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Votre priorité : réaliser une plus-value

Juillet-Août 2004
Le Particulier n° 979, article complet.
Si la perception de revenus n'est pas votre souci premier, donner la priorité à la valorisation de votre capital, dont vous profiterez à terme sous forme d'une plus-value de revente, est une idée judicieuse pour deux raisons. D'abord, la taxation des plus-values immobilières est allégée depuis cette année. Elles sont exonérées après 15 années de détention et non plus 22. Ensuite, les secteurs disposant d'une importante réserve de plus-value présentent des prix raisonnables qui permettent d'obtenir des rendements intéressants. Pour optimiser cette stratégie, privilégiez un appartement de 2 à 4 pièces. Au-delà, la faiblesse des taux d'intérêts a souvent incité les candidats locataires plus aisés, qui auraient eu les moyens de louer un logement plus grand, à accéder à la propriété. En deçà, le marché risque d'être plus étroit, diminuant les chances de plus-value. "Si le marché locatif se retourne, un studio n'intéressera guère qu'un autre investisseur, alors qu'un 3 pièces pourra aussi intéresser quelqu'un pour l'habiter", analyse Pierre-Henri Biger, expert au Crédit foncier de France.

Miser sur le "Levallois de demain".

Les professionnels de l'immobilier font ainsi référence à cette ancienne banlieue ouvrière limitrophe de Paris devenue en une décennie une des communes les plus huppées des Hauts-de-Seine. Concrètement, prospectez les secteurs sur lesquels les prix ont déjà commencé à frémir tout en conservant un potentiel non négligeable de valorisation. Ainsi, en région parisienne, plutôt que les banlieues en "friche" – Gennevilliers (92) ou Vitry (94) par exemple –, visez celles qui attirent les cadres à bon pouvoir d'achat chassés de la capitale par l'augmentation des prix : comme Clichy (92), où vous pouvez espérer de 30 à 40 % de plus-value d'ici à 10 ans, Saint-Denis, Les Lilas ou Montreuil (93), où le délai pour enregistrer une telle progression serait plutôt de 20 ans. De même, "Alfortville ou Maisons-Alfort (94), et plus généralement les communes situées sur les quais de Seine, en prolongement de la ZAC Seine-rive gauche, conservent un bon potentiel de plus-value", prédit Jean-Michel Lancelot. Vous ne prendrez pas non plus de risques en investissant dans les rares secteurs encore délaissés dans le centre des grandes agglomérations. "À Paris, dans les xviie et xviiie arrondissements, les quartiers Guy-Môquet et Goutte-d'Or devraient évoluer favorablement : les immeubles sont beaux et les sites touristiques, proches", pronostique Jean-Claude Szaléniec. Mais dépêchez-vous : les prix grimpent en même temps que les habitants s'embourgeoisent. L'est du boulevard Barbès – Goutte d'Or – a, selon les statistiques de la Chambre des notaires de Paris, progressé de 22,5 % en 2003. Cela dit, on y trouve encore des biens vendus autour de 2 000 €/m2 qui, dans l'immédiat, pourront se louer autour de 13 €/m2 ; soit un rendement brut proche de 8 %.

Les quartiers qui vont bouger en province.

En province aussi, certains secteurs permettent d'espérer une plus-value de 20 à 30 % sur 10 ans. À Marseille, le quartier Belzunce bénéficie d'une situation centrale et d'un parc immobilier de bonne facture : "Au xixe siècle, c'était un quartier très résidentiel", rappelle Antoine de Cremiers. Toujours à Marseille, "à quelques kilomètres du Vieux Port, l'Estaque ajoute aux perspectives de plus-values des rendements intéressants, jusqu'à 8,5 ou 9 %", estime Stéphane Desquartiers. À Clermont-Ferrand, "le quartier de la gare va se rénover, mais la plus-value future n'a pas encore été intégrée par les vendeurs. On trouve des biens à 1 200 et 1 300 €/m2, alors que la moyenne de la ville se situe autour de 1 500 €", souligne le responsable de l'Immobilière du Grand-Pavois, agence Century 21. À Brest, "le centre-ville monte, avec des biens autour de 1 500 €/m2. Alors qu'à Recouvrance, ancien quartier chaud proche du centre, les prix avoisinent, pour l'instant, seulement 750 €/m2", note Me Christian Gestin, président de la Chambre des notaires du Finistère. D'autant que les rendements ne sont pas symboliques. "Avec 60 000 €, on peut trouver, dans des copropriétés sympathiques, des trois pièces qui se loueront de 450 à 490 €/mois", confirme Patrick Abiven, directeur d'une agence Century 21.

Acheter un logement occupé par un locataire "protégé".

Ne négligez pas cette catégorie de biens dans une perspective de plus-value. Les plus connus sont loués sous le régime de la loi de 1948, surtout à Paris et dans les grandes villes. Leurs locataires sont presque impossibles à déloger contre leur gré et bénéficient de loyers très en dessous du marché. C'est aussi le cas, dans une moindre mesure, des locataires, âgés de plus de 70 ans et aux ressources inférieures à 1,5 Smic, protégés par la loi du 6 juillet 1989. De ce fait, ces logements, commercialisés par les mêmes sociétés que les autres logements occupés (voir p. 47), sont vendus avec une décote importante – de 10 à 35 %, selon Thierry Smadja –, selon l'âge du locataire.

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