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Crédit d'impôt, alléger votre acquisition

Crédit d'impôt, alléger votre acquisition
Octobre 2007
Le Particulier Immobilier n° 235, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Un cadeau fiscal dédié à l'acquisition d'une résidence principale; réservé aux achats effectués à compter du 6 mai 2007; à porter sur les déclarations de revenus 2008. Un effet d'aubaine plus qu'une aide à l'accession.

C'était la promesse électorale phare de Nicolas Sarkozy, en réponse au renchérissement du coût du logement : un crédit d'impôt permettant aux acquéreurs d'alléger leur avis d'imposition d'une fraction des intérêts d'emprunts dus au titre des cinq premières années de remboursement d'un prêt souscrit pour financer leur résidence principale. Un dispositif jugé très incitatif, dans un pays comptant seulement 56 % de propriétaires, contre 75 % dans le reste de l'Europe. Annoncé comme devant s'appliquer à tous les emprunts en cours, son champ a finalement été restreint par le Conseil constitutionnel aux seuls prêts à venir. Moins d'acquéreurs concernés au final — environ trois millions de ménage ont ainsi été écartés du dispositif —, mais un avantage renforcé pour ceux qui en bénéficieront. Selon la mesure additionnelle annoncée en réponse par la ­ministre de l'économie, des Finances et de l'Emploi Christine Lagarde, lors du Conseil des ministres du 24 août dernier, il est en effet prévu, en ce qui les concerne, de « doubler la mise » durant la première année de remboursement du prêt. Comment ce nouveau crédit d'impôt va-t-il se mettre en place ? Quel peut être son impact sur le marché immobilier ? Nos précisions.

Un champ large

C'est la loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat, nommée « Tepa »(1), qui, entre autres mesures fiscales(2), a instauré le crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'un prêt bancaire — qu'il s'agisse d'un prêt à taux fixe, variable ou d'un prêt « in fine » — souscrit pour l'acquisition d'une résidence principale. Sous la seule réserve que l'emprunteur soit fiscalement domicilié en France, le crédit d'impôt s'applique au plus grand ­nombre : du primo-accédant — même s'il bénéficie déjà d'un prêt à taux 0 % (PTZ) — à l'acheteur confirmé qui change de logement pour s'agrandir. Aucune condition de ressources n'est requise.

Un champ large, également, quant au type de bien immobilier concerné : logement neuf ou ancien, terrain à bâtir... Peu importe que le bien appartienne à un couple marié ou à un seul des époux, ou qu'il soit la propriété de deux partenaires liés par un Pacs. Quant aux concubins, ils devraient pouvoir bénéficier de la mesure dès lors qu'ils sont coacquéreurs, sous réserve d'un positionnement définitif de l'administration fiscale sur ce point. Pour celui qui achète par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), le crédit d'impôt sera calculé au prorata du nombre de parts détenues par chaque associé concerné. Seule limite : l'achat doit porter sur la résidence principale. Ce qui exclut bien sûr l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif, mais aussi d'un logement pour loger, par exemple, un enfant, même à titre de résidence principale.

Par ailleurs, cet avantage fiscal n'est pas cumulable avec la réduction d'impôt accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer (art. 199 undecies A du Code général des impôts). Toutefois, le contribuable peut opter pour la défiscalisation des intérêts d'emprunt si ce régime lui est plus favorable.

Les prêts anciens exclus

L'avantage a été considérablement restreint, en revanche, par le Conseil constitutionnel, dont la décision a exclu les prêts anciens (3). Les « Sages » ont en effet estimé que la rétroactivité du dispositif créait une « rupture d'égalité » entre contribuables. S'agissant des prêts futurs, l'avantage fiscal répond clairement à un objectif d'intérêt général, qui est de favoriser l'accession à la propriété. Il en va différemment des prêts déjà accordés, pour lesquels le ­crédit ­d'impôt s'analyse comme un soutien au pouvoir d'achat au bénéfice des seuls contribuables propriétaires de leur habitation principale.

La décision du Conseil constitutionnel n'a pas manqué d'irriter de nombreux propriétaires ayant réalisé leur acquisition au plus fort de la hausse des prix de l'immobilier, et qui comptaient bien profiter de l'effet d'aubaine pour reconquérir un peu de pouvoir d'achat, au moins les premières années de remboursement du prêt. Un contribuable mécontent, client d'une grosse banque, aurait même sollicité les services d'un avocat afin de trouver l'hypothétique moyen d'obtenir une indemnisation...

Déconcertante, la censure exercée par le Conseil constitutionnel n'en était pas moins prévisible, tant d'un point de vue juridique — même si le principe de non-rétroactivité des lois, inscrit dans le Code civil, est plus souple en matière fiscale — qu'en termes de réalisme budgétaire. C'est d'ailleurs l'autre explication avancée par le Conseil constitutionnel pour justifier sa décision : le coût du dispositif initial — plus d'un milliard et demi d'euros pour la seule année 2008 — aurait fait supporter à l'état des charges « hors de proportion avec l'effet incitatif attendu ». Dans son nouvel état, qui prévoit une majoration du crédit d'impôt la première année de ­remboursement, le dispositif proposé par Christine Lagarde ne coûtera « que » 840 millions d'euros en 2008. Une économie significative.

A vos calendriers...

Il reste une inconnue de taille : à quel moment un emprunt sera-t-il réputé « nouveau » ? Dans l'état actuel du droit, la mesure devrait s'appliquer aux acquisitions réalisées à compter du 22 août 2007 (date de publication au Journal officiel), en vertu de l'article 5 de la loi Tepa. Mais, geste politique à destination des ménages ayant franchi le pas au début de l'été, sur la foi des premières assurances du gouvernement, les acquéreurs ayant signé depuis le 6 mai (date de l'élection présidentielle) pourraient en bénéficier. La mesure additionnelle annoncée par Christine Lagarde comporterait donc une part de rétroactivité, mais infime. Pas de quoi déclencher les foudres du Conseil constitutionnel, assure la ministre, d'autant plus que des précédents existent, comme pour le dispositif fiscal Robien d'incitation à l'investissement locatif. Encore faut-il savoir quel acte est censé matérialiser l'acquisition : le fisc retiendra-t-il la date de la signature du contrat préliminaire (compromis ou promesse de vente) ou celle de l'acte authentique de vente — qui contient le prêt bancaire ? Cette dernière solution, la plus probable, permettrait d'étendre la mesure à tous ceux qui ont signé un avant-contrat trois mois auparavant, laps de temps moyen s'écoulant entre promesse et acte de vente.

En tout état de cause, les contribuables devront porter les intérêts d'emprunt versés au titre de la présente année sur la déclaration d'impôt qu'ils rédigeront en 2008.

Un crédit majoré

Après la décision fracassante du Conseil constitutionnel, les experts de Bercy ont donc mis au point un plan B, consistant à doubler purement et simplement le taux du crédit d'impôt durant la première année de remboursement : il passe ainsi de 20 % à 40 % du montant des intérêts payés, avant de retomber à 20 % les quatre années suivantes. Encore faut-il que les parlementaires valident cette mesure additionnelle, inscrite dans la loi de finances pour 2008, dont le texte sera débattu à compter de la mi-octobre. Il y a toutefois fort à parier qu'elle sera adoptée en l'état.

Quel que soit le taux applicable, le montant des intérêts d'emprunt ouvrant droit au crédit d'impôt sera plafonné, chaque année, selon un barème qui tient compte de la situation familiale de l'emprunteur : le plafond est fixé à 3 750 euros pour une personne seule, 7 500 euros pour un couple, auxquels s'ajoute une majoration de 500 euros par enfant à charge. À noter que les plafonds sont doublés si l'emprunteur, ou son conjoint, souffre d'un handicap.

Concrètement, un célibataire bénéficiera donc d'un crédit d'impôt maximal de 40 %, puis de 20 %, sur un montant de 3 750 euros d'intérêts réglés annuellement, soit 1 500 euros la première année, puis 750 euros les quatre années suivantes. Pour un couple avec deux enfants à charge, le gain atteindra 3 400 euros la première année, puis 1 700 euros les quatre années suivantes (voir tableau, pp.18 et 19).

Précisons que le crédit d'impôt viendra directement minorer l'impôt payé, les ménages peu ou pas imposables recevant un chèque, contrairement à ce qui se produit dans le dispositif voisin de la réduction d'impôt.

Bases de calcul

Seuls les intérêts versés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt seront pris en compte pour le calcul du crédit d'impôt, à l'exclusion, ainsi que le précise la loi, des frais de dossier facturés par l'organisme bancaire et des cotisations d'assurance décès-invalidité contractées en vue de garantir le remboursement du prêt.

Le crédit d'impôt est donc fondé sur les intérêts payés, indépendamment du capital à rembourser. Or, durant les premières années, l'emprunteur restitue davantage d'intérêts que de capital. C'est ce qui rend la mesure attractive. À noter que les crédits in fine présentent à cet égard un avantage certain pour l'emprunteur : cette formule consiste précisément à verser d'abord l'intégralité des intérêts d'emprunt, le remboursement du capital étant différé à l'échéance du prêt.

Le point de départ de la première annuité s'entend de la date de mise à disposition des fonds par la banque. Lorsque l'acquisition se fait dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, les intérêts dits « interca­laires » que la banque facture au fur et à mesure des déblocages de fonds, relèvent bien du crédit d'impôt.

Quel sort réserver aux prêts conclus en cours d'année ? « Il faut raisonner en termes de mensualités payées au 31 décembre de chaque année, dans la limite de cinq annuités de remboursement », nous explique-t-on au service de législation fiscale de Bercy. Exemple : un emprunt a été souscrit en septembre 2007, pour lequel la première échéance de remboursement intervient au 1er octobre. Le crédit d'impôt va être octroyé au titre de chacune des années d'imposition de date à date. Pour 2007, il se montera à 40 % des intérêts plafonnés des mensualités d'octobre, de novembre et décembre. Pour 2008, les neuf premières mensualités de l'année bénéficieront du taux de 40 %, tandis que les trois dernières repasseront au taux de 20 %, tout comme les mensualités des annuités suivantes. En 2012, seuls les intérêts versés au cours des neuf premiers mois de l'année ouvriront droit au crédit d'impôt.

Bouffée d'oxygène

Une mesure que les professionnels de l'immobilier analysent comme un gain de pouvoir d'achat pour les emprunteurs. C'est d'ailleurs l'un des arguments avancé par Christine Lagarde lors de l'annonce du doublement du crédit d'impôt la première année de remboursement, considérée comme la plus lourde pour les acquéreurs. Loin d'encourager l'acquisition proprement dite, le crédit d'impôt jouera à la marge, comme l'illustre Bernard Cadeau, président du réseau d'agences Orpi : « C'est le coup de pouce bienvenu qui va permettre de s'offrir en plus une cuisine équipée. »

Ce qui est sûr , c'est que l'avantage fiscal n'augmentera pas la capacité d'emprunt des acquéreurs. « Les banquiers ne vont pas considérer ce plus comme un complément de revenus dont ils pourraient tenir compte lors du montage du dossier », avertit ainsi Philippe Taboret, directeur marketing de Cafpi, une société de courtage en prêts immobiliers. Ce qui semble logique, puisque le crédit d'impôt est à la fois décalé et limité dans le temps. Pour autant, il devrait augmenter légèrement la solvabilité de l'acquéreur, d'autant que les allégements fiscaux en matière de donations et de successions viendront doper les apports personnels. Du moins si les conditions d'acquisition et d'emprunt demeurent raisonnables.

Le frein des taux

Et c'est là que le bât blesse. Sur le front des prix, même si la tension semble diminuer, la tendance demeure à la hausse. Heureusement, à en croire les professionnels, l'effet d'annonce du crédit d'impôt ne devrait pas engendrer de comportement inflationniste de la part des vendeurs. Plus inquiétante est la remontée des taux d'intérêt, qui freine de plus en plus les ambitions des emprunteurs. À cet égard, le crédit d'impôt aurait même eu un effet pervers, selon Henry Buzy-Cazaux, vice-président du groupe Tagerim. « Les banques ont profité du dispositif pour répercuter leur hausse », déplore-t-il. Par ailleurs, en ces temps de crise financière et bancaire, les établissements de crédit devraient se montrer beaucoup plus sélectifs dans l'attribution des prêts, afin de limiter les créances douteuses.

Le dispositif fiscal s'avérera-t-il, dès lors, suffisamment incitatif pour compenser ces facteurs de ralentissement du marché ? Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis.com, un service de courtage en ligne, se montre confiant. « Les taux fixes sont encore pour la plupart inférieurs à 5 % et la mesure gouvernementale va permettre de gommer jusqu'à 0,4 % de point de base. Or, cette ristourne n'est pas négligeable, puisqu'elle équivaut à un gain de 1 à 4 m2 sur la superficie d'un appartement, selon que l'on achète en Ile-de-France ou en province" (voir ci-contre). « Quelque 25 000 nouveaux ménages devraient ainsi pouvoir prétendre à l'accession à la propriété dès la première année d'application du dispositif », estime de son côté Cyril Blesson, directeur financier au Bipe, un cabinet de conseil en stratégie. Un effet « resolvabilisateur » amoindri par la poussée des taux : les projections initiales de la société d'études tablaient sur 30 000 à 40 000 primo-accédants.

Hausse des prix et des taux, refus croissants de prêts par les banques sur les dossiers jugés trop faibles... le dispositif pourrait n'atteindre qu'imparfaitement sa cible de départ, les classes moyennes, par ailleurs peu concernées par les incitations fiscales dédiées aux bailleurs. Quant aux ménages déjà proprié­taires, ils auraient de toute façon sauté le pas vers une nouvelle acquisition, l'avantage fiscal, dont le plafond d'intérêts déductibles est vite atteint, surtout en Ile-de-France, n'étant guère décisif pour les gros emprunts. La « France de propriétaires », chère au président de la République, n'est peut-être pas encore pour demain...

Marianne Bertrand

 

(1) Art. 5 de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 (JO du 22) codifié à l'art. 200 quaterdecies du CGI. À paraître, d'ici à décembre, un décret d'application précisant les obligations respectives du banquier et de l'emprunteur, ainsi qu'une instruction fiscale.

(2) Sur les autres volets composant le « paquet fiscal », voir LPI n° 234, p. 6.

(3) Décision n° 2007-555 du 16 août 2007 (JO du 22).


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT D'IMPOT , CREDIT IMMOBILIER , DEFISCALISATION , INTERET D'EMPRUNT , RESIDENCE PRINCIPALE




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