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La pollution, un vice caché : commentaire de jurisprudence

La pollution, un vice caché : commentaire de jurisprudence
Novembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 225, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le vendeur doit informer l'acquéreur que son terrain est pollué. (Cass. civ. 3e, 8 juin 2006, n° K 04-19.069)

Toute parcelle qui se libère, pénurie foncière oblige, trouve aujourd'hui aisément preneur. La loi du marché n'autorise pas pour autant le propriétaire d'un terrain pollué à le vendre sans en avertir l'acquéreur... C'est ce qu'a appris à ses dépens une compagnie pétrolière qui avait mis en vente une surface de deux hectares anciennement dédiée au stockage ­d'hydrocarbures. Elle comptait sans doute s'abriter derrière le fait que l'acheteur était un professionnel, en l'occurrence un aménageur ayant l'intention ­d'y réaliser une opération de construction après démolition de bâtiments existants. Les juges ne l'ont pas entendu de cette oreille...

Dans cette affaire, l'acquéreur, découvrant une fois la promesse de vente signée, l'ampleur de la pollution sur le terrain, avait immédiatement porté l'affaire en justice, demandant la résolution de la vente. L'état de sa parcelle constituait à ses yeux un vice caché "rendant l'immeuble impropre à sa destination", sur le fondement de l'article 1641 du Code civil. Cette action de droit commun était en effet la seule envisageable puisqu'il ne s'agissait pas d'une installation classée, autrement dit soumise à autorisation avant exploitation, laquelle fait l'objet d'un devoir d'information spécifique. Dans son argumentation, l'aménageur mettait en avant les risques pour la santé et la sécurité, tant sur le chantier, qu'une fois le programme immobilier construit. Sauf à payer des travaux conséquents de dépollution du site, un surcoût qu'il n'envisageait nullement d'intégrer dans son projet. Les juges font droit à sa demande (CA de Paris, 8 septembre 2004), expertises judiciaires à l'appui démontrant que le site était pollué, même en surface, et que sa décontamination complète se révélant problématique, toute opération de construction était risquée. A tel point que la compagnie pétrolière se voit contrainte de restituer la totalité du prix encaissé et que la vente du terrain est purement et simplement résolue.

Sûre d'elle, la perdante se pourvoit en cassation. En vain. Peu importe qu'une première étude détaillée des risques ait pu conclure, sous réserve de respecter certaines spécifications techniques, à l'état de constructibilité du terrain. Peu importe également que l'acquéreur n'ait pas fait procéder à un diagnostic environnemental approfondi du site, une pratique pourtant courante chez les professionnels. La Cour suprême suit le raisonnement des juges, souverains pour apprécier que l'ampleur de la pollution constituait un vice caché.

C'est la première fois, semble-t-il, que la pollution est qualifiée comme telle. Une solution étonnante s'agissant d'une transaction entre deux professionnels, censés être avisés. Elle a le mérite d'être transposable, a fortiori si l'acheteur est un profane. A moins qu'une clause excluant la garantie du vendeur ait été insérée dans l'acte de vente. Cette pratique est reconnue comme valable par les tribunaux, sauf à prouver la manipulation du vendeur de mauvaise foi. Et en l'espèce, la compagnie pétrolière ne pouvait ignorer la présence sur le terrain de ses propres déchets

C'est sans doute la raison pour laquelle elle n'a pas assuré ses arrières...

Marianne Bertrand

Mots-clés :

OBLIGATION D'INFORMATION , POLLUTION , TERRAIN A BATIR , VENTE




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