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La Rochelle, enfin l'accalmie

La Rochelle, enfin l'accalmie
Septembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 234, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Une forte demande a fait monter les prix; quelques opportunités à saisir sur un marché hétéroclite; le quartier des Minimes, une piste à suivre pour investir. Visite guidée et conseils à l'investisseur.

Tous les professionnels l'affirment : le marché rochelais est de nouveau favorable aux acquéreurs. Selon Robert Gaillard, qui dirige en famille trois agences Laforêt dans l'agglomération rochelaise, la fréquentation des candidats à l'acquisition a baissé de 20 % à 30 % depuis un an, et un bien qui se vendait en trois mois trouve désormais preneur en six mois. Un constat partagé par Damien Brossial, à la tête de deux agences Century 21, dont les propres statistiques accusent une chute du nombre de ventes de 20 % entre janvier et juin 2007. Plus significative encore, la pratique de la négociation qui, selon Lanig Daoulas, notaire rochelais, se manifeste depuis un an, aboutit souvent aujourd'hui à des remises de 10 %, parfois de 15 % sur le prix demandé par le vendeur.

Une tendance lourde, à nuancer toutefois : l'envolée des prix s'est, selon le Crédit foncier, poursuivie en 2006, mais avec un avantage donné aux quartiers autrefois peu prisés, qui continuent leur progression de manière plus significative que les quartiers recherchés. De même, ce sont les biens les plus courants qui ont connu les hausses les plus fortes, nombre d'acquéreurs se reportant sur des produits encore accessibles. Un examen plus fin encore du marché fait apparaître d'autres clivages. Alain Marino, président du groupe Orpi-La Rochelle/île de Ré, qui regroupe vingt-quatre points de vente, a ainsi constaté une poursuite de la hausse des prix ces douze derniers mois, quoique à un rythme deux fois moins élevé que l'année précédente (plus 5 % à 6 % au lieu de 10 % à 12 %). Mais il opère la distinction entre le marché des maisons, toujours très demandées, et celui des appartements, qui accuse un fléchissement. Et remarque encore que, malgré un relatif retrait sur le haut de gamme, on note toujours des valeurs record pour les produits de très grande qualité. « Le bel ancien peut atteindre sans peine le prix du neuf, pour peu qu'il soit bien situé et en parfait état », affirme-t-il. Sur ce marché contrasté, des opportunités se manifestent, que ce soit dans l'ancien réhabilité ou dans le neuf.

Une ville attractive

Bien desservie par le TGV Atlantique, qui la met à trois heures de Paris, et par la nouvelle voie rapide la reliant à l'autoroute A 10, ­ La Rochelle reçoit trois millions de visiteurs par an, dont un quart d'étrangers, Britanniques en tête, grâce à des liaisons aériennes avec Londres, Southampton, Dublin... Un afflux de touristes attirés par la proximité des îles de Ré, Oléron, Aix, un ensoleillement record – 2 400 heures par an, soit autant que la Côte d'Azur –, et les plaisirs nautiques, grâce à son port de plaisance, l'un des plus grands d'Europe. Voilà pour la carte postale, à laquelle il ne manque qu'un bouquet de roses trémières. Mais l'agglomération rochelaise constitue également le premier pôle économique de la région Poitou-Charentes. Après avoir subi la crise qui a frappé les chantiers navals et l'industrie l'automobile à la fin des années 1980, la préfecture de Charente-Maritime s'est résolument tournée vers de nouvelles activités : outre les industries nautiques, l'agro-alimentaire et la chimie fine, elle mise sur les technologies du futur, en particulier celles de la communication, permettant un renouvellement constant du bassin d'emploi.

La ville a développé en parallèle sa vocation pédagogique, avec la création d'une université, en 1993, s'ajoutant à des établissements proposant des cursus variés : lycée hôtelier, école d'ingénieurs, Sup'de Co, institut de formation des maîtres et IUT. La ville rassemble aujourd'hui 8 000 étudiants... fortement demandeurs de logements.

Une équation « soleil-dynamisme économique-animation » qui n'a par ailleurs pas manqué d'attirer un nouveau type de population, avec des projets d'installation plus durables que l'espace d'une saison touristique ou d'une année universitaire : de nombreux retraités ou futurs retraités, mais aussi des actifs se félicitant le plus souvent de leur mutation dans l'agglomération. La demande est si forte qu'il faudrait, selon Maxime Bono, maire de la ville, construire un millier de logements chaque année pour combler tous les compartiments de la demande...

Un marché hétérogène

Du secteur historique de l'hypercentre jusqu'aux immeubles paquebots de la Ville-en-Bois, La Rochelle présente une succession de microquartiers susceptibles de répondre à des besoins très variés.

L'hypercentre

Un secteur qui s'enorgueillit d'un patrimoine bâti exceptionnel : maisons médiévales à pans de bois et toitures d'ardoise, hôtels particuliers d'armateurs du XVIIIe siècle, maisons de maître des XVIe et XVIIe siècles... Les appartements de l'hypercentre se négocient entre 2 700 et 3 500 €/m2, avec des pointes atteignant 4 000 €/m2. Et les logements avec vue sur le port, peu nombreux, peuvent dépasser 4 500 €/m2. Quant à la maison de ville, c'est, selon Damien Brossial, une perle rare : sur les 200 affaires que l'agent immobilier détient en portefeuille, seules deux répondent à cette appellation. « Pour 200 m2 habitables et un jardin de 100 m2, il faut compter 600 000 € », précise-t-il. Le secteur sauvegardé, autrefois délimité par les anciens remparts, a vu son périmètre doubler en 2006. Certaines voies, comme les rues Albert-Ier, Chaudrier, Chef-de-ville, du Palais ou Dupatay, sont bordées d'immeubles dont les façades se trouvent pratiquement toutes inscrites à l'inventaire des Monuments historiques. Mais attention, avertit Stéphane Jeulin, responsable de la Chambre des propriétaires de La Rochelle et de l'Aunis : « C'est un privilège qui impose une restauration dans les règles et donc des travaux fort coûteux, à la charge des propriétaires. Même si la municipalité aide ces derniers à hauteur de 20 %, les subventions sont loin de compenser les surcoûts engendrés par les contraintes imposées ». En revanche, comme le fait valoir Cyril Demougin, syndic de copropriété, ces immeubles disposant de parties communes et de prestations restreintes ont de faibles charges.

Une mention particulière pour Le Gabut, microquartier situé à la pointe méridionale du Vieux port, construit il y a vingt ans de petits im­meubles revêtus de parements de bois hauts en couleur, et le secteur de Saint-Nicolas, beaucoup plus ancien. Même s'ils n'ont jamais atteint la cote du quartier historique, car ils pâtissent d'activités nocturnes bruyantes. À réserver aux amateurs d'animation...

La Genette

À l'ouest du centre historique, c'est le quartier le plus coté de la ville, avec de vastes maisons à clochetons de style balnéaire qui s'étirent le long des allées du Mail et de la Plage de la Concurrence, ou bordent le parc Charruyer. Elles voisinent avec des immeubles de grand standing. Produits d'exception, avec vue sur la mer, ces résidences des années 1970 disposent le plus souvent d'un parc privé et les beaux appartements avec terrasse, comme ceux de la résidence de l'Amirauté, atteignent 4 500 à 5 000 €/m2. Des biens parfois plus recherchés que ceux de l'hypercentre, en raison du calme assuré et des facilités de stationnement. « Et pour ceux qui préfèreraient l'une des vastes maisons voisines du parc, il faudra débourser près d'un million d'euros », précise Lanig Daoulas.

De Jéricho à la Porte royale

Parmi les plus abordables des quartiers cotés de la ville, Jéricho-Les Parcs, La trompette et Fétilly, à l'ouest du cœur historique, et la Porte royale, à l'est, présentent des prix moyens de 3 000 à 3 500 €/m2. On y trouve nombre de maisons de ville, échoppes d'une petite centaine de mètres carrés agrémentées de discrets jardins à l'arrière, qui se négocient entre 300 000 et 400 000 €. Avec, cependant, une décote sensible sur les axes à fort passage. À noter, à proximité du Parc de la Porte royale, le site de l'ancienne caserne Mangin, qui verra en 2008 la livraison du Parc des Cordeliers, un ensemble de quelque 80 logements déjà vendus aux alentours de 3 500 €/m2. C'est un périmètre à considérer, d'autant que la réhabilitation du site n'est pas terminée : une cité administrative doit encore s'y implanter.

Le quartier de la gare

C'est le secteur appelé à connaître les plus grands changements : au nord de la station SNCF, sous le pont Jean-Moulin, l'îlot Joffre doit renouer avec sa vocation de porte de la ville grâce à un programme d'aménagement. La construction de 55 logements, dont 40 privés, est prévue, avec un objectif de commercialisation sur la base de 4 000 €/m2.

Plus ambitieux, l'aménagement de la ZAC « Espace gare », soit une dizaine d'hectares au sud de la station SNCF dans le secteur Tasdon-Bongraine, est suspendu à la décision du tribunal administratif, le permis de construire ayant fait l'objet d'un recours. Il y est prévu la construction de 600 logements, de commerces, de 25 000 m2 de bureaux et d'un parking de 900 places. « Nous rongeons notre frein. Heureusement, la qualification de ce périmètre en tant que « friche naturelle » nous redonne espoir », commente Alain Goux, chef du service urbanisme de la ville, qui doit composer avec l'opposition récurrrente des élus Verts et des associations de défense de l'environnement. Il assure que l'accès sud au niveau de la gare verra, lui, nécessairement le jour. L'objectif est de décongestionner le centre-ville grâce à la construction d'un viaduc. Celui-ci permettra de dévier la circulation vers le boulevard Joffre tandis qu'une rue parallèle à la voie ferrée sera tracée, assurant un contournement complet de la gare. C'est donc un quartier appelé à se renouveler, quelle que soit l'issue des procédures en cours. Et, selon Damien Brossial, Tasdon semble déjà avoir toutes les faveurs d'une clientèle « branchée » intéressée par les échoppes de 70 à 90 m2, bien rénovées avec un jardin de 150 m2, qui changent de mains moyennant 280 000 à 320 000 €.

La Pallice et Laleu

Un quartier en mutation qui pâtit encore de son proche passé industriel, même si la présence d'une zone franche attire activités tertiaires et professionnels libéraux. Certains croient manifestement en son avenir, comme Sofimat, qui lance l'opération des « Ateliers de La Pallice » sur une ancienne friche industrielle, le site Queval, au prix moyen de 3 800 €/m2 pour une maison de 90 m2 avec dépendances aménageables. Laleu, à l'extrême ouest de la commune, mérite une mention spéciale : souvent assimilé, à tort, à La Pallice, Alain Goux plaide sa cause : « C'est un village ancien, qui a perdu de son caractère, car le site a été mal protégé, mais il va monter en gamme, grâce à une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, ndlr) dont l'élaboration est en cours ». Un avis partagé par Damien Brossial, qui vante le charme villageois de ce quartier donnant aux acquéreurs un avant-goût de l'île de Ré : « Depuis cinq ans, il est investi par ce que l'on nomme une clientèle “ bobo ”, mais on peut encore y trouver une maisonnette avec jardin autour de 2 500 €/m2 habitable ».

Les Minimes

Séparé du centre historique par le vieux port, ce quartier tranche radicalement avec le reste de la ville : des immeubles à l'architecture contemporaine s'étirent autour de la médiathèque et de l'université, et jusqu'au bord de la plage, à la pointe sud-ouest du port de plaisance. Son urbanisation, amorcée dans les années 1970 est aujourd'hui parvenue à saturation. Une cité étudiante de 200 logements va encore voir le jour à au sein du campus.

Au nord du secteur des Minimes, c'est le microquartier de la Ville-en-Bois qui a accueilli depuis dix ans les constructions les plus récentes. Le long du bassin des Chalutiers, les immeubles à l'allure de paquebots, dotés de terrasses et balcons, y sont très recherchés. Un seul programme neuf y est actuellement ouvert à la vente : une centaine d'appartements dont la moitié encore disponibles à un prix moyen de 3 680 €/m2, passant à 4 600 €/m2 avec une vue sur la mer. Les appartements existants aux Minimes affichent un prix moyen qui se situe autour de 3 000 €/m2 sans vue. « Attention, cependant, aux gros travaux à venir dans les copropriétés, prévient Stéphane Jeulin, les immeubles âgés d'une trentaine d'années commencent à faire grise mine, surtout lorsqu'ils sont revêtus de parements bois. »

Quant à l'avenir proche, un grand chantier devrait démarrer en 2008 : l'extension du port de plaisance des Minimes. L'enquête publique est en cours et l'aménagement d'un nouveau bassin devrait assurer la création de 1 000 à 1 200 anneaux supplémentaires, portant leur total à près de 5 000. Un pas capital pour soutenir le développement touristique de la ville, sachant que 500 bateaux font escale chaque soir de l'été dans le port et qu'un millier de plaisanciers sont en liste d'attente.

Pour investir...

Sur ce marché hétéroclite, difficile à l'investisseur de s'y retrouver. S'il faut en croire Robert Gaillard, le secteur des Minimes est une localisation idéale : repaire favori des étudiants durant l'année universitaire, il se mue en effet en station balnéaire l'été venu. D'où l'idée d'enchaîner location à des étudiants puis à des vacanciers, le loyer hebdomadaire « touristique » atteignant presque celui du loyer mensuel le reste de l'année. Mais sur les huit semaines de haute saison, le bien ne sera loué que cinq à six semaines. De plus, le bailleur doit se rendre disponible pour gérer en direct, car seules deux ou trois agences immobilières sur les 160 que compte la ville acceptent d'assurer la mise en location saisonnière. Il faut donc se débrouiller avec les ­petites annonces, l'office du tourisme ou le ficher de la Chambre des propriétaires. Et prévoir un aménagement irréprochable, les ­touristes étant plus exigeants que les étudiants.

Quant au type de bien, l'idéal serait de viser deux studios contigus, afin de pouvoir les réunir si la demande de petites surfaces se tarissait – une tendance qui commence à se confirmer : « Il y a encore trois ou quatre ans, le marché était très tendu et les réservations pour la rentrée se faisaient dès le mois de juin. Aujourd'hui, il faut attendre septembre pour que les étudiants ou les jeunes actifs se manifestent », remarque Robert Gaillard. Un constat partagé par Stéphane Jeulin : « Les petites surfaces ont tendance à devenir pléthoriques. Il vaut mieux se tenir à l'écart du neuf qui, à plus de 4 000 €/m2, ne dégagera pas un rendement satisfaisant, mais les logements anciens doivent être en très bon état pour retenir l'attention des locataires. » Et pour mettre plus de chances du côté de l'investisseur, il conseille de sélectionner un bien disposant d'un « plus » : absence de vis-à-vis, balcon, carré de jardin, parking...

Pour sa part, Alain Marino prône moins un type particulier de logement, que la modération des loyers, comme remède à la vacance : « La communauté d'agglomération a donné le ton en favorisant les programmes défiscalisés, faisant la part belle aux petites surfaces. Et les propriétaires se sont focalisés sur les plafonds de loyers, dont ils ne veulent pas décrocher, observe-t-il. Or, les étudiants ne disposent pas des budgets correspondants. Pour trouver un locataire rapidement, il faut donc souvent faire des concessions sur le montant du loyer. De sorte que la rentabilité se cantonne autour de 5 %, avec, exceptionnellement, des pointes à 7 % ou 8 % pour des logements rénovés en centre-ville. En revanche, la demande est forte sur les trois, quatre-pièces et plus mais la rentabilité, guère attrayante, les loyers ne dépassant pas 10 €/m2 hors charges ».

Pour ce qui est d'investir dans une maison individuelle, les avis sont partagés : si tous s'accordent à dire que les maisons sont très recherchées par les Rochelais, l'offre étant largement supérieure à la demande, les rendements sont plutôt modestes : une maison achetée entre 200 000 et 250 000 € se louera tout au plus 850 €, soit un rendement de 4 % à 5 %. Damien Brossial propose une alternative plus alléchante à ses clients : une maison récente, hors du centre-ville, achetée aux alentours de 200 000 €, permettra de créer deux appartements de deux pièces en rez-de-chaussée et un trois ou quatre-pièces à l'étage. Au total, trois appartements qui rapporteront plus de 1 500 € par mois, soit un rendement de 7 %, coût des travaux compris. Il suffisait d'y penser...

Françoise Juéry


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , REGION POITOU CHARENTE




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