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Marché immobilier européen : revers à l'ouest, croissance à l'est

Marché immobilier européen : revers à l'ouest, croissance à l'est
Janvier 2009
Le Particulier Immo n° 249, article complet.
Auteur : BENOIST (Jean-Marie)

La crise des subprimes et l'éclatement de la bulle immobilière ont eu raison de la croissance du marché immobilier européen en 2008. à quelques exceptions près : certains pays de la zone euro affichent d'insolentes perspectives de croissance. Une petite île tire son épingle du jeu : Chypre, qui vaut le détour.

A l'ouest : Espagne, Irlande et Royaume-Uni, frappés par la crise ; Pas de reprise avant 2010

$ A l'est : Des marchés en plein développement ; Bulgarie : + 10 à 15 % de hausse

L'Espagne, la Grande-Bretagne et l'Irlande ont été les trois pays le plus ­durement touchés par l'éclatement de la bulle immobilière. Dans la péninsule ibérique, les prix ont diminué de 1,3 % entre les mois de juillet et ­septembre 2008. Et en août, les ventes avaient chuté ­de 36,8 % en un an. « L'Espagne est ­doublement atteinte, estime Emilio Langle Franco, directeur secteur résidentiel pour le groupe de conseil en immobilier Aguirre & Newman. Nous sommes, avec l'Angleterre, l'un des pays à avoir eu le plus recours aux prêts à taux variables, et l'accès au crédit est aujourd'hui ­très difficile. De plus, nous nous retrouvons avec des stocks importants sur les bras. » Des géants de l'immobilier espagnol, comme les foncières Habitat ou Colonial, vacillent. Le gouvernement n'a pas tardé à réagir, lançant un véritable plan de soutien du secteur du bâtiment, tout en ciblant les ménages ayant des ­difficultés pour rembourser leur prêt. Pour autant, le ministère du Logement estime qu'un retournement du marché n'interviendra pas avant 2010.

Quant au bilan de l'Irlande, l'un des rares pays à avoir affiché des prix en baisse dès 2007 (-9 % dans l'ancien contre -6,4 % dans le neuf), il ne s'annonce pas plus satisfaisant en 2008 : les experts tablent sur une chute de 9,5 % des prix.

Le moral des ménages, après des années de forte croissance économique, est en berne et ils sont de plus en plus nombreux à opter pour la location, par défiance du marché immobilier.

Baisse de 25 % attendue au Royaume-Uni

Mais le retournement le plus spectaculaire reste celui ­enregistré en Grande-Bretagne. Les saisies de biens immobiliers (pour défaut de remboursement du prêt) continuent, malgré les aides apportées aux banques par le gouvernement. Les ventes sont en chute libre. Et les prix des logements décroissent tous les mois d'au moins 1,5 %. À la fin ­septembre, la baisse sur un an atteignait déjà 12,4 %. « On parle de stabilisation du rythme de la baisse », ironise Liam Bailey, directeur du département prospection chez Knight Frank, l'un des plus importants réseaux d'agences immobilières du Royaume-Uni. La plupart des spécialistes estiment que les prix vont chuter de 25 % en deux ans, avec une baisse accentuée cette année, connaissant son niveau le plus bas depuis ces trois dernières décennies.

Les derniers arrivés dans la CEE sont les mieux servis

Sans être aussi catastrophique, la tendance reste orientée à la baisse dans la plupart des autres pays européens. La Fnaim évoque une chute de 10 % en France en 2009, et en Belgique, on parle de -15 %. Ces ­marchés longtemps favorables aux ­vendeurs sont désormais propices à l'acquéreur, qui fait son prix. Il y a cependant ­des exceptions notables à ces règles : les derniers pays arrivés dans la communauté européenne offrent un marché immo­bilier en plein développement, qui reste de ce fait orienté à ­la hausse. C'est vrai de la Bulgarie, de Chypre, de la République tchèque, de la Roumanie, et dans une moindre mesure, de la Grèce. Ainsi, la Bulgarie ­prévoit-elle une ­augmentation ­ de ses prix comprise entre 10 et 15 % ­en 2008. En République tchèque, la hausse du niveau de vie stimule la demande des primo-accédants, intéressés par les centres-villes historiques, mais aussi celle portant sur des produits haut de gamme.

La Roumanie connaît de son côté un afflux d'investisseurs sur le marché locatif et une demande en biens résidentiels provenant des classes émer­gentes. Et par ricochet, le marché autrichien profite du flux migratoire consécutif à l'entrée dans l'Union européenne des pays d'Europe de l'Est limitrophes. De nouveaux eldorados pour l'immobilier européen ?

Jean-Marie Benoist

 


Mots-clés :

EUROPE , MARCHE IMMOBILIER




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