l'amour des vieilles pierres demeure la motivation principale des acquéreurs. Face à la pénurie relative des biens à restaurer et à l'envolée des prix sur certains micromarchés, ils doivent se rabattre sur des biens de second choix.

"Nous vendons désormais un peu de tout, des pavillons traditionnels et même les ingrates maisons sur sous-sol des années 1960-70", ­s'étonne Jérome de Chabaneix, dont les trois agences Orpi en Dordogne réalisent plus de 50 % de leur chiffre d'affaires avec une clientèle d'étrangers.

De même, si la maison non mitoyenne avec terrain demeure le bien le plus recherché – particulièrement par des Anglais en manque d'espace et des Allemands qui ne trouvent plus outre-Rhin que des maisons jumelées, faute de foncier –, l'achat d'appartements se répand. Et l'idée d'acheter un terrain pour faire construire fait son chemin. Cet intérêt nouveau pour le neuf va de pair avec le développement de salons immobiliers à l'étranger, tournés vers l'investissement en France (Londres, Dublin...).

Face à cette demande nouvelle, des promoteurs proposent désormais aux étrangers ­des opérations locatives en France. MGM, George V, Pierre et Vacances ou encore Intrawest leur réservent ainsi des pans entiers de leurs programmes en résidence de tourisme, via les salons. C'est notamment le cas dans les Alpes, dans les grandes stations de la Maurienne et de la Tarentaise. "Les Anglo-Saxons sont très friands de ce type de produit qui leur permet de séjourner quelques semaines par an en France, tout en encaissant des loyers. Le concept se rapproche plus de leur idée de la location que du fameux bail “trois -six-neuf ans” peu connu outre-Manche", explique Sébastien Duquesne.

Retombées économiques

Faut-il se réjouir de cette "déferlante" ­d'achats ou la déplorer ? D'aucuns – ceux qui n'ont rien à vendre, prétendent les mauvaises langues –, accusent la clientèle étrangère de doper artificiellement les valeurs en exhibant un pouvoir d'achat largement supérieur à celui des Français. Et il est vrai, pour ne prendre qu'un exemple, que lorsque le prix moyen d'acquisition d'une maison ancienne dans les Alpes-Maritimes est de 780 000 euros pour un étranger, il n'est que de 420 000 euros pour un Français.

Une enquête UCB réalisée à Londres révèle de son côté que 50 % des acheteurs potentiels comptent investir entre 50 000 et 150 000 livres pour l'achat de leur bien immobilier en France, la moitié d'entre eux disposant d'un budget qui dépasse les 150 000 livres... une enveloppe largement supérieure à celle des acquéreurs nationaux.

Il est indéniable que la présence massive ­d'étrangers dans certaines zones rurales, où le marché n'est pas très actif, constitue un paramètre de hausse durable des valeurs... avec pour effet pervers d'évincer une partie de la population locale.

"A la frontière, les Allemands ont fait augmenter les valeurs de l'ordre de 25 % à 30 %", note Marc Durand. Dans le Périgord, les professionnels estiment les étrangers responsables d'une hausse des prix de 10 % à 15 % environ et certains avouent volontiers que des biens ont été vendus moitié plus cher que leur valeur de marché "réelle". Cela étant, la clientèle est devenue plus mature et résiste désormais mieux à la pression des vendeurs accusés de gonfler les prix. "Les étrangers n'achètent plus à n'importe quel prix et se fixent de plus en plus un budget à ne pas dépasser", affirme Denise Masters, responsable de six agences en Dordogne.

Quoi qu'il en soit, les retombées économiques importantes liées à la présence des étrangers compensent bien souvent l'éventuel effet inflationniste, notamment dans les zones rurales qu'ils contribuent à soutenir. Leur participation à la vie locale est flagrante : ils paient des impôts locaux, consomment (commerces, artisanat, loisirs), créent des entreprises, contribuent au maintien des services publics de certaines communes (bureaux de poste, écoles élémentaires). Sans oublier leur rôle majeur dans la conservation du patrimoine bâti : "Sans les Britanniques, la Dordogne serait un territoire parsemé de propriétés en ruine. Ils ont un sens inouï de la rénovation dans le respect des traditions", relève Jérome de Chabaneix.

Les plus vifs détracteurs de ces investisseurs feraient bien d'y réfléchir à deux fois : ils pourraient regretter cette manne financière, si elle devait se tourner vers d'autres nouveaux eldorados immobiliers.

Laure Le Scornet

Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , ETRANGER , MARCHE IMMOBILIER




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