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Pas avant l'heure : commentaire de jurisprudence

Pas avant l'heure : commentaire de jurisprudence
Juillet-Août 2008
Le Particulier Immobilier n° 244, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Une proposition d'achat ne peut être rétractée par son auteur avant l'expiration du délai d'acceptation. (Cass. civ. 3ème, 7 mai 2008, n°07-11.690)

Une proposition d'achat est un contrat par lequel une personne s'engage à acquérir un bien moyennant un prix fixé. La possibilité de le révoquer varie selon que l'offre est ou non assortie d'un délai. Si elle n'en comporte pas, elle est révocable, même si les juges imposent à celui qui fait l'offre l'obligation de la maintenir pendant un délai « raisonnable » (Cass. civ. 3e, 25 mai 2005, n° 03-19.411). Dans le cas inverse, l'auteur de l'offre ne peut pas la retirer avant l'expiration du délai imparti. C'est ce qu'a appris à ses dépens une candidate à l'acquisition saisie de remords.

Le 24 juin 2000, Mme X. signe, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, une proposition d'achat d'un immeuble à un couple de vendeurs et verse un dépôt de garantie. Elle stipule que l'offre est valable jusqu'au 27 juin 2000, date à laquelle l‘agence doit faire connaître à Mme X. l'acceptation ou le refus par les propriétaires de sa proposition, et contient la mention : « En cas de refus ou de non-réponse de votre part dans ce délai, ma proposition sera considérée comme caduque et la somme versée ce jour me sera intégralement et immédiatement ­restituée. » Mme X. retire son offre d'achat le 26 juin, mais l'agent immobilier lui adresse, le 27 juin précisément, un courrier l'informant de l'acceptation de cette offre par le couple vendeur. Mme X. assigne alors les proprié­taires en restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie et en paiement de dommages-intérêts. Pour accepter la demande, l'arrêt de la cour d'appel de Pau (17 octobre 2005, 1re ch.) retient la validité de la rétractation de l'offre d'achat par Mme X., celle-ci étant intervenue par lettre recommandée expédiée le 26 juin 2000, antérieurement à l'émission, par les vendeurs, de leur acceptation par lettre recommandée expédiée le 27 juin 2000.

En clair, les magistrats jugent que la rétractation de l'offre d'achat était valable, car elle était intervenue avant l'émission de l'acceptation des vendeurs. Fort logiquement, la Cour de cassation censure cette décision, en rappelant « que si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».

De fait, la haute juridiction affirme que la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, selon lequel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites".

En l'espèce, les vendeurs pouvaient donner leur accord jusqu'au 27 juin 2000, Mme X. s'étant engagée à maintenir son offre jusque-là. Ce que cet arrêt ne dit pas, c'est quelle sera la sanction pour l'acheteuse. Le vendeur pourra-t-il exiger la conclusion forcée du contrat ou l'octroi de dommages-intérêts sera-t-il suffisant ? Huit ans après les faits, la question risque d'être purement rhétorique...

Laure Le Scornet


Mots-clés :

DELAI DE RETRACTATION , PROMESSE DE VENTE




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