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Marché, la fin des hausses à deux chiffres

Marché, la fin des hausses à deux chiffres
Mai 2008
Le Particulier Immobilier n° 242, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

L'Ile-de-France marque le pas, à l'exception de Paris, une décélération de la hausse au niveau national, bientôt la déclaration à l'ISF, sachez évaluer votre patrimoine. Pour vous y aider, les prix à la fin 2007 dans l'Hexagone.

Pour la première fois depuis la fin des années 1990, un certain essoufflement semble se manifester sur le marché immobilier. La hausse est encore à l'ordre du jour, mais son rythme s'atténue sur l'ensemble du territoire, à l'exception notable de Paris. Les redevables de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), sur le point d'effectuer leur déclaration, ne trouveront sans doute rien à y redire. La croissance ininterrompue, à deux chiffres, des valeurs immobilières, a fait basculer durant la décennie écoulée un nombre croissant d'entre eux de l'autre côté du seuil fatidique d'assujettissement à cet impôt. Un seuil qui, rappelons-le, est fixé pour l'année 2008 à 770 000 euros. L'évaluation du patrimoine taxable, immobilier pour une part non négligeable, n'est généralement pas une mince affaire. D'autant que l'ISF étant un impôt déclaratif, les contri­buables doivent prendre l'initiative de s'y soumettre après avoir vérifié qu'ils entraient dans son champ d'application.

L'état du marché : une aide à l'évaluation

Comme chaque année, nous avons rassemblé un certain nombre de données relatives au marché immobilier, visant à faciliter cette évaluation. Attention, cependant : il s'agit de statistiques qui peuvent être utilisées pour une première approche ou pour évaluer des biens de type "ordinaire" faisant l'objet d'un nombre significatif de transactions. Une estimation plus fine sera nécessaire si l'immeuble sort de la norme, que ce soit en raison de son caractère, de ses particularités juridiques ou de sa localisation. Un certain nombre d'abattements et d'exonérations sont susceptibles de faire varier la valeur déclarée (voir "ISF" p. 24).

Voici donc une photographie du marché immobilier à la fin 2007, qui servira de ­référence pour effectuer votre déclaration, l'évaluation devant correspondre à la valeur vénale des biens concernés au 1er janvier de l'année d'imposition. Première impression, le temps des hausses de prix à deux chiffres ­semble bien révolu.

Pour ce qui concerne Paris et la région parisienne, tout d'abord, la chambre des notaires de Paris-Ile-de-France confirme la tendance relevée par tous les professionnels de l'immobilier en 2007 : à la notable exception de la capitale, la hausse des prix des logements anciens en Ile-de-France a poursuivi son ralentissement (+ 7 % en petite couronne ; + 5 % en grande couronne). Et les premières données notariales collectées en janvier et février 2008 confirment et amplifient cette tendance, avec un fléchissement du volume des ventes. Sur fond de crise des subprime, les notaires sont modérément optimistes : « à l'image de la croissance de l'économie française, le marché immobilier francilien est entré dans une phase de ralentissement d'activité. »

En province, les chiffres recueillis par le ­Crédit foncier via ses filiales dédiées à l'expertise immobilière mènent à un constat similaire : la hausse moyenne des prix des appartements et des maisons a poursuivi sa décélération entre 2006 et 2007 (+ 5 % en moyenne), à volume de vente constant, si l'on excepte certains micromarchés provinciaux artificiellement soutenus par la demande de non-résidents à fort pouvoir d'achat (Provence-Côte d'Azur, Alpes).

Paris : la barre des 5 000 €/m2 est franchie

La capitale, contrairement au reste du pays, affiche une bonne santé déconcertante. En 2007, les prix des appartements anciens (voir carte p. 20) y ont encore progressé en moyenne de 10,5 %, contre 9,7 % en 2006. Ce « rebond » concerne douze arrondissements, neuf d'entre eux ayant enregistré des hausses supérieures à 12 %. La palme revient aux Ier et IVe, avec des augmentations respectives de 16,1 % et 15,7 %.

Un fait nouveau : la barre symbolique des 5 000 €/m² est franchie dans tous les arrondissements parisiens, sans exception. à la fin 2007, le prix moyen du mètre carré a ainsi atteint 6 360 euros à Paris intra-muros, et les trois arrondissements les plus chers ­affichent des valeurs supérieures à 9 000 €/m² : les VIe et VIIe arrondissements mènent la danse, avec respectivement 9 790 €/m² ­­(+ 14,4 % sur un an) et 9 260 €/m² (+ 12,9 %), suivis du IVe arrondissement, à 9 040 €/m² (+ 15,7 %). à l'extrémité opposée de l'échelle des prix, le XIXe arrondissement atteint tout de même une moyenne de 5 050 €/m² (+ 10,6 %), suivi du XXe, à 5 340 €/m² (+ 12,1 %) et du XVIIIe, à 5 450 €/m² (+ 6,5 %).

L'une des explications avancées par les ­notaires au fait que Paris résiste à la morosité hexagonale est la part relativement importante des acquéreurs étrangers, à fort pouvoir d'achat, qui tire les prix vers le haut. Cette part, estimée en moyenne à 7  à 8 %, peut atteindre jusqu'à 25 % sur les Champs-Elysées (VIIIe) ou autour de l'église Saint-Thomas-d'Aquin (VIIe). Elle explique certaines transactions exceptionnelles – 29 556 €/m2 pour un appartement d'une centaine de mètres carrés dans le quartier du Palais-Royal (Ier arrondissement), ou 24 000 €/m² près de Notre-Dame (IVe arrondissement) –, qui sont, pour cette raison, exclues des statistiques des notaires, afin de ne pas en fausser les résultats.

La rareté des biens anciens mis en vente, alors que la demande demeure très soutenue, explique également la poursuite de l'inflation des prix parisiens. Et avec 928 ventes en 2007, l'offre de logements neufs est insuffisante pour combler ce déficit. Les notaires parisiens constatent par ailleurs un retournement structurel du marché. Désormais, les prix sont tirés vers le haut par certaines catégories de biens, quelle que soit leur localisation. D'une manière générale, la hausse est plus forte dans le haut de gamme et pour les petites surfaces (encore accessibles aux primo-accédants), moindre dans le moyen de gamme et les moyennes surfaces (+ 10 % au moins pour les studios et quatre pièces et plus ; + 8 % au plus pour les deux et trois-pièces).

La gourmandise des vendeurs, en position de force, n'est bien sûr pas non plus étrangère à la progression rapide des prix : selon la chambre Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) de Paris-Ile-de-France, ils exigent encore des prix indexés sur la flambée des prix enregistrée au début des années 2000. Pour combien de temps ?

Petite et grande couronnes : l'heure est à la modération

La fièvre épargne en revanche la banlieue parisienne, où la hausse des prix des appartements anciens poursuit son ralentissement en petite couronne (+ 7,1 % contre + 10,3 % en 2006) et en grande couronne, où elle passe sous la barre des 5 % (+ 4,7 % contre + 11,0 % en 2006).

En petite couronne, tous les départements ­sont touchés, avec un coup de frein très ­marqué dans les Hauts-de-Seine (+ 7,8 % en 2007 contre + 9,3 % en 2006), le Val-de-Marne (+ 5,8 % en 2007 contre + 11,2 % en 2006), ou la Seine-Saint-Denis, le moins cher (+ 7,3 % en 2007 contre + 14,1 % en 2006). Ce ralentissement s'amplifie en grande couronne, où l'évolution annuelle des prix est tombée en un an à + 4,7 %, contre plus du double un an auparavant. Ainsi, dans les quatre départements, la hausse des prix est passée de + 14,2 % en 2006 à + 5,1 % en 2007 en Seine-et-Marne, de + 8,7 % à + 4,5 % dans les Yvelines, de + 13,3 % à + 2,8 % dans l'Essonne et de + 12,1 % à ­+ 6,8 % dans le Val-d'Oise. Résultat de cette nette décélération, les augmentations annuelles supérieures à 10 % constituent désormais l'exception dans les communes franciliennes, où le prix moyen du mètre carré s'établit à 3 870 euros en petite couronne et à 3 000 euros en grande couronne. Plusieurs villes (voir tableau ci-contre) connaissent même des baisses de prix, infimes pour certaines (-0,4 % à Melun), significatives pour d'autres (- 8,8 % à Draveil) .

La partition traditionnelle entre Ouest et Est parisien n'a, quant à elle, pas varié : les quatre départements les moins chers sont toujours l'Essonne, la Seine-et-Marne, le Val-d'Oise et la Seine-Saint-Denis, où les prix restent bloqués sous le seuil symbolique des 3 000 €/m². à 7 000 €/m², Neuilly-sur-Seine demeure l'exception suburbaine, s'alignant sur certains arrondissements centraux (IIe ou IIIe) de la capitale. Encore loin derrière, Levallois-Perret (5 830 €/m²), Saint-Germain-en-Laye (4 910 €/m²) ou Versailles (4 790 €/m²) affichent tout de même des valeurs parmi les plus élevées d'Ile-de-France.

Deuxième marché régional après celui des appartements anciens, localisé pour les trois quarts en grande couronne, le segment des maisons anciennes a quant à lui enregistré en 2007 un nouveau tassement de son activité (- 0,5 %). Les prix, toujours à la hausse, mais suivant une courbe baissière ces dernières années, ont varié en moyenne de + 5,2 % en 2007 (contre + 8,9 % en 2006) en petite couronne, avec un montant moyen de 344 200 euros, et de + 5,1 % (contre + 9,6 % en 2006) en grande couronne, avec un montant moyen de 290 300 euros.

Cette décélération – accentuée pour les biens de qualité médiocre et mal situés – se vérifie sur l'ensemble des départements, mais de manière inégale. Le prix moyen s'établit désormais, en petite couronne, à 539 300 euros ­dans les Hauts-de-Seine (encore + 7,5 %),

267 800 euros en Seine-Saint-Denis (+ 5%) et 353 300 euros dans le Val-de-Marne (+ 3,2 %). Une maison en Seine-Saint-Denis coûte ainsi deux fois moins cher que dans les Hauts-de-Seine. En grande couronne, les prix moyens ­s'échelonnent autour de 246 700 euros en Seine-­et-Marne (+ 3,6 %), 284 600 euros dans le Val-d'Oise (+ 6 %), 298 200 euros dans l'Essonne (+ 5,3 %) et 375 800 euros dans les Yvelines (+ 5,7 %).

Province : des marchés plus homogènes

Le rythme de progression des prix (+ 5 % dans l'ancien en moyenne France entière) a été moins rapide en province qu'en Ile-de-France, hors zones tendues. Comme en région parisienne, certains secteurs connaissent encore, en effet, des tensions inflationnistes, générées par une présence accrue d'acquéreurs non résidents. Moins fortunés, si l'on en croit le Crédit foncier, que leurs prédécesseurs sur ces marchés, et venant davantage de pays membres de la communauté européenne, ils exercent une pression sur les prix dans le quart sud-est de la France, de loin la région la plus dynamique en termes de transactions. Face à des prix élevés et au durcissement des conditions de crédit, les stratégies déployées par les candidats à l'acquisition semblent avoir trouvé leur limite : le glissement de la demande sur des quartiers, puis des communes périphériques moins chères (l'effet « escargot »), le report sur l'ancien lorsque les prix du neuf sont trop élevés et la recherche de surfaces plus petites, ne suffisent plus à restaurer la solvabilité des ménages candidats à l'acquisition. Lorsqu'un marché est attractif, en raison de sa localisation, de son dynamisme, ou parce qu'il est encore en mesure de loger ses actifs, les prix continuent de progresser. Fût-ce plus modérément, atteignant au mieux la barre des + 7 %, comme à Cannes, Antibes, Grasse, Toulon, Lille ou encore Saint-Etienne. L'inverse est vrai aussi, certains marchés qui avaient connu un fort développement enregistrant un recul de leurs prix, tel Grenoble (- 5 %). Le Crédit foncier observe toutefois une « relative homogénéisation des prix entre les agglomérations et les segments de marché (les prix de l'ancien progressant plus rapidement que ceux du neuf) », qui résulte de l'effet de report de la demande lorsqu'elle atteint ses limites de solvabilité. La plupart des grandes villes affichent, pour les appartements en centre-ville, des valeurs comprises entre 2 200 €/m² et 2 600 €/m². Marseille et Lyon restent en tête à plus de 3 000 €/m².

2008 : un risque de spéculation à la baisse

Quant aux perspectives pour 2008, le Crédit foncier ne s'encombre guère de périphrases : « En dépit d'une activité transactionnelle encourageante en 2007 dans le neuf et dans l'ancien, l'essoufflement du rythme des ventes et des prix, entamé en 2006, est inéluctable » : pression de plus en plus forte des contraintes budgétaires des ménages, contexte macro-économique incertain... Pour autant, l'établissement financier ne se hasarde à aucune prévision chiffrée, évoquant simplement des ajustements locaux à venir (voir tableau ci-contre). Tels que des baisses de prix en perspective pour les logements anciens en région Rhône-Alpes. Ou le maintien dans le peloton de tête des régions les plus dynamiques du Sud-Est et de la Normandie.

Pour sa part, la Fnaim, avant de se lancer dans l'exercice prospectif sur le long terme, analyse les données du marché disponibles au 1er trimestre 2008. Il en ressort une stabilisation des prix dans l'ancien, « saisissante, compte tenu de sa propagation à l'ensemble des segments de marché, tant sur celui des appartements (+ 2,3 % sur un an et + 1,4 % en glissement trimestriel) que sur celui des maisons (+ 3,1 % sur un an et + 0,3 % en glissement trimestriel) ».

Au niveau des régions, il semble que, pour chacune, les prix amorcent aussi un mouvement de stabilisation – pour ne pas dire une nouvelle chute du rythme de la hausse : à l'exception du Sud-Est, où les prix s'ajustent plus lentement, (+ 4,8 % au 1er trimestre 2008 contre + 6,2 % à la même époque en 2007), ils connaissent un nouveau ralentissement dans le Nord et l'Est (+3,2 % au lieu de + 8,6 %) et progressent partout ailleurs à des rythmes inférieurs ou égaux à ­2,5 % (+ 1,6 % dans l'Ouest, + 1,4 % dans le Centre et les Alpes, + 2,5 % dans le Sud-Ouest).

Et pour le reste de l'année 2008 ? La Fnaim pronostique une hausse annuelle moyenne de + 2,7 %, désormais proche de l'inflation, écartant le risque d'un scénario de baisse généralisée des prix. Toutefois, elle s'avoue inquiète : « Les facteurs susceptibles de nourrir une crise de confiance des ménages ne doivent pas être sous-estimés. Dans un contexte de crise financière, limitée ou non aux « subprime », et dans un climat de confiance des ménages dégradé, le spectre d'une spéculation, à la baisse cette fois, semble resurgir ». Les prédictions de certains financiers (HSBC France, Crédit agricole, Bipe-Empruntis, etc.), qui annoncent un recul des prix dans l'ancien de l'ordre de 3 % à 5 % d'ici à la fin de l'année pourraient donc s'avérer exactes.

Quant à Paris et sa région, les notaires, traditionnellement prudents affirment « qu'aucun élément ne permet d'indiquer une baisse des prix », tout en annonçant une « accalmie du marché". Au détour d'une phrase, le risque de crise est toutefois évoqué : « Le secteur du logement semble entrer dans un nouveau cycle dans lequel le niveau des prix devra s'ajuster à la capacité d'endettement des acquéreurs. Faute de quoi, le rythme de commercialisation s'allongera, les stocks se gonfleront, et le repli d'activité constaté depuis plusieurs trimestres s'amplifiera en 2008. »

Laure Le Scornet


Mots-clés :

IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , MARCHE IMMOBILIER




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