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Neuf, un secteur touché par la crise

Neuf, un secteur touché par la crise
Juillet-Août 2008
Le Particulier Immobilier n° 244, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les ventes baissent, les stocks gonflent; les prix restent trop élevés pour les acquéreurs; les conditions d'obtention des prêts durcissent, les taux augmentent... Une loi de mobilisation pour le logement à la rentrée.

Assurément, ce que l'on avait coutume de qualifier avec pudeur de ralentissement, se transforme peu à peu en une véritable crise immobilière. De quelque côté que l'on se tourne, les clignotants sont au rouge. Qu'il s'agisse du niveau des ­transactions, des prix ou des conditions de crédit. Pour lors, le marché du neuf est plus sévèrement atteint que celui de l'ancien, et si les professionnels ont tendance à minimiser la situation, il suffit, pour se convaincre que le retournement pressenti est bel et bien là, d'analyser les chiffres qu'ils publient. Côté promotion, en effet, ils sont loin d'être rassurants. Si, avec 127 420 ventes, l'année 2007 avait été une année record, force est de constater que 2008 a bien mal démarré. Selon la Fédération nationale des promoteurs (FPC), le volume des ventes de logements enregistrées au premier trimestre 2008 connaît un fléchissement comme nous n'en avions pas observé depuis longtemps : 26 700 ventes, contre 37 047 à la même période de l'année dernière, soit une chute de 27,9 %. La réduction de l'activité des ­promoteurs s'accompagne, dans les mêmes proportions, d'une diminution du nombre des mises en vente (- 28,3 %). « J'avais annoncé la baisse, précise Jean-François Gabillat, président de la FPC. Je ne suis donc pas surpris. Mais j'avoue que je suis étonné de l'ampleur des chiffres. J'avais interrogé les onze plus gros promoteurs, qui pronostiquaient un fléchissement de 15 %. L'on pouvait donc tabler, pour l'ensemble de la profession, sur une baisse de 20 %. Elle s'avère plus forte que prévu. Il faut cependant relativiser, car la comparaison a été faite par rapport à un trimestre 2007 qui était particulièrement élevé. » Dans un tel contexte, la fédération table sur 110 000 ventes en 2008, soit 15 % de moins que l'année passée.

Les stocks augmentent dangereusement

Pour le président de la FPC, cependant, il n'y a pas de quoi s'alarmer : « L'offre a diminué dans les mêmes proportions que les ventes, ce qui signifie des stocks très faibles et une meilleure maîtrise de la situation. » Reste que l'argument vaut seulement pour les 2 800 logements déjà construits et non encore écoulés. À l'heure actuelle, l'offre totale se situe à 105 600 logements, dont 45,3 % en cours de construction et 52 % dont les travaux n'ont pas encore démarré (voir graphique p. 26). De ce point de vue, la récente analyse de Promogim dresse un constat plus pessimiste. « De 2001 à 2005, le marché a fonctionné avec une offre de pénurie : le stock était inférieur à 40 000 logements en 2004. Ce n'est plus le cas actuellement, loin de là, note-t-on chez ce promoteur. En fin d'année 2007, 102 577 logements étaient disponibles à la vente, et il faut remonter aux années 1990 pour retrouver une telle situation. »

Entre 2006 et 2007, le stock a gonflé de 30 %. À quoi tient ce phénomène ? Pour l'essentiel, aux délais nécessaires à la conception et à la ­réalisation d'un projet. Les programmes mis en commercialisation aujourd'hui sont ceux qui ont été préparés un an et demi ou deux auparavant. Ce cycle de production étant long, les promoteurs n'ont pu s'adapter qu'avec retard au ralentissement du marché. En outre, si les rumeurs d'un probable ralentissement circulaient déjà, ils étaient sans doute peu enclins à y croire à l'époque, portés par l'euphorie du moment. Il est vrai que les besoins en logements sont tels en France qu'il paraissait invraisemblable que le marché se retourne aussi rapidement. Résultat : « Depuis deux ans, les mises en vente ont largement dépassé les ventes, provoquant un gonflement de l'offre, alors que la demande commençait à fléchir, ce qui a, d'ores et déjà, entraîné des situations manifestes de surstockage sur certains marchés, notamment en matière de produits de défiscalisation », constate-t-on chez Promogim. En tout cas, si crise il y a, peu de promoteurs s'avisent vraiment de la nommer. À l'image de la FPC, certains se veulent rassurants... avec quelques nuances. « Je n'ai pas de souci pour vendre mes logements, affirme Raymond Deby de Constructa, sur le haut de gamme comme sur le marché de la primo-accession – et notamment les programmes en TVA à 5,5 % –, où l'activité se maintient à un bon niveau. En revanche, nous avons un peu plus de difficultés avec le marché intermédiaire. » D'autres s'avouent inquiets. Ainsi, pour ­Akerys, la crise ne fait aucun doute : « La FPC est en dessous de la vérité, explique François Jouven. On entre dans une crise du logement qui ne va pas se voir tout de suite. L'année dernière, 435 000 logements ont été construits, et l'année 2008 ne passera vraisemblablement pas le cap des 400 000 logements. Tous les segments du marché sont touchés. Chez les promoteurs, il y a des projets qui ne sortiront pas. »

Les prix restent orientés à la hausse

Entre croissance démographique, familles éclatées, et vieillissement de la population, les besoins sont, eux, toujours estimés à 500 000 logements par an. Et chaque année qui n'atteint pas cette barre creuse un peu plus le déficit. Chez Nexity, on souligne que « l'avènement d'une France de propriétaires n'est probablement pas pour 2008 et l'objectif des 500 000 logements par an semble, au fil des jours, plus difficile à atteindre [...] 2008 ne résoudra rien, puisque la pénurie va se confirmer. Le problème du logement restera la première difficulté quotidienne de la vie des Français ». Les raisons de ce fléchissement de l'activité sont multiples. Elles tiennent tout d'abord à la hausse effrénée des prix, en particulier entre 2000 et 2005, qui a désolvabilisé les acquéreurs.

En 2007, suivant le ralentissement général du secteur de l'immobilier, l'augmentation moyenne des prix du neuf, sur l'ensemble du territoire, n'a atteint que 6,8 %, selon les chiffres du ministère du Logement. Mais hormis l'Ile-de-France, où le prix moyen chute de 1,7 %, ce qui ne traduit pas forcément un effondrement du marché, mais plus sûrement une offre davantage tournée vers la primo- accession, certaines régions ont continué à battre des records de hausse. La palme revient à la Picardie et à la région Poitou-Charentes, dont les valeurs ont, respectivement, progressé de 27,1 % et de 25 % sur un an. Plus raisonnable, la Haute-Normandie affiche tout de même une hausse de 14,4 %, le Languedoc-Roussillon, de 12,1 % et la Basse-Normandie, de 11,8 %. ­Viennent ensuite la région Midi-Pyrénées, avec 9,4 % et l'Aquitaine, avec 7,3 %. Quant aux régions Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur, zones de fortes tensions immobilières, les prix du neuf ont augmenté à hauteur de la moyenne nationale (5,2 % et 5,4 %). Contrairement à l'ancien, le neuf subit de plein fouet la hausse des coûts des ­matières premières et de la construction. À cela, il faut ajouter la superposition de réglementations de plus en plus draconiennes (RT 2005, accessibilité des handicapés, développement durable...) qui renchérissent ces coûts. « Le neuf est une somme de coûts et, techniquement, ils devraient continuer de progresser », note, sans illusions, Raymond Le Roy Liberge, le patron des Provinces. De fait, les acquéreurs, qu'ils soient accédants ou investisseurs, désertent les rangs, les uns parce qu'ils n'ont plus les moyens d'acheter, les autres parce que la rentabilité du placement devient pratiquement nulle. Alors, à quand la baisse ? « Dans le neuf, il est inimaginable que les prix diminuent, sauf si les promoteurs acceptent de réduire leurs marges », note Henry-Buzy-Cazaux, pour Tagerim. Pas étonnant dès lors que les délais d'écoulement se soient allongés, passant de sept à onze mois. Quant aux taux de désistement des acquéreurs, ils ont fait un bond de 10 points par rapport à l'année dernière (de 15 % à 25 %). Il est vrai que, dans le neuf, un acheteur sur deux conditionne son achat à la revente d'un autre bien. Or, le marché de la revente n'est pas au meilleur de sa forme non plus et les délais de transaction s'allongent inexorablement.

Les conditions de crédit durcissent

Parallèlement, les conditions de crédit se sont sérieusement dégradées. Si la crise des ­subprimes touche avant tout l'immobilier aux Etats-Unis, elle a eu des répercussions sur les marchés financiers. De l'aveu de certains, on assiste à une crise interbancaire qui n'a pas d'équivalent dans l'histoire de la finance. Les banques ne se prêtent plus entre elles et la Société générale en fait particulièrement les frais. « Pour diminuer leurs prises de risques, les banques françaises ont adopté une politique beaucoup plus sélective de distribution de crédits. Et cela concerne aussi bien les promoteurs que les acquéreurs, explique Henry-Buzy-Cazaux. En promotion, cela se traduit par des niveaux de précommercialisation qui doivent atteindre jusqu'à 70 %. Et, au-delà de ce critère, les banques exigent des ventes actées, des conditions suspensives réalisées, des recours purgés..., et cela, alors même que l'on travaille depuis longtemps avec elles. » Côté acquéreurs, il ne fait plus bon emprunter lorsqu'on n'a pas le bon profil. « Les banques examinent la catégorie socioprofessionnelle du candidat à l'emprunt, son niveau de revenus, son ancienneté professionnelle, son niveau d'endettement..., raconte Christophe Crémer de Meilleurtaux. Le moindre élément “négatif” peut ­effacer tous les aspects positifs du dossier. Avant, si le “reste à vivre” était suffisant, les banques pouvaient monter jusqu'à 38 % d'endettement. Aujourd'hui, elles se cantonnent à 33 %. » À Lyon, un emprunteur, travailleur indépendant, dont l'enfant avait été souffrant et qui s'était arrêté de travailler durant deux ans, a vu son crédit refusé parce qu'il avait cessé son activité pendant un temps et qu'il était âgé de 53 ans. Pourtant, il disposait de 215 000 euros d'apport pour financer son achat de 315 000 euros et n'empruntait que 105 000 euros.

Les établissements financiers font du zèle, parfois sans réelle nécessité. « Si les défauts de paiement représentent 3,5 % aux Etats-Unis, en France on n'atteint pas 0,5 % », observe Christophe Crémer. Les prêts relais sont assurément les plus touchés par ce durcissement de la position des banques. Les délais de vente s'étant allongés, les banques sont très méfiantes et ne prêtent plus au-delà de 50 % à 60 % du prix du bien à vendre. « Comme un seul homme, elles se méfient de la baisse des prix, indique Henry-Buzy-Cazaux. Un bien mis sur le marché fin 2007 ne se vend que si son prix est diminué, surtout si l'acquéreur est pressé, ce qui est le cas de 90 % d'entre eux. » L'investissement locatif n'est pas mieux loti. Il est vrai que les dérives des dispositifs Robien et Borloo favorisent cette prudence excessive. D'autant que la vente de ces produits a bien souvent été couplée avec des prêts à taux révisables, dont l'ascension a été fulgurante ces derniers mois. Du coup, les investisseurs sont eux aussi en période probatoire... Un jeune sapeur-pompier de 22 ans qui avait décidé de réaliser un investissement locatif sans être propriétaire de sa résidence principale, ­puisque logé en caserne, en a récemment fait les frais : il n'a pu obtenir son crédit, bien que les mensualités n'aient pas représenté que 330 euros. Motif ? Trop jeune pour investir

Les taux grimpent de nouveau

Et comme un malheur n'arrive jamais seul, les taux de crédit ont repris leur ascension. Tous les professionnels ont beau marteler qu'ils ­restent à des niveaux faibles, force est de constater que les acquéreurs n'ont plus de marge de manœuvre. Une hausse que l'on doit à la crise des marchés financiers. La Banque centrale européenne (BCE) a gelé son principal taux directeur, fixé à 4 % courant juin 2007. En mai dernier, elle a décidé de maintenir ce taux pour lutter contre l'inflation galopante (3 % en avril). Malgré tout, l'Euribor – il s'agit du taux de l'argent pratiqué entre les banques de la zone euro – augmente encore. L'indice à un an se situait, début mai 2008, à 4,98 % contre 4,76 % en avril dernier. Un an plus tôt, il était à 4,43 %. Et la reprise de l'inflation ne devrait pas conduire à une baisse des taux. Parallèlement, l'OAT 10 ans, qui sert de référence aux prêts à taux fixe, et qui avait suivi le même mouvement (4,65 % en mai 2007), laissait espérer un renversement de tendance puisqu'il n'avait cessé de chuter au début de l'année 2008, pour atteindre 4,21 % en avril dernier. Cependant, l'OAT 10 ans a repassé la barre des 4,30 % début mai et a même dépassé la barre des 4,60 % (à 4,63 % le 6 juin). ­Certes, les professionnels prévoient un retour de l'OAT aux alentours de 4,50 % dans les mois qui viennent. Mais cela reste une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs. « Les OAT sont clairement en hausse depuis le milieu du mois d'avril [...], indique Empruntis.com dans son dernier baromètre des taux. Dans ce contexte, les banques qui sont restées attentistes au cours du mois d'avril, prévoient des hausses sur la totalité de leurs barèmes, comprises selon leurs positions actuelles par rapport aux OAT, entre + 0,05 % et + 0,20 % pour celles qui offrent les taux les plus bas. La politique de baisse des taux semble donc être derrière nous. » Pour autant, les taux de crédit devraient faiblement monter d'ici à la fin de l'année : de 0,10 % au plus. Sur le terrain, Meilleurtaux enregistre des taux fixes compris entre 4,60 %, plancher, et 4,75 % sur quinze ans, pour les meilleurs dossiers ; sur vingt ans, cette fourchette se situe entre 4,65 % et 4,80 % ; sur vingt-cinq ans, entre 4,75 % et 4,90 %, et sur trente ans, entre 5,10 % et 5,25 %.

Les écarts sont donc importants. Pour les ménages modestes, l'équation devient difficile. En une dizaine d'années, les prix ont été ­multipliés par deux, alors que le pouvoir d'achat n'a progressé tout au plus que de 25 %. Si l'on y ajoute la hausse des taux, la capacité d'endettement des acquéreurs s'est beaucoup érodée : pour une même mensualité de 1 000 euros sur vingt-cinq ans, un ménage pouvait emprunter 210 000 euros en octobre 2005, 195 000 en janvier 2006, 187 000 euros en janvier 2007 et 176 000 aujourd'hui. En un peu plus de deux ans, sa capacité d'emprunt a ainsi baissé de 25 000 euros, soit 14 %. D'où l'allongement de la durée des prêts. Reste que les banques vont rarement au-delà de trente ans, le risque devenant trop important.

Quant à l'apport personnel, elles sont aussi devenues plus exigeantes. « La plupart des banques prêtaient à 100 % ou 110 % l'année dernière, mais il faut reconnaître que certains établissements ont retiré ce produit de la vente. En 2007, les prix de l'immobilier montaient, le monde de la finance allait bien et le risque pris par les banques vis-à-vis des emprunteurs était compensé par la hausse des prix. Et puis, la crise des subprimes est arrivée, on est passé de l'euphorie à la crise », analyse pour sa part ­Philippe Taboret, de Cafpi. Pour lui, « les critères d'obtention des crédits n'ont pas changé, mais alors que les banques y dérogeaient facilement, elles appliquent plus durement leurs règles d'attribution ». Un changement de tendance serait cependant en train de se dessiner : « Depuis début avril, les banques réintroduisent un peu de souplesse, car elles ont besoin de produire », conclut Philippe Taboret.

Dans un tel contexte, les acteurs du logement attendent, non sans impatience, la future loi de mobilisation pour le logement, qui devrait être portée devant le parlement à la rentrée.

L'investissement locatif dans la ligne de mire

Devant le Conseil national de l'Habitat (CNH), la ministre du Logement, Christine Boutin, a évoqué les pistes de son intervention : relance de la construction dans les zones les plus tendues, densification, lutte contre la pénurie de terrains, notamment dans les secteurs les plus défici­taires, réforme du droit de préemption urbain... Autant de mesures en faveur desquelles milite la FPC qui demande, par ailleurs, l'extension de la TVA à 5,5 % pour favoriser l'accession sociale sur certaines zones tendues. Un dispositif qui pourrait permettre de compenser le retrait partiel des investisseurs, quasiment inévitable dans un contexte de réduction des avantages ­fiscaux, de durcissement du crédit, et d'absence de prime de risque sur le secteur résidentiel.

Reste que les promoteurs réorientent leur stratégie commerciale au vu de ces nouvelles évolutions. À l'ordre du jour : maintien des produits haut de gamme en zone A du dispositif Robien (voir graphique ci-dessus), qui ne sont pas menacés par le projet de loi de Christine Boutin, même à prix élevés ; déploiement de l'offre destinée aux primo-accédants, dont la part progresse dans les secteurs de renouvellement urbain, où ils peuvent acheter du neuf grâce à une TVA réduite à 5,5 % ; recentrage de l'offre de produits investisseurs vers les résidences gérées en location meublée, avec statut fiscal de loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : résidences étudiants, personnes âgées, résidences de tourisme... Tout en sachant que parmi les projets de suppression des niches fiscales envisagées par le gouvernement figure en bonne place le plafonnement – certains parlent même de suppression – de l'avantage fiscal attaché au LMP. Des modifications qui ne toucheraient toutefois que les investissements réalisés à compter de 2009. À bon entendeur...

Colette Sabarly


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , CREDIT IMMOBILIER , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT NEUF , MARCHE IMMOBILIER , PRIX , TAUX DU PRET




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