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Bedzed, dernier né des éco-quartiers

Bedzed, dernier né des éco-quartiers
Juin 2008
Le Particulier Immobilier n° 243, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Un concept récent qui connaît un succès croissant, l'outil idéal pour requalifier friches industrielles et quartiers déshérités, malgré son retard, la France lance ses premiers programmes.

Quand développement durable rime avec projet urbain...

Sutton. Une cité de 180 000 âmes à une vingtaine de kilomètres au sud de Londres, comme il en existe des centaines, en Angleterre et ailleurs. Avec un habitat hétéroclite hérité de la construction massive des années 1960. Et pourtant, Sutton n'est pas une ville ordinaire. C'est en effet ici qu'est né « Bedzed » (Beddington Zero Energy Development), le premier écoquartier « zéro émission polluante » sorti de terre au Royaume-Uni. Un site pilote de 1,7 hectare localisé entre Beddington et Hackbridge. Initié par la fondation ­Peabody Trust, la plus importante société d'habitat londonienne, en partenariat avec l'organisation non gouvernementale ­environnementaliste BioRégional Deve­lopment Group et le concours de l'architecte Bill Dunster, spécialiste du développement durable et père du concept Zed (Zero Energy Development), Bedzed sert aujourd'hui d'exemple à bon nombre d'urbanistes, architectes, paysa­gistes, ingénieurs, promoteurs et constructeurs.

Une empreinte écologique forte

Lorsque le projet a pris corps, en 1998, il s'agissait de créer un quartier mixte, peu consommateur de foncier et ne générant aucune émission polluante. « On voulait créer un quartier avec une empreinte écologique forte", explique Anna ­Francis, de BioRegional Development Group, la société chargée de la promotion du concept Zed (Zero Energy Development). Pourquoi Sutton ? Tout simplement parce que la ville disposait d'une friche industrielle à quelques minutes à pied de la gare, mettant Bedzed à vingt minutes de Victoria Station. Comme en France, les Anglais, compte tenu des prix de l'immobilier, ne parviennent pas plus à se loger dans la proche périphérie que dans la capitale. Ils se tournent donc vers la banlieue plus lointaine. Selon les projections des spécialistes, l'agglomération londonienne devrait ainsi compter 700 000 habitants supplémen­taires d'ici à 2016. Ce qui implique, pour chacune des communes qui la compose, de construire 23 000 logements par an. Comment gérer une telle croissance, qui plus est sur un mode compatible avec les engagements de réduction des émissions de gaz à effet de serre pris par le gouvernement britannique à Kyoto ?

Un laboratoire grandeur nature

De ce point de vue, Bedzed est une expérience plutôt concluante. Car le quartier, sorti de terre en 2000 et occupé depuis le printemps 2002, est devenu une sorte de laboratoire, grandeur nature, de tout ce qui peut être mis en œuvre pour aller dans le sens du développement ­durable, à l'échelle d'une cité mixant habitations, activités profession­nelles et commerçantes. Même si Bedzed n'a pas l'envergure d'autres expériences menées parallèlement dans différents pays d'Europe et du monde. « Le quartier ne comporte que trois corps de bâtiments et 82 logements, mais il faut reconnaître qu'il est un modèle du genre », lance Rodolphe Deborre, directeur du département construction positive de Be­Citizen, société de conseil en environnement.

Ici, tous les impératifs du développement durable sont respectés : limiter l'étalement urbain, construire avec le climat, préserver le paysage et maintenir la biodiversité, diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre, limiter les déplacements et utiliser des énergies propres, récupérer les eaux de pluie pour les rendre au milieu naturel, donner la priorité aux modes de déplacement doux, développer les activités et l'emploi, les services, les loisirs, favoriser la mixité et les fonctions urbaines...

De prime abord, les bâtiments ont de faux airs industriels. Une impression qui cède rapidement : de grandes baies vitrées animent les façades principales habillées de bois, toutes orientées au sud pour capter le maximum de lumière. Les appartements sont dotés de vérandas, de terrasses, végétalisées, tout comme les toitures, et coiffées d'étranges cheminées multicolores qui tournoient au vent. « Ce ne sont pas des cheminées ordinaires, précise Anna Francis. Elles intègrent un système de double flux, qui fonctionne avec le vent et non l'électricité : l'air frais entre et pousse l'air ancien, qui chauffe l'air entrant. » Des passerelles relient les trois immeubles.

70 % d'économie d'énergie

Tout, de la forme à l'usage a été pensé pour réduire l'impact environnemental : économies d'énergie, cogénération (production conjointe d'électricité et de chaleur), utilisation de matériaux locaux ont été privilégiés. Les murs en béton et briques sont très épais, construits avec des creux de 30 cm. « Les appartements sont très bien isolés et n'ont pratiquement pas besoin de chauffage central, poursuit Anna Francis. Nous avons réduit les besoins en ­chaleur de 90 %. » Ce dont se réjouissent les occupants (220 au total), en ces temps de flambée des énergies fossiles... Ils ont en effet de quoi être satisfaits. Leur consommation électrique a été réduite d'un tiers par rapport à celle d'un appartement classique, grâce à la lumière naturelle et à certains aménagements. Dans les cuisines, par exemple, un panneau clignote lorsque l'occupant consomme beaucoup d'électricité. « On a installé pas moins de 777 m2 de panneaux ­solaires, qui alimentent 10 % à 15 % des besoins. On a aussi réduit la consommation d'eau de 50 % en ­installant, par exemple, des mousseurs [le principe : faire couler moins d'eau et plus d'air, ndlr] sur les robinets, et on récupère les eaux pluviales pour les toilettes et l'arrosage des ­jardins. » La récupération des eaux pluviales pour un usage sanitaire présente une solution simple et économe difficile à mettre en œuvre malheureusement en France, les directions départementales des affaires sanitaires et sociales (DDASS) s'y opposant encore pour des raisons de ­sécurité.

Afin de rationaliser l'espace, les parties communes ont été réduites à leur plus simple expression et il n'existe pas d'ascenseurs, les bâtiments étant construits sur deux étages. Une station d'épuration se charge des eaux usées, qui passent par différents bassins. ­L'assainissement final s'effectue par rayons ultraviolets et bactéries, des procédés écologiques. Au final, Bedzed peut se vanter d'avoir réduit la consommation totale énergétique de 70 % et le volume des déchets de 75 %.

Pour finir, les principes de mixité ont été respectés : « Un tiers des logements est dévolu à la location et les deux autres tiers ont été acquis par des particuliers, moitié fonctionnaires, ­moitié salariés du privé », indique-t-on chez BioRégional Development Group.

Un coût élevé vite amorti

Bien sûr, la construction de ces logements a été plus coûteuse que ne l'aurait été une opération classique : le coût de revient est de 1 000 £/m2 (1 500 €/m2 environ). Et pour reconstruire le quartier avec les standards du moment, il ­faudrait compter 1 500 £/m2. Mais les propriétaires s'y retrouvent : l'an passé, un appartement de 100 m2 valait 180 000 livres. Aujourd'hui, il en vaut 250 000, les acquéreurs étant prêts à dépenser jusqu'à 15 % de plus pour s'offrir un appartement écologique.

Une réussite, donc, même si Marine Jacques-Lefleve, de ZedFactory, l'agence d'architecture impliquée dans l'opération, déclare : « Si nous devions recommencer, nous le ferions, mais en mieux. Les technologies ont évolué ces dernières années, la cogénération est plus performante. On a aussi suivi bon nombre de bâtiments et appris beaucoup de choses. On ne peut nier que Bedzed a tout de même quelques défauts. Par exemple, les appartements des étages, qui chauffent un peu trop en été. Nous n'avions pas prévu le changement climatique... »

Toujours est-il que Bedzed devrait servir d'inspiration, sinon de modèle, au programme de construction de logements prévu par le gouvernement anglais (1 million en dix ans...).

Un peu partout dans le monde

Bedzed est la plus récente des expérimentations fleurissant un peu partout dans le monde depuis une dizaine d'années. Ce n'est pas la dernière. En Europe, l'Allemagne a pris de l'avance, avec le quartier ­Vauban, dans la ville de ­Fribourg. ­Projet beaucoup plus ambitieux que celui de Bedzed, il avait pour objectif la reconversion d'un terrain de 38 hectares peuplé ­d'anciennes casernes abandonnées par l'armée française en 1992, situé à quelques kilomètres du centre-ville. En bus ou à vélo, il ne faut qu'une quinzaine de minutes pour le rallier. Cet ­écoquartier, qui a vu le jour entre 1994 et 2006, rassemble 2 000 logements et 5 500 habitants, unis autour des mêmes objectifs : constructions répondant au label "Habitat à basse énergie" (la consommation de chauffage ne doit pas dépasser 65 kWh/m2/an) et utilisation rationnelle de celle-ci (avec l'installation d'un réseau de chaleur de proximité à base d'une centrale de cogénération), mixité des emplois et des habitations, préservation de l'espace, priorité donnée aux piétons, aux cyclistes et aux transports en commun, en privilégiant les déplacements courts... Ce qui, selon les urbanistes, équivaut à moins de 700 mètres. Et pour les ­résidants devant se rendre en centre-ville, un tramway dessert le quartier depuis 2006. Quant à la voiture, elle est priée de stationner ailleurs : seuls 25 % des logements disposent d'un garage ou d'une place de stationnement, et ceux-ci ont été relégués aux limites du quartier, voire à l'extérieur, sous la forme de parkings-silos. Un choix qui permet d'économiser jusqu'à 20 % de foncier, une donnée cruciale aux abords des centres-villes.

Ce modèle inspire de nombreux pays confrontés à la croissance exponentielle de leurs populations urbaines. En Chine, le projet Dongtan, au nord de Shangaï, en est la parfaite illustration. Il s'agit de créer de toutes pièces une ville nouvelle écologique, dont le premier quartier devrait voir le jour pour l'Exposition universelle de 2010. Elle pourrait, à terme, accueillir 50 000 habitants sur ce qui est actuellement une île marécageuse, et être reliée à Shangaï par un pont. Au programme : isolation des bâtiments par des toitures végétalisées, orientation des façades pour profiter du solaire passif, implantation d'éoliennes, transports en commun fonctionnant à l'énergie solaire (dont des navettes fluviales), utilisation de la biomasse, recyclage de l'eau et des déchets, nombreux espaces verts, espaces piétons, constructions de huit étages au maximum, agriculture biologique...

Pour réhabiliter des friches

La plupart de ces projets s'inscrivent dans le cadre d'une réhabilitation de friches, naturelles ou industrielles. Mais les principes mis en œuvre dans la construction d'écoquartiers neufs commencent à séduire aussi des villes confrontées à la rénovation de leurs secteurs anciens. C'est par exemple le cas de Copenhague, avec Vesterbro, un quartier de 6 000 habitants, autrefois insalubre, dont 64 % des logements n'étaient dotés ni du chauffage central ni de l'eau chaude sanitaire, et dont 71 % étaient dépourvus de ­salles de bains. Système de chauffage urbain, énergie solaire passive, économies d'eau et d'électricité, murs végétalisés, gestion des déchets, mobilité, zones vertes, ont accompagné la remise à neuf des appartements. Démontrant qu'il est possible de redonner vie à un quartier en déshérence dans une perspective de développement durable.

Et en France, des projets

La France a pris du retard, mais les premiers écoquartiers commencent à se profiler ici et là. À l'instar des expériences menées en Europe, le groupe de travail Climat du ­Grenelle de l'environnement a préconisé un plan volontariste en la matière : au moins un éco­quartier doit être réalisé avant 2012 dans toutes les villes ayant des projets d'habitat significatifs. La Commission Attali préconisait, pour sa part, à l'image de Dongtan, la création de dix Ecopolis, villes d'au moins 50 000 habitants intégrant haute qualité environnementale et nouvelles technologies. Mais, pour l'heure, les écoquartiers, au stade de projets, ne s'inscrivent pas dans une telle perspective. Qu'ils se nomment « quartier vert », « quartier durable » ou « écoquartier », la démarche est généralement la même : privilégier un habitat dense, peu consommateur d'espace et de réseaux, qui fait le choix du collectif plutôt que de la maison individuelle, chère aux Français qui cultivent l'étalement urbain sans se rendre compte des coûts qu'il induit, en termes d'équipements. La capitale, concernée au premier chef, donne l'exemple, avec l'Ecozac de Rungis, dans le XIIIe arrondissement, qui s'étend sur 3,8 hectares. Des logements, des bureaux, des commerces, une crèche, un établissement pour personnes dépendantes, des logements étudiants, un jardin... devraient y voir le jour. Le tout à basse énergie, et donc avec un cahier des charges très exigeant, dicté par la Semapa, l'aménageur de la ZAC (Zone d'aménagement concerté). Au programme, la récupération des eaux de pluie pour ­l'arrosage des jardins et, vraisemblablement, des sanitaires – encore sous réserve de ­l'accord des services de la DDASS) –, une isolation très performante des constructions et une orientation favorisant l'éclairage naturel, des ­panneaux solaires... Un projet déjà bien avancé, qui devrait devenir réalité dès 2011.

Mode de construction novateur

Toujours dans Paris, mais cette fois dans le XVIIe arrondissement, le site Clichy-Batignolles commence à prendre forme autour d'un vaste parc. Il comprendra 3 500 logements, des équipements publics dont un collège, un gymnase, des écoles et des crèches, plus de 100 000 m2 de bureaux et activités... Lancé lors de la candidature de Paris aux jeux Olympiques de 2012, finalement attribués à Londres, le quartier ne sera donc pas un village olympique, mais le porte-drapeau des écoquartiers parisiens. Il devrait en effet permettre d'atteindre des performances énergétiques exceptionnelles, avec une consommation de chauffage qui devrait se situer autour de 43 kWh/m2/an, soit environ huit à dix fois moins que la consommation moyenne des logements ­classiques. « On joue sur le mode de construction et le mode de chauffage et de rafraîchissement des bâtiments, indique Jean-Luc Poidevin, de Nexity, promoteur chargé de la construction d'un immeuble d'une centaine de logements sur le site. Nous faisons comme Gaudi à Barcelone, travaillant sur des plateaux poteau, ce qui nous permet une grande liberté d'isolation des façades et une meilleure gestion des ponts thermiques. En outre, nous y ajoutons des systèmes photovoltaïques, financés en grande partie par EDF, qui produisent de l'énergie, laquelle sera récupérée pour être revendue... à EDF. C'est innovant. Jusqu'ici, on faisait du biohabitat, mais là, on est passé à l'étape supérieure. »

Grenoble, Lyon, Rennes...

Paris n'est pas la seule ville à penser écoquartier, des dizaines de projets sont en cours de développement dans l'Hexagone. Grenoble, pour commencer, avec les 8,5 hectares de la caserne de Bonne transformée en ZAC, a intégré le principe d'un écoquartier entre l'hypercentre et les grands boulevards. Un projet qui se veut exemplaire en matière de haute qualité environnementale, grâce à une isolation par l'extérieur très performante, une approche bioclimatique et le recours à des dispositifs passifs limitant les apports solaires en été et les favorisant l'hiver... Ce qui vaut à la ville d'avoir le soutien de Concerto, programme européen dédié. Lyon, dans le cadre de son opération urbaine de grande envergure baptisée « Confluence », n'est pas en reste : soutenue elle aussi par Concerto, la municipalité a prévu de limiter la consommation des bâtiments entre 40 et 50 kWh/m2/an. La chaleur bois y sera privilégiée, chaque îlot doté de son propre réseau, le chauffage étant assuré à 80 % par des énergies renouvelables. Au sud de la France, Narbonne fait aussi parler d'elle avec le quartier du théâtre. Classé au patrimoine mondial de l'Unesco, il se veut aussi un modèle en termes de développement durable. Zéro émission de CO2, sans voiture, consommation énergétique réduite de moitié, énergies renouvelables, tri sélectif à la source, gestes écocitoyens... sont au programme. Lille a elle aussi annoncé la création d'un écoquartier de 10 000 habitants. Rennes, Bordeaux, Strasbourg... et d'autres villes encore se lancent à leur tour dans l'aventure, inscrivant leur projet à l'Agenda 21, dont elles doivent se doter en vertu de l'engagement pris par la France lors du sommet de Rio : chacune doit définir un programme fixant des actions à mener en faveur du développement durable de la planète au XXIe siècle. Au-delà des effets de mode, une véritable ambition donc, et une réelle opportunité pour les villes en panne de projet urbain.

Colette Sabarly

 


Mots-clés :

AIR , CONSTRUCTION , ECONOMIE D'ENERGIE , ENERGIE RENOUVELABLE , POLLUTION , URBANISME




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