Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Achat dans l'ancien, agir face à un vice caché

Achat dans l'ancien, agir face à un vice caché

Achat dans l'ancien, agir face à un vice caché
Mai 2007
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Une garantie qui joue en cas de désordre grave; le vendeur peut s'en exonérer par une clause ad hoc; l'acquéreur doit alors prouver sa mauvaise foi. Il faut agir rapidement pour être efficace.

Acheter un bien ancien est aujourd'hui moins risqué que par le passé, grâce aux nombreux certificats et diagnostics auxquels est tenu le vendeur (voir LPI n° 226 p. 44). Prochainement regroupés dans un document unique, ils sont d'ailleurs amenées à s'étoffer. Mais il serait dangereux pour l'acquéreur de s'en contenter : aucune approche globale ne préside à ces contrôles techniques imposés par les pouvoirs publics, portant uniquement sur la salubrité et la sécurité du bien, ainsi que sur sa surface (mais seulement pour les logements en copropriété), et ne s'appliquant parfois qu'au-delà d'une certaine ancienneté de construction. Nombre de défauts, non décelables lors des visites préalables à l'acquisition, ne se détectent qu'après la prise de possession des lieux, du fait d'une occupation effective.

Or, la découverte tardive d'un vice caché peut engendrer des travaux coûteux imprévus pour l'acquéreur, dans la plupart des cas déjà confronté à un emprunt. Il n'est pas sans protection légale, mais s'il veut obtenir de son vendeur une réparation financière, voire l'annulation de la vente, il devra aller devant les tribunaux. Une action délicate à mettre en œuvre, et dont l'issue est imprévisible. Comment mettre toutes les chances de son côté?

Prouver le défaut caché...

Le vendeur est tenu, en application de l'article 1641 du Code civil, "de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

C'est sur ce terrain des désordres dont il ne pouvait avoir connaissance que l'acquéreur doit donc agir s'il découvre un tel défaut après avoir signé l'acte de vente le rendant propriétaire du bien. Son ignorance doit être considérée comme légitime : toujours selon la loi, le vendeur "n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même" (art. 1642 C. civ.). En d'autres termes, la vente a lieu en l'état auprès d'un acquéreur réputé avoir pris connaissance des défauts visibles dont pourrait être affecté le bien. C'est ainsi qu'il ne peut se plaindre, après coup, de la vétusté d'une chaudière ou du mauvais état des sols pour obtenir un rabais sur le prix de vente. La difficulté est que le vice apparent ne recouvre pas seulement ce qui est flagrant. Les tribunaux ont été amenés à définir cette notion, avec pour étalon ce que tout acheteur "moyennement diligent" aurait pu découvrir en procédant à des vérifications élémentaires avant de signer la promesse de vente. Une définition au cas par cas, si bien que la frontière entre vice caché et vice apparent est parfois mouvante.

Une chose est sûre : la jurisprudence évolue dans le sens d'une plus grande indulgence vis-à-vis de l'acheteur, dès lors qu'il est profane. S'il doit être attentif, l'examen auquel il est tenu de procéder ne saurait ainsi requérir des capacités physiques particulières. A titre d'illustration, la présence de termites dans une charpente ne constitue pas un vice apparent dès lors que ce défaut, pour être visible, impliquait d'effectuer une visite des combles, accessibles uniquement au moyen d'une échelle dans une trappe (1)*. Ce serait ajouter une condition que la loi ne prévoit pas. La Cour de cassation, dans un arrêt de principe, a récemment conforté cette solution : il ne peut être reproché à l'acquéreur, dans une affaire portant sur la dégradation d'une charpente et des tuiles d'une maison, de ne pas avoir pénétré, au prix d'un examen périlleux, dans les combles, de ne pas être monté sur la toiture, ou encore de ne pas s'être fait assister d'un expert pour découvrir le vice (2). Les juges, par le passé, avaient même admis l'existence d'un vice caché au profit d'un acquéreur qui n'avait pas décelé des fissures dans un mur, du fait qu'il était recouvert de vigne vierge, de même que dans le sol d'un salon recouvert d'une moquette (3). Encore faut-il que l'acquéreur soit de bonne foi pour invoquer la garantie des vices cachés : ce n'est pas le cas de celui qui a fait examiner des fissures par plusieurs professionnels et payé un prix nettement inférieur à celui du marché, précisément en raison du mauvais état du bien (4).

...Démontrer sa gravité

S'il doit être indécelable par l'acheteur, le désordre, pour pouvoir être pris en compte au titre de la garantie des vices cachés, doit aussi présenter un certain degré de gravité. Le défaut invoqué doit rendre le bien acquis impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminuer tellement cet usage que l'acquéreur, s'il en avait eu connaissance, n'aurait pas procédé à l'achat, ou à un moindre prix. Ces conditions légales sont alternatives. Il peut s'agir, par exemple, de fondations instables, de la présence de termites, du mauvais état d'une toiture, de l'absence de vide sanitaire rendant une maison humide, du risque ­d'inondation dans un sous-sol à usage d'habitation, de l'absence d'étanchéité d'une toiture-terrasse ou encore de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire (5). En vertu de quoi, l'acquéreur victime d'un ­désordre grave sera paradoxalement mieux protégé que s'il découvre une série de petites défectuosités, quand bien même la facture de remise en état s'avérerait au final élevée. Bien entendu, le vice n'est retenu que s'il existait antérieurement à la vente. Il est aussi admis qu'il soit "en germe" à la date de celle-ci, autrement dit que les conséquences dommageables se révèlent par la suite. Le plus souvent, l'antériorité se déduit de l'existence même du désordre, par exemple une fissure dans un sol recouvert de dallage. Mais elle peut aussi résulter de simples présomptions. Certes, un vice affectant la structure d'un immeuble sera plus délicat à dater, mais l'importance des dégâts provoqués par des termites permettra, par exemple, de déduire qu'ils existaient avant la vente. La preuve de l'antériorité incombant à l'acquéreur, il pourra demander au juge toute mesure d'instruction, notamment la nomination d'un expert.

Dernière condition, le vice doit être inhérent au bien vendu. Mais les tribunaux admettent que la mise en œuvre de la garantie des vices cachés trouve son origine dans des éléments extérieurs. Par exemple, dans le cas d'une maison dont le caractère inondable ne résultait pas d'un vice qui lui était inhérent, mais des eaux de ruissellement provenant du terrain voisin situé en amont, sur lequel la commune aurait dû faire des travaux (6). Le même raisonnement a été tenu s'agissant de nuisances sonores provenant de la chaudière collective située dans les parties communes d'un immeuble, sous l'appartement de l'acquéreur (7).

Etablir la mauvaise foi

A supposer que le défaut dont est atteint le bien réponde à tous ces critères, l'acquéreur n'est pas pour autant au bout de ses peines. Car le vendeur, s'il est un particulier, aura certainement pris la précaution d'insérer dans le contrat de vente une clause lui permettant de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Et ce en toute légalité. En effet, en vertu de l'article 1643 du Code civil, le vendeur "est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie". Aucune formulation n'est imposée pour la rédaction de la clause, mais elle est souvent libellée comme suit : "L'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucune recours contre le vendeur, ni demander aucune indemnité ou réduction de prix, notamment pour dégradations, défaut d'entretien, vétusté, mauvais état des constructions, du sol et du sous-sol." Le hic est que cette clause est devenue systématique en matière immobilière. La protection de l'acquéreur s'en trouve donc considérablement réduite, sauf pour lui à démontrer que le vendeur ne pouvait ignorer le vice caché.

En effet, la clause ne peut être invoquée par un vendeur de mauvaise foi, c'est-à-dire qui connaissait le défaut au moment de la tran­saction. Même si cette preuve est difficile à apporter, l'acquéreur obtient régulièrement gain de cause devant les tribunaux lorsqu'il y parvient, en particulier sur le terrain de la dissimulation des défauts... un comportement fréquent, à en croire l'inflation de contentieux. Il a ainsi été jugé qu'un vendeur ne pouvait se prévaloir d'une telle clause, dès lors qu'il avait masqué l'insalubrité de son bien par des papiers peints et une réfection des peintures (8) ou avait réalisé, avant de céder sa maison, des travaux, même importants, de doublage des murs porteurs pour cacher l'importance de fissures existantes (9). La mauvaise foi a été également retenue contre un vendeur qui, sachant sa maison très humide, n'avait pas informé l'acheteur venu la visiter l'été. Il en va de même s'il n'a pas communiqué le rapport d'expertise dont il disposait pourtant (10). En revanche, un vendeur profane ne pouvait avoir connaissance du fait que le raccordement au tout-à-l'égout dans le sous-sol de sa maison était entièrement à refaire : il est donc protégé par la clause de non-garantie des vices cachés. Un acheteur n'a pas davantage pu démontrer la mauvaise foi du vendeur pour écarter la clause exonératoire dans une affaire où il lui reprochait de ne pas avoir signalé un affaissement limité du sol, sans conséquence significative et, de plus, n'ayant pas évolué pendant plus de quinze ans (11). Plus étonnant, les juges ont estimé qu'un vendeur non professionnel ne pouvait appréhender la gravité d'une attaque de mérules dans sa maison, alors qu'un expert en avait fait état. Mais le constat n'était pas clair, s'agissant d'une invasion massive de champignons sans doute aggravée par une longue période d'inoccupation du bien, avant et après la vente (12).

Le vendeur, s'il est un professionnel, ne peut davantage se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie. Quand bien même, âgé de... 93 ans au moment de la vente, il avait cessé son activité d'entrepreneur du bâtiment depuis près de trente ans (13). Il est présumé, selon une jurisprudence constante, connaître les vices du bien vendu.

Agir dans les deux ans

L'action en garantie des vices cachés doit être introduite dans les deux ans de la découverte du vice, du moins si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005 (art. 1648 al. 1 C. civ., issu de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005). Deux ans, c'est un délai précis et suffisamment long pour agir. Il faut recourir aux services d'un avocat, l'affaire relevant de la compétence du tribunal de grande instance (TGI). Pour une vente réalisée avant le 19 février 2005, l'acquéreur doit agir dans un "bref délai", ainsi que l'imposait le régime antérieur. L'imprécision de cette notion est, on s'en doute, à l'origine d'un abondant contentieux. En pratique, les juges rejetaient le plus souvent les actions intentées plus de huit ou neuf mois après la découverte du vice mais tenaient compte des démarches préalables tentées, notamment, pour régler le litige à l'amiable ou obtenir une expertise. Dans tous les cas, le délai court à compter de la date à laquelle l'acheteur a eu connaissance du vice, et non de la date de la vente elle-même. Le point de départ est souvent constitué par le rapport d'expertise commandé par l'acquéreur, à titre de moyen de preuve, avant même toute procédure. Il arrive que le vice ne soit découvert que tardivement après l'entrée dans les lieux. Pas de panique : le délai pour agir est lui-même enfermé dans le délai de prescription de droit commun, qui est de trente ans (art. 2262 C. civ.). Mais il ne faut pas se faire d'illusions : les preuves, au fil du temps, sont de plus en plus difficiles à constituer... et le vendeur à retrouver.

Annuler la vente

L'acquéreur qui agit en garantie des vices cachés peut demander au tribunal le remboursement intégral du prix versé, en contrepartie de la restitution du bien à son ancien propriétaire (action dite "rédhibitoire", assimilable à une résolution de la vente). Il peut aussi obtenir une diminution du prix, arbitrée par un expert (action dite "estima­toire"). Aucune justification n'est à fournir au juge pour un choix qui s'effectue de manière discrétionnaire (art. 1644 C. civ.), sans que le tribunal puisse s'en mêler. Si bien qu'il est possible de substituer une action à une autre en cours de procédure, tant que le vendeur n'a pas accepté l'une ou l'autre issue. Il a cependant été jugé, à propos d'un fonds de commerce, que seule la réduction du prix pouvait être demandée, dans une affaire où le vice n'était pas assez grave pour justifier la résolution (14).

Obtenir la résolution de la vente est envisageable alors même que le vice a entièrement disparu : le juge n'a pas à tenir compte des interventions faites personnellement par ­l'acheteur pour y remédier (15). A noter que, pour être recevable par le tribunal, la demande en résolution de la vente pour vice caché doit être publiée à la conservation des hypothèques (art. 30- 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), dépendant de la direction générale des impôts (DGI). Quant à l'action estimatoire, elle permet à l'acquéreur de se replacer dans la situation où il se serait trouvé si le bien vendu n'avait pas été atteint de vices cachés (16). La réduction de prix s'apprécie au regard, non pas de la valeur vénale du bien, mais du coût du vice, du fait notamment des réparations engagées. Mais l'acquéreur ne peut espérer obtenir une réduction équivalente au montant du prix de vente initial, quand bien même l'expert évaluerait les travaux à un montant supérieur (17).

Réclamer réparation

L'acheteur peut obtenir, en plus d'une restitution totale ou partielle du prix du bien, des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Cette réparation s'applique de plein droit lorsque le vendeur est un professionnel : une présomption de mauvaise foi pèse en effet sur celui censé, du fait de son activité, connaître les vices cachés affectant le bien vendu (18). A l'égard d'un vendeur profane, il s'agit, par contre, de démontrer qu'il connaissait le vice au moment de la transaction (art. 1645 C. civ.). Parcours judiciaire réussi pour cet acquéreur qui a ainsi été indemnisé de la perte patrimoniale subie du fait de la hausse des prix de l'immobilier entre la conclusion de la vente et sa résolution – en l'espèce, il s'était écoulé quatre ans – et l'impossibilité pour lui d'acquérir un bien analogue au même prix (19). S'il est de bonne foi, un vendeur profane n'est astreint qu'au remboursement des frais occasionnés par la vente (art. 1646 C. civ.). Il s'agit des dépenses directement liées à la conclusion du contrat, mais non de celles engagées postérieurement par l'acquéreur pour la conservation du bien. Les dommages éventuellement subis ne sont pas non plus pris en compte. L'acquéreur devra faire avec...

Invoquer le dol

Si le vendeur a sciemment dissimulé une information importante et déterminante pour obtenir le consentement de l'acheteur, ce dernier peut invoquer l'existence d'une manœuvre dite "dolosive", le dol étant un vice du consentement affectant la validité d'un contrat (art. 1116 C. civ.). Une action à exercer devant le TGI, et qui a le mérite, non seulement de neutraliser la clause d'exonération de la garantie, mais aussi de pouvoir s'exercer dans un délai de cinq ans (art. 1304 al. 1 C. civ.) au lieu de deux. Et si l'existence du dol est reconnue, l'action aboutit à l'annulation pure et simple de la vente, assortie de dommages et intérêts. Les juges, confrontés à de tels subterfuges, se montrent intraitables : tel ce vendeur qui, tirant partie de ses compétences de décorateur professionnel, avait réalisé des aménagements dans l'appartement pour masquer des remontées d'humidité, ou cet autre qui avait dissimulé une infestation ancienne par des termites de la maison. En l'espèce, la Cour de cassation a estimé qu'il y avait dol, en dépit d'un état parasitaire actuel négatif fourni lors de la promesse de vente (20). L'acquéreur obtiendra gain de cause...s'il se montre pérsévérant.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

GARANTIE , LOGEMENT , VENTE , VICE CACHE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier