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La loi Carrez... sans exception : commentaire de jurisprudence

La loi Carrez... sans exception : commentaire de jurisprudence
Juin 2008
Le Particulier Immobilier n° 243, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

La réduction du prix est due, même en l'absence de préjudice pour l'acheteur. (Cass. 3e civ., 5 décembre 2007, n°06-19676)

La loi Carrez a maintenant onze ans, mais elle n'en finit pas de susciter des interrogations quant à son application. De manière récurrente, ce sont les questions relatives au mesurage des surfaces vendues qui donnent matière à réflexion aux tribunaux. Plus rarement, la discussion porte sur les conditions d'exercice du droit à la restitution partielle du prix de vente.

Rappelons que lorsque la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou bien un remboursement) proportionnelle aux mètres carrés déclarés indûment.

Dans la présente affaire, il s'agissait de savoir si l'acheteur, qui connaissait la superficie réelle du bien vendu au moment de la vente, car il occupait le logement, était fondé à réclamer, par la suite, un remboursement partiel du prix. L'acte de vente du lot de copropriété mentionnait une superficie de 95,02 m², tandis que la superficie réelle du bien était de 89,66 m² – soit une différence de plus d'un vingtième que les vendeurs ne contestaient pas, d'ailleurs. Ces derniers contestaient, en revanche, le droit pour leur acheteur de demander une diminution du prix de vente. Selon eux, celui-ci n'était pas fondé à leur reprocher une erreur de mesurage dont il avait parfaitement connaissance, habitant les lieux depuis quinze mois au moment de la vente. Il avait même créé une troisième chambre, entraînant une réduction de la surface habitable au sens de la loi Carrez

Pour les vendeurs, l'acquéreur ne pouvait arguer d'un prétendu préjudice pour réclamer une restitution partielle du prix de vente.

Les juges du fond s'étaient montrés de cet avis, rejetant la demande de l'acheteur. Une décision qui n'a pas reçu l'assentiment de la Cour de cassation, qui casse l'arrêt de la cour d'appel dans cet attendu : « La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice. » C'est rappeler deux règles d'une indéniable portée pratique : d'une part, la connaissance par l'acquéreur, antérieurement à la vente, de la superficie réelle du bien, ne le prive pas de son droit à diminution du prix. D'autre part, elle n'est pas subordonnée à la démonstration de l'existence du préjudice que l'acheteur a pu avoir subi. La simple erreur de mesurage suffit à ouvrir droit à une diminution du prix de vente au profit de l'acquéreur.

Laurence Roy


Mots-clés :

DIAGNOSTIC TECHNIQUE , LOT DE COPROPRIETE , SUPERFICIE DU LOGEMENT , SURFACE DU LOGEMENT




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