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2009, une année charnière pour l'immobilier (Interview)

2009, une année charnière pour l'immobilier (Interview)
Janvier 2009
Le Particulier Immo n° 249, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Il faut s'attendre, d'ici à la fin de l'année, à une baisse de l'ordre de 20 % des prix de vente. En cause, une bulle immobilière qui ne cesse de se dégonfler depuis plusieurs mois. C'est la résultante d'une crise économique purement française. Une amélioration de la conjoncture est attendue dès 2010, qui devrait redynamiser le marché immobilier. En attendant, prudence !

Marc TOUATI : Economiste, Directeur Général DE GLOBAL EQUITIES (1) ; 2007, fonde l'ACDEFI (Aux commandes de l'économie et de la finance), un cabinet de conseil ; 18 juin 2008, lance la pétition StopTrichet.com, pour dire non à la hausse des taux de la BCE (Banque centrale européenne).

Le marché immobilier américain connaît les prémisses d'une stabilisation. Est-ce le signe que, dans notre pays, il est encore possible d'éviter le scénario d'un krach ?

MT Il était prévisible que les prix de l'immobilier ­américain se rapprochent d'un plancher, considérant la chute vertigineuse du mètre carré enregistrée en un an, jusqu'à 50 % dans certains Etats. Pour autant, il ne faut pas se tromper de débat. La crise des subprimes est devenue un bouc émissaire idéal. Certes, en France, on assiste au dégonflement progressif d'une bulle immobilière. Mais cette situation n'a rien à voir avec ce qui se passe outre-Atlantique.

Tout au plus la bulle résulte-t-elle d'erreurs économiques au niveau européen : avoir monté les taux d'intérêt au-delà du raisonnable, accepté un euro trop fort, et installé la récession, qui a d'ailleurs commencé bien avant la faillite de Lehman Brothers, en septembre dernier...

La bulle immobilière est avant tout un ­phénomène « franco-français ». Pour preuve, la valeur financière de l'actif – en l'occurrence le prix du logement – avait progressé, à la fin de l'année 2007, quatre fois plus que la richesse nationale augmentée de l'inflation, qui traduit ­­la réalité économique. C'est cet écart qui confirme l'existence d'une bulle. ­Un écart qui s'est d'ailleurs creusé par ­rapport aux années 1984-1991, période de la ­précédente bulle.

Or, dans un contexte où la croissance est paralysée, il devient tôt ou tard inévitable de sortir de cette situation de décalage. C'est ce qui explique que le processus de baisse des prix soit en marche depuis plusieurs mois. Le mètre carré devrait ainsi perdre 20 % de sa valeur d'ici à la fin de l'année. Pour autant, le contexte actuel n'a rien à voir avec le scénario que l'on a connu dans les années 1990, largement écrit par des marchands de biens présents en masse sur le marché. La bulle, aujourd'hui, est beaucoup moins spéculative. Le risque d'un ­effondrement brutal incontrôlé, autrement dit d'un krach, est donc faible.

Vous envisagez la sortie du tunnel de la crise immobilière dès 2010. Un scénario optimiste par rapport à vos confrères...

MT Ce scénario se base sur des données économiques objectives. Les banques, ­frappées par la crise, pratiquent, depuis plusieurs mois déjà, une politique de ­rationnement du crédit – et non de credit crunch, c'est-à-dire de resserrement ­complet des prêts immobiliers, ce qui aurait contribué à paralyser le marché immobilier. Ce dernier s'en trouve assaini, alors que l'on revient à plus de rationalité économique. Loin des excès du passé où les banques avaient, en encourageant artificiellement la demande et l'emprunt alors que l'emploi et les revenus n'avaient pas suivi, contribué aux dérapages que l'on connaît au regard de l'endettement des ménages.

Des ménages à qui il s'agit désormais de redonner confiance – il ne faut jamais sous-estimer ce paramètre psychologique pour acheter de l'immobilier. La baisse des taux d'intérêt devrait y contribuer. En effet, les banques n'auront, dans les mois à venir, pas d'autres choix que de répercuter la baisse du taux directeur de la BCE (la Banque centrale européenne a ramené son principal taux à 2,5 %, ndlr), ce qui aura ­nécessairement un impact sur ­l'activité immobilière. Cette réduction sans précédent, ­censée lutter contre la récession, est encore ­insuffisante. Le taux directeur va d'ailleurs très ­probablement baisser sous la barre des 2 % d'ici au printemps prochain. De son côté, le gouvernement s'attache à accorder des aides destinées à soutenir ­l'accession à la propriété. Sans même parler du risque de dérapage au niveau des ­dépenses publiques, on peut toutefois ­mettre en doute l'efficacité de telles mesures. La première d'entre elles, à savoir un coup de pouce sur les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de la résidence principale, n'a pas empêché la bulle de commencer à se dégonfler...

En attendant, quel conseil donneriez-vous à nos abonnés quant à la stratégie à adopter pour garder le cap dans la tourmente ?

MT Autant ne pas se voiler la face : on va vivre une année 2009 difficile sur le front de l'immobilier. Donc prudence

En particulier si l'on n'est pas pressé de vendre son bien, rien ne sert de monétiser sa perte. Mieux vaut faire le « dos rond » en attendant des mois meilleurs, ce qui va porter un coup aux transactions. À moins de posséder un bien rare : le marché fonctionne au cas par cas sur ce type de bien. Quant à investir, le moment n'est pas non plus ­propice, sauf à dénicher la bonne affaire, ce qui peut constituer un enjeu dans un contexte de crise... Mais la sélectivité est de mise, en ­particulier sur les biens acquis en ­défiscalisation Périssol et aujourd'hui revendus en masse, à l'échéance de l'avantage fiscal. Donnée qui pourrait d'ailleurs contribuer à ­alimenter la baisse des prix, même s'il est encore trop tôt pour mesurer l'impact réel de ce phénomène sur le marché. Le nouveau contexte financier et économique devrait, par ailleurs, se révéler favorable aux investissements en fonds ­propres, par exemple en société civile de placement immobilier (SCPI). Lorsque la bulle aura achevé de « dégonfler », le niveau des prix sera encore largement ­supérieur au pic déjà atteint à la fin des années... 1990. ­La panique n'est donc pas de mise.

(1) Société d'investissement financier fondée en 1990

Propos recueillis par Marianne Bertrand

 


Mots-clés :

ETATS-UNIS , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , PERISSOL




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