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Pour payer moins d'impôt sur le revenu

Novembre 2003
Le Particulier n° 970, article complet.

Les placements assortis d'une déduction de revenus présentent de l'intérêt uniquement si vous faites partie des contribuables les plus lourdement imposés. Sinon, tournez-vous de préférence vers un placement avec réduction d'impôt.

Si vous êtes imposé dans les tranches du barème fiscal les plus élevées, les produits les plus adaptés sont ceux offrant une déduction du revenu imposable. Leur mécanisme est simple : vous déduisez de votre revenu une fraction de la somme investie. L'avantage fiscal est donc égal à la somme déduite multipliée par votre taux marginal d'imposition (TMI, le pourcentage d'imposition le plus élevé applicable à vos revenus) : 10 000 € déduits procurent ainsi une économie d'impôt de 4 809 € au TMI le plus élevé (10 000 x 48,09 %, selon le projet de barème pour les revenus 2003, imposables en 2004, voir p. 6), de 4 262 € au TMI correspondant à la tranche immédiatement inférieure du barème, et ainsi de suite.

Investir dans le cinéma ou la pêche : sans risque, mais difficile d'accès.

Les Sofica sont des sociétés de financement de l'industrie cinématographique et audiovisuelle. Elles ont pour objet de participer au financement de films français. En 2002, les 33 millions d'euros qu'elles ont récoltés ont permis de financer 57 films. Les Sofipêche, quant à elles, ont pour but de financer des bateaux de pêche. Grand avantage de ces placements, ils sont sans risques, car l'émetteur s'engage à vous restituer 85 % de votre investissement au bout de 8 ans pour les Sofica, et un peu plus de 70 % au bout de 5 ans pour les Sofipêche. Il faut toutefois investir à concurrence du plafond fiscal entre 18 000 et 38 000 € sur 5 à 8 ans pour réduire efficacement votre impôt (voir p. 30). Et ce placement ne rapporte strictement aucun revenu. Sa rentabilité repose exclusivement sur l'avantage fiscal : elle est de 5 % à 6 % pour un contribuable imposable dans l'une des 2 tranches les plus élevées. Inutile donc d'en acheter pour des montants supérieurs aux plafonds fiscaux, ou si votre TMI est inférieur, le rendement de l'investissement tomberait à 4 % et moins. Dernier inconvénient de ces produits, leur rareté. Compte tenu du montant limité des sommes collectées chaque année, environ 3 500 contribuables acquièrent des Sofica et moins de 1 000 des Sofipêche. Les Sofica sont disponibles auprès des banques émettrices comme la BNP Paribas, la Société générale ou la Banque populaire. Mais elles les réservent pour leurs meilleurs clients. Les Sofipêche sont presque exclusivement distribués par le Crédit maritime.

L'immobilier locatif rénové "Malraux".

Comme tout investissement immobilier, il vous permettra, outre l'avantage fiscal, de bénéficier de revenus réguliers sous forme de loyers. Mais cette fois, la mise de fonds se chiffre en centaines de milliers d'euros. Aussi, demandez-vous d'abord si vous êtes prêt à investir de tels montants. De plus, certains montages, qui peuvent s'avérer particulièrement rentables, comportent également des risques non négligeables, notamment lorsque, pour alléger votre investissement initial, on vous propose de le financer par un prêt. D'autres risques sont liés à la nature de l'opération. Ainsi, le régime "Malraux", fiscalement très attractif, recèle en réalité de nombreuses embûches qui peuvent faire s'écrouler l'opération. En premier lieu, il faut dénicher un immeuble à rénover qui doit être situé dans un secteur délimité par arrêté préfectoral où ce type d'opération est autorisé – un centre-ville ou un quartier ancien. Ensuite, une fois le bien acquis, il appartient à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble de se réunir au sein d'une AFU (association foncière urbaine) pour décider de la rénovation de l'ensemble de l'immeuble (art. 31, I-1e- B ter du code général des impôts). Ce point est primordial et constitue la source de litiges les plus fréquents avec l'administration fiscale. Il faut impérativement que l'initiative des travaux vienne des propriétaires de l'immeuble, et non du professionnel qui le leur a vendu. Fuyez donc comme la peste les opérations "clés en main" (voir décryptage p. 31). Toutefois, rien ne vous empêche de mandater un professionnel pour conduire les opérations de rénovation. Mais le mandat doit être consenti avant que le professionnel n'ait entrepris la moindre démarche. Avant de commencer les travaux, il faut en outre obtenir une autorisation préalable spéciale du préfet. C'est seulement après sa délivrance que vous pourrez entamer la rénovation. Ne pas respecter scrupuleusement cette chronologie vous expose, là encore, à un probable redressement. Enfin, soyez attentif à ne pas payer trop cher le bien, sous prétexte que l'avantage fiscal vous procurera un rendement supplémentaire. Sauf en ce qui concerne les immeubles d'exception, faites en sorte que le coût d'acquisition du logement majoré des travaux n'excède pas le prix du neuf dans le même quartier. Faute de quoi, non seulement le rendement locatif sera décevant, mais en plus vous risquez de faire une mauvaise opération lors de la revente.

L'immobilier locatif neuf "Robien" (ex-Besson).

Il est préférable au Malraux pour les investisseurs moins téméraires. En achetant un logement neuf et en le donnant en location, vous pourrez déduire de vos revenus jusqu'à 65 % de la valeur du bien au total, étalés sur 15 ans. La seule contrainte, respecter un plafond de loyer, est le plus souvent assez souple, puisque les nouveaux plafonds indiqués par le ministre du Logement il y a quelques mois sont souvent au prix du marché, voire supérieurs dans certaines villes (voir le n° 968 du Particulier, le décret officialisant ces plafonds n'étant cependant toujours pas publié au 15 octobre 2003). Cette forme d'investissement requiert néanmoins des précautions. En premier lieu, évitez les programmes spécifiquement montés pour des investisseurs, et investissez plutôt dans un programme mixte, c'est-à-dire pour lesquels il y aura à la fois des propriétaires occupants et des investisseurs-bailleurs. Non seulement l'immeuble sera mieux entretenu, mais à l'issue de la période minimale de 9 ans exigée pour bénéficier de l'amortissement "Robien", vous aurez l'assurance que tous les propriétaires ne revendront pas en même temps leur bien, ce qui provoquerait un effondrement des prix. Autre point sur lequel il faut être attentif, au bout de cette durée minimale de 9 ans, vous n'aurez amorti que 50 % du prix du bien. Si vous souhaitez bénéficier au maximum du dispositif, il faut louer pendant 15 ans. Enfin, si l'application du dispositif Robien vous a conduit à imputer un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez louer le bien 3 années après celle au titre de laquelle le déficit a été constaté. Si, par exemple, la 8e année de location s'est soldée par un déficit, vous devez encore louer le bien jusqu'à la 11e année incluse. Une revente avant ce délai entraînera automatiquement un redressement fiscal

L'immobilier locatif neuf dans les îles.

La loi du 23 juillet 2003, dite "Girardin" du nom de la ministre des Dom-Tom, a rendu cet investissement extrêmement attractif. Mais, peut-être plus encore que pour un investissement en métropole, il faut être vigilant sur la qualité de votre investissement compte tenu de la distance qui vous sépare de votre bien. Par ailleurs, l'avantage fiscal est différent, puisqu'il s'agit d'une réduction d'impôt, et non d'une déduction du revenu imposable. L'avantage joue donc de la même façon quel que soit votre TMI. Néanmoins l'investissement nécessaire pour en profiter à plein, de l'ordre de 180 000 €, le réserve de fait aux contribuables aisés, le plus fréquemment imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l'impôt. Enfin, faites attention à ce que vous proposent aujourd'hui les promoteurs. Certains biens commercialisés en ce moment sont en réalité placés sous l'ancien régime fiscal de réduction, nettement moins intéressant, puisque le taux de la réduction d'impôt n'est pas de 40 %, mais seulement de 25 % (voir le n° 948 du Particulier).

Les contraintes de l'immobilier locatif sont réelles.

Quel que soit le régime fiscal sous lequel vous décidez d'investir dans l'immobilier, un des problèmes liés à ce type d'investissement est le temps que vous pouvez consacrer à sa gestion. Trouver des locataires, vérifier les garanties qu'ils apportent, s'occuper de la gestion courante du logement, établir les quittances de loyer... tout cela prend du temps. Et le problème est encore plus aigu lorsque l'immeuble est situé à 7 000 km de votre domicile, ou si, comme pour le Malraux, le moindre faux pas ruine tout l'équilibre de l'opération. Il peut alors être tentant de déléguer tous ces aspects à un professionnel. Ces derniers vont même aller jusqu'à vous proposer des "packages" complets, incluant une offre de financement, la gestion locative du bien, en passant par l'assurance pour loyers impayés. Tout est fait pour garantir votre tranquillité. Mais à quel prix ? Car tout service a un coût, qui grèvera immanquablement le rendement de votre investissement.

Les produits avec réduction d'impôt.

Si votre taux d'imposition ne se situe pas dans les deux tranches les plus élevées du barème, les produits assortis d'une réduction d'impôt sont plus adaptés que ceux avec déduction. Cette réduction est égale à une partie du montant de votre investissement, mais comme elle s'impute directement sur votre impôt, l'économie réalisée est la même quel que soit votre TMI, même faible. Attention toutefois à ne pas investir plus que nécessaire : la réduction correspondante doit être au plus égale au montant de votre impôt, car la partie excédentaire ne vous serait pas remboursée par le fisc.

Investir dans l'innovation.

Avec plus de 457 millions d'euros collectés en 2002, les fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI) bénéficient d'un véritable engouement des épargnants. C'est pourquoi il n'est généralement possible d'en acquérir des parts que dans les semaines suivant leur commercialisation, par l'intermédiaire de votre banque, comme pour une Sicav. Parmi les FCPI ouverts à la souscription début octobre 2003, on peut citer en particulier 1-2-3 Multinova II, AGF Innovation 5, Alto Innovation 2, Innovation Discovery 3, Offinova V, et OTC Innovation 3, tous gérés par des équipes ayant l'expérience de ce type de fonds.

Ils sont pourtant risqués, puisque leur objet est d'apporter des capitaux à de jeunes entreprises de pointe. C'est pourquoi il est sage de limiter votre investissement à 10 ou 15 % de votre patrimoine financier. Et tant pis si vous ne faites pas le plein d'économies d'impôt. Ensuite, il faut étudier de près la politique d'investissement du fonds. Certains gérants choisissent d'investir l'intégralité de leur portefeuille dans des sociétés non cotées. D'autres préfèrent diversifier leurs placements en Sicav actions, voire en produits monétaires sans risques (la loi le leur permet, à hauteur de 40 % de leurs actifs). Ce qui réduit la performance potentielle mais aussi les risques. Cependant, cette politique de sécurité a un coût. Les frais d'entrée des FCPI s'élèvent généralement à plus de 4,5 %, et les frais de gestion à plus de 3,5 % par an, aussi bien sur la partie non cotée que sur la partie libre. Alors qu'une bonne Sicav monétaire ne facture en général aucun droit d'entrée et environ 0,5 % de frais de gestion. Pour réduire le risque de votre investissement, mieux vaut donc investir moins sur le FCPI et placer le solde sur un vrai placement sécurisé.

Les FIP, l'investissement de proximité.

Issus de la loi sur l'initiative économique du 1er août 2003, les fonds d'investissement de proximité sont une variante des FCPI, en moins risqués. Leur objet est en effet d'investir dans des PME régionales non cotées, leur champ d'action géographique étant limité à trois régions au plus. Et une partie de ces investissements est garantie par les collectivités publiques ou la banque du développement des PME. Le premier fonds qui pourrait voir le jour d'ici à la fin de l'année ne sera proposé dans un premier temps que dans les Caisses d'épargne d'Auvergne et du Limousin. Il est donc trop tôt pour faire des pronostics sur les performances futures des FIP.

Mettez-vous au vert dans une résidence de tourisme.

Créées et exploitées par des spécialistes de l'immobilier de loisirs, comme Pierre et Vacances, ces résidences ouvrent un avantage fiscal aux investisseurs lorsqu'elles sont situées dans des zones de "revitalisation rurale" (ZRR), englobant des régions de moyenne montagne, quelques communes littorales, etc. Pour obtenir une réduction d'impôt, l'acheteur d'un logement doit passer un bail commercial avec l'exploitant de la résidence de tourisme, généralement pour 9 à 11 ans. Celui-ci donnera à son tour le logement en location saisonnière (vous n'avez donc pas à gérer ces locations). Si la résidence offre des services hôteliers (accueil, ménage, petits déjeuners...), vous pourrez récupérer en outre la TVA sur le prix d'achat (19,6 %). Il existe différentes formules d'acquisition et de gestion. Vous pouvez ainsi vous réserver jusqu'à 8 semaines par an d'occupation du logement, moyennant une diminution du loyer versé par l'exploitant. Vous pouvez aussi percevoir le remboursement de la TVA et le versement d'une avance par l'exploitant, en lieu et place des loyers, dès l'achat du logement, d'où une diminution d'environ 25 % de son prix, mais aussi l'absence de revenus ensuite. Selon les formules, la rentabilité de l'opération se situe entre 3 % et 5 % avant impôt. L'opération présente aussi des risques. Ceux de moins-value lors de la revente du logement sont importants, compte tenu de la spécificité du produit. Il faut aussi être attentif à la solidité de l'exploitant. En cas de défaillance de ce dernier, vous ne percevriez plus de revenus, et le fisc pourrait remettre en cause votre réduction d'impôt, pour non respect de l'engagement de location. Enfin, il faut conserver le bien au moins 9 ans, voire 20 ans si vous avez bénéficié du remboursement de TVA. Toute cession avant ce délai entraînera le remboursement au fisc d'une partie de la taxe, au prorata de la durée restant à courir.


Mots-clés :

DEFISCALISATION , IMPOT SUR LE REVENU , PLACEMENT




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