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Conjoncture, vers une crise majeure ?

Conjoncture, vers une crise majeure ?
Octobre 2006
Le Particulier Immobilier n° 224, article complet.
Auteur : AUFFRET (Fabien)

La progression des valeurs reste importante, mais s'essouffle; une demande toujours présente, mais l'offre est en augmentation; atterrissage en douceur ou prémices d'une crise? Réponse probable en 2008.

Elle court, elle court la rumeur. Et depuis plusieurs mois déjà. Les mauvais augures en restent convaincus : le marché immobilier hexagonal doit très prochainement éclater, ramenant le prix du mètre carré à des valeurs plus réalistes. Un tel rythme de hausse – supérieur à 10 % par an depuis 1998 – est intenable. Les ménages, dont le pouvoir d'achat ne progresse que modérément, ne peuvent plus suivre, les taux ­d'intérêt remontent régulièrement sous l'impulsion de la Banque centrale européenne... Les signaux d'alarme sont incontestables. Pourtant, à ce jour, ils ne semblent pas se traduire dans les chiffres. En témoignent les dernières statistiques dévoilées au début de l'été par les professionnels du secteur, notamment la Fnaim et la chambre des notaires de Paris.

Certes, la progression des valeurs s'essouffle depuis le début de l'année. Néanmoins, elle reste encore importante, en ligne avec le niveau d'activité d'un marché toujours dynamique, stimulé par les déséquilibres persistants entre l'offre et la demande. La première reste encore insuffisante, notamment à Paris et dans les métropoles régionales, malgré la nette augmentation des mises en chantier depuis 2005; la seconde demeure importante, avec l'arrivée des enfants des baby-boomers sur le marché du travail et la persistance de conditions de crédits toujours très attractives pour les emprunteurs. Une demande renforcée par le brutal intérêt des investisseurs pour le marché de la pierre – valeur refuge par excellence sur une longue période – après l'éclatement de la bulle Internet à la fin 2001.

La question reste donc posée : le marché de la pierre peut-il réellement s'effondrer dans les prochains mois ? Une telle hypothèse, au-delà des enchaînements malheureux qu'elle provoquerait pour les particuliers et les professionnels du secteur, aurait des conséquences très néfastes sur l'ensemble de ­l'économie française, aujourd'hui dopée par la bonne santé du Bâtiment, construction et rénovation confondues.

Ralentissement progressif

Pour l'heure, la menace semble encore lointaine : selon les derniers chiffres publiés par la Fnaim, les prix de l'immobilier ancien ont encore augmenté au deuxième trimestre 2006 bien que, à 9,1 % sur un an contre 13,5 % un an auparavant, à la même période, selon un rythme moins soutenu que ces dernières années. Ainsi la pause de la hausse des prix des logements anciens se confirme-t-elle, même si la fédération anticipe un ralentissement "moins rapide à l'avenir", tablant en 2006 sur une évolution des prix de l'ordre de 8 %, plutôt que les 6 % à 7 % qu'elle évoquait jusqu'à présent. "A moins d'une baisse des prix au troisième trimestre, ce qui est fort peu probable", la décélération sera limitée, affirme Michel Mouillart, professeur à l'université de Nanterre-Paris X. Et le président de la Fnaim, René Pallincourt, de renchérir, plutôt soulagé : "Le marché résiste mieux qu'on pouvait le craindre. En effet, le ralentissement, même léger, participe au soutien de la demande, explique-t-il, comme en témoigne la reprise importante de l'activité" au deuxième trimestre, par rapport à la fin de 2005 et au début de 2006.

Une embellie dont le marché immobilier francilien semble même avoir particulièrement profité, d'après la chambre des notaires de Paris-Ile-de-France, avec un très fort niveau d'activité au premier trimestre 2006, soutenu en partie par la non-satisfaction des besoins en logements. "La production de terrains à bâtir dans la région n'augmente pas, ou si peu

Confronté à une pénurie de logements neufs, le marché demeure largement soutenu par le secteur de l'ancien. Un tel déséquilibre est préjudiciable à la fluidité des transactions et contribue à créer des tensions sur les prix, même si une relative détente est désormais perceptible à Paris et en petite couronne", précise Gérard Canales, le président de la chambre interdépartementale.

Le prix moyen d'un appartement parisien dans l'ancien a ainsi encore enchéri de 12,7 % au deuxième trimestre sur un an, ­s'établissant au début de l'été à 5 352 E/m2. A ce niveau de valeurs, certains acheteurs sont impitoyablement chassés du marché. "Ne sont épargnés que les ménages bénéficiant d'un aide familiale et ceux disposant d'une capacité d'endettement suffisante ou d'un apport personnel important constitué la plupart du temps par la revente d'un bien immobilier", confirment les notaires parisiens, qui estiment raisonnable dans ces conditions, "d'envisager que l'augmentation des prix dans la capitale passe, d'ici à la fin de l'année, sous la barre des 10 % en rythme annuel."

Pour autant, la hausse cumulée des valeurs depuis le début de l'actuel cycle haussier, que l'on peut dater de 1997, s'élèverait, selon la Fnaim, à 120 %, pic supérieur aux points hauts du cycle précédent (voir graphique ci-dessous), lesquels avaient été suivis d'une crise immobilière sans précédent. Perspective inquiétante. "Néanmoins, la situation actuelle n'a rien à voir avec la période qui a précédé le krach immobilier dans les années 1990", affirme-t-on chez Empruntis. "Nous ne sommes pas dans la configuration de l'époque, où le marché était tiré vers le haut par des spéculateurs. Le risque d'acheter cher aujourd'hui et de voir son bien complètement dévalué dans les années qui viennent reste donc assez faible."

Contrainte de solvabilité

Atterrissage en douceur ou prémices d'une crise majeure, c'est un fait, la hausse des prix ralentit. Comment l'expliquer, alors que la demande d'achats de logements reste relativement soutenue ? Les facteurs limitant l'effervescence du marché de la pierre sont multiples. Pour Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, spécialisé dans le secteur de la pierre, le freinage du marché s'explique essentiellement par la contrainte de solvabilité. "Les niveaux de prix des logements, de plus en plus dissuasifs, finissent par éroder la demande, phénomène classique en phase de haut de cycle." Selon l'économiste, les niveaux de prix actuels conduisent à un tassement de la demande à travers deux principaux canaux : le taux d'effort et le taux de rendement locatif, qui sont chacun en constante dégradation. Selon les calculs du Crédit agricole, le taux d'effort, c'est-à-dire le remboursement annuel (capital et intérêts) pour un nouvel acquéreur d'un crédit habitat dédié à l'achat d'un logement ancien, rapporté au revenu disponible brut annuel, atteignait 31 % en moyenne en 2005, contre 21 % en 1998. Un écart qui s'explique par la montée continue des prix des logements depuis 1997, beaucoup plus rapide que celle des revenus, les conditions de financement attractives n'ayant qu'en partie amorti cet effet. Il faut noter que ce taux d'effort est supérieur à 35 % pour environ 20 % des emprunteurs, notamment pour les primo-accédants à revenu modéré et qui disposent d'un faible apport personnel. En revanche, il est inférieur à 20 % pour environ 17 % des emprunteurs, notamment pour les acheteurs déjà propriétaires, avec revente préalable d'un bien.

Les taux d'effort se rapprochant de seuils critiques, une part croissante des candidats à l'accession renonce à acheter. Conséquence logique : parmi les accédants à la propriété, la part des primo-accédants ne cesse de diminuer. Alors qu'elle s'élevait à 75 % en 1998, elle ne dépassait plus les 60 % en 2004. Symétriquement, la part des acheteurs avec revente préalable et/ou à revenu élevé s'accroît. "Cela est corroboré en 2005 par une croissance plus forte des prêts relais et une légère hausse du taux d'apport personnel, qui atteint 20 % environ en moyenne", précise Olivier Eluère, pour qui la diminution de la part des acheteurs à revenu modéré et l'élévation du revenu moyen des acheteurs expliquent que le taux d'effort moyen se soit à peu près stabilisé en 2005.

Si la demande se calme, c'est aussi en raison de l'essoufflement de l'investissement locatif. "Les crédits dédiés à ce type de dépense ralentissent. Le taux de rendement locatif initial ne cesse en effet de diminuer, les prix progressant beaucoup plus vite que les loyers. A Paris, il est de l'ordre de 4 % et donc comparable à un taux de rendement obligataire. Les acheteurs sont moins nombreux, plus hésitants et plus sélectifs. Les délais de commercialisation s'allongent, les ventes se stabilisent. Tout cela pousse à une décélération continue des prix", constate encore Olivier Eluère.

Reconstitution des stocks

Cette accalmie relative de la valse des tarifs s'explique également par la reconstitution des stocks de logements disponibles à la vente dans les agences immobilières. Ils ont continué à s'accroître régulièrement, pour atteindre 244 600 unités en juin 2006, contre 190 800 à la fin 2005 et seulement 149 200 à la fin 2004. A cet accroissement des mises en vente de logements anciens, s'ajoute la bonne santé persistante du secteur de la construction. Début août, le ministère de l'Equipement annonçait que le nombre d'autorisations de construire avait progressé en France de 14,3 % pour le seul troisième trimestre 2006, par rapport à la même période en 2005. Cette tendance à la hausse des chiffres de la construction devrait se poursuivre dans les mois à venir, avec ­l'adoption de la loi portant engagement national pour le logement (ENL), qui vise à stimuler au maximum la construction. La hausse du montant du prêt à taux zéro, majoré de 15 000 euros, devrait y contribuer. Avec un bémol : le recentrage du dispositif Robien et, de manière plus générale, des aides fiscales à l'investissement locatif aura sans doute un impact négatif sur le niveau de la production de logements.

Crédit toujours attractif

Dans ce contexte, seule une hausse significative des taux d'intérêt pourrait transformer un ralentissement structurel en krach immobilier. Mais pour la plupart des économistes interrogés sur ce point, le risque est très faible. En dépit des relèvements successifs décidés par la Banque centrale européenne (BCE), les taux proposés aujourd'hui aux emprunteurs se maintiennent à des niveaux relativement bas. "La récente hausse des taux à long terme – de 3,30 % fin 2005 à 4 % en juin 2006 – n'a été que peu répercutée sur les taux de crédit. Cette répercussion est en général effectuée avec un certain délai et, dans un contexte très concurrentiel, les établissements prêteurs s'efforcent de maintenir des taux bas, le crédit habitat étant considéré comme un produit d'appel", note-t-on ainsi au Crédit agricole. Ce que confirme Vincent Lemaire, chez Empruntis : "En juillet, les barèmes des banques ont progressé de 0,05 % à 0,20 % en moyenne, selon les durées. Cette hausse restant modérée, l'impact sur les mensualités des emprunteurs est faible." Et paradoxalement ce resserrement monétaire a un effet accélérateur à court terme, les ménages conservant le réflexe d'emprunter et d'acheter, puisqu'ils estiment à raison que les prix et les taux sont aujourd'hui plus bas qu'ils ne le seront demain.

La menace espagnole

Sur ce point, Laurence Boone, chef économiste de Barclays Capital, se veut particulièrement rassurante : "Le marché immobilier français n'a pas grand-chose à craindre du relèvement progressif du taux directeur de la BCE, car les ménages ont majoritairement emprunté à taux fixe, explique-t-elle. La hausse du coût du crédit ne devrait avoir que des conséquences mineures. La charge de la dette des ménages sera peu affectée." Ce qui ne devrait pas être le cas de l'autre côté des Pyrénées. "Depuis 1997, les tarifs ont bondi de plus de 150 %", observe un expert de Tinsa, une société d'évaluation de l'immobilier basée à Madrid. Dans la capitale espagnole ou à Barcelone, les deux principales villes du pays, le prix du mètre carré peut dépasser les 10 000 euros, soit un niveau nettement supérieur à celui atteint même dans les meilleurs quartiers parisiens. Ce qui ne serait pas aussi inquiétant si la quasi-totalité des ménages n'avait contracté des emprunts à taux variables pour suivre. "Tant que les taux baissent ou se maintiennent à des niveaux très bas, pas de problème. Mais si les taux remontent, la charge de la dette explosera", commente Laurence Boone. Avec, pour conséquence, des mises en vente massives de logements par des ménages surendettés, provoquant inexorablement la chute des prix. Or, un effondrement du marché immobilier espagnol serait, par ricochet, une très mauvaise nouvelle pour notre économie : la construction occupe 12 % de la population active ibérique, et génère près de 10 % du PIB. Une détérioration de l'activité dans ce secteur, et de la santé financière des ménages, s'accompagnerait mécaniquement d'une baisse de la consommation. L'Espagne étant, avec l'Allemagne et l'Italie, l'un de nos principaux partenaires commerciaux dans la zone euro, une telle baisse pèserait sur le niveau de ses importations, et par conséquent sur celui de nos exportations. L'Hexagone a donc tout à craindre d'un brutal effondrement du marché espagnol de la pierre. D'autant plus qu'un effet de contagion psychologique, dont les conséquences sont difficilement mesurables, est toujours possible, bien que ces deux marchés soient différents.

Délai de grâce

En clair, les avis concordent généralement pour prédire un ralentissement, plutôt qu'un effondrement du marché immobilier. Certes, le niveau des prix sur le marché de la pierre hexagonal est élevé, tout particulièrement dans l'ancien, où l'écart avec les prix du neuf tend de plus en plus à se resserrer. Certes, les grandes surfaces se vendent plus lentement, les délais de négociation s'allongent, passant de quelques semaines à quelques mois, et les biens de trop médiocre qualité sont littéralement ignorés par les acquéreurs. Néanmoins, au regard de l'ensemble des paramètres énumérés précédemment, il serait étonnant que l'immobilier craque. Si l'on en croit la Fnaim, résolument optimiste, "la reprise de la croissance économique et la décrue du chômage", qui "laissent escompter une progression plus soutenue du pouvoir d'achat des ménages", devraient soutenir le marché. "Paradoxalement, c'est aussi la cherté de l'immobilier qui soutient la demande. Les ménages sont de plus en plus enclins à acheter à crédit avec des mensualités à taux constant, quitte à s'endetter sur trente ans, alors que les loyers versés à fonds perdus ne cessent eux, d'augmenter", renchérissent les notaires d'Ile-de-France. Sans compter la volonté prégnante des particuliers de se constituer un patrimoine "sûr".

Evidemment, le risque existe. Selon Gérard Cavalier, président de l'Observatoire national des marchés de l'immobilier (ONMI), qui constate lui aussi la bonne tenue du marché, l'on "s'approche du pic" qui pourrait précéder un retournement de situation. "Depuis 1997, les prix de l'immobilier ont augmenté de 90 %. Les ménages ne vont pas pouvoir continuer à s'endetter au-delà du raisonnable en consacrant parfois le tiers, voire la moitié de leurs revenus au logement", explique-t-il tout en s'abstenant de donner une date à cet éventuel retournement. "Les cycles s'inversent tous les dix ans", rappelle-t-il toutefois, en soulignant que le mouvement de hausse actuel a démarré en 1998... L'année 2007 devrait demeurer attentiste, les échéances électorales importantes ayant tendance à figer les décisions des ménages. Mais ce délai de grâce écoulé, la solidité du marché immobilier français, brandie par tant d'experts, pourrait bien se trouver mise à ­l'épreuve des faits.

Fabien Auffret

Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER




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