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Investissements immobiliers et industriels

Février 2006
Le Particulier n° 998, article complet.

L'année 2006 sera celle des changements pour la fiscalité des investissements immobiliers. D'une part, elle est aménagée pour tenir compte du nouveau barème de l'impôt sur le revenu. Un changement qui devrait se révéler plutôt favorable aux bailleurs (voir p. 42). D'autre part, le régime d'incitation fiscale Robien devrait être réformé par la loi portant engagement national pour le logement (dite loi ENL), encore en discussion. Actuellement, un investisseur immobilier ayant opté pour le dispositif Robien peut déduire de ses revenus jusqu'à 65 % du prix du logement sur 15 ans : 8 % les 5 premières années, puis 2,5 % pendant 4 ans (soit 50 % en 9 ans), plus, en option, encore 2,5 % pendant 6 ans. Cette déduction reste inchangée pour les opérations en cours, mais, pour les investissements futurs, le projet ENL prévoit de la ramener à 50 %, toujours sur 9 ans : 6 % les 7 premières années et 4 % les années suivantes. Parallèlement, un nouveau dispositif serait créé, dit Borloo populaire, avec maintien de la déduction de 65 % sur 15 ans (6 % les 7 premières années, puis 4 % les 2 années suivantes et 2,5 % ensuite). Mais en contrepartie, les bailleurs devront respecter un plafond de loyers plus bas que dans le Robien et un plafond de ressources des locataires. Nous reviendrons très prochainement en détail sur ces dispositifs.

Déficits fonciers et bouclier fiscal.

L'investissement immobilier locatif n'est pas seulement le moyen de se constituer un patrimoine. C'est aussi et surtout un moyen de défiscaliser ses revenus. En investissant à crédit, on peut neutraliser, du moins les premières années, l'imposition des loyers perçus en déduisant de leur montant les intérêts d'emprunt. En optant pour le dispositif Robien, on peut, de plus, déduire un amortissement annuel du prix d'acquisition et créer un déficit. Déduit à hauteur de 10 700 € du revenu global, ce déficit permet de réduire l'impôt supporté par les autres revenus. Et, désormais, créer un tel déficit foncier présente un intérêt fiscal supplémentaire : faciliter l'activation du bouclier fiscal. Celui-ci joue lorsque vos impôts directs (sur le revenu, sur la fortune, et locaux) représentent plus de 60 % de vos revenus. "Pour obtenir plus facilement la restitution d'une partie de ses impôts, il faut réduire le montant des revenus retenu pour apprécier ce seuil", explique Laurent Desmoulière, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Meeschaert Gestion privée. Or, ces déficits fonciers y contribuent. En effet, ils sont déduits (dans la limite de 10 700 €) du montant des revenus retenus pour le bouclier fiscal.

Plafonnement tempéré pour la défiscalisation immobilière.

Cette possibilité supplémentaire d'allégement fiscal pour les contribuables les plus imposés (et donc les plus susceptibles de bénéficier du bouclier fiscal) justifiait pleinement que les régimes de faveur accordés aux investissements locatifs soient inclus dans un éventuel plafonnement des avantages fiscaux, à partir de 2007. On notera cependant que, dans le dispositif de plafonnement censuré par le Conseil constitutionnel, l'immobilier était plutôt bien traité, notamment le Robien. L'avantage fiscal correspondant, qui prend la forme d'une déduction de revenus, devait en effet être converti en économie d'impôt. Pour cela, la formule de conversion retenue dans le projet reposait sur le taux moyen d'imposition du contribuable (impôt sur le revenu divisé par le total des revenus perçus), et non pas sur son taux marginal d'imposition (le taux d'imposition de la tranche la plus élevée de ses revenus imposables). Évidemment, le taux moyen est inférieur au taux marginal : un contribuable déduisant 10 000 € d'amortissement et atteignant un taux marginal de 40 % réalise une économie d'impôt de 4 000 €. Mais si son taux moyen s'était élevé à 20 %, l'économie retenue pour le plafonnement n'aurait été que de 2 000 €. Avec un tel taux moyen, il aurait fallu investir plus de 500 000 € en Robien pour dépasser le plafond de 8 000 €.

Les investissements Malraux et dans les DOM-TOM en sursis ?

L'autre dispositif fiscal immobilier autorisant d'importantes déductions de revenus, l'investissement Malraux, aurait également vu les effets du plafonnement tempérés par cette règle du taux moyen d'imposition. En outre, alors que ce régime permet de déduire sans limite de montant les travaux de réhabilitation de logements anciens, seule une part des déductions aurait été concernée par le plafonnement. Reste à savoir si ce régime de faveur subsistera dans une future mouture du plafonnement. La question se pose également pour un autre dispositif très prisé des amateurs de défiscalisation, l'investissement dans les DOM-TOM : il était prévu qu'il fasse temporairement l'objet d'un plafonnement à part, le temps de dresser un rapport sur l'impact réel de ce dispositif, non pas sur la feuille d'impôts des contribuables qui en bénéficient, mais sur l'économie des départements et des territoires concernés.


Mots-clés :

DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT




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