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Perissol en résidences-services : la mauvaise surprise des indemnités d'éviction

Octobre 2008
Le Particulier n° 1029, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)
Le dispositif Périssol (en vigueur du 1.1.96 au 31.8.99) permettait à l'investisseur qui achetait un logement neuf et s'engageait à le louer pendant au moins 9 ans d'amortir jusqu'à 80 % du coût de l'opération. Ayant respecté la durée minimale de détention imposée, les investisseurs Périssol commencent progressivement à récupérer leurs logements, soit pour les occuper eux-mêmes, soit, plus souvent, pour les mettre en vente. Si le logement a été loué nu sous le régime de la loi de 1989, sa reprise par le bailleur s'effectue généralement sans la moindre difficulté. Toutefois, le dispositif Périssol pouvait aussi s'appliquer aux investissements dans des résidences de tourisme ou hôtelières. Ce choix d'investissement impliquait alors la signature, non plus d'un bail d'habitation, mais d'un bail commercial avec une société locataire chargée d'exploiter la résidence.

Des indemnités d'éviction incontournables... mais négociables.

Or, les baux commerciaux comportent des dispositions légales méconnues de la plupart des particuliers... Ainsi, la société locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail à son échéance, au bout de 9 ans. Faute de quoi, le propriétaire doit lui verser des indemnités dites d'éviction. Leur montant peut atteindre 3 ans du chiffre d'affaires dégagé par le logement. Votre bail est muet sur ce point ou précise qu'aucune indemnité ne pourra vous être demandée ? Ne vous réjouissez pas trop vite. « Puisque ces indemnités sont prévues par la loi, rien n'oblige à ce qu'elles soient mentionnées dans le contrat. Par ailleurs, une clause stipulant l'absence d'indemnités est nulle, car le droit au renouvellement du bail, dont découle le versement de ces indemnités, est une disposition d'ordre public », explique l'avocat parisien Me Jehan-Denis Barbier.

Il en va de même lorsqu'un montant précis d'indemnités est fixé par le contrat de bail. « L'indemnité d'éviction est déterminée en prenant notamment en compte le chiffre d'affaires du fonds au moment où le juge statue. Il est donc très difficile d'anticiper un tel montant et de rédiger dès la signature du bail une clause le mentionnant, qui risque fort d'être nulle », prévient Arthur de Galembert, avocat chez Lefevre Pelletier et associés.

Heureusement, si l'investisseur est pugnace, l'exploitant évincé consent, la plupart du temps, à revoir ses prétentions à la baisse. « En général, les exploitants réclament au départ 3 ans de loyers, mais acceptent de négocier à 2 ans, voire à 1,5 an », confie François Motty, de la Chambre des experts immobiliers de la Fnaim. Michèle Lambert, spécialiste de l'immobilier au sein du département d'ingénierie patrimoniale du Crédit du Nord, conseille la solution amiable : « Un bon accord loin des tribunaux est toujours préférable. Mieux vaut ne pas se lancer dans des années de procédures pour, au final, obtenir un résultat qui risque d'être similaire ».

Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOYER , PERISSOL , RESIDENCE DE SERVICES , RESIDENCE DE TOURISME , ROBIEN




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