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Crédit immobilier : comment les banques fixent leurs prix

Crédit immobilier : comment les banques fixent leurs prix
Avril 2001
Le Particulier n° 942, article complet.
Auteur : POZNANSKI (Roselyne)

L'acceptation d'un dossier de prêt puis le prix d'un crédit sont le résultat d'une alchimie complexe. Chaque prêteur veille sur ses secrets de fabrication. Tout emprunteur a donc ses chances.

Pour les taux fixes, privilégier les banques de dépôt ; pour les taux variables, les établissements spécialisés

Vouloir emprunter pour acquérir sa résidence principale, un bien locatif, une résidence de loisirs ou de vacances est une chose. Pouvoir emprunter et surtout bénéficier d'un financement à bon compte en est une autre. Depuis que, toutes régions françaises confondues, le marché de l'immobilier, a retrouvé une très bonne santé, la question peut paraître incongrue. Il n'en est rien : trouver aujourd'hui un prêt qui permette d'amortir, voire de réduire, le coût global d'une acquisition dans la pierre n'est pas, contrairement à une idée reçue, à la portée de tout le monde. En matière de créance, en effet, une solvabilité apparente du candidat au crédit et un achat cohérent ne constituent plus, à eux seuls, un blanc-seing à l'emprunt. Plus que jamais, les créanciers analysent et décortiquent, avec une sophistication croissante, la surface financière globale des futurs propriétaires.

Des outils informatiques de pointe.

Lorsqu'un candidat à l'emprunt franchit le seuil d'une agence bancaire ou d'un établissement spécialisé dans le crédit immobilier, il est loin de se douter de la façon dont son "dossier" va être appréhendé. En apparence, en effet, tout lui semble simple à partir du moment où il a correctement évalué son besoin en financement. La présence sur le Net de nombreux portails spécialisés dans la recherche et la proposition de crédits immobiliers (voir le n° 933 du Particulier, p. 23) n'atteste-t-elle pas, dans une certaine mesure, de la banalité de cette démarche ?

La réalité est tout autre : si les prêteurs s'appuient, aujourd'hui comme hier, sur des règles élémentaires de prudence qui imposent certains ratios revenus/endettement et un certain "restant à vivre", ils utilisent également des outils informatiques de pointe dénommés "score" ou "système expert". Or, d'un établissement à l'autre, ces outils sont gérés différemment. C'est pourquoi, à partir de données strictement identiques (même situation familiale, professionnelle, mêmes revenus, mêmes actif et passif patrimonial, même type d'acquisition...), un emprunteur peut obtenir une bonne proposition dans un établissement donné (qu'il s'agisse ou non de sa banque habituelle) et une moins bonne ailleurs.

Avant toute chose, une situation financière stable.

Pour pouvoir formuler une offre de crédit, la première chose dont les prêteurs tiennent compte, ce sont bien évidemment les revenus. Au-delà de leur volume, les prêteurs s'intéressent avant tout à leur stabilité et à leur régularité. A salaire strictement identique, le profil d'un salarié fraîchement embauché sera moins bien noté que celui d'une personne totalisant une grande ancienneté dans son entreprise. L'écart se creuse davantage encore pour les professions libérales et, en règle générale, pour tous les indépendants. Quelles que soient les enseignes bancaires, il leur est en effet tacitement demandé de montrer "patte blanche" et d'afficher, à situation familiale, patrimoniale et à projet de financement semblables, des revenus supérieurs à ceux d'un salarié pour tenter d'obtenir les mêmes conditions de financement (même montant, même taux nominal, même durée). L'ensemble peut être analysé, comme au Crédit foncier par exemple, à la lueur du secteur d'activité et de la date de création de l'entreprise individuelle.

Certains revenus pâtissent de décotes plus ou moins fortes.

Parce que jugées trop ponctuelles ou sujettes à variations, certaines ressources ne sont pas prises en compte pour leur montant réel ou sont systématiquement écartées. C'est le cas pour les revenus fonciers : à la Caisse d'épargne Ile-de-France Nord ou à La Poste, par exemple, une décote de 20 % leur est appliquée. Celle-ci va jusqu'à 30 % au Crédit lyonnais. Les prestations familiales sont également appréhendées de diverses façons : au CIC Ile-de-France, par exemple, elles ne sont prises en compte que si la durée de l'emprunt avoisine 30 ans, tandis que chez Abbey National France, on intègre un montant forfaitaire mensuel de 1 500 F aux revenus des familles de trois enfants ou plus.

Dans certaines banques, telle la Caisse d'épargne Ile-de-France Nord, les revenus financiers comme les coupons d'obligations n'apportent aucun bonus immédiat dans le montage d'un dossier de prêt ; ils font seulement partie de la "qualité client". Et dans nombre d'établissements, les pourboires et autres gratifications "fiscalement indolores" sont tout simplement occultés.

L'apport personnel : toujours important mais plus déterminant.

Même s'il est possible d'emprunter sans aucun apport personnel, la présence d'une épargne préalable est toujours un critère important pour décrocher des conditions de financement intéressantes : c'est le cas à la BNP-Paribas, au CCF, au CIC Ile-de-France ou au Crédit agricole Ile-de-France, par exemple. Mais ce n'est pas tout : dans les banques de dépôt, une bonne relation clientèle sur le long cours pèse presque autant dans la balance qu'un apport personnel élevé. A la Société générale par exemple, ce principe est appliqué à la lettre. Le fait de n'avoir connu aucun incident de paiement sérieux et d'avoir épargné régulièrement – même si les montants mis de côté sont faibles (300 F par mois, par exemple) – constitue autant de points d'appui qui laissent entrevoir un crédit sans histoires. Comme le résume, sous couvert d'anonymat, une responsable des crédits immobiliers aux particuliers d'une autre grande banque de dépôt : "Il nous arrive souvent d'accepter le dossier d'un de nos clients car nous le connaissons et mesurons au plus près les risques, mais d'être plus réservés pour un prospect."

Des bonus spécifiques aux établissements spécialisés.

Une telle démarche n'est évidemment pas à l'ordre du jour des établissements spécialisés. Pour grignoter des parts de marché, chacun y va de sa méthode. Généralement, plus de souplesse est accordée quant au taux d'endettement : en dépassant la barre des 30 % ou 33 % usuels par rapport aux revenus mensuels, la durée du crédit en est raccourcie. De ce fait, même avec un taux nominal plus élevé, le coût global du crédit peut s'avérer inférieur ou tout au moins équivalent à celui des autres propositions. L'existence de placements financiers, rarement notée en tant que telle par les scores des banques de dépôt (le système expert du Crédit lyonnais n'en tient pas compte, par exemple) intéresse en revanche, et au plus haut point, les établissements spécialisés. Ainsi, à la Caixa Bank, le transfert immédiat d'un produit d'épargne (assurance vie, PEP...), d'un compte -titres ou d'un PEA peut faire baisser d'un ou de deux dixièmes de point le taux nominal proposé.

La structure familiale passée au peigne fin.

Après l'analyse des revenus vient celle des charges, qui implique un décryptage de la structure familiale. A salaire identique, la part des revenus absorbés par la vie quotidienne est évidemment liée à la taille de la famille. Dans certaines banques, on va plus loin : le système expert du Crédit lyonnais, par exemple, fait ressortir une proportion de "restant à vivre" plus importante chez les candidats à l'emprunt enregistrant des revenus moyens que dans les familles à revenus élevés car, statistiquement, ces dernières sont plus dépensières... Toujours au chapitre des charges, il faut inscrire le paiement d'une pension alimentaire (pour le CIC Ile-de-France, le fait d'en percevoir une n'accroît pas pour autant les ressources disponibles) et le remboursement de crédits, notamment à la consommation (le candidat à l'acquisition immobilière a tout intérêt à les éteindre par anticipation de façon à pouvoir se garantir dès le départ une marge d'endettement plus importante). Toutefois, plus que le taux d'endettement réel (dont la fourchette varie en règle générale, tous types de prêteurs confondus, de 20 % à 40 % des ressources mensuelles prises en compte), c'est la capacité d'absorption de la future créance qui est jaugée, sachant qu'au travers des prêts à échéances modulables, les banques offrent une marge de manœuvre réelle à leurs emprunteurs.

Des secrets de fabrication en évolution constante.

Quelle que soit l'appréciation résultant d'un outil d'aide à la décision informatique (au Crédit foncier, le score se colore en vert, en orange ou en rouge ; au Crédit lyonnais, une note de 1 à 5 mesure l'importance du risque pris), l'analyse de la structure financière d'un candidat à l'emprunt obéit toujours à des secrets de fabrication complexes. A cela s'ajoute la concurrence locale qui joue un rôle primordial dans la fixation d'une offre de prêt. En effet, mis à part la réalité économique et le loyer de l'argent à un instant donné, il s'agit souvent pour un établissement de ne pas s'incliner face à la concurrence pour conquérir un nouveau client ou au contraire, pour ne pas en perdre un. Chaque directeur d'agence ou de région dispose ainsi d'une marge de manœuvre ultime, appelée "taux dérogatoire" qui est loin d'être négligeable puisqu'elle peut, selon les banques, faire baisser le taux nominal proposé de 0,20 % à 0,40 % en moyenne... Arguments financiers et relationnels à l'appui, il appartient à chaque candidat de le savoir pour en tirer profit. Afin d'obtenir, bien sûr, un crédit au meilleur prix. Roselyne POZNANSKI


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BANQUE , CREDIT IMMOBILIER




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