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La mezzanine ne compte pas : commentaire de jurisprudence

Mars 2007
Le Particulier Immobilier n° 229, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Une mezzanine en kit, structure légère et démontable, ne doit pas être prise en compte dans la surface Carrez. (Cass. 3e civ., 22 novembre 2006, n°05-17420.)

Près de dix ans après son entrée en vigueur, la loi Carrez suscite toujours des difficultés d'application. Le calcul de la superficie paraît simple. Les textes qui définissent les surfaces à prendre en considération ne tiennent pas compte des situations particulières. A les lire, il faut mesurer les "planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres", sachant que les "planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre" ne doivent pas être retenus. Compte tenu de la possibilité pour l'acheteur de réclamer la restitution du trop-payé lorsque la surface réelle s'avère inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, et au vu du prix actuel du mètre carré, l'on comprend que les litiges se multiplient. La présente affaire en est une parfaite illustration.

Des vendeurs avaient créé une petite mezzanine dans leur appartement, qu'ils avaient retenue dans le calcul de la surface de leur lot de copropriété au moment de la vente. ­L'acheteur avait, après coup, contesté la superficie déclarée et assigné ses vendeurs en diminution du prix et en remboursement du montant des frais afférents au surplus du prix de vente. Les vendeurs n'auraient pas dû prendre en compte les 3,60 m2 de surface de mezzanine, car il s'agissait d'une structure légère et démontable, accessible par un escalier s'apparentant à une échelle... L'appartement, qu'il avait payé, sur la base de ce mesurage, 164 644 euros n'en valait, selon lui, que 138 867.

La jurisprudence avait précédemment affirmé que la surface d'une mezzanine, partie intégrante d'un lot selon le règlement de copropriété, devait être comptée dans le mesurage de ce lot, même si elle avait été édifiée irrégulièrement (Cass, 3e civ., 13 avril 2005, n°03-21004). Dans cette affaire, la cour d'appel ­de Paris suit un raisonnement différent, et donne raison à l'acheteur. Seule la surface plane sur laquelle était installée la mezzanine litigieuse pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface de l'appartement. Cet arrêt, porté devant la Cour de cassation, reçoit confirmation. Parce qu'elle était d'une structure légère et démontable, accessible par une sorte d'échelle, la surface de la mezzanine ne devait pas être considérée comme habitable au regard de la loi Carrez. A contrario, l'on peut en déduire que les propriétaires désireux de valoriser leur bien en édifiant une mezzanine ont intérêt à construire celle-ci en dur et à prévoir un véritable escalier. En d'autres termes, la mezzanine doit avoir un caractère immobilier, et non mobilier. Une précision utile, qui définit les contours de la loi Carrez avec davantage de précision, et devrait permettre d'éviter de futurs litiges.

Laurence Roy


Mots-clés :

COPROPRIETE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , SURFACE DU LOGEMENT , VENTE




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