Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Lyon se déploie sur tous les fronts

Lyon se déploie sur tous les fronts

Décembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 237, article complet.
Auteur : BRANCIER (Christiène)

Un nouveau quartier agrandit l'hypercentre; la ville se reconstruit en favorisant la mixité sociale; l'offre massive dans le neuf dope tout le marché. Encore de très belles opportunités.

Dans la capitale des Gaules, le logement est un chantier d'agglomération depuis plus de cinq ans. Du haut de ses collines jusqu'aux rives des fleuves qui la traversent, la deuxième ville de France n'hésite plus à ouvrir à l'urbanisation des espaces longtemps laissés en friche. Dans l'hypercentre, à la confluence du Rhône et de la Saône, une cité lacustre, futuriste, redonne vie à des terrains traditionnellement trempés par les eaux. Plus de 4 000 logements haut de gamme y sont déjà programmés sur un territoire de 150 hectares, qui accueillera aussi une place nautique, un pôle de loisirs, des commerces et des bureaux. À quelques encablures de là, la ville s'est engagée dans un programme de réhabilitation d'un de ses quartiers sensibles. En reconstruisant 1 600 logements en lieu et place des barres HLM, son objectif est de favoriser l'accession à la propriété en jouant la carte de la mixité sociale. Tour d'horizon.

La ville double son centre

« Le lancement en septembre dernier du “Chantier national du logement” depuis Lyon, par la ministre Christine Boutin, témoigne du dynamisme local dans ce secteur », se réjouit Eric Verrax, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de la région Rhône-Alpes. Après une période de pénurie, la ville construit comme jamais. Près de 3 000 logements ont été livrés l'an dernier, 6 100 sont programmés et le bal des grues et des pelleteuses n'est pas près de s'arrêter. « Notre cité attire de nouveaux habitants. La demande n'a jamais été aussi forte », assure Gérard Collomb, sénateur-maire de Lyon et président du Grand Lyon (voir encadré, p. 44).

À l'instar d'autres métropoles européennes, Lyon s'est ainsi engagée dans un immense chantier de réhabilitation de friches industrielles, qui devrait lui permettre de doubler la surface de son centre-ville d'ici à 2030. À Lyon Confluence, dans l'hypercentre, un ancien territoire industriel cède peu à peu la place à un nouveau quartier. « La surface et la localisation du site rendent ce projet comparable à la rénovation des docks de Londres dans les années 1990, ou encore au chantier Paris-Rive-gauche », note Gilles Buna, adjoint à l'urbanisme à la mairie. Depuis 2003, une société d'économie mixte (SEM) supervise ce chantier pharaonique, dont l'objectif est de réhabiliter 70 hectares de foncier, mais aussi de transformer les voies de communication et les lieux publics sur un territoire deux fois plus vaste. Une première phase de travaux, correspondant à un investissement de plus d'un milliard d'euros, devrait être achevée en 2015. La ligne de tramway a déjà été prolongée pour atteindre le quartier. Les quais, réaménagés en parc urbain de 14 hectares, seront complétés dès 2009 par une vraie place nautique, large bras de Saône presque aussi vaste que la place Bellecour, qui accueillera des bateaux de plaisance et sera entouré de promenades plantées. « Cette darse sera bordée par un pôle de loisirs et de commerces, des bureaux, des équipements publics, mais aussi par des logements", indique Pierre Joutard, directeur adjoint de la SEM Lyon Confluence. La deuxième phase de travaux démarrera dès 2008, après le déménagement à Corbas du marché d'intérêt national, suivi en 2009 par le départ des prisons. « À terme, le quartier accueillera plus de 25 000 habitants et autant d'emplois », se félicite Gérard Collomb.

Le souffle du neuf

Conçu comme un prolongement naturel de l'hypercentre lyonnais, ce nouveau cœur de ville se veut à la fois un lieu d'habitation, de travail et de loisirs, où tous les usages seront imbriqués. La volonté de mixer les publics s'illustre dans les programmes dédiés à l'habitat, qui seront composés de 70 % de logements en accession libre, de 23 % de logements sociaux (accession et locatif), et de 7 % de locatif intermédiaire. Cet objectif sera même renforcé pour la deuxième phase, qui comprendra, elle, plus de 50 % de logements, soit 2 500 lots supplémentaires sur les 450 000 mètres carrés de shon (surface hors œuvre nette) encore à construire. « Les appartements ont été répartis en îlots, bénéficiant chacun d'une véritable diversité architecturale », précise Éric Verrax. Les plus grands urbanistes et architectes internationaux ont été sollicités, exprimant une double exigence, esthétique et environnementale : panneaux solaires, chaufferies bois ou puits canadiens ont été intégrés à la conception des programmes.

Nexity Apollonia, Marignan-Alliade et Ing Real Estate-Atemi se partagent déjà la construction des trois premiers îlots, en bordure de darse. Quelque 620 appartements seront livrés fin 2009-début 2010 et le rythme de commercialisation va bon train, puisque plus de la moitié des biens proposés en accession sont réservés. « Le prix moyen est de 4 500 € /m2, mais il peut atteindre les 6 000 € /m2 pour des biens d'exception comme ce six-pièces de 200 m2 en duplex avec une terrasse et un jardin sur le toit qui a trouvé preneur pour 1,2 million d'euros », indique Marc Estin, responsable des ventes à Nexity Apollonia. À Lyon, à peine 1% ou 2 % des appartements neufs sont à un tel niveau de prix, essentiellement dans les quartiers les plus cotés de la Croix Rousse et du parc de la Tête d'or. « Sur l'ensemble de la ville, le prix moyen se situe plutôt autour de 3 800 €/m2 dans le neuf et avoisine les 4 000 €/m2 dans l'ancien très haut de gamme », précise Jean-Jacques Mathias, président du Centre d'étude de la conjoncture immobilière (Cecim).

À Lyon Confluence, les biens les plus chers sont pourtant partis les premiers. Une cinquantaine de lots de Nexity Apollonia, proposés entre 4 000 et 5 000 €/m2, ont ainsi trouvé acquéreurs au cours d'un seul week-end, avec une mise en vente simultanée à Lyon et à Paris. « Il y a un véritable engouement pour ce nouveau quartier », se félicite Georges Lini, directeur commercial régional à Bouwfonds Marignan. Ses propres clients viennent de toute la France, et parfois de l'étranger pour acheter les plus beaux biens. « Ce sont essentiellement des cadres supérieurs pour qui le prix élevé de l'immobilier n'est pas un frein à l'accession. Nous avons aussi beaucoup d'anciens Lyonnais, qui veulent revenir sur la ville pour leur retraite ». Le quartier attire également les investisseurs, qui représentent près de la moitié des acquéreurs. La majorité d'entre eux recherche un produit patrimonial d'exception, qui ne pourra que se valoriser au fur et à mesure de la construction. Certains privilégient les trois et quatre pièces dans le moyen de gamme, dans le but de les louer pendant neuf ans en profitant des avantages Borloo et de Robien.

« Avec la Confluence, on prend enfin en compte une clientèle intéressée par du logement de standing neuf. Cette offre importante et diversifiée va tirer l'ensemble du marché lyonnais vers le haut. Elle va aussi pénaliser les produits surcotés, qui jusqu'ici continuaient de profiter de la pénurie dans le neuf », estime Jean-Jacques Mathias. Pour la deuxième ville de France, ce nouveau quartier est aussi l'occasion de rattraper son retard au niveau national. Le développement du marché immobilier y a été, en effet, plus lent que dans d'autres grandes villes de l'Hexagone, ce qui explique que Lyon arrive en septième position seulement en terme de prix sur le marché national. « En achetant aujourd'hui, les acquéreurs et les investisseurs sont donc assurés de faire une très bonne opération », affirme Georges Lini.

La Duchère entame sa mue

Dans le quartier de la Duchère, perché sur l'une des trois collines de la ville, le décalage est encore plus frappant. Le neuf s'y négocie toujours entre 2 600 et 3 000 €/m2. « C'est le prix le plus bas de la ville, pour des logements soignés, répondant tous à des critères de haute qualité environnementale », se félicite Gilles Buna à la mairie de Lyon. Le grand projet de ville, lancé en 2003, vise ici à réhabiliter ce quartier dit sensible, en jouant à fond la carte de la mixité sociale. Diversité architecturale et taille humaine sont les dénominateurs communs aux quatorze opérations programmées ou en cours par Alliade, Bouwfonds Marignan, Cogedim, Eiffage ou encore Nexity Georges V. Aux barres démolies des années 1960, succèdent des immeubles de deux à sept étages, avec multi-exposition, parkings en sous-sol et jardins intérieurs. « Plus de 1 600 logements neufs, du studio au six-pièces, seront livrés d'ici à 2012, avec pour objectif de ramener la part du locatif social de 80 % à 60 % dans le quartier », indique Bruno Couturier, directeur de la mission Lyon-La Duchère.

Pour y parvenir, les prix ne pouvaient qu'être attractifs : de 2 000 €/m2 en accession sociale à 2 600-3 000 €/m2 pour les programmes haut de gamme, avec la possibilité pour certains acquéreurs de bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 %. Les cibles prioritaires sont les jeunes actifs, les ménages achetant pour la première fois, les familles à revenus moyens et les étudiants. « En développant le locatif libre et l'accession à la propriété, l'idée est de favoriser la mobilité résidentielle des Duchérois, mais également de renforcer l'attractivité du quartier en y attirant de nouveaux habitants et des investisseurs », confie Bruno Couturier. Et le pari, plutôt audacieux, semble en voie d'être gagné. En octobre dernier, plus des deux tiers des 212 logements déjà commercialisés étaient vendus à une clientèle constituée à 80 % d'habitants d'autres quartiers de l'agglomération. Les investisseurs sont également présents, mais sur des programmes dédiés, comme la résidence pour étudiants réalisée par Nexity George V, qui sera livrée en juillet 2008. Devant la forte demande, un étage entier a même été ajouté à la hâte. « Sur ce type d'opération, la rentabilité n'est que de 3 %. Les investisseurs recherchent donc avant tout un produit fiscal », précise Bruno Couturier. Dans la deuxième tranche de construction qui démarrera dans un an et qui concerne 600 logements, d'autres produits dédiés aux investisseurs sont à l'étude, avec une autre résidence étudiante.

Un marché résolument actif

La construction massive de logements neufs a aussi permis de doper l'ancien. Certaines copropriétés de la Duchère, comme celle de la tour panoramique (une centaine de logements) ou celle de la Piémente sur les balmes ont entrepris un gros travail de réhabilitation, qui commence à porter ses fruits. « Sur ces résidences, les prix se sont littéralement envolés, passant de 800 €/m2 en 2002 à 1 800 €/m2 en 2007 », précise Bruno Couturier. Cela reste toutefois deux fois moins cher que le prix moyen dans la ville. Mais il est vrai que le marché recèle encore un fort potentiel de progression. En cinq ans, la valeur des biens a doublé à Lyon. « Et le marché devrait encore progresser de 7 % cette année, car l'agglomération continue de voir sa population grossir », affirme Jean-Jacques Mathias du Cecim. Voilà qui tranche avec d'autres grandes villes de France qui, elles, commencent sérieusement à s'essouffler.

Christiène Brancier


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF , REGION RHONE-ALPES




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier