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Faire signer, c'est gagner : commentaire de jurisprudence

Faire signer, c'est gagner : commentaire de jurisprudence
Septembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 234, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

La commission est due à l'agent immobilier "avec qui la vente a été réalisée." (Cass. civ.1e, 15 mai 2007, n°06-13988.)

Quand un propriétaire vend son bien en ayant recours à un intermédiaire, il confie en général des mandats non exclusifs à plusieurs agents immobiliers. Cette pluralité de mandats, stimulante au départ, peut devenir une source de conflits entre agents immobiliers, avec pour enjeu la commission de la vente. Une somme non négligeable, qui correspond usuellement à 5 % du prix.

Jusqu'à l'an dernier, la jurisprudence sanctionnait sévèrement le vendeur qui concluait la vente avec un autre agent immobilier que celui qui lui avait présenté l'acheteur, en lui faisant payer le montant de la commission, à titre de dommages et intérêts. Mais dans un arrêt du 16 mai 2006, la Cour de cassation avait subitement décidé de rendre au vendeur sa liberté de conclure la vente avec l'intermédiaire de son choix : les vendeurs, à qui un couple d'acheteurs avait été présenté par un premier agent, avaient décidé de conclure la vente avec un autre professionnel, qui réclamait des honoraires moins élevés. La Cour avait cassé l'arrêt rendu en appel, qui avait sanctionné les vendeurs, au motif que « la vente avait été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée ». Elle prenait ainsi le contre-pied de la jurisprudence établie. Dans un récent arrêt, la Cour de cassation confirme sa position.

Dans cette seconde affaire, les faits étaient similaires. Un couple vendeur d'un ensemble immobilier avait donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif. L'un de ces derniers leur avait présenté les acheteurs et fait visiter le bien. Mais la vente avait finalement été réalisée avec un autre agent immobilier. Le professionnel évincé avait voulu récupérer la commission à laquelle il pensait avoir droit. La Cour d'appel de Montpellier lui avait donné raison, cet agent ayant été le premier à présenter les acheteurs aux vendeurs et ayant eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente. Mais la Cour de cassation, devant laquelle les vendeurs s'étaient pourvus, a censuré la décision d'appel, en soulignant que la vente avait été "réalisée avec" l'agent concurrent. Sans autre précision. Le droit à la commission appartient donc à celui « avec qui la vente a été réalisée ». Compte tenu des circonstances de l'affaire, il est possible d'imaginer que réaliser une vente signifie se mettre autour d'une table avec les vendeurs et les acheteurs en fournissant l'acte à signer. Peu importe, semble-t-il, que le rôle de l'agent se limite à cette formalité et qu'il n'ait pas participé aux visites ou à la négociation du prix de vente puisque le « rôle déterminant » du premier professionnel dans la réalisation de la vente, ici, n'a pas joué à son avantage. Cet arrêt confirme le revirement de jurisprudence amorcé par l'arrêt du 16 mai 2006, mais il va plus loin : la Cour justifiait sa décision précédente en invoquant le fait que la commission était « librement négociée ». Elle n'évoque même pas ici cet élément : celui qui perd n'est plus celui qui refuse de négocier ses honoraires. C'est celui qui ne fait pas signer l'acte de vente.

Laurence Roy


Mots-clés :

AGENCE IMMOBILIERE , AGENT IMMOBILIER , HONORAIRE , LOGEMENT , MANDAT , VENTE




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