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Prêt in fine, peut-on s'y fier ?

Novembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 247, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Plus complexe que les crédits classiques, dits « amortissables » ; Il présente un avantage fiscal non négligeable ; Réservé à une certaine catégorie d'emprunteurs. Les conditions se resserrent avec la crise financière.

Si vous êtes déjà propriétaire bailleur ou investisseur débutant dans la pierre, la baisse désormais actée des prix de l'immobilier vous permet ­d'envisager l'acquisition d'un logement locatif à des conditions raisonnables. Reste à trouver le financement. Et en ces temps de crise, les ­banques ont sévèrement durci leurs critères. L'on vous ­proposera peut-être, plutôt qu'un crédit immobilier classique, dit « amortis­sable », un crédit in fine. Le premier, lorsqu'il est souscrit à taux fixe, consiste à rembourser chaque mois une même somme qui comporte une part de capital et une part d'intérêts. Cette dernière est majoritaire au début de la période de remboursement, puis elle décroît avec le temps, la part de capital étant alors de plus en plus importante. Le crédit in fine consiste, lui, à ne payer chaque mois que des intérêts, dont le montant est constant pendant toute la durée du crédit, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. C'est l'unique intérêt de cette formule, et la raison pour laquelle elle est souvent proposée aux investisseurs : les intérêts viennent en déduction des revenus locatifs(1), ce qui permet de minorer les revenus fonciers imposables durant toute la période d'emprunt.

Tentant, mais risqué

Bien que fiscalement attrayants, les crédits in fine doivent être maniés avec précaution, car ils nécessitent un montage financier assez complexe. Afin d'être sûr de pouvoir disposer de l'équivalent du capital à rembourser au terme du crédit, il vous faudra investir, au moment de sa souscription, dans un produit financier générant des intérêts. Selon les établissements bancaires, il est possible d'ouvrir un produit d'épargne en même temps que la souscription du ­crédit in fine, ou d'utiliser un placement déjà existant. Dans le premier cas, vous pourrez, soit placer dès l'ouverture une somme suffisante pour reconstituer l'intégralité du ­capital, soit ­préférer effectuer des versements ­complémentaires réguliers. Il est alors recommandé de disposer d'un minimum de 30 % du capital à rembourser, et d'être certain de pouvoir ­investir régulièrement sur ce produit de placement, via un abonnement d'épargne. Mais cette solution reste dangereuse, car elle implique que les versements ne soient jamais arrêtés, même dans l'hypothèse d'un accident de la vie ou d'une baisse des revenus. Dans le cas contraire, le montage ne tient plus.

Prévoir une épargne suffisante

Si vous utilisez un produit financier sur lequel vous détenez déjà une épargne importante pour nantir votre crédit in fine, sachez que la banque a le droit de refuser certains types de placements. Un PEA, par exemple, présente un risque trop important pour ce genre de ­montage, comme les crises ­boursières ­cycliques ne cessent de le démontrer. Si l'échéance du crédit in fine survient au lendemain d'un krach, et pour peu que celui-ci ne s'accompagne d'un retournement du ­marché immobilier, vous ne disposerez ni des ­liquidités nécessaires pour rembourser votre dette, ni d'un capital suffisant pour la combler en vendant le bien concerné.

Le prêteur peut donc exiger une allocation d'actifs spécifique, avec une forte proportion d'épargne investie sur des produits sans risque de perte en capital : fonds en euros ou obligations en direct. Raison pour laquelle, dans la majorité des cas, les montages se réalisent avec un contrat d'assurance vie ou un contrat de capitalisation, majoritairement investis en fonds en euros.

« Nous conseillons le crédit in fine à nos clients uniquement lorsqu'ils disposent d'une épargne suffisante au départ et nous nous assurons ­également qu'ils ne bloquent pas toute leur épargne disponible dans ce crédit », explique pour sa part Christine Vassal-Largny, directeur ­général de Thésaurus.

Avant même que le montage ne soit mis en place, décortiquez la simulation initiale qui permettra de déterminer quel montant ­investir pour disposer d'une somme suffisante au terme du crédit. Les hypothèses de revalorisation financière du contrat d'épargne ne doivent pas être trop optimistes. Autre point à vérifier : le placement souscrit en parallèle du crédit in fine doit générer suffisamment ­d'intérêts pour rembourser l'intégralité du capital, mais également les frais afférents au montage et surtout... les impôts et taxes supportés. « Les particuliers oublient trop souvent que lorsqu'ils “casseront” leur contrat d'assurance vie au bout de douze ou quinze ans, ils devront régler en une seule fois les 7,5 % d'impôts et les 11 % de ­prélèvements sociaux dus. Cette taxation de 18,5 % a un impact non négligeable sur le montage initial », rappelle Jean-Marc Lorenzone, animateur réseau au sein du groupe Arkanissim. Aussi, prévoyez d'utiliser une partie de votre épargne pour régler ces frais, ou augmentez en conséquence le montant à investir sur le produit financier qui servira à rembourser le capital.

Un peu plus risqué, le crédit in fine est aussi plus cher que le crédit classique, de 0,2 à 0,4 point. Cette charge financière ­supplémentaire est souvent présentée comme un atout, car les intérêts payés étant supérieurs, vous pourrez déduire des sommes plus importantes de vos recettes locatives. Et surtout, les intérêts étant constants pendant toute la durée du crédit, il est possible de générer des déficits fonciers sur une plus longue période et ainsi de payer moins d'impôts pendant la durée du crédit. C'est d'autant plus vrai aujourd'hui, où les taux d'emprunt flirtent avec les 6 %. ­Lorsqu'ils étaient très bas – autour de 3 % – il était très difficile d'optimiser un crédit in fine, car il générait peu d'intérêts.

Acquérir de l'immobilier locatif

Ce type de crédit est donc d'autant plus conseillé que vous êtes fortement imposé, car plus votre taux marginal sera important, plus les déductions d'impôts le seront (voir simulation p. 54-55). "L'intérêt du prêt réside essentiellement dans l'opération qu'il finance, celle-ci devant permettre la déductibilité des intérêts, gage d'optimisation fiscale pour les contribuables fortement imposés", conseille Daniel Odile, chargé du développement ­crédit chez LCL Banque privée.

Outre cet aspect purement fiscal, le crédit in fine permet d'acquérir de l'immobilier locatif avec une charge mensuelle d'emprunt plus faible, car pendant toute la durée de ce crédit, seuls les intérêts seront remboursés. Pour un même montant emprunté, les mensualités d'un prêt in fine seront beaucoup plus faibles que celles d'un crédit classique. Il peut donc être pertinent de souscrire ce type de crédit si vos revenus sont un peu faibles – par exemple parce qu'ils sont déjà mobilisés dans le remboursement d'un autre emprunt immobilier. Cela, bien évidemment, à condition de disposer d'une épargne importante à donner en garantie. « Cette solution peut également être intéressante pour des personnes trop âgées pour disposer d'un financement classique », précise Mathieu Toulza Dubonnet, président du groupe MTD Finance. La prudence reste cependant de mise. « Le prêt in fine ne doit pas générer une capacité d'endettement artificielle qu'un emprunteur ne pourra pas tenir à terme », insiste Daniel Odile.

En fait, l'optimisation fiscale, avec un prêt in fine, sera totale si vous êtes déjà propriétaire bailleur. « Ce type de crédit sera d'autant plus valable et conseillé que l'emprunteur dispose de revenus fonciers importants et qu'il est ­fortement fiscalisé », résume Valère Gagnor, directeur général d'Arkanissim. En effet, la totalité des intérêts d'emprunt constitue une charge déductible des revenus fonciers. Plus ils sont importants, plus ils sont susceptibles de créer un déficit foncier. La fraction de ce déficit résultant des intérêts d'emprunt est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes. Quant à la part hors intérêts d'emprunt de ce même déficit, elle est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 euros. Et si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l'excédent s'impute à son tour sur le revenu global des six années suivantes. Plus le déficit foncier est important, plus la défiscalisation est imposante. Acquérir de l'immobilier locatif avec un crédit in fine si vous êtes déjà bailleur et imposé dans les tranches supérieures fera donc considérablement baisser votre pression fiscale (voir simulations p. 54-55).

Payer moins d'ISF

Si vous êtes redevable de l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le crédit in fine offre un avantage supplémentaire : comme le capital ne se rembourse qu'en une seule fois, au terme du crédit, le niveau de votre dette reste le même pendant toute sa durée. Vous déclarerez un passif (votre dette) équivalent à l'actif (la valeur du bien immobilier financé). Votre patrimoine déclaré restera donc constant, ce qui vous évitera de payer davantage d'ISF. Attention, ce montage ne vaut que si l'épargne servant à rembourser le capital au terme du crédit in fine est investie sur un contrat de capitalisation. Car, contrairement aux contrats d'assurance vie valorisés chaque année, les contrats de capitalisation sont comptabilisés à leur valeur de souscription. Dans ce cas, soyez vigilant, le contrat de capitalisation présente un intérêt fiscal, mais il est beaucoup moins intéressant pour vos héritiers si vous décédez durant l'opération.

Solides garanties exigées

La crise financière, qui touche toutes les ­banques, les a conduites à durcir leurs conditions d'octroi de crédit. Même s'ils visent une clientèle patrimoniale, les crédits in fine n'échappent pas à la règle. Il faut désormais montrer patte blanche. « Aujourd'hui, les ­banques exigent, dans quasiment tous les cas de figure, au moins 50 % d'épargne pour garantir le prêt, précise Mathieu Toulza Dubonnet. Il y a encore un an, il était possible de monter des dossiers avec seulement 10 ou 20 % d'apport ». Propos confirmés par Valère Gagnor, qui précise qu'un grand nombre d'établissements ne tiennent plus compte que de 25 à 30 % des revenus locatifs générés par le bien immobilier acheté dans leurs calculs de solvabilité de l'emprunteur, alors qu'auparavant, ils ­intégraient jusqu'à 75 à 80 % de ces revenus.

Plus difficiles sur les montages financiers, les banques le sont également sur leurs exigences de garanties. Car outre la crise de financement, les banques craignent un retournement important du marché immobilier. Si les prix venaient à baisser dans les prochaines années, elles veulent éviter de se retrouver avec des hypothèques prises sur des biens immobiliers dont la valeur chuterait. En cas de défaillance de l'emprunteur, la vente du bien hypothéqué ne leur permettrait pas de récupérer l'intégralité du capital prêté. Raison pour laquelle tous les emprunteurs doivent désormais systématiquement laisser en nantissement leur contrat d'assurance vie ou de capitalisation pour garantir leur crédit in fine ; alors qu'avant la crise, les clients fidèles et importants n'étaient pas obligés de se soumettre à cette exigence : il leur suffisait de détenir une partie de leurs avoirs dans les comptes de la banque.

Enfin, toujours pour les mêmes raisons, les banques examinent aujourd'hui plus attentivement les biens immobiliers financés à l'aide du crédit in fine. Si vous comptez acheter un appartement cher dans le neuf, ou situé dans une région saturée, présentant un risque ­locatif, il y a peu de chance que vous puissiez bénéficier de ce financement. Car les montages étant plus risqués, pour vous comme pour la banque, elle n'hésitera pas à remettre en cause votre opération immobilière. Une prudence nouvelle, mais fondamentalement saine.

(1) A condition que le bailleur soit imposé sous le régime fiscal dit du réel, et non du microfoncier, lequel exclut la possibilité de constater un déficit. Rappelons que le microfoncier s'applique de plein droit si le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 euros. Mais il est toutefois possible d'y renoncer en optant pour le régime réel, plus intéressant ici.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , CREDIT IN FINE , INVESTISSEMENT LOCATIF




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