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Côtes bretonnes, cap à l'ouest

Côtes bretonnes, cap à l'ouest
Septembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 223, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le boom économique et touristique a dopé l'immobilier ; L'augmentation des prix a modéré l'enthousiasme des acquéreurs ; De nombreux micromarchés atteignent des valeurs très élevées. Il est encore possible de trouver une bonne affaire.

La Bretagne a réussi sa reconversion économique et se classe aujourd'hui parmi les régions les plus dynamiques de l'Hexagone. Elle serait aussi, selon l'Insee, la troisième région préférée des retraités, après la Provence-Alpes-Côte d'Azur et le Languedoc-Roussillon. Comme l'on pouvait s'y attendre, la pression démographique a dopé le marché immobilier, avec cette particularité que la Bretagne présente un littoral très étendu... et très recherché, tant par les actifs locaux que par une clientèle francilienne et étrangère, et sur lequel les seniors sont largement représentés.

Conséquence, après six années consécutives de hausse à deux chiffres, les prix des maisons ont encore augmenté l'an passé à un rythme soutenu, selon une étude publiée par les notaires de l'Ouest, en mars 2006.

Une hausse qui a un impact sur la distribution traditionnelle du marché : les secteurs les plus chers ont vu leurs prix stagner ou augmenter faiblement, comme sur la Côte ­d'émeraude (+ 0,50 % seulement pour les maisons), ou encore dans le pays de Saint-Malo, où les prix grimpent encore, mais plus faiblement que les années précédentes (+ 7,40 %). Inversement, l'on assiste à un report de la demande vers les secteurs les moins chers : les acquéreurs ont mis le cap à l'ouest, où les valeurs ont, du coup, progressé de manière plus spectaculaire. Ainsi sur la côte ouest du Finistère, jusqu'alors un peu délaissée, les prix moyens des appartements ont grimpé de 20,40 % en un an.

Pour autant, le littoral breton s'illustre toujours par la présence de micromarchés survitaminés, dont la cote est loin de se démentir : malgré le ralentissement de la hausse des prix, le golfe du Morbihan, la baie de Quiberon (Carnac, Quiberon, La Trinité-sur-Mer), le pays malouin (Saint-Malo, Dinard) et la Côte d'émeraude (Saint-Briac-sur-Mer, Saint-Cast-le-Guildo, Sables-d'Or-les-Pins) restent de loin les secteurs les plus chers, certains atteignant même les prix parisiens.

Accalmie en vue

D'une manière générale, les prix sont nettement plus élevés à l'est qu'à l'ouest de la pointe bretonne : le Finistère, éloigné des grands axes de circulation qui irriguent le territoire, tout autant que des métropoles régionales que sont Rennes et Nantes, encore mal desservi, tant sur le plan routier que ferroviaire, reste ainsi le moins onéreux des quatre départements bretons. Et ce, tous biens confondus (appartements, maisons, terrains à bâtir).

Ses stations balnéaires peinent à lutter avec celles, voisines, du Morbihan ou des Côtes d'Armor. La baie de Quiberon et Carnac, le pays malouin et Dinard, raflent la mise, bénéficiant d'une réputation nationale qui éclipse des côtes plus discrètes car plus excentrées. Comment rivaliser avec Carnac qui, avec un prix moyen de 3 873 E/m2 pour un appartement ancien, se situe dans le peloton de tête des stations balnéaires les plus chères de France, à la quatrième place derrière Saint-Tropez (5 623 E/m2), Cannes (4 241 E/m2) et La Baule-Escoublac (4 047 E/m2) ?

Il est toutefois vrai qu'à de tels niveaux de prix, les acquéreurs commencent à se montrer hésitants. Même s'ils ne disposent pas encore de chiffres officiels pour 2006, les notaires bretons relèvent les premiers signes d'une accalmie, sans anticiper pour autant de retournement sur le littoral. "La durée moyenne de vente s'allonge. Elle est passée de deux mois environ en 2005, à trois mois et demi, voire quatre mois, aujourd'hui. Les acquéreurs sont désormais en position de discuter le prix", souligne Pierre-Luc Vogel. Pour ce notaire malouin, c'est le signe du rééquilibrage naturel d'un marché par ailleurs sain : si certains biens font l'objet de fréquentes remises sur le marché (tous les cinq ans environ), cela reste marginal. "Ces opérations relèvent moins d'une volonté spéculative que d'un nouveau comportement des acquéreurs à l'égard du bien immobilier. Une attitude pragmatique qui veut que l'on vende un logement comme n'importe quel autre bien, lorsque l'on n'en a plus l'usage", affirme-t-il.

Littoral protégé

Si le marché breton n'est pas devenu spéculatif, c'est sans doute en grande partie grâce aux freins mis à la construction. De la baie du Mont-Saint-Michel au golfe du Morbihan, en passant par la pointe du Raz, la Bretagne déroule 2 800 kilomètres de côtes encore très peu bétonnées, comparées notamment aux littoraux vendéen et azuréen. Le climat y est certes fort changeant, mais ni la brume matinale (morenn) ni le légendaire crachin (glizhenn) ne semblent freiner les acquéreurs, toujours prompts à décrire les nombreux microclimats autorisant la présence de ­palmiers et de mimosas à Landévennec, de cactus à Roscoff ou encore de fraises à Plougastel. Assez logiquement toutefois, les marchés littoraux bretons présentent des différences très marquées, selon qu'ils sont proches ou éloignés de la capitale, desservis ou non par l'autoroute et le TGV, en bute à la houle ou abrités, plus ou moins ensoleillés...

La côte d'armor flambe

En Bretagne Nord, l'arrivée directe du TGV à Saint-Malo a sans doute été l'événement le plus significatif de la décennie, faisant flamber les prix sur le marché de la cité corsaire* : 259 000 euros en moyenne pour une maison dans l'ancien, c'est du jamais vu. Les stations balnéaires voisines, Cancale comme Dinard, en ont bien sûr profité. Cette dernière, au charme "très british", reste la plus chère et la plus convoitée de toute l'Ille-et-Vilaine. Comptez en moyenne 410 000 euros pour une grande maison de six pièces et 3 210 E/m2 pour un appartement. Quant à faire construire, il faut le savoir : le littoral malouin est l'un des plus coûteux de Bretagne (voir tableau p. 32).

Ces stations sont cependant les joyaux d'une Côte d'émeraude largement prisée, où il fallait compter 2 434 E/m2 en 2005 pour acheter un appartement dans l'ancien, après une hausse de 9,30 % sur un an. Le marché des maisons s'est un peu moins bien comporté, avec une hausse de 0,5 % seulement, due à un affaiblissement de la demande des Franciliens, sans doute découragés par les valeurs pratiquées.

La Côte de Granit rose, située plus à l'ouest, semble en avoir profité : elle détient la palme de la hausse des prix en Bretagne, avec une progression de 23,30 % sur un an, qui met le prix moyen du mètre carré d'un appartement ancien à 2 370 euros. La commune de Perros-Guirec, qui représente la moitié du marché des appartements du secteur, se singularise avec une croissance annuelle fulgurante (+ 30,7 %) et un prix moyen de 2 678 E/m2. Quant aux maisons, le littoral Goëlo-Côte de Granit rose n'est pas en reste : les prix y ont augmenté de 18 % en 2005, et il faut aujourd'hui compter en moyenne 239 200 euros pour acheter à Ploubazlanec, commune située à trois kilomètres de Paimpol, et la plus onéreuse des Côtes d'Armor.

Du coup, la différence de prix entre les deux littoraux du département – Côte d'émeraude et Côte de Granit rose – tend à se réduire.

C'est donc du côté du Finistère qu'il faut rechercher des opportunités si l'on veut acheter à des prix raisonnables. Malgré ses 795 kilomètres de côtes (le record des départements bretons), le littoral finistérien est en effet le moins cher de la région, en raison de sa situation excentrée. Mais la future ligne à grande vitesse (LGV) qui mettra la pointe de la Bretagne à trois heures de la capitale, grâce à la modernisation des liaisons "Rennes-Brest" et "Rennes-Quimper" existantes, devrait changer la donne à l'horizon 2012.

Report à la pointe ouest

En attendant, le littoral du Finistère Nord reste le moins affecté par la hausse des prix : les appartements, dans l'ancien, se vendent 1 430 E/m2 en moyenne, même si Roscoff parvient à se hisser à un prix de 1 901 E/m2. Pour les maisons, il est possible d'y trouver des biens à 139 800 euros, avec, là encore, un micromarché sur la commune de Landéda, où les maisons se vendent en moyenne 205 000 euros, un record pour cette portion de côte.

Entre nord et sud, l'extrême pointe du Finistère, si elle attire essentiellement des acquéreurs locaux, Bretons d'aujourd'hui ou d'hier, propose des maisons dont le prix moyen reste accessible, autour de 147 600 euros, pour atteindre à Crozon, charmante station familiale bien abritée, 191 000 euros.

C'est sur le littoral sud du Finistère que les reports de la demande, notamment francilienne, se font sentir. Les valeurs y sont traditionnellement plus élevées qu'au nord – 1 950 E/m2 pour un appartement ancien, avec une pointe à 2 358 E/m2 à Bénodet, et 174 800 euros pour une maison, prix moyen qui peut s'élever, à Loctudy, à 228 900 euros. Mais il semble qu'elles ne soient pas encore au maximum de leur potentiel.

Dès que l'on a franchi la frontière du Finistère, c'est un littoral plus ensoleillé qui s'offre aux acquéreurs, et les prix s'en ressentent. Le Morbihan, véritable côte d'Azur bretonne, continue en effet de rafler tous les suffrages, avec des marchés particulièrement dynamiques sur les presqu'îles de Quiberon, de Rhuys et sur le pourtour du golfe. Plus de ­40 % des acheteurs ne sont pas Morbihannais et les retraités y sont sur-représentés. Le secteur du golfe et de la baie de Quiberon est de loin le plus coté. Le prix des appartements anciens dépasse allégrement la barre des 3 000 E/m2. Pour une maison dans le golfe, il faut débourser environ 300 000 euros, sans vue. "Pour un logement de même qualité, la vue sur mer peut faire doubler les prix", affirme Me Pierre-Luc Vogel, président du conseil régional des notaires de l'Ouest. On se retrouve alors parfois aux mêmes niveaux de prix que dans certains arrondissements parisiens. Carnac, la station balnéaire phare du golfe, bat tous les records. En un an, les prix des maisons ont grimpé de 45,3 %, pour atteindre le niveau effarant de 395 000 euros.

Iles précieuses

étroit et confidentiel, le marché des îles bretonnes se résume à peu de chose. Les belles propriétés familiales, transmises de génération en génération, se vendent rarement. Lorsque c'est le cas, à l'occasion d'une succession ou d'un divorce, c'est le bouche à oreille qui fait office d'agence immobilière, surtout sur les îles du nord (Batz, Ouessant, Molène, Sein) et au large du Morbihan (Houat, Hoëdic...). Mieux vaut alors appartenir au cercle très fermé des insulaires.

Les transactions sont faibles, notamment dans les plus petites îles, mais les prix s'envolent, car la demande est constante. L'exiguïté du territoire, la rareté des terrains constructibles résultant de l'application de la loi Littoral, et la peur du gel des constructions qui en découle participent à faire peser une forte pression sur ce marché.

L'on peut diviser les îles en deux grandes catégories : d'un côté Bréhat, Batz, Groix, Belle-Ile-en-Mer, Houat, Hoëdic, Ile-aux-Moines, Arz, qui sont aujourd'hui essentiellement tournées vers la résidence secondaire, ce qui est flagrant dans le golfe du Morbihan, avec ses maisons de vacances à l'abri de la houle. De l'autre, les trois îles de la mer ­d'Iroise (Ouessant, "l'île la plus haute", qui déborde à quelque 20 kilomètres au large du continent, Molène et Sein), plus rudes, et plus orientées vers la résidence principale. Distinction qui se ­retrouve lorsque l'on mesure l'activité du marché immobilier, beaucoup plus marquée au sud, avec Groix, Belle-Ile-en-Mer, l'île aux Moines et l'île d'Arz, qu'au nord. À Belle-Ile-en-Mer notamment, la plus grande des îles bretonnes, les prix ont doublé en l'espace de cinq ans. Quant aux terrains à bâtir, leur valeur a triplé en trois ans. "Les prix sont élevés mais légèrement inférieurs à ceux du golfe du Morbihan, en raison de l'insularité. Il n'y a rien de très intéressant en dessous de 300 000 euros. Pour une maison standard de 120-150 m2, il faut dépenser 400 000 à 500 000 euros en moyenne", précise Me Elisabeth Leloup, notaire sur l'île. Avis aux amateurs, le promoteur Nexity commercialise un programme d'une douzaine de maisons (trois à cinq pièces) sur la commune de Sauzon. Les prix s'échelonnent de 215 000 à 303 000 euros.

Quant à Groix, "on chercherait en vain une échelle de valeur, se désole Pierre Delliste, un notaire local. Les vendeurs n'hésitent pas à gonfler leurs prétentions. Malheureusement, certains acheteurs, souvent arrivant de villes importantes, peu au fait du marché, signent de gros chèques sans trop négocier, étant persuadés qu'il s'agit du juste prix. Résultat, la valeur créée artificiellement, sur la base d'un comportement irrationnel, devient la vraie valeur. On ne maîtrise plus rien". Il faut compter 150 000 euros pour une maison sans confort mais dotée d'une bonne ossature, et au moins 250 000 euros pour une maison confortable, les pieds "au sec".

Nouveaux acquéreurs

Les Franciliens sont toujours très présents sur le marché du littoral breton, même s'ils ont tendance à moins investir que les années précédentes. Sur la Côte d'émeraude, ils représentent encore un acquéreur sur quatre en 2005, contre un sur trois en 2004. Symptôme d'une accélération de la hausse des prix qui conduit certains candidats à "décrocher".

Les Parisiens sont largement représentés, ainsi que les résidents du département des Yvelines sur le marché des maisons. De manière générale, les Franciliens privilégient les appartements situés dans les grandes stations balnéaires (70 % des achats).

Lorsqu'ils penchent pour une maison, ils plébiscitent largement le golfe et la baie de Quiberon (17,8 % des achats), ainsi que la Côte de Granit rose (16,4 %), moins chère à surface égale que la Côte d'émeraude, devenue inabordable.

Les Britanniques sont les ressortissants étrangers les plus nombreux en bord de mer, même s'ils préfèrent l'intérieur des terres (trois maisons vendues sur quatre). Ils sont particulièrement implantés dans les Côtes d'Armor, à tel point que le conseil général vient d'éditer un livret d'accueil en anglais intitulé Useful information for newcomers to the Côtes d'Armor. On note également une concentration de Britanniques sur le littoral du Finistère Sud, et leur présence dans le pays malouin. Toutefois, les Anglais achètent moins qu'auparavant, car l'écart de prix entre la Grande-Bretagne et la région Bretagne tend à se réduire, rendant moins attractive la traversée de la Manche. En revanche, même si les Irlandais sont moins nombreux sur les rivages bretons, ce sont eux qui investissent les montants les plus élevés (leur budget atteint 4 017 E/m2), en raison de l'embellie économique de leur pays, dont le PNB par habitant a dépassé celui de la France.

Grands acquéreurs – dans le golfe du Morbihan et la baie de Quiberon, les cinquantenaires et plus représentent plus de 60 % des acheteurs –, les retraités, toutes provenances confondues, ont fait grimper la moyenne d'âge sur le littoral, devenue nettement supérieure aux moyennes départementales, en particulier dans les secteurs les plus chers. Plusieurs maires bretons s'interrogent d'ailleurs sur le moyen de faire cohabiter les générations sur leur territoire, sans pour autant ostraciser les seniors, forts d'un pouvoir d'achat élevé.

Car le logement des actifs locaux commence à poser problème. Les acquéreurs, qu'ils soient retraités ou actifs aisés issus de grandes villes, disposent d'un budget moyen plus conséquent que celui des locaux : 3 070 E/m2 contre 2 571 E/m2.

Ainsi, dans le pays malouin, quand un Breton achète un appartement 129 295 euros, un Parisien investit 160 569 euros. Quant aux étrangers, ils disposent de 365000 euros en moyenne, ce qui les rend prioritaires pour la plupart des acquisitions, et contribue à faire grimper les prix.

Autre exemple, sur le secteur très prisé de la Côte d'émeraude, le budget moyen d'un Francilien est de 230 000 euros pour une maison ancienne contre 170 000 euros environ pour un "Costarmoricain". Quant aux ressortissants étrangers, ils disposent d'une enveloppe plus conséquente de 256 000 euros.

Autre dommage collatéral, l'engouement des Français pour l'Ouest grossit le volume de résidences secondaires, déjà important, ce qui renforce la difficulté pour se loger à l'année en raréfiant le parc de logements dédiés à la résidence principale. Sur le littoral breton, environ un logement sur trois est une résidence secondaire. Mais cette proportion augmente dans certaines communes, notamment dans la baie de Quiberon et le golfe du Morbihan, où elle est d'un sur deux. à ce rythme, la côte bretonne risque de devenir une gigantesque réserve touristique, aux volets clos l'hiver.

Laure Le Scornet

Mots-clés :

BRETAGNE , LITTORAL , MARCHE IMMOBILIER




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