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Un préjudice non indemnisé : commentaire de jurisprudence

Un préjudice non indemnisé : commentaire de jurisprudence
Janvier 2007
Le Particulier Immobilier n° 227, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Erreur de mesurage: le vendeur rembourse une partie du prix à l'acheteur. Son préjudice n'est pas indemnisé par le professionnel... (Cass. 3e civ., 25 octobre 2006, n° 05-174727)

La loi Carrez impose aux vendeurs d'un lot en copropriété un mesurage précis de la surface habitable, qui doit figurer dans l'acte de vente. Sans l'obliger à s'adresser à un professionnel pour y procéder. Faut-il pour autant recourir à ses services? Rien n'est moins sûr, à la lecture de cet arrêt.

Une société civile immobilière (SCI) avait acheté un bien en copropriété aux époux X. La superficie mentionnée dans l'acte de vente était de 144 m2, la superficie réelle, de 119 m2. La SCI engage une action en diminution du prix de vente, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Les vendeurs sont condamnés à lui restituer la somme de 88000 euros correspondant aux mètres carrés manquants, et à rembourser les frais supplémentaires acquittés par la SCI, soit près de 6000 euros.

Les époux X souhaitent faire jouer la garantie de Mme Y, "expert" , qui a effectué le mesurage, et dont l'erreur est à ­l'origine de l'action, pour toutes les condamnations prononcées au bénéfice de la SCI.

La professionnelle conteste en arguant que la loi prévoyant une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure, ne concerne que les rapports vendeur-acheteur et que si le professionnel répond des conséquences dommageables de sa faute, l'on ne peut mettre à sa charge le remboursement correspondant à la moindre mesure constatée.

Les vendeurs répliquent que le préjudice se confond avec l'inexécution par le professionnel de son obligation de mesurer correctement la superficie du bien et qu'ils n'ont pas à prouver de préjudice distinct.

La cour d'appel (Besançon, 28 juin 2005) réfute leur argumentation. Selon elle, "la restitution à laquelle le vendeur est condamné, à la suite de la diminution du prix résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable et ne peut donc donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage". Mme Y est condamnée à garantir les vendeurs pour la part des frais supplémentaires qu'ils ont dû rembourser à la SCI.

Les époux X se pourvoient en cassation, en vain : le remboursement d'une partie du prix de vente, résultant d'un mesurage "loi Carrez" erroné, ne constitue pas un préjudice indemnisable par le professionnel du mesurage. Une décision surprenante : pourquoi demander à un professionnel de se doter d'une assurance en responsabilité civile, dont la raison d'être est justement de protéger son client en cas d'erreur, s'il est défendu à ce dernier de faire jouer cette garantie ?

Mais de fait, le remboursement d'une partie du prix de vente lié à un mesurage erroné ne crée pas de préjudice pour le vendeur, car il s'agit d'un juste retour à la surface réelle. Le vendeur n'est pas floué : il rembourse à l'acheteur la valeur de mètres carrés inexistants. On ne peut en dire autant des frais supplémentaires engagés par le vendeur du fait de l'erreur de l'experte. Des frais que la cour d'appel a en revanche mis à la charge de Mme Y. Comme de juste.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

DIAGNOSTIC TECHNIQUE , EXPERTISE , RESPONSABILITE , SUPERFICIE DU LOGEMENT , SURFACE DU LOGEMENT




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