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Marseille, la confiance retrouvée

Marseille, la confiance retrouvée
Juillet-Août 2006
Le Particulier Immobilier n° 222, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les prix ralentissent, mais ils avaient plus que doublé en cinq ans ; TGV, Euroméditerranée et réhabilitations ont relancé la ville ; Les valeurs atteintes rendent l'accession à la propriété difficile. Un marché hétérogène entre constructions et rénovations.

Les Marseillais qui sont devenus propriétaires à la fin des années 1990 se frottent les mains : leurs biens ont vu leur valeur plus que doubler en cinq ans, même – et surtout, peut-être – dans les quartiers populaires. Il est vrai que le marché marseillais avait un retard considérable à rattraper, pour une métropole régionale. C'est chose faite, comme en témoignent les dernières statistiques de la Fnaim : dans l'ancien, le prix moyen au mètre carré des appartements est passé de 1 316 euros à la fin de l'année 2000 à 2 789 euros à la fin 2005. Pour les maisons, la hausse a été un peu moins soutenue. Mais leur valeur atteignait tout de même 3 197 E/m2 à la fin 2005, contre 1 807 E/m2 cinq ans auparavant. Les secteurs les moins chers, en l'occurrence le nord de Marseille (XIVe, XVe et XVIe arrondissements), ont littéralement flambé sous la pression accrue des prétendants à l'acquisition en quête d'un logement bon marché. Pour la seule année écoulée, les valeurs s'y sont appréciées de 27,7 %. Les ­autres quartiers sont restés plus sages : + 14 % dans le centre nord (Ier, IIe et IIIe arrondissements), +10,9 % dans le centre sud (IVe, Ve, VIe arrondissements), + 8,5 % dans le sud (VIIe, VIIIe, IXe et Xe arrondissements) et l'est (XIe, XIIe, XIIIe arrondissements). Résultat, les prix de l'ancien ont tendance à rejoindre ceux du neuf, segment de marché où les hausses sont restées plus modérées (5 % en 2005), portant le prix moyen au mètre carré à 2 916 euros (2 777 euros l'année précédente). Quant aux premiers mois de 2006, le marché étant toujours actif, la hausse reste d'actualité. Entre les premiers trimestres 2005 et 2006, le prix moyen au mètre carré d'un appartement ancien est passé à 2 849 euros (+ 10 %), celui d'une maison à 3 230 euros (+ 4,6 %). Dans le neuf, les prix poursuivent également leur ascension. "On peut même craindre des augmentations plus fortes qu'en 2005 en raison du renchérissement du prix du foncier et des coûts de construction", anticipe Philippe Roux, le président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) à l'échelon régional. Bref, à force de rattrapage, Marseille devance désormais Lyon (2 797 E/m2 moyen), ce qui était inconcevable voici quelques années encore. Et il ne s'agit pas d'un effet de mode lié à l'arrivée du TGV en 2001. "Les Parisiens ou les Lyonnais qui s'installent à Marseille restent marginaux", note un agent immobilier local. De fait, ce sont bien les Marseillais qui réinvestissent leur ville.

Prise de conscience

Certes, Marseille n'est pas un cas isolé. Toutes les capitales régionales, à l'image de l'Hexagone, ont subi de fortes hausses de prix ces cinq dernières années. Mais le phénomène y est particulièrement notable. C'est le résultat d'une politique ambitieuse. "Jusqu'à maintenant, toutes les activités de Marseille étaient ­tournées vers la mer, explique Claude Vallette, maire adjoint à l'urbanisme et à l'aménagement, mais aujourd'hui, la ville a pris conscience du rôle économique qu'elle avait à jouer dans l'arc méditerranéen comme à l'échelon européen." Et pour se rendre plus attractive, enrayer la chute démographique, liée au déclin des activités portuaires des décennies précédentes, Marseille n'a pas lésiné sur les moyens : réhabilitation du parc ancien, construction de logements et de bureaux tous azimuts, extension de lignes de métro, création d'une ligne de tramway... Du coup, on ne compte plus le nombre de grues barrant l'horizon, de bulldozers s'activant, de palissades de chantiers encombrant les trottoirs... Au grand dam des automobilistes, confrontés à de monstrueux embouteillages quotidiens.

Le projet phare

La réalisation phare de la ville reste bien sûr Euroméditerranée. Ce vaste projet d'intérêt national, qui vient de fêter ses dix ans, bat son plein. Il ne ­s'agit pas seulement de la reconquête d'anciennes friches portuaires, mais d'un puissant moteur du développement économique de Marseille et de la région tout entière. Euroméditerranée n'occupe pas moins de 310 hectares, en bordure du centre-ville (voir carte p.25) : un périmètre deux fois plus important que celui de La Défense. Un pôle d'affaires a été créé dans le quartier de la Joliette (160 000 m2 de bureaux), mais aussi une nouvelle gare maritime, et les tunnels de la Major et de Saint-Charles. Et d'ici à 2012, d'importants aménagements emblématiques devraient encore voir le jour, notamment le Musée national des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée (Mucem) conçu par Rudy Ricciotti, ou encore le Silo, sorte ­d'Olympia marseillais, la tour CMA-CGM de Zaha Hadid (25 étages et 100 mètres de hauteur), le déplacement du tracé de l'autoroute A7, le centre commercial "Les Terrasses du Port" (42 000 m2 de surfaces commerciales), l'Esplanade de la Major, la ZAC Saint-Charles... Au nord des fameux docks réhabilités, une plate-forme de services sera également créée. Baptisée Euromed Center, elle comptera non seulement 45 000 m2 de bureaux, un hôtel et un centre de convention, mais aussi un pôle de loisirs avec un multiplex de 16 salles de cinémas... Autant de projets qui concourent au renouveau économique de Marseille. Résultat, de nombreuses entreprises n'hésitent plus à s'y installer. Pour preuve, la densification du parc d'entreprises s'est accélérée, progressant de 3,7 % (2,5 % à ­l'échelon national) au début de l'année 2005.

Les promoteurs ont eux aussi investi le secteur. Des opérateurs comme Nexity George V, le premier à oser construire sur le site, mais aussi Kaufman & Broad, ou encore Cogedim, y sont actuellement présents avec des programmes vendus entre 3 200 et 4 000 E/m2. Des valeurs impensables il y a encore cinq ans dans ce quartier longtemps resté à l'abandon, qui n'avait pas connu de construction nouvelle depuis trente ans. Plus loin, la rue de la République, véritable trait d'union entre Euroméditerranée et le centre-ville, se transforme, elle aussi. Ses beaux immeubles haussmanniens reprennent peu à peu vie grâce à une ambitieuse Opération programmée de l'amélioration de l'habitat (Opah) qui devrait conduire à terme à la remise en état de 5 200 logements.

D'ores et déjà, 16 000 m2 de façades ont été ravalées en 2005 et 1 300 logements sont en cours de restauration dans cette artère mythique. Mais la réhabilitation de la rue de la République ne se borne pas au logement : 30 000 m2 de boutiques en pied d'immeuble s'y installeront bientôt, redonnant vie au quartier, qui deviendra aussi plus accessible grâce au futur passage du tramway. "Notre souci est de réunir le nord et le sud de Marseille, aujourd'hui coupée en deux par la Canebière, et de réaliser un grand centre-ville dont la rue de la République sera le trait d'union", explique Claude Vallette.

Dans les cartons

Victime de son succès, la ville doit par ailleurs faire face à une autre problématique, celle de loger les nouveaux arrivants. Après une phase de forte dépopulation, liée au déclin des activités portuaires, Marseille devrait compter, dans les dix ans à venir, quelque 40 000 habitants de plus qu'aujourd'hui. "Le couple économie-logement est indissociable, il n'est pas possible de se développer sans offrir des logements et pour cela il faut construire", indique encore Claude Vallette. Et à Marseille, les élus mettent la barre haut. Le Programme local de l'habitat (PLH), qui devrait être approuvé par le conseil communautaire en juin prochain, prévoit notamment la construction de 6 000 logements par an dans la communauté urbaine, soit 5 000 à Marseille intra-muros et 1 000 dans les autres communes de l'agglomération. Il y a dix ans, elle en construisait 1 000 par an, et aujourd'hui seulement 3 000. Coincée entre mer et colline, Marseille manque toutefois de foncier et doit, comme le préconise d'ailleurs la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbain), se reconstruire sur elle-même et se réapproprier d'anciennes friches industrielles. "La façade arrière portuaire dispose de friches sur lesquelles nous envisageons de grands ­projets, notamment dans les XVe et XVIe arrondissements. À Sainte­-Marthe, il y a 300 à 400 hectares à réorganiser et à urbaniser." Mais pour l'heure, c'est surtout à l'est que se dessine le développement de la ville, où trois opérations d'envergure sont développées, à proximité du Parc du XXVIe Centenaire, totalisant près de 3 000 nouveaux logements. Si l'accent est mis sur la construction, la réhabilitation des quartiers délabrés se poursuit de son côté. Et pas seulement rue de la République. Il suffit pour s'en convaincre de se promener dans des endroits comme Belsunce ou le Panier. Mais c'est surtout sur les XIIIe et XIVe arrondissements que se concentrent aujourd'hui les efforts de la municipalité. Ces quartiers, qui abritent de nombreux logements sociaux, font l'objet d'une convention avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) dont les subventions permettront, dans un premier temps, la construction ou la réhabilitation de 700 logements.

Trop cher pour se loger

De cette politique de grands travaux et de développement économique, le marché immobilier marseillais ne pouvait que tirer profit. Rançon du succès, les Marseillais, dont les revenus sont loin d'avoir suivi les prix de l'immobilier, ont désormais des difficultés à se loger. Et même lorsqu'ils en ont les moyens, ils ne se laissent plus griser par l'effervescence qui règne ici. "Le marché reste actif, mais les acquéreurs n'achètent plus n'importe quoi à n'importe quel prix, explique Véronique Barthélémy, responsable d'une agence Laforêt à Saint-Barnabé. Ils sont plus attentifs et réfléchissent davantage avant de s'engager." Même son de cloche de la part de Frédérique Combe, directrice régionale des Espaces immobiliers, qui considère que la demande reste très forte mais que la remontée des taux incite à la négociation. Du coup, les délais de vente s'allongent et les vendeurs sont obligés de réduire leurs prétentions. "Lorsqu'ils ne vendent pas au bout de deux ou trois mois, ils viennent spontanément nous demander de baisser le prix, raconte Véronique Barthélémy. C'est un phénomène nouveau." Pour autant, les prix ne baissent pas. Tout au plus assiste-t-on à un ralentissement de la hausse dans les quartiers qui affichent les prix les plus élevés. En effet, les stocks de logements mis en vente se reconstituent dans les agences et les acquéreurs ont aujourd'hui plus de choix qu'il y a un ou deux ans. Bref, hormis les biens très recherchés qui partent comme des petits pains, les autres se vendent s'ils sont à un prix de marché. "Nous devons user de beaucoup de pédagogie vis-à-vis des vendeurs pour leur faire comprendre que leur bien ne pourra se négocier que sur cette base", note Christine Chaumel, responsable d'une agence Era dans le IXe arrondissement. De fait, la marge de négociation avoisine souvent les 10 %.

En plein renouveau

Les quartiers mythiques du vieux Marseille, au rang desquels figurent le Panier, Belsunce et la Canebière ont été un temps désertés. Ils se repeuplent grâce à la politique de réhabilitation engagée depuis quelques années. Dans une fourchette de 1 500 à 3 000 E/m2, les prix reflètent l'hétérogénéité de ce marché où se côtoient immeubles bourgeois et bâtisses insalubres, parfois squattées. Pourtant, à coups de refections, d'installation d'enseignes de prestige et d'équipements publics, les quartiers voisins du vieux port changent de visage et l'arrivée d'une clientèle jeune, prête à miser sur ces lieux promis à un bel avenir et qui ne craignent pas les nuisances causées par les travaux, ont beaucoup dopé les prix. Un studio de 35 m2 sur la Canebière s'est récemment vendu 77 500 euros.

De ­l'autre côté du vieux port, les VIIe et VIIIe arrondissements caracolent en tête des adresses chics. Accroché au vieux port, proche du centre-ville et donc facile d'accès, le VIIe plaît pour son côté convivial et surtout sa proximité de la mer. Ici, c'est l'ambiance village que l'on vient chercher. "C'est moins chic que le VIIIe arrondissement, mais tout le monde se connaît dans le secteur", assure un agent immobilier. Reste que pour s'offrir Endoume ou Bompart, il faut disposer d'un budget compris entre 3 000 et 4 000 E/m2 selon la situation du bien.

Une adresse de prestige

Dans le prolongement, le VIIIe arrondissement occupe un territoire allant de la rue de Paradis jusqu'au village des Goudes. C'est dire s'il est vaste. Il est la proie des Marseillais aisés prêts à débourser de petites fortunes pour s'offrir cette adresse. "Notre clientèle se compose d'acquéreurs qui ne jurent que par le Prado, pour sa proximité du centre-ville, ou qui préfèrent des secteurs plus aérés comme Pointe Rouge ou Roi d'Espagne", note le responsable d'une agence Era. Les belles résidences nichées dans la verdure comme le Thalassa, la Cadenelle ou encore la Réserve figurent parmi les adresses les plus convoitées. Tout comme la fameuse Cité radieuse de Le Corbusier. Un lieu hors du commun que les acquéreurs ont tendance à surpayer. Mais, comme le soulignent les professionnels, c'est avant tout une œuvre d'art et la signature d'un architecte de renom que l'on s'offre ici. Quoi qu'il en soit, pour acquérir une adresse dans le VIIIe arrondissement, il faut compter entre 3 500 et 5 000 E/m2. Quant aux maisons, elles s'arrachent à prix d'or. À titre d'exemple, aux Goudes, une maison de 95 m2 s'est négociée à plus de 420 000 euros, soit plus de 4 400 E/m2. Mais elles peuvent dépasser le million d'euros. Moins coté, bien que recherché, le IXe arrondissement, en particulier des secteurs comme Saint-Marguerite et Mazargues, présente des valeurs plus douces. Pour un appartement dans une résidence de standing moyen, compter entre 2 000 et 3 000 E/m2. Un peu plus pour une résidence de standing : 3 300 E/m2 en moyenne.

Séduisant pour sa situation très centrale à quelques minutes du vieux port où, soit dit en passant, les transactions sont très rares, le VIe arrondissement n'a rien du noyau villageois tant apprécié des Marseillais (il existerait plus d'une centaine de villages dans la cité phocéenne). Sauf sur ses hauteurs, par exemple du côté de Notre-Dame-de-la-Garde, où se nichent quelques rares et belles villas. Constructions anciennes ou semi-récentes font ici le gros des ventes, se négociant entre 2 400 et 3 000 E/m2. Là, ce sont les quartiers Préfecture, Vauban et Castellane qui ont le vent en poupe. Moins chers, les IVe et Ve arrondissements abritent des quartiers comme Les Cinq Avenues, la Blancarde ou les Chartreux, convoités par les jeunes ménages. "Ce sont des quartiers sans passion où la vie est facile parce qu'ils sont bien desservis, note Georges Olivier agent immobilier dans le IVe arrondissement. Financièrement, ils étaient jusqu'à présent très accessibles pour des budgets modestes, mais les prix ont beaucoup grimpé et la prochaine arrivée du tramway dans le secteur ne va rien arranger." Les valeurs oscillent le plus souvent entre 2 000 et 2 500 E/m2 selon l'état de l'immeuble. "150 000 euros, c'est le budget moyen des acquéreurs qui viennent dans le secteur. Au-delà de ce prix, les biens sont plus difficiles à vendre", poursuit ce même agent immobilier. Non loin de là, les abords du palais Longchamp et du parc zoologique ont eux aussi rajeuni ces dernières années. Résultat, on n'y trouve plus grand-chose de correct à moins de 3 000 E/m2. Autre secteur recherché, le XIIe arrondissement, pourtant plus éloigné du centre-ville, mais aussi très prisé, notamment autour de Saint-Barnabé, Saint-Julien, Montolivet. Là, les prix tournent autour de 2 500 à 3 500 E/m2, selon le standing de l'immeuble. Quant aux maisons, elles partent entre 450 000 et un million d'euros. Des valeurs qui dessinent un marché à deux vitesses laissant peu de chances aux familles, et aux classes moyennes, de se loger à Marseille même. Désormais, les actifs locaux doivent regarder vers la périphérie, pas toujours très bon marché non plus, d'ailleurs.

Retour des investisseurs

Longtemps boudée, Marseille a aussi retrouvé la confiance des investisseurs. D'une part, parce qu'on y construit beaucoup. Près d'une vingtaine de programmes sont actuellement développés, à des prix qui oscillent entre 2 600 et 4 000 E/m2. D'autre part, parce que le dispositif Robien a rendu l'investissement neuf plus attractif que le dispositif Besson qui le précédait. "Entre 55 % et 60 % des ventes de l'année dernière ont été réalisées grâce aux investisseurs, à Marseille, note Philippe Roux, le président de la chambre régionale de la FPC. Il faut toutefois reconnaître que depuis le début de l'année, ils sont moins présents en raison du flou fiscal qui règne." Le dispositif devrait, en effet, être plus restrictif en termes de loyers dans certains secteurs. Pour ce qui concerne Marseille, qui se situe en zone B1, le loyer plafond devrait s'établir à 13,82 E/m2 par mois, ce qui devrait permettre aux investisseurs de conserver une rentabilité de l'ordre de 4 % à 4,5 % bruts. Quant au dispositif Borloo, le loyer plafond, fixé à 11,06 E/m2 par mois, semble compatible avec les loyers de marché de Marseille, estimés à 11 euros par la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab), ce qui peut permettre à l'investisseur de bénéficier non seulement de l'amortissement de 65 % du prix d'acquisition sur quinze ans, mais aussi d'une déduction forfaitaire de 30 %. Outre les plafonds de loyer, il sera indispensable de respecter des plafonds de ressources des locataires. Quoi qu'il en soit, il faut être prudent car le marché locatif ralentit fortement.

Comme le souligne Michel Mouillart, à l'occasion de la dernière étude publiée par la chambre régionale de la Cnab : "Après plusieurs années d'une vigueur insolente, le retour au calme du marché marseillais est remarquable". Ainsi, au premier trimestre 2006, la mobilité résidentielle des locataires a encore reculé, s'établissant à 25 % sur Marseille contre 25,9 % en 2005 et 30,1 % en 2004. Elle était même à 34,8 % à son point culminant en 2001 

En cinq ans, la demande a donc chuté de 30 %. De fait, le marché locatif est moins fluide, les délais de relocation s'allongent et les candidats sont plus exigeants quant au confort du logement. Tous les segments de marché sont touchés par ce phénomène, mais les petites surfaces (studios et une-pièce) et les grands logements (cinq-pièces et plus) sont davantage concernés. La hausse des loyers, si elle n'est pas enrayée, ralentit : entre les premiers trimestres 2005 et 2006, elle n'aura été que de 1,9 %, contre 6 % en 2005 et 9,1 % en 2004. Reste que les surfaces les plus recherchées subissent encore des hausses non négligeables : + 7 % pour les deux-pièces (+ 7,7 % en 2005) et + ­7,4 % pour les trois-pièces (+ 5,7 % en 2005). Les petites et moyennes surfaces font donc encore florès, ce qui n'est pas le cas dans toutes les métropoles régionales.

Colette Sabarly

Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , MARSEILLE , REGION PACA




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