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Saint-Quentin-en-Yvelines, un succès !

Saint-Quentin-en-Yvelines, un succès !
Juillet-Août 2007
Le Particulier Immobilier n° 233, article complet.
Auteur : BRANCIER (Christiène)

Une agglomération de 147 000 habitants, au cœur de l'Ouest parisien; sept villes hétérogènes conjuguent ruralité et surdensité; un marché très attractif, dans le neuf comme à la revente. La ville nouvelle gère aujourd'hui sa renommée.

Il y a quarante ans, Saint-Quentin-en-Yvelines n'existait pas. Le concept de ville nouvelle venait tout juste d'être imaginé par l'Etat pour trouver une solution à l'explosion démographique de la région parisienne. Bâtie au milieu des champs, à l'instar des quatre autres villes nouvelles qui allaient voir le jour autour de Paris (Cergy-Pontoise, Marne-la-Vallée, Evry et Melun-Sénart), Saint-Quentin-en-Yvelines avait tout à créer. « De la crèche à l'université, de la maison de ville au centre commercial, tout devait être inventé», se souvient Roland Julienne, l'ex-directeur général adjoint des services de la communauté d'agglomération. Avec l'aide de l'Etat, les aménageurs de l'époque ont relevé le défi : attirer, à une vingtaine de kilomètres au sud-ouest de la capitale, plus de 100 000 nouveaux habitants, tout en créant un bassin d'emploi et en évitant le piège des cités dortoirs et des grands ensembles des années d'après guerre.

Une génération plus tard, le résultat est plutôt convaincant. Les sept communes qui forment l'agglomération – Trappes, Elancourt et La Verrière à l'est, Guyancourt, Voisins-le-Bretonneux et Magny-les-Hameaux à l'est, avec en cœur de ville Montigny-le-Bretonneux (voir carte p. 23) – ont été découpées en une cinquantaine de quartiers, au sein desquels on retrouve, sur le même schéma, à la fois des habitations, de l'immobilier d'entreprise, des commerces, des services et pléthore d'équipements de proximité. « En trente ans, la ville a construit plus de 56 000 logements individuels et collectifs, mais aussi une vingtaine d'équipements culturels et plus de 50 équipements sportifs », se félicite Vincent Lorendeau, chargé de mission à l'Observatoire de la ville. Plantée aux portes du Parc naturel régional de la haute vallée de Chevreuse, la ville nouvelle a su aussi cultiver son décor vert et bleu, en consacrant près de 40 % de son territoire aux parcs publics, aux forêts, aux étangs et aux ruisseaux. Témoin sa base de loisirs, la plus vaste d'Ile-de-France ou le golf national, à fort pouvoir d'attraction.

Dynamisme économique

« L'idée fondatrice était de créer un territoire où il serait possible à la fois de vivre et de travailler », explique Robert Cadalbert, président de la Communauté d'agglomération (CA) de Saint-Quentin-en-Yvelines. Un pari réussi : pour faciliter l'implantation progressive de 3 000 entreprises, la ville s'est dotée de parcs d'activité, de centres d'affaires et de bâtiments prestigieux – parfois pharaoniques, comme le technocentre Renault, qui rassemble 10 000 salariés, ou encore Challenger, le siège du ­leader mondial du BTP. Construits dans de larges espaces verts ou intégrés en centre-ville, ces locaux sur mesure ont permis la création de plus de 94 000 emplois, dont un tiers est occupé par des cadres qui se sont installés en majorité dans l'agglomération. « Avec plus de 3,9 millions de m2 d'immobilier d'entreprise, Saint-Quentin-en-Yvelines est aujourd'hui le deuxième pôle économique de l'Ouest parisien derrière La Défense », assure Hervé Ligneul, chargé du développement territorial à la CA. Ce dynamisme économique se traduit par un taux de chômage (6,5 % en 2006), inférieur de plus de deux points à la moyenne régionale et nationale. La ville est aussi un vivier de chercheurs, avec une trentaine de laboratoires déjà installés dans l'université de Versailles-Saint-Quentin et le transfert en cours des laboratoires de l'institut Pierre-Simon Laplace.

Idéalement située à l'ouest de Paris, la ville nouvelle a largement tiré profit de la proximité des autoroutes A 12 et A 13, qui desservent les portes de la capitale en vingt minutes, ainsi que des liaisons ferroviaires (SNCF et RER C), qui la relient à la fois aux villes voisines et à Paris, à une demi-heure de train. L'agglomération a aussi développé un impressionnant maillage de transports intercommunaux, avec un réseau de bus qui est le premier en France après celui de la RATP. Elle travaille à une ligne de tramway en site propre, qui pourrait à terme la relier à Massy-Palaiseau, en passant par le plateau de Saclay.

Un habitat diversifié

Coté logements, de gros efforts ont été fait depuis l'origine pour que la ville ait un parc diversifié, aboutissant à une réelle mixité sociale. À l'exception de Voisins-le-Bretonneux, toutes les communes de l'agglomération répondent aux obligations légales de la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) en matière de logements sociaux. Et sur les 56 000 logements recensés, on trouve 35 % de logements individuels et 65 % de logements collectifs, dont 40 % sont dédiés au locatif social. « Saint-Quentin-en-Yvelines présente un bon équilibre entre habitat ancien et habitat nouveau, ensembles résidentiels et zones d'activités », note le Crédit foncier dans son analyse 2006 du marché immobilier d'habitation. « Des logements, il y en a pour tous les goûts et pour tous les budgets », confirme Gilles ­Hymbert, responsable de l'agence immobilière de la gare à Trappes.

Les sept communes, rassemblées sur un territoire grand comme Paris intro-muros, ont des visages bien différents. À l'est de la Nationale 10 et de la voie ferrée, qui coupent littéralement la ville en deux, Trappes, Elancourt et La Verrière sont surtout connues pour leur passé de cités ouvrières. Trappes concentre 76 % des logements de la ville. Elancourt, célèbre pour sa colline (le point culminant de l'Île-de-France), s'est développée autour d'un vieux village situé au cœur de la vallée. Son plateau, urbanisé depuis 1970, est constitué en majorité de résidences et d'immeubles et accueille les principaux services de la ville, concentrés aux Sept-Mares. La Verrière, minuscule commune de 6 200 habitants, abrite une zone pavillonnaire ancienne, tandis que les secteurs de Orly-Parc et Bois-de-l'Etang sont surtout constitués de cités HLM. En franchissant la Nationale 10, le changement de décor est patent. Montigny-le-Bretonneux, avec plus de 1 500 entreprises installées sur son territoire, un centre commercial et la gare du RER est le cœur économique de l'agglomération. La ville, qui a presque achevé son urbanisation, dispose d'une offre équilibrée entre maisons en résidence et appartements récents et le plus souvent de bon standing. L'offre est également très diversifiée à Guyancourt, avec une majorité de maisons sur le village, des immeubles des années 1980 dans le quartier des Saule et un mélange de cités HLM et de maisons regroupées en résidences au Pont-du-Routoir. Au début des années 1990, la ville s'est encore agrandie avec la création des ­quartiers de l'Europe puis de Villaroy, berceau du technocentre Renault, qui rassemble plus de ­­1 600 logements, essentiellement collectifs. Plus au sud, Voisins-le-Bretonneux, surnommé le « petit Versailles », cultive une image de commune bourgeoise avec ses résidences de grosses maisons à l'américaine et un parc d'appartements plutôt haut de gamme. Enfin, tout au sud, Magny-les-Hameaux reste la commune la plus rurale avec 80 % d'espaces naturels, mais aussi la moins bien desservie en transports. On y trouve surtout des pavillons anciens et des maisons de ville.

Victime de son succès

Malgré vingt ans de construction effrénée, Saint-Quentin-en-Yvelines s'est aperçu au début 2000 qu'elle manquait encore cruellement de logements pour répondre à la demande : « Depuis quelques années, la ville perd des habitants. Nous savons que les classes moyennes et les jeunes ménages ne trouvent plus à se loger et surtout n'arrivent plus à accéder à des logements dont les prix sont devenus prohibitifs. Les derniers programmes en accession sociale sortent à 2 900 €/m2 et l'accession libre à 4 000 €/ m2. Cette situation a contraint de nombreuses familles à s'éloigner vers l'Eure-et-Loir, faute de trouver une offre en rapport avec leurs moyens », concède Robert Cadalbert. Pour faire face à cette situation, l'agglomération s'est dotée, en février dernier, d'un plan local de l'habitat (PLH), qui prévoit la construction de 5 400 logements dans les cinq prochaines années. Un tiers d'entre eux sera constitué de locatif aidé, un autre d'intermédiaires, le dernier étant réservé à l'accession libre. Les logements de type familiaux seront favorisés pour dynamiser le parcours résidentiel et éviter aux familles de s'éloigner de leurs lieux de travail. Typiquement, quatre logements sur dix seront des maisons de ville. La ville a également identifié un besoin de logements étudiants. L'offre future devrait en proposer 10 % notamment dans les catégories intermédiaire et sociale. « L'objectif est que chacun puisse trouver l'habitat qui correspond le mieux à ses besoins et à ses moyens. Ce PLH contribuera aussi à maintenir la dynamique économique, qui constitue l'une des spécificités de Saint-Quentin-en-Yvelines, en permettant aux entreprises présentes sur notre territoire et à toutes celles qui souhaitent s'y installer de loger leurs salariés », ajoute Robert Cadalbert.

Un marché convoité

La livraison d'un millier de logements nouveaux chaque année jusqu'en 2011 programmée par la communauté d'agglomération devrait stimuler encore un peu plus un marché déjà très actif. Dans le neuf, les prix se négociaient l'an dernier entre 3 100 €/m2 à Elancourt et 3 700 €/m2 à Guyancourt. Mais certains biens de standing s'échangent actuellement à 3 850 €/m² (hors parking), dans des quartiers recherchés comme celui du Pas-du-lac, près de la gare, à Montigny-le-Bretonneux.

À la revente, le marché est plus accessible, même si les prix continuent de grimper. « L'an dernier, la hausse a été d'environ 9 % à 10 % sur les appartements et de 5 % à 6 % sur les maisons », note Marie-Laure Seiler, directrice de l'agence Century 21 de Montigny-le-Bretonneux. Cette année, on s'oriente plutôt vers une augmentation de l'ordre de 5 %, ce qui reste important compte tenu des prix déjà élevés.

Quant aux volumes de transactions, le marché est toujours dynamique, même si un allongement des délais de réalisation depuis quelques mois augmente l'offre disponible. « Les négociations entre vendeurs et acquéreurs sont plus réfléchies », concède Bruno Samin, gérant de l'agence Kheops, à Voisins-le-Bretonneux. Il faut dire que les prix des biens dans certaines communes ont déjà atteint des sommets : entre 3200 et 3450 €/m2 l'an dernier pour des appartements anciens dans la partie est de la ville. « Pour trouver moins cher, il faut prospecter du côté de Trappes et d'Elancourt », conseille Gilles Hymbert, de l'agence de Trappes. Dans cette commune encore peu cotée, les biens récents ou anciens valent en moyenne 30 % moins cher que sur le reste de l'agglomération. Mais elle s'est engagée dans un vaste programme de rénovation urbaine financé par l'Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et commence à en tirer les bénéfices, sous la forme d'une poussée de fièvre sur les prix. « Il faut débourser 170 000 € pour un F5 de 100 m2, contre à peine 110 000 € il y a trois ans », commente Gilles Hymbert. Pour espérer faire encore de bonnes affaires, les investisseurs doivent prospecter en priorité la zone pavillonnaire du centre-ville et les résidences près de la gare, qui sont les deux quartiers les plus recherchés. Ils pourront y trouver des F3 ou des F4 de bonne facture avec parking et balcons, entre 150 000 et 160 000 €, ou même des pavillons ouvriers de 80 m2 avec des terrains de 400 m2, à partir de 280 000 €.

Les secteurs résidentiels de Montigny-le-Bretonneux (Le Plan de Troux, Le Village et Le Plan de L'Eglise), de Guyancourt (Villaroy, le quartier de l'Europe et La Mare-Jarry) et surtout de Voisins-le-Bretonneux (Le Village et Chamfleury) ont la faveur des familles, qui recherchent en priorité une « bonne adresse » pour un bien de standing. Mais le ticket d'entrée est de plus en plus élevé. « Il faut compter au minimum 320 000 € pour une petite maison de ville accolée à Montigny ou à Guyancourt. Et à ­Voisins, les pavillons individuels franchissent allégrement la barre des 450 000 € pour 100 m2 habitable et un terrain de 400 m2 », prévient Marie-Laure Seiler. Très recherché pour son côté village et sa verdure, Voisins-le-Bretonneux concentre également la plus grosse offre de maisons haut de gamme. « Les acquéreurs qui en ont les moyens peuvent y trouver de confortables maisons de 150 à ­­200 m2, proposées entre 600 000 et 800 000 €, dans des résidences sécurisées, comme le « Parc de Port-Royal » ou « Champfleury » », détaille Bruno Samin. Les propriétés de prestige à un ou deux millions d'euros y trouvent facilement preneurs. ­Les amateurs de vieilles pierres et de tranquillité – mais aussi ceux dont le budget est un peu plus serré – se dirigent plutôt du côté de Magny-les-Hameaux. Cette commune rurale dispose encore de quelques terrains à la vente aux alentours de 250 000 € pour 700 m2 et surtout d'un habitat composé à 80 % de maisons. Les biens oscillent entre 350 000 € pour un pavillon des années 1930 sur 400 m2 de terrain à 500 000 € pour une belle meulière ou une maison d'architecte de 160 m2 sur 2000 m2 de terrain. Revers de la médaille, la commune encore mal desservie par les transports souffre d'un certain isolement.

A contrario, c'est la proximité de la gare et des commerces qui dope les quartiers du centre de Montigny-le-Bretonneux. Les couples et les jeunes retraités y recherchent en priorité des appartements de deux ou trois pièces dans des immeubles récents ou de standing. « Le marché y est extrêmement dynamique, mais la tension sur les prix est très forte », indique Marie-Laure Seiler. Pour un deux-pièces de 50 m2 avec parking, il faut en moyenne débourser entre 200 000 et 220 000 € et les studios de 30 m2 s'arrachent aux alentours de 150 000 €. Des tarifs qui commencent sérieusement à décourager les investisseurs. « Sur ce secteur, le rapport locatif ne dépasse plus les 4 % », note Marie-Laure Seiler. Même si la demande de locations, elle, ne cesse d'augmenter...

Christiène Brancier


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , REGION ILE-DE-FRANCE




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