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Loi Carrez, prendre la juste mesure

Avril 2007
Le Particulier Immobilier n° 230, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

La superficie exacte du bien doit être inscrite sur l'acte de vente; sous peine de sanctions pour le vendeur allant jusqu'à la nullité; mais de nombreuses situations posent des problèmes de mesurage. Quand chaque mètre carré compte...

Il y a un peu plus de dix ans, la loi dite Carrez (1)* rendait obligatoire, dans l'acte de vente des lots en copropriété, la mention de la superficie réelle. Ce faisant, elle apportait une amélioration considérable au sort des acquéreurs. En effet, si le Code civil prévoyait déjà la possibilité d'une telle mention (art. 1619), ce texte restait en pratique lettre morte, les vendeurs ayant très vite pris l'habitude de s'exonérer de toute garantie de contenance en insérant automatiquement dans les contrats de vente des clauses stipulant que le bien était vendu "sans garantie de superficie".

Désormais, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (art. 46 de la loi du 10 juillet 1965). La sanction du non-respect de cette obligation est particulièrement grave, puisqu'il s'agit tout bonnement de la nullité de l'acte de vente. En l'espèce, elle est rarement appliquée, dans la mesure où la vente est réalisée par acte authentique, donc sous le contrôle en principe vigilant d'un notaire, ce qui limite le risque du défaut de mention du mesurage dit Carrez.

En tout état de cause, la loi prévoit que le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat, ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Mais attention, la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente avec mention de la superficie entraîne la déchéance du droit ­d'agir en nullité pour défaut de mention de la superficie de la promesse ou du contrat qui l'a précédé. En clair, si l'acte authentique est complet et mentionne bien la superficie de la partie privative, sa signature "valide" a posteriori les avant-contrats (promesse de vente ou d'achat) qui eux, pourtant, étaient incomplets. La sanction d'une simple erreur de mesurage, plus fréquente que le défaut de mention du mesurage dans l'acte de vente, s'avère également moins lourde de conséquences.

L'acquéreur est protégé

S'il apparaît que la superficie réelle de l'immeuble est inférieure de plus de 1/20e à celle qui est exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut en effet demander une réduction du prix, proportionnelle à la part de superficie "oubliée". Mais il doit faire sa demande dans le délai d'un an suivant la signature de l'acte authentique définitif de vente. Et une réponse ministérielle a précisé en 2003 que si la superficie mentionnée dans l'avant-contrat est erronée, l'acquéreur ne peut pas directement intenter une action en réduction du prix tant que l'acte authentique lui-même, reprenant l'erreur, n'a pas été rédigé. En attendant la rédaction de l'acte définitif, il peut rechercher un accord amiable avec le vendeur afin d'obtenir une réduction du prix, mais si ce dernier corrige son erreur et fait figurer la bonne superficie dans l'acte final, l'acquéreur ne pourra pas agir contre lui (2).

La loi Carrez est donc avant tout une loi de protection de l'acquéreur. D'ailleurs, elle exclut expressément les vendeurs de son champ de protection, en prévoyant que si la superficie réelle s'avère supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne peut donner lieu à aucun supplément de prix. Mais dans de telles hypothèses, le droit commun de la vente issu du Code civil continue bien entendu de s'appliquer. C'est ainsi que la cour d'appel de Paris a admis l'an dernier qu'une erreur de mesurage pouvait fort bien être invoquée par le vendeur sur le fondement de la nullité pour "vice du consentement", notamment pour erreur sur la substance (art. 1109 du Code civil). Tel était le cas en l'espèce, le mesurage erroné lui ayant fait accepter lors de l'avant-contrat un prix inférieur à celui qu'il aurait demandé s'il avait connu la surface "Carrez" réelle (3).

Quelle surface calculer?

Reste que pour le vendeur qui souhaite effectuer lui-même le mesurage de son lot, la partie est loin d'être gagnée. Certaines difficultés techniques demeurent en effet quant à la nature des surfaces à prendre en considération dans le calcul de la superficie. Or, s'il fait une erreur, il devra restituer une partie du prix à l'acquéreur. La solution peut consister à faire appel à un professionnel du mesurage, géomètre expert ou autre, mais en ayant à l'esprit qu'en cas d'erreur, le vendeur ne pourra leur demander réparation de son préjudice que de manière très limitée.

La définition de la superficie habitable au sens de la loi Carrez est tout d'abord circonscrite par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise d'emblée que les dispositions Carrez ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2. Cette dernière précision est apportée par l'article 4-2 du décret du 17 mars 1967 (4), dont l'article 4-1 est également d'un grand secours en matière de règles de calcul, puisqu'il dispose que "la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m".

Les juges ne transigent évidemment pas lorsque le vendeur a inclus dans le calcul de la surface privative un espace expressément exclu par le législateur, comme par exemple un garage (5) ou, moins évident, une cave (6). Dans cette dernière affaire, la cour d'appel de Paris (7) avait estimé qu'il fallait prendre en compte les surfaces réellement habitables, sans s'attacher à la désignation des lots résultant du règlement de copropriété. Selon elle, la partie du lot désignée comme étant une cave dans le règlement de copropriété, mais qui avait été aménagée en cuisine par les vendeurs, pouvait donc être comprise dans la détermination de la superficie prévue par ce texte. Mais la Cour de cassation ne l'a pas entendu ainsi, "les caves étant expressément exclues de la superficie de la partie privative des lots".

Appréciation in concreto

Hormis ces erreurs résultant d'une ignorance manifeste de la loi, ou d'une totale mauvaise foi du vendeur, de nombreuses situations posent des problèmes de mesurage que le juge est appelé à trancher. Et dans cette hypothèse, leur appréciation s'effectue in concreto.

La Cour de cassation estime ainsi que si la vente porte sur un appartement composé de plusieurs lots, la "surface privative" doit être celle de l'appartement tel qu'il se présente matériellement (8). Dans cette affaire, des époux avaient acquis d'une SCI divers lots de copropriété pour une superficie totale déclarée de 164,05 m2. Ils avaient ultérieurement fait procéder à un mesurage, dont il est ressorti que la superficie était en réalité de 116,78 m2, après déduction des six lots qui avaient à ­l'origine une surface inférieure à 8 m2, et d'un ajout non autorisé d'une mezzanine intérieure. Ils ont donc assigné le vendeur en diminution de prix. Mais sans obtenir gain de cause : la cour d'appel, soutenue par la Cour de cassation, a estimé que la superficie des parties privatives à prendre en compte étant celle de l'appartement "tel qu'il se présentait matériellement", les lots d'une surface inférieure à 8 m2 n'avaient pas à être exclus du calcul de la superficie. Par ailleurs, les acquéreurs estimaient que les surfaces illégalement créées ne devaient pas entrer dans le calcul de la surface devant figurer sur l'acte de vente conformément à la loi Carrez. Mais là encore, la Cour de cassation soutient les juges d'appel : la superficie de la mezzanine, qui faisait partie intégrante du lot selon le règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu.

Entre combles et duplex

Autre illustration, avec une affaire très récente (9) : un couple achète en 1997 un appartement en duplex de 57,5 m2 dans un immeuble collectif. Quelques années plus tard, ils aménagent dans les combles une chambre mansardée. En 2003, ils vendent l'immeuble en le désignant comme une maison sur trois niveaux de 80 m2 habitables, au prix de 145 588,81 euros. Mais six mois plus tard, les acquéreurs font effectuer un mesurage par un géomètre expert, qui relève pour le lot n°1 une surface de 58,10 m2. La chambre mansardée, qui présentait 8,5 m2 avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, et 11,8 m2 avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, n'était pas prise en compte car elle n'apparaissait ni dans la désignation initiale du lot, ni dans le règlement de copropriété. Les acquéreurs agissent alors en réduction du prix contre les vendeurs. Et les juges leur donnent raison, mais en partie seulement. En effet, selon eux, le calcul de la superficie doit refléter le bien "tel qu'il se présente matériellement". Il ne devait donc pas exclure la partie de la chambre d'une hauteur supérieure à 1,80 m sous plafond (art. 4-1 du décret du 17 mars 1967), c'est-à-dire 8,5 m2 supplémentaires. S'ensuit un nouveau calcul de la superficie du bien : elle est égale à 58,10 + 8,50 m2, soit 66 m2. Ce qui représente une différence de 13,40 m2, soit plus d'un vingtième par rapport à la surface exprimée dans l'acte. Le prix doit donc être réduit du montant suivant : 145588,81 euros : 80 x 13,40 = 24 386,13 euros.

Même décision à propos d'une surface située sous un escalier (10), dans un appartement vendu en l'état futur d'achèvement. Les juges rappellent que la superficie de l'espace situé en dessous d'un escalier intérieur non fermé, non expressément exclu par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, qui ne vise que les cages d'escalier, est à incorporer dans le calcul de la surface privative pour la partie supérieure à 1,80 m. En l'espèce, les mesurages respectifs ont révélé un écart de 4,49 m2. La réduction du prix en résultant s'élevait à 11870 euros, ce qui, on en conviendra, vaut bien pour l'acquéreur un contrôle systématique.

L'épaisseur du carrelage ?

Plus anecdotique en apparence, la question de savoir s'il fallait inclure l'épaisseur du carrelage revêtant certains murs s'est posée devant la cour d'appel de Paris (11). En vertu de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative est en effet celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs et cloisons. Les carrelages devaient-ils être assimilés aux murs et cloisons qui les supportent ? Les magistrats ont opté pour la négative : un carrelage peut être supprimé sans altérer la substance du mur. Le mesurage doit donc être effectué au nu de la cloison. Le débat peut paraître fallacieux, mais dans l'affaire en question, les 0,06 m2 d'emprise du carrelage pour la cuisine et les 0,04 m2 pour la salle de bain faisaient la différence, car en les excluant, la superficie réelle mesurée par les acquéreurs restait, avec un écart de 4,89 % par rapport à la surface annoncée, inférieure au pourcentage d'erreur admis de ... 5 %

Dans un registre similaire, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne distinguant pas entre les embrasures percées dans des murs de refend et les embrasures percées dans des murs ordinaires, les magistrats considèrent qu'il n'y pas lieu de les distinguer lors du mesurage. Dans cette affaire, après soustraction de l'emprise au sol de toutes les embrasures, la superficie exacte du bien vendu était de 98,87 m2, affichant un écart de 5,23 m2, soit plus d'un vingtième, par rapport à la surface exprimée à l'acte de vente (12).

Véranda, sous condition

Autre sujet de perplexité, tranché cette fois par le ministre délégué au Logement et à la Ville : les vérandas. Le ministre a précisé, il y a deux ans, dans un avis n'engageant toutefois pas les tribunaux, que la superficie d'une véranda ou d'une loggia devait être intégrée dans la superficie si elle répondait aux conditions posées à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (13). Elle doit notamment avoir le caractère de "partie privative". C'est ainsi que la cour d'appel de Paris a pu condamner à la réduction du prix un vendeur qui avait inclus dans son calcul la superficie d'une véranda couverte, qu'il avait édifiée sans permis de construire ni autorisation de l'assemblée des copropriétaires, sur une terrasse, partie commune, dont il avait la jouissance privative (14).

Pour ce qui est des mezzanines, les juges estiment de manière générale que si elles font partie intégrante du lot selon le règlement de copropriété, leur surface doit être comptée dans le mesurage de ce lot, même si elles si elles ont été édifiées irrégulièrement (15). Cela étant, la cour a précisé récemment qu'il doit s'agir d'une surface qui puisse être définie et prise en compte comme un véritable plancher (16). Dans cette affaire, la cour d'appel avait exclu une mezzanine de 3,60 m2 de la superficie du lot vendu au motif qu'il s'agissait d'une structure légère et démontable, à laquelle on accédait par un escalier s'apparentant à une échelle. Peu importe, soutenaient les vendeurs : il s'agissait malgré tout d'un plancher mesurable. Mais la Cour de cassation confirme la décision des premiers juges : seule la surface plane sur laquelle était installée cette mezzanine pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface privative comme constituant un plancher au sens de la loi.

La notion de "plancher"

Ultime précision sur la notion de "plancher", apportée par la même cour d'appel de Paris, mais dans une autre affaire : les combles à aménager qui ne disposent pas de plancher et dans lesquels on ne peut se déplacer qu'en marchant sur des poutres sont tout de même soumis aux dispositions de la loi Carrez (17). En effet, si l'article 4-1 du décret du 17 mars 1997 vise la superficie des planchers des locaux clos et couverts, il faut considérer que le terme "plancher" s'entend de ce qui délimite le lot en partie basse, expliquent les juges. Et d'invoquer le Petit Robert : le plancher est un "ouvrage qui, dans une construction, constitue une plate-forme horizontale au rez-de-chaussée ou une séparation entre deux étages". Conclusion : si le comble à aménager, décrit dans l'acte de vente, ne dispose pas de plancher au sens technique du terme, il est aménageable et vendu comme tel. Sa superficie est déterminable et doit donc être intégrée dans le mesurage Carrez.

Recourir à l'homme de l'art

Comment éviter de commettre des erreurs ? La loi Carrez n'impose absolument pas de recourir à un professionnel du mesurage, mais il va sans dire que confier cette mission à un homme de l'art qui pourra se jouer des difficultés techniques est plus prudent, lorsque le lot à mesurer ne se résume pas à un cube. En tout état de cause, les particuliers peuvent décider de prendre eux-mêmes les mesures. La loi Carrez ne précise pas, sans doute parce que c'est évident, qui de l'acquéreur ou du vendeur doit assumer la charge des frais de mesurage. Des vendeurs ont donc tenté d'y échapper en invoquant l'article 1593 du Code civil : les frais accessoires de la vente sont soumis à l'acquéreur. Mais les juges ne l'ont pas entendu ainsi et ont précisé que le mesurage n'est pas un accessoire, mais une condition de la vente, et que par conséquent, en l'absence de clause claire et précise dans l'acte de vente, les frais en incombent au vendeur (18). Reste à savoir quelle garantie le professionnel apporte à ce dernier... En effet, en cas d'erreur de mesurage, l'appel en garantie des professionnels est admis, mais de manière assez limitée. Les juges n'ont de cesse de rappeler que la restitution à laquelle les vendeurs sont condamnés à la suite de la diminution du prix de vente, proportionnelle au déficit de superficie, n'a eu pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu. Donc, les vendeurs sont censés n'avoir subi aucun préjudice indemnisable du seul fait de la réduction du prix (19). Dans cette affaire, où la partie litigieuse du lot était désignée comme une cave dans le règlement de copropriété, mais avait été ensuite aménagée en cuisine, la cour d'appel avait condamné solidairement les sociétés civiles professionnelles notariales, et le professionnel du mesurage (cabinet de géomètres experts) à garantir les vendeurs, à hauteur de la moitié de la condamnation prononcée contre eux. La Cour de cassation n'a pas admis cette solution : en condamnant les notaires et le professionnel, la cour d'appel n'a pas respecté les règles de base de la responsabilité civile délictuelle, c'est-à-dire l'article 1382 du Code civil. Et le raisonnement des magistrats est le même en matière de responsabilité contractuelle (20).

Dans la même logique, si l'acquéreur peut obtenir une réduction du prix, il ne peut réclamer au vendeur le remboursement des frais annexes afférents au surplus de prix versé. C'est ce qu'a affirmé la Cour de cassation (21), se contentant de viser l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 en rappelant que ce texte ne prévoit pour toute sanction que la diminution du prix.

Pas de préjudice ? En réalité, les vendeurs peuvent avec succès en alléguer un, bien particulier : la perte d'une chance. En effet, dans certaines hypothèses, ils pourront démontrer qu'ils ont perdu une occasion, une chance, de vendre leur appartement en mentionnant la véritable superficie. C'est du moins ce que vient d'admettre la cour d'appel de Paris (22). Dans cette affaire, les magistrats ont estimé que l'agent immobilier qui n'avait pas attiré l'attention du vendeur sur l'utilité du mesurage du bien avait failli à son devoir de conseil. Sa responsabilité pouvait donc être engagée. Encore faut-il que le vendeur puisse établir son préjudice. Les magistrats, après avoir rappelé qu'il ne peut pas réclamer à son agent toute la somme qu'il sera tenu de restituer aux acquéreurs, ont estimé qu'il pouvait en revanche se prévaloir de la perte d'une chance de vendre ledit bien au même prix, pour une surface moindre de 13,40 m2. Une tendance qui avait déjà été amorcée par la même cour deux ans plus tôt. Les magistrats (23) avaient déjà estimé que l'agent immobilier qui avait transmis au vendeur un certificat de mesurage mentionnant une surface erronée, alors qu'il devait garantir la bonne fin de l'opération de vente qui lui était confiée, avait manqué à ses obligations contractuelles. Il devait donc réparer, solidairement avec l'architecte ayant établi le métré inexact, le préjudice subi par le vendeur consistant en la perte de chance de vendre son bien au même prix, pour une surface moindre de 5,23 m2, et avec le désagrément d'avoir à restituer une partie du prix de vente.

Cette notion nouvelle de "désagrément" à compenser pertmet d'indemniser non pas la restitution d'une partie du prix elle-même, mais le fait d'avoir à restituer cette somme et ce qui en découle, y compris sur le plan judiciaire (24).

Il faudra en suivre la postérité, en particulier si un pourvoi en cassation est formé, mais il semble qu'il faille prendre cette jurisprudence au sérieux. On voit mal, en effet, comment les juges pourraient nier l'existence d'un préjudice propre au fait d'avoir à restituer une somme que l'on croyait légitimement acquise... sauf bien sûr à établir la mauvaise foi du vendeur.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

DIAGNOSTIC TECHNIQUE , GEOMETRE , SUPERFICIE DU LOGEMENT , SURFACE DU LOGEMENT




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