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Immobilier : ce que nous réserve le marché en 2008

Immobilier : ce que nous réserve le marché en 2008
Décembre 2007
Le Particulier n° 1019, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Après 10 années de progression, dont 5 années de flambée, le marché de l'immobilier semble avoir atteint un pic. Beaucoup de signaux passent à l'orange et les experts s'interrogent sur le ralentissement de la hausse des prix. Serait-ce le signe d'un retournement ?

Aux États-Unis, la crise des "subprimes" a entraîné cet été de nombreux ménages dans la spirale du surendettement, victimes de ces crédits hypothécaires à taux variable extrêmement risqués. Elle a aussi mis en lumière la mauvaise santé du marché immobilier américain dont les prix n'ont pas cessé de baisser depuis plus d'un an. À cela deux raisons. D'une part, la surproduction de logements neufs qui, progressivement, a engorgé le marché et fait chuter les prix. D'autre part, l'utilisation massive du crédit à taux variable. Attractif lorsque les taux sont bas, ce type de crédit devient dangereux en cas de forte remontée, comme depuis 2006. Dans ce cas, les emprunteurs voient leurs mensualités s'envoler et se trouvent souvent contraints de revendre leur bien. Résultat, l'offre augmente, alors que la demande reste stable, ce qui, mécaniquement, fait baisser les prix. En Europe, quelques marchés montrent aussi des signes de surchauffe. C'est le cas de l'Espagne, où la croissance de l'immobilier, depuis l'an 2000, a été soutenue par une bonne conjoncture économique et des taux d'intérêt assez bas. De nombreux particuliers ont donc pu emprunter et devenir propriétaires... avant que la tempête estivale sur les marchés financiers et la hausse des taux d'intérêt ne les touchent de plein fouet. Car, en Espagne aussi, les acquéreurs ont opté en majorité pour des crédits à taux variable et se retrouvent aujourd'hui en difficulté. Là encore, beaucoup parient sur une lente dégringolade des prix en 2008.

Un ajustement des prix en douceur pour 2007.

Une telle situation peut-elle se produire en France ? Non, affirment les experts, car les fondamentaux sont sains et le contexte très différent, même si l'on note un ralentissement dans la hausse des prix et une remontée sensible des taux d'intérêt. D'abord, affirme René Pallincourt, président de la Fédération des agents immobiliers (Fnaim), "l'essentiel du marché est composé d'acheteurs cherchant à se loger et pas de spéculateurs cherchant à engranger rapidement une plus-value". Pour 2008, le scénario le plus souvent évoqué, dans les banques comme auprès des réseaux de vendeurs, est plutôt celui d'une phase d'ajustement, voire d'un atterrissage en douceur. L'explication est simple. "Le risque d'un retournement brutal du marché immobilier reste peu probable, malgré la baisse des prix que nous attendons en 2008, car le marché français se caractérise toujours par un déficit de logements et par des politiques publiques visant à soutenir la construction, à solvabiliser les ménages et à inciter à l'investissement résidentiel", indique le groupe HSBC dans sa dernière note de conjoncture Actualités économiques. En outre, contrairement aux États-Unis ou à l'Espagne, un peu plus de 80 % des crédits immobiliers souscrits en France sont à taux fixes. Déterminées au moment de la souscription, les mensualités du crédit ne bougent plus jusqu'au terme, y compris face à une éventuelle flambée des taux. Et puis, en France, les banques sont d'une extrême prudence dans ce domaine – plus encore depuis la crise américaine – et la législation est très stricte : la charge de la dette ne doit en aucun cas dépasser le tiers des revenus de l'emprunteur. Aucun risque, donc, de voir des ménages en limite d'insolvabilité obtenir un crédit immobilier qui risquerait d'aggraver leur situation et les obligerait à revendre leur bien, comme c'est le cas aux états-Unis.

Des durées de crédit plus longues.

Globalement, le nombre des ventes en 2007 devrait tourner autour de 800 000, soit un niveau comparable à celui des trois dernières années. Pourtant, cette année marque bien un tournant. D'après les statistiques Insee-notaires, la progression annuelle des prix au second trimestre 2007 n'a été que de 6,75 %, contre 13 % pour la même période de l'année précédente (voir p. 31). "Il ne faut pas perdre de vue que ce ralentissement a débuté en 2005 et s'est confirmé en 2006, rappelle René Pallincourt. Dorénavant, on parle de hausse modérée des prix pour 2007." Propos confirmés par Patrice-Michel Khider, coprésident de Laforêt Immobilier : "En 2 ans, nous sommes passés d'une augmentation des prix à deux chiffres à une hausse à un chiffre. Pour autant, il n'y a pas encore de baisse sur l'ensemble du marché". Deux phénomènes expliquent cette décélération : la hausse des taux de crédit et, dans le même temps, la faible progression du pouvoir d'achat des ménages, limitée à 2 % par an depuis 2000. Une situation difficile, alors que le prix moyen de l'immobilier doublait sur la même période

Même si leur niveau reste raisonnable – il est toujours possible d'emprunter à taux fixe à moins de 5 % –, les taux atteignent, en effet, des limites inconnues depuis longtemps. Ainsi, de décembre 2004 à décembre 2006, les OAT à 10 ans (emprunts d'État servant de référence pour fixer le taux des crédits immobiliers à taux fixe) sont passés de 3,61 % à 3,91 %, avant d'atteindre 4,45 % en octobre dernier, pour finir l'année autour de 4,60 %. Cette fois, l'écart entre le début et la fin de 2007 est de près de 0,7 point. Ce qui représente une différence de plusieurs milliers d'euros d'intérêt pour un emprunt sur 20 ans. Cette remontée des taux, qui pourrait se stabiliser début 2008, continuera toutefois de peser sur la solvabilité des acheteurs, en dépit de la nouvelle mesure de déductibilité des intérêts d'emprunt (voir le n° 1018 du Particulier, p. 9).

Pour contrebalancer ces effets néfastes sur les budgets des emprunteurs, les banques ont poursuivi leur politique d'allongement de la durée de crédit, de façon à rendre les mensualités moins lourdes. "Entre 2003 et 2007, la proportion de prêts à 25 ans est passée de 4,1 % à 33,7 %, et les prêts à 30 ans, inexistants en 2003, atteignent désormais 16,3 % de l'encours", confie Christophe Crémer, président de la société de courtage Meilleurtaux.com (voir p. 32). En moins de 4 ans, la durée maximale d'emprunt a été portée à 25 ou 30 ans pour la majorité des grands réseaux, à 35 ans pour l'UCB et le Crédit agricole du Languedoc, et atteint même 40 ans pour le Crédit foncier de France. S'il paraît désormais difficile de faire plus long, cela montre que ce sont les conditions de crédit, plus encore que le prix du bien, qui fixent désormais les limites du budget.

Une augmentation des délais de vente.

En 2007, de nombreux acquéreurs n'ont donc pu suivre les prétentions de certains vendeurs, qui continuaient à espérer des hausses de prix rapides. Du coup, la frénésie d'achat des particuliers a marqué une pause. "2007 a été une année d'attentisme général, avec des acquéreurs moins énergiques qu'auparavant", précise Christophe Volle, directeur des études et de la recherche du groupe immobilier Ad Valorem. D'autant que "les élections de mai et juin ont différé certaines décisions d'achat", comme le rappelle aussi Bernard de Crémiers, coprésident de Laforêt Immobilier. La hausse des taux et les prises de décisions plus lentes des acheteurs ont donc entraîné un ralentissement de l'activité ainsi qu'une augmentation des délais de vente. "Depuis le début de l'année, la durée moyenne des annonces sur notre site a augmenté de 10 jours", témoigne Jean-Fabrice Mathieu, directeur général du site SeLoger.com. Les acheteurs examinent davantage de biens, exigent plusieurs visites et mettent plus de temps à se décider avant de signer. Même constat pour les achats dans le neuf, où les rythmes de vente ont également ralenti. "À la fin juin 2007, nous avions 8 mois de stock, contre 6 l'année précédente à la même période, explique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Mais nous sommes très loin d'une surproduction, car le marché ne se tend qu'à partir de 12 mois d'offres commerciales."

Ce tassement général de la demande de biens immobiliers est confirmé par une décrue des demandes de crédit. "À partir du second semestre, nous avons connu un fort ralentissement de notre volume total de nouveaux prêts", confie Christophe Crémer. En outre, les banquiers voient pour la première fois des clients monter des dossiers de crédit, puis en différer la signature pour tenter de négocier une baisse de prix supplémentaire sur leur achat immobilier. La tendance s'est donc nettement inversée et risque de se poursuivre. "Nous pensons même que la décélération des prix va s'accentuer au second semestre 2007", indique Mathilde Lemoine, directrice des études économiques à HSBC France.

Toujours des hausses de prix en Île-de-France.

Cette évolution cache cependant de fortes disparités. Un marché à deux vitesses est, en effet, en train d'apparaître, avec, d'une part, l'Île-de-France et les grandes agglomérations, et, d'autre part, le reste de la France. À Paris, les prix moyens au mètre carré frôlent les 6 000 €, alors qu'ils tournent autour de 2 700 € pour la moyenne nationale. La demande de logements est toujours forte dans la capitale, qui concentre beaucoup d'emplois et compte une plus forte proportion de célibataires. Les ménages qui ne peuvent plus acheter dans Paris se reportent sur les départements voisins. Les hausses de prix, bien que moins fortes que précédemment, se sont donc poursuivies. L'Île-de-France devrait terminer l'année avec une croissance comprise entre 3 et 6 %. Mais les délais de vente ont augmenté, et les grands appartements et maisons qui dépassent le million d'euros ont plus de mal à se vendre. à Paris, certains biens exceptionnels ont ainsi vu leur prix baisser de 20 % pour trouver preneur. Autres marchés en forme, ceux de Lyon, Lille et Rennes, qui profitent toujours du dynamisme économique de leur agglomération. Les trois villes devraient afficher une hausse moyenne des prix de l'ordre de 2 à 5 %. La situation est plus contrastée à Marseille, Bordeaux et Strasbourg, où certains quartiers huppés connaissent pour la première fois une stagnation des prix.

Des opportunités dans les villes moyennes.

Dans le reste de la France, beaucoup de marchés sont à la peine et les premières baisses de prix devraient être constatées à la fin de cette année. En première ligne, les villes qui se sont fortement renchéries durant ces 5 dernières années, ou celles dont la population n'est pas en forte expansion. Ainsi Clermont-Ferrand ou La Rochelle – hormis l'hypercentre, très recherché ­­­– devraient finir l'année avec une baisse moyenne des prix de 1 à 2 %. À Amiens, les biens se vendent aussi moins cher de 2 à 4 %. D'autres villes connaissent également des baisses, mais pas de façon homogène. Dans l'agglomération de Toulouse, en forte expansion depuis 2002, le prix moyen au mètre carré devrait décroître d'environ 2 % cette année, mais avec de fortes différences d'un quartier à l'autre. Ainsi, le centre-ville progresse légèrement, tandis que les communes de troisième couronne entament une décrue. Enfin, dans les villes moyennes, des secteurs entiers vont connaître une dépréciation durable. Notamment là où l'immobilier neuf s'est fortement développé pour satisfaire des investisseurs motivés par la carotte fiscale de l'immobilier locatif. La demande de logements, déjà atone, ne suffira pas à absorber ce surplus d'offres et les vendeurs devront consentir à ajuster leurs prix à la baisse. Pour les mêmes raisons, les villes d'Agen, Carcassonne ou Colmar sont souvent citées par les professionnels. Autre signe des temps : pour la première fois depuis longtemps, les biens comportant un défaut (exposition, luminosité) se vendent avec une décote. Désormais, les acheteurs privilégient les appartements bien situés et sans imperfections.

Plus que jamais, privilégiez la qualité.

Bref, le marché immobilier n'est plus à l'euphorie et la balle est désormais revenue dans le camp des acheteurs. Dans les années à venir, ce sont eux qui vont inciter à la modération des prix car leur budget moyen ne sera plus extensible. Croissance molle ou décrue lente, difficile pour autant de fournir une tendance globale pour les prochaines années. Les prévisions des professionnels de l'immobilier donnent une progression moyenne des prix de 1 à 4 % au premier semestre 2008. Au-delà, elles restent nettement plus incertaines. "L'évolution du marché va dépendre de plusieurs critères : la croissance économique, l'évolution des taux d'intérêt, mais aussi les mesures fiscales que le gouvernement pourrait promulguer", déclare Jean-Fabrice Mathieu. Reste que si vous cherchez un appartement pour vous loger et pensez le conserver quelques années, il est inutile de différer votre achat. À moyen terme, vous n'engrangerez pas de plus-value extraordinaire, mais en choisissant un bien de qualité, vous ne perdrez pas d'argent non plus. Marie Pellefigue


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , ILE-DE-FRANCE , MARCHE IMMOBILIER , PROVINCE , TAUX DU PRET




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