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Marché, les résidences de tourisme sont menacées

Novembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 236, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le rendement servi aux investisseurs s'effrite; l'effet d'aubaine fiscal semble avoir fait long feu; de nouveaux produits se développent, plus conformes à la demande. Bien étudier tous les paramètres du placement.

D'abord porté par le développement du tourisme, puis largement alimenté par une fiscalité avantageuse, le marché des résidences de tourisme a connu une croissance exponentielle durant ces trente dernières années. Plus de 500 000 lits ont été créés, avec deux périodes de très forte activité : les années 1985-1990, caractérisées par une demande touristique élevée, et les années 1998-2007, marquées par la hausse des prix de l'immobilier et le succès des dispositifs fiscaux Périssol, puis Besson-Demessine. La période Périssol, à elle seule, a vu l'ouverture de 20 000 lits par an. Et l'on est parvenu à un rythme de croisière d'environ 25 000 lits par an, dont 40 % en zone de revitalisation rurale (ZRR) et 60 % dans les zones touristiques habituelles.

De nombreuses voix s'élèvent aujourd'hui pour s'alarmer de cette croissance jugée de plus en plus artificielle. Les avantages procurés par l'acquisition d'un logement en résidence de tourisme n'auraient-ils pas aveuglé les investisseurs, les empêchant de s'interroger suffisamment sur la qualité de l'emplacement et de la construction, primordiales pour assurer un bon remplissage de la résidence ? Remplissage dont les bons taux sont les garants de la rentabilité du produit...

Revenons un instant sur la nature de ces avantages. Fiscale, tout d'abord : le bien, neuf, est acheté hors taxe, et dans certaines zones (ZRR), l'acquéreur bénéficie d'une réduction d'impôt non négligeable entre autres choses... (voir encadré p. 16). À cela, il faut ajouter l'attrait d'un produit locatif vendu avec un loyer garanti (net de charges, à l'exception de la taxe foncière), dans le cadre d'un bail commercial de neuf ou onze ans, qui libère l'investisseur de tout souci de gestion. Celle-ci est en effet déléguée à un exploitant touristique qui se charge de tout, depuis la recherche de la clientèle jusqu'à l'entretien de la résidence. Irrésistible ? Un peu trop : la prolifération des résidences de tourisme sur un marché de plus en plus saturé est à l'origine de l'effritement des rendements constaté par un nombre croissant de propriétaires : malgré les bons taux d'occupation annoncés par le Syndicat national des résidences de tourisme (65 % en moyenne annuelle, toutes saisons et toutes destinations confondues, avec un pic à plus de 80 % en haute saison), ces rendements sont passés de 5 % à 6 % il y a quelques années, aux alentours de 4 %, voire moins aujourd'hui.

Un constat que veut relativiser Isabelle de Wavrechin, directrice générale de Pierre et Vacances Conseil Immobilier : « Il faut étudier tous les paramètres de l'investissement. Si l'on considère la rentabilité comme les sommes perçues sur le prix effectivement payé par l'acquéreur, elle a augmenté ces dernières années sous le triple effet des avantages fiscaux consentis, de la baisse du coût du crédit et de la forte indexation des loyers. Et il convient d'y ajouter la valorisation de l'immobilier sur le long terme pour avoir une vision complète de la qualité du placement. »

Néanmoins, un virage a été pris. « La rentabilité actuelle moyenne oscille entre 4 % et 4,5 % pour les plus grands noms du secteur (le groupe Pierre et Vacances et Lagrange, par exemple, ndlr). Quant aux petits, ils promettent un point de plus, persuadés qu'ils y parviendront grâce à des frais généraux moins élevés », constate, dubitatif, Jean Gaillard, président du SNRT, qui met en garde les investisseurs : « Il faut se méfier si l'exploitant propose une rentabilité supérieure à la normale pour appâter le client : 5 %, 5,5 % voire 6 % TTC. Aujourd'hui, des nouveaux venus s'improvisent exploitants par opportunisme, sans aucune expérience, en étant naïvement convaincus de toucher une clientèle de touristes suffisante pour assurer le remplissage. »

Prise de conscience

C'est souvent la localisation qui pose problème, nombre de promoteurs construisant sans discrimination, là où le foncier est encore mobilisable : « Les meilleurs sites ont été pris d'assaut il y a quelques années déjà (ndlr : littoral, méditerranéen notamment, et haute montagne), et certains, sûrs de vendre à des investisseurs aveuglés par les incitations fiscales et des promesses de rentabilités irréalistes, n'hésitent pas à construire dans des endroits improbables », déplorent en chœur les majors du secteur. Le rythme de construction devrait finir par se ralentir à moyen terme, mais les prévisions d'ouvertures pour 2007 à 2009 continuent sur le rythme effréné de 25 000 lits par an. Pour les années 2007 et 2008, un tiers des 161 projets recensés par le SNRT sont situés en ZRR, dont 32 en zone rurale « pure ».

Or, le marché du tourisme a beaucoup changé ces dernières années. La concurrence est aujourd'hui très forte, tant au niveau national qu'international, et si la France reste la première destination touristique mondiale, elle doit désormais compter avec des pays comme le Maroc, la Tunisie, la Croatie ou encore la République dominicaine, offrant un littoral ensoleillé à des prix attractifs. À cela s'ajoutent une exigence accrue de la clientèle, à la fois en termes d'espace, de confort et de services, un renchérissement des coûts de construction et des charges de fonctionnement, alors que les tarifs de location, eux, n'ont pas autant progressé.

Un parc en danger

Cette tendance lourde à l'effritement des rendements risque d'avoir des conséquences très dommageables sur une partie du parc. Les propriétaires qui ont acheté il y a quelques années sont de plus en plus tentés de ne pas renouveler le bail commercial les liant à l'exploitant : ils préfèrent vendre leur bien afin de réaliser la plus-value latente. Des plus-values qui atteindraient entre 10 % et 30 %, selon Eric Lapierre, P-DG de Lagrange Patrimoine, pour des appartements portant sa griffe. Cette tentation de revendre — ou de reprendre le bien pour son usage personnel — est d'autant plus forte si l'exploitant n'est plus en mesure d'offrir, au-delà de la première période d'exploitation, le rendement initial. Les deux poids lourds du secteur, Pierre et Vacances et Lagrange, annoncent d'ores et déjà un taux de non-renouvellement de 20 % à la fin du premier bail, soit après neuf ou onze ans, selon la durée initiale du contrat.

Actuellement, près de 8 % à 10 % des lits en fin de bail sortent ainsi du parc des résidences de tourisme. Ces « sorties subies » représentent environ 1 500 lits par an (5 % à 7 % en montagne, 8 % à 10 % sur le littoral). Et ce taux devrait augmenter à moyen terme, si l'on en croit ­Jacques Pancera, président du groupe Europrestim Management (aménageur de la station de La Tania en Savoie) : « Le parc des résidences de tourisme est menacé, à périmètre constant, de se déliter irrémédiablement. En effet, les acquéreurs initiaux, qui ont fait un investissement « plaisir » dans les années 1980-1990, ont vieilli et sont confrontés à la restructuration de leur patrimoine. »

Or, le statut de résidence de tourisme — et les avantages fiscaux qui lui sont attachés — tombent si plus de 30 % des logements qui la composent ne sont plus loués à l'exploitant.

Dans ce cas, la résidence de tourisme se transforme en résidence hôtelière, ce qui diminue son attractivité commerciale, et donc son taux d'occupation. Scénario catastrophe ultime, l'exploitant lui-même peut dénoncer le bail à l'échéance. Avec son départ, la résidence va le plus souvent à vau-l'eau. L'entretien du bâtiment, qui lui était jusqu'alors confié, est assuré par l'assemblée générale des copropriétaires, qui ne parvient pas toujours à faire face, surtout lorsque les investisseurs sont éloignés géographiquement. Résultat, on assiste au vieillissement de la résidence avec une inéluctable dépréciation de la valeur du bien. Un cauchemar pour les propriétaires : la résidence n'étant plus référencée dans les catalogues des tour-opérateurs, les loyers se réduisent comme peau de chagrin alors que les factures continuent de s'amonceler (charges, mensualités du prêt, etc.).

« Une précaution toute simple vise à s'assurer que le bail commercial signé avec l'exploitant durera bien au minimum neuf ans. Il suffit pour cela que le gestionnaire renonce par écrit à se désengager à la fin de chacune des deux périodes triennales du bail », prévient Jean Gaillard qui reconnaît que ce n'est pas toujours le cas.

Les leaders du secteur ont pris les devants en organisant des marchés secondaires qui dispensent le propriétaire désireux de vendre de rechercher un acquéreur... tout en gardant la maîtrise de l'exploitation, au-delà des changements de propriétaire.

En outre, un frein existe déjà dans le bail commercial lui-même : l'indemnité d'éviction. Si le propriétaire ne renouvelle pas le bail de l'exploitant, pour une raison ou pour une autre, il devra dédommager ce dernier du préjudice qui lui est ainsi causé. Signe des temps, il y a quelques années, l'exploitant renonçait à percevoir son indemnité d'éviction dans une contre-lettre, sitôt le bail commercial signé. De telles pratiques n'ont plus cours. « Ces derniers temps, les exploitants commencent à réclamer leur indemnité d'éviction, même si tout dépend en pratique de la taille de la résidence et du nombre de propriétaires sortants », explique Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT. Le montant de l'indemnité d'éviction, conformément à l'article L. 145-14 du Code de commerce, dépend des « usages de la profession ». Il n'existe par conséquent aucune méthode de calcul imposée. Dans le cas des résidences de tourisme, le refus de renouvellement privant l'exploitant d'une partie seulement de son outil de travail, l'estimation du préjudice est basée sur le chiffre d'affaires réalisé sur le logement ou sur le loyer versé. La pénalité peut être très élevée et inciter au renouvellement du bail. « La fourchette peut varier entre deux ans de loyers et un an et demi de chiffre d'affaires, en sachant que ce dernier correspond à trois fois le montant du loyer environ », souligne Pascale Jallet.

Enfin, rappelons que la possibilité de récupérer la TVA au moment de l'acquisition n'est acquise au propriétaire que s'il conserve le bien durant vingt ans. À défaut, il devra rembourser la taxe au prorata du temps restant à courir. Dissuasif.

Evolution programmée

Plusieurs solutions sont à l'étude, qui permettraient aux exploitants de gérer les résidences de tourisme de manière plus saine, dans la durée, en dégageant des provisions pour faire face aux saisons difficiles et/ou aux indispensables travaux d'entretien et d'amélioration. La première consisterait bien sûr à obérer le rendement, en faisant davantage contribuer le propriétaire aux frais d'exploitation. Il faut savoir qu'à l'heure actuelle, l'exploitant assume la gestion courante du bien, ce qui englobe les dépenses d'entretien, les primes d'assurance, etc. Il serait également possible de décomposer le loyer en deux parties, l'une fixe, l'autre variable, en fonction des résultats de la résidence. « Je crois beaucoup à cette solution déjà mise en place par Pierre et Vacances en Andalousie. L'acquéreur y trouve à la fois des perspectives de gains élevés et la sécurité nécessaire pour monter son financement de manière optimale », affirme Isabelle de Wavrechin.

Mais fondamentalement, s'ils veulent sortir de la logique de rentabilité garantie dans laquelle ils se sont — et dans laquelle les promoteurs les ont — enfermés, les exploitants doivent militer pour que lui soit substituée une logique de jouissance. Retour aux contrats de type « nouvelle propriété », inventés par Pierre et Vacances en 1979, qui substituent à une partie du loyer en espèces un loyer en nature, sous la forme de semaines d'occupation du bien. Certains acteurs, comme Jean Gaillard, suggèrent d'explorer une voie alternative, qui consisterait à privilégier la vente à un investisseur unique. En utilisant, par exemple, le véhicule des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), qui ferait l'acquisition de l'ensemble de la résidence, puis vendrait des parts aux particuliers désireux d'investir. « Les investisseurs privés conserveraient les avantages fiscaux offerts par la loi, tandis qu'un propriétaire unique confierait un mandat d'exploitation à un exploitant unique compétent, dont la rémunération serait fondée sur le chiffre d'affaires ou sur le résultat brut d'exploitation », s'enthousiasme le président du SNRT.

Sans rendement garanti

D'ores et déjà, les professionnels les plus réactifs ont changé leur fusil d'épaule, proposant des programmes dont la rentabilité est très faible : 3 % seulement pour les « Résidences de la plage » de Pierre et Vacances, en baie de Somme, aux portes du Parc du Marquenterre (ZRR). D'autres, notamment dans le très haut de gamme, ont sauté le pas, abandonnant — c'est l'une des trois formules de vente de MGM Constructeur —, l'idée d'un rendement garanti. Comme Intrawest, promoteur canadien leader en Amérique du Nord dans l'immobilier de loisirs et l'exploitation d'hébergements et d'équipements touristiques, qui a vendu le « Village Arc 1950 », un complexe de résidences de tourisme, de commerces et de services (« resort »), sans loyers garantis. Cinq ans après la pose de la première pierre, le village piéton situé à 1 950 mètres d'altitude, sur le domaine skiable Les Arcs — La Plagne (Paradiski), entre le mont Blanc et le Parc national de la Vanoise, est achevé et entièrement vendu. Soit, à ce jour, 4 000 lits répartis en huit résidences de tourisme, toutes classées quatre étoiles, un total de 700 appartements allant du deux-pièces (surface moyenne de 40 m2) au cinq-pièces de 150 m2. Les derniers appartements se sont arrachés cet été au prix moyen de 8 500 €/m2. Ce prix avoisinait ­5 000 €/m2 en 2002... La clientèle séduite par cet ensemble, archétype du village alpin, doté d'une architecture traditionnelle, se compose à 80 % de Britanniques et pour 10 % de Nord-Américains, plus habitués que les Français à une logique de risque en matière immobilière. Et Intrawest ne compte pas s'arrêter là : outre un deuxième resort alpin, à Flaine, en cours de commercialisation, le promoteur prévoit, en 2009, d'ouvrir un gigantesque complexe avec golf et centre de séminaires, en Gironde, près de Saint-Emilion. Toujours du haut de gamme, et sans rendement garanti à la clé. La concurrence de ces produits risque d'être rude pour les promoteurs français.

Plus que jamais, la décision d'acquérir un bien dans une résidence de tourisme doit être entourée de garanties... économiques. Plutôt que de viser une rentabilité assurée, privilégiez un emplacement de qualité. Ce produit immobilier est aussi un produit de loisir : voudriez-vous personnellement y séjourner ? N'hésitez pas à ouvrir votre recherche aux métropoles régionales, en prospectant les résidences services situées en centre-ville. Les perspectives sont plus favorables qu'en ZRR, le produit étant porté par une hausse de la demande de moyens séjours locatifs et par l'intérêt des investisseurs loueurs en meublé pofessionnel (LMP). Attention, néanmoins, au risque de surcapacité dans certaines villes, et veillez à la récurrence des manifestations (salons, congrès...) , dont dépendent beaucoup les taux de remplissage. Par ailleurs, il est indispensable de se renseigner sur l'exploitant, sa compétence et sa solidité financière. Les groupes ayant déjà fait leurs preuves disposent d'une force commerciale qui leur permet d'assurer un taux de remplissage élevé. Ce sont eux qui offrent les meilleures garanties. A priori. Car les majors sont des colosses aux pieds d'argile. Témoin la mésaventure de Transmontagne (voir encadré p. 18). Aussi ne faut-il déléguer à personne la responsabilité d'estimer la validité d'un tel investissement : si l'exploitant vient à défaillir, la meilleure garantie pour l'investisseur de ne pas perdre sa mise est de posséder un logement qui a une valeur, hors avantage fiscal, sur le marché local de l'immobilier de loisir.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BESSON , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF , PERISSOL , RESIDENCE DE TOURISME , ZONE DE REVITALISATION RURALE




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