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Vente du bien

Mars 2008
Le Particulier n° 1023, article complet.
Si le taux de rentabilité net-net suffit pour comparer l'évolution d'un bien d'une année sur l'autre, en tenant compte de votre niveau d'imposition, il vous faudra utiliser d'autres indicateurs pour déterminer l'opportunité de liquider votre patrimoine locatif. Le premier consiste à mettre en parallèle le rendement net avant impôt et celui des obligations à terme (OAT), un placement sans risque. "Mais attention, prévient un analyste financier, vous devrez comparer le rendement des OAT (4 % actuellement) avec le rendement net hors impôt du bien immobilier, majoré de la revalorisation annuelle de loyers que vous escomptez." Avec un rendement de 3 % net et une hypothèse de plus-value de 1,5 % environ par an, c'est le chiffre de 4,5 % qu'il faudra rapprocher des 4 % dégagés par les OAT. Si le rendement est inférieur ou égal à celui de ces obligations, vous pouvez être tenté de le vendre. Deuxième indicateur pouvant faire pencher la balance en faveur d'un arbitrage, la plus-value latente enregistrée depuis votre acquisition. Après la forte hausse enregistrée depuis les années 90, le marché semble montrer quelques signes d'essoufflement. "Je doute qu'il y ait encore, sauf exceptions, des plus-values sur les 2 ou 3 prochaines années", confie Claude Garnier. Dans ce contexte, un arbitrage en faveur de la vente du bien sera d'autant plus favorable si vous en êtes propriétaire depuis plus de 15 ans, durée au-delà de laquelle la plus-value est exonérée. Ou encore si la plus-value atteint un certain seuil souhaité. "Dans l'ancien, il faut faire un bilan triennal et se fixer des objectifs, par exemple en décidant de vendre à partir de 30 % de plus-value latente", conseille Olivier Bokobza directeur général des Espaces immobilier (BNP Paribas). Le calcul du TRI pourra aussi vous aider à déterminer le moment le plus opportun, en prenant différentes hypothèses de durée de détention, en fonction, notamment, du type de crédit souscrit et de l'évolution du marché immobilier.

Enfin, hormis une durée de détention inférieure à 15 ans, d'autres éléments peuvent constituer un frein à la vente ou la rendre moins attractive. C'est le cas si vous bénéficiez d'un dispositif fiscal impliquant une durée minimale de détention (9 ans par exemple pour les dispositifs Borloo dans le neuf ou Malraux dans l'ancien à rénover), ou encore si le logement est en cours de bail. Dans le premier cas, vous devriez reverser une partie de l'avantage fiscal dont vous avez bénéficié, dans le second vous seriez contraint de consentir une décote sur le prix de vente du bien. "Avant de se focaliser sur le marché, il faut toujours prendre en compte sa situation personnelle", rappelle Xavier Kerny, chez Meeschaert Conseil Immobilier. À vous de voir, alors, si le jeu en vaut la chandelle.

Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOCATION IMMOBILIERE , MALRAUX , PLACEMENT IMMOBILIER




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