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Acheter des logements vétustes et les rénover

Avril 2005
Le Particulier n° 988, article complet.

Manipulateur en radiologie, Patrick savait, dès le début de sa carrière, que ce métier, qui comporte des risques pour la santé et impose une retraite à 55 ans, ne lui assurerait que 50 % de ses revenus après cet âge. Très tôt, il a donc entrepris de se constituer un patrimoine pour disposer à terme d'un complément de revenus. En 1982, il achète 43 445 € un pavillon à Villeneuve-le-Roi (94), qu'il a occupé lui-même avant de le louer puis de l'agrandir, en 2001, en y faisant pour 61 000 € de travaux. Il vaut aujourd'hui entre 150 000 € et 180 000 €. En 1989, Patrick acquiert un deuxième pavillon dans la même commune, pour 35 000 € plus 10 000 € de travaux (valeur actuelle, environ 80 000 €). Ces deux achats ont été financés (hors travaux payés comptant) à 90 % à crédit. Prenant ainsi confiance dans l'immobilier, en 1995, Patrick devient propriétaire, toujours à Villeneuve-le-Roi, qu'il connaît bien et où les prix sont accessibles, d'un nouveau pavillon, de 130 m2, pour 107 000 € cette fois entièrement financés à crédit, et 15 000 € de travaux. Sa valeur actuelle est de 230 000 €. En 1996, il achète une quatrième maison 114 000 €, en très mauvais état, ne comptant qu'un seul point d'eau, qu'il rénove entièrement pour plus de 100 000 € (essentiellement en achats de matériaux, les travaux étant effectués par lui-même), et y aménage 5 appartements. "J'évite ainsi les problèmes de copropriété et je programme des travaux quand bon me semble", explique-t-il. Le bien vaudrait aujourd'hui 300 000 € s'il était vendu en bloc et 450 000 € s'il l'était en lots de copropriété. Son cinquième achat, en 2004, porte sur un petit appartement de 40 000 € avec 2 500 € de travaux. Aujourd'hui, ces logements rapportent 58 000 € de loyers par an, soit un revenu foncier imposable de 27 000 €, après la déduction forfaitaire de 14 %, les dépenses pour travaux, les charges et les intérêts d'emprunts. Cependant, il s'agit ici de prêts classiques, dont les échéances comprennent, en plus des intérêts, une part de capital. Le revenu net (loyers moins charges et échéances de prêt) effectivement perçu par Patrick n'est donc que d'environ 650 € par an : un revenu certes modeste, mais qui augmentera sensiblement une fois les prêts remboursés.

Savoir acheter

Acheter, comme Patrick, des logements anciens nécessitant de gros travaux est une bonne méthode pour devenir propriétaire à un coût raisonnable tout en se ménageant de bonnes perspectives de plus-values. Mais attention, seuls les travaux de rénovation ou d'amélioration du confort, comme un ravalement ou la création de salle de bains, seront déductibles fiscalement, à l'exclusion de ceux de construction ou d'agrandissement. Vous devez donc évaluer, avant d'acheter, quels aménagements seront possibles et leur coût, notamment en matière de sanitaires. En sachant que le logement après travaux devra répondre aux critères d'un logement "décent" résultant du décret du 30 janvier 2002 (voir notre Guide du propriétaire immobilier, de décembre 2003). Pour sa part, Patrick a rénové lui-même en grande partie ses logements, ce qui en réduit le coût, mais n'est pas à la portée du premier venu, même si vous êtes bricoleur et courageux.

Et, vous devez acheter les matériaux comptant, car les banques ne prêtent pas pour ce type de dépenses. Enfin, cela vous écarte des aides de l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah), car "elle ne finance que des travaux réalisés par des entreprises", souligne Patrick.

Deux autres formes d'investissement dans l'immobilier ancien avec travaux sont, a priori, destinées à un public plus restreint. Il s'agit tout d'abord du régime Malraux de réhabilitation d'immeubles dans des quartiers historiques délimités par arrêté préfectoral (une centaine en France actuellement). Vous pouvez alors déduire de votre revenu imposable la totalité du déficit foncier, et sans tenir compte de la limite de 10 700 € par an.

Dans la pratique, entre les exigences de qualité des travaux et les frais de montages juridiques et d'intermédiaires assez pointus dans ce domaine (voir le n° 981 du Particulier), le prix de revient final est supérieur à celui d'un logement neuf de standing. Réservé, donc, aux contribuables amateurs de belles et vieilles pierres et fortement imposés. Il est par ailleurs possible d'investir dans un logement ancien à rénover totalement, et de le placer, ensuite, sous le régime Robien comme un logement neuf (voir p. 14-15 et le n° 976 du Particulier). Mais, là aussi, l'opération est délicate à monter car, avant travaux, le logement ne doit pas être "décent" (voir ci-dessus) sur plusieurs points, et, au contraire, après travaux, il doit présenter des caractéristiques équivalentes à

celles d'un logement neuf.

Savoir gérer

Plus généralement, l'immobilier avec travaux s'adresse à des investisseurs déjà expérimentés. Ceux-ci évitent, en outre, de faire appel à des professionnels de la gestion, lorsqu'ils ont, comme Patrick, du temps à y consacrer eux-mêmes. Mieux vaut alors concentrer vos biens sur une aire géographique réduite. Patrick, par ailleurs, réduit les risques d'impayés en n'hésitant pas à prendre comme locataires des bénéficiaires d'allocations logement (qu'il perçoit directement), ou de la caution Loca-Pass accordée par le 1 % logement. D'une manière générale d'ailleurs, louer à des locataires à revenus modestes peut se révéler à la fois sûr et rentable, en profitant des aides et avantages fiscaux prévus à cette fin (voir le n° 984 du Particulier).

Savoir vendre

Une fois les travaux achevés et les emprunts remboursés, l'impôt sur vos revenus locatifs s'alourdira sensiblement, et encore plus si la valeur totale des biens dépasse le seuil de l'impôt de solidarité sur la fortune (732 000 € en 2005). La tentation est alors grande de se relancer dans de nouvelles acquisitions à crédit, pour recréer un déficit foncier et alléger ces impôts. Patrick vient ainsi d'acquérir 6 appartements neufs placés sous le régime Robien, pour 625 000 € en tout, entièrement financés par des emprunts sur 10 ans, qu'il rembourse en y affectant la totalité des loyers, plus un complément de 800 € par mois. Il espère ainsi effacer fiscalement ses revenus fonciers à partir de 2006 et pendant 5 ans. Mais cette stratégie conduit à accroître indéfiniment son patrimoine immobilier et pas forcément dans les meilleures conditions : Patrick a acheté des logements éloignés de chez lui à des prix au plus haut. Alors qu'au contraire, un investisseur doit aussi savoir profiter d'opportunités pour alléger son patrimoine immobilier : "Nous avons acheté, en 2001, un studio de 19 m2 à Paris, pour 55 000 €, se souvient Mme S., qui habite dans le Loiret. Dans cette petite surface, les locataires ne restaient jamais plus de 8 mois et, autre inconvénient, le gestionnaire déduisait des loyers des factures de réparations d'entreprises sans notre accord. En 2003, le marché étant porteur, nous avons profité du départ d'un locataire pour vendre, en quelques jours, au prix de 114 000 €, doublant ainsi, en 3 ans, notre mise de départ." Un véritable jackpot dû à la flambée des prix parisiens et à l'esprit de décision de Mme S.


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MALRAUX , ROBIEN




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