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Risque de moins-value à la revente : une assurance qui peut se révéler utile

Septembre 2006
Le Particulier n° 1004, article complet.

Indemniser la moins-value en cas de revente prématurée de votre logement : c'est le principe des garanties revente, qui pourraient se développer dans les années à venir. Mais il faut rester vigilant sur le montant pris en charge.

Les garanties revente ont pour objectif de couvrir les risques de moins-values immobilières enregistrées lors d'une revente précipitée due à un problème personnel grave. Cette assurance permet donc de sécuriser la cession d'une habitation principale, d'un bien locatif, ou des deux, si elle intervient dans les 5 années (ou les 9 années pour un bien locatif) qui suivent son acquisition, et si elle s'effectue à un prix plus bas que son prix d'achat. Très peu souscrit jusqu'à présent, ce type de garantie pourrait connaître un certain succès si les prix de l'immobilier venaient à stagner ou à diminuer. Son coût est forfaitaire, en moyenne de 250 € selon les contrats, payable en une ou plusieurs fois.

Les conditions de souscription.

Actuellement, seuls cinq banques (Bred, Caisse d'épargne IDF Paris, CIC, certaines fédérations du Crédit mutuel et le Crédit foncier) et un courtier en prêts immobiliers (Meilleurtaux.com) proposent une telle garantie aux emprunteurs. La souscription doit se faire lors de la signature de l'offre de prêt (et jusqu'à la fin du 3e mois qui suit le versement des fonds au notaire avec la Bred). Il n'est pas possible d'emprunter dans une banque et de souscrire une garantie revente dans l'autre.

La mise en œuvre des garanties.

Pour que l'assurance joue, la revente à perte doit avoir lieu dans les 18 mois suivant un événement personnel prévu au contrat : licenciement de l'emprunteur (excepté pour faute grave ou lourde), divorce ou mutation professionnelle (à plus de 100 km du lieu de travail habituel, à l'exclusion des emplois dans la fonction publique). Chez Meilleurtaux. com, la garantie Revente Plus prévoit aussi comme cause de revente le décès de l'emprunteur, quelle qu'en soit l'origine (maladie ou accident). Le contrat de la Bred et de la Caisse d'épargne IDF Paris prévoit les naissances multiples mais non la mutation professionnelle. La plupart des contrats comprennent différents délais de carence pendant lesquels aucune moins-value n'est indemnisée : 6 mois pour la mutation professionnelle, ou 12 mois pour le divorce notamment, 6 mois dans tous les cas au CIC et au Crédit mutuel. Seul celui du Crédit foncier n'en comporte aucun.

Les pièges à éviter.

La moins-value prise en charge par ce type de contrat est doublement limitée, de 10 à 20 % du prix d'achat et à un plafond (de 15 250 € à 30 000 € selon les contrats). Si le bien a été acquis à un prix élevé (ce qui est le cas actuellement), la limitation à 15 250 € peut se révéler insuffisante. A fortiori, l'option de base proposée par le CIC (prise en charge limitée à 7 625 €) et l'option n° 1 du Crédit mutuel IDF (prise en charge limitée à 8 000 €) sont à éviter. Il convient aussi d'être vigilant sur le mode de calcul de la moins-value, qui n'inclut pas toujours les frais de notaire liés à l'acquisition initiale. Par exemple, un appartement ancien acheté 200 000 € revient à 213 000 € avec les frais notariés mais sans les frais de prêt. Il est revendu 2 ans plus tard à son prix d'achat initial, soit 200 000 €. Si le contrat n'inclut pas les frais notariés (comme ceux proposés par la Bred, la Caisse d'épargne IDF Paris, le Crédit mutuel IDF, le CIC pour l'option de base ou Meilleurtaux.com), l'assureur n'a rien à verser, le prix de revente étant identique au prix d'achat. Si, en revanche, il tient compte de ces frais (comme le contrat du Crédit foncier ou l'option patrimoniale au CIC), une indemnisation de 13 000 € est versée.

Roselyne Poznanski


Mots-clés :

ASSURANCE EMPRUNTEUR , PLUS-VALUE IMMOBILIERE




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