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La mesure qui fait foi : commentaire de jurisprudence

Juin 2007
Le Particulier Immobilier n° 232, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Dans le cadre de la loi Carrez la mesure indiquée par la promesse de vente est la bonne. (Cass. 3e civ., 13 mars 2007, n° 06-12.199.)

La loi du 18 décembre 1996 « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété », dite loi Carrez, impose de mentionner la superficie de la partie privative dans les promesses unilatérales de vente ou d'achat et dans les contrats réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Lorsque la superficie réelle du lot s'avère inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, peut être condamné à supporter une diminution du prix proportionnel à la moindre mesure.

Mais lorsque l'avant-contrat mentionne une superficie différente de celle de l'acte de vente, laquelle faut-il retenir pour déterminer si la différence est supérieure à plus de 1/20e ? C'est à cette intéressante question que répond le présent arrêt de la Cour de cassation.

Le 20 septembre 2000, M. X. signe une promesse de vente en faveur de M. Y., portant sur la vente de deux lots de copropriété. L'acte sous seing privé, rédigé et signé hors la présence d'un notaire, indique une superficie de 62 m2. L'acte authentique de vente daté du 13 novembre 2000 fait quant à lui état d'une superficie de 74 m² « mesurée selon la loi Carrez ». En effet, le notaire rédacteur, qui n'était pas présent lors de la signature de la promesse de vente, a commis une erreur, en reprenant la surface résultant de l'état descriptif de division de l'immeuble, lui-même erroné. L'acquéreur procède à un métrage après la vente, qui fixe finalement la superficie au titre de la loi Carrez à... 60,09 m2.

Fort de l'acte authentique, l'acquéreur demande alors une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure. Pour lui, cela ne fait aucun doute, la superficie réelle est bien inférieure de plus de 1/20e à la superficie énoncée dans l'acte authentique : 74 m² — 60,09 m² = 13,91 m2.

Pourtant, la cour d'appel rejette sa demande (Pau, 1re civ., 21 novembre 2005). Elle considère que l'acte sous seing privé du 20 septembre, qui manifeste l'accord des parties sur la chose et sur le prix a, entre elles, la même valeur probante qu'un acte authentique et rend la vente parfaite, au sens de l'article 1589 du Code civil. Dès lors, M. Y., qui a consenti à l'achat de ­­­62 m2 pour le prix de 630 000 francs (96 042,88 €) alors que la superficie des lots mesurée, selon les dispositions de la loi Carrez, n'était que de 60,09 m2 ne peut recourir contre son vendeur pour une différence de superficie de ­­ ­1,91 m2 (62 m2 — 60,09 m2), soit moins de 1/20e (62 x 0,05 = 3,1 m2).

L'acquéreur se pourvoit alors en cassation... en vain. Son argument, selon lequel « l'acte » visé par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est le seul acte authentique constatant la réalisation de la vente, ne convainc pas la Cour. Celle-ci confirme la décision des magistrats palois, en se fondant également sur le principe du respect du contractuel : la superficie à prendre en compte est celle de l'acte dans lequel les parties manifestent leur accord sur la chose et sur le prix.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

COPROPRIETE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , SUPERFICIE DU LOGEMENT , SURFACE DU LOGEMENT , VENTE




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