Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Les risques réellement couverts par les assurances liées aux crédits immobiliers

Les risques réellement couverts par les assurances liées aux crédits immobiliers

Les risques réellement couverts par les assurances liées aux crédits immobiliers
Juin 2001
Le Particulier n° 944, article complet.
Auteur : POZNANSKI (Roselyne)

En accordant un prêt immobilier, les banques imposent à l'emprunteur de se garantir contre les risques de décès, perte d'autonomie, invalidité... A l'instar du coût même du financement, il est fondamental de prêter attention à ces garan-ties, fort disparates d'un contrat à l'autre.

Les possibilités de s'assurer dépendent du profil de l'emprunteur

Même si les emprunteurs négligent quelque peu les assurances liées à un crédit immobilier – privilégiant avant tout un "bon taux" et des frais de dossier réduits –, l'impact de ces garanties à court, mais surtout à long terme, est bien moins anodin qu'il n'y paraît. Plus que tout autre, en effet, ce type de contrat, qui couvre soit le capital emprunté et restant encore dû, soit les échéances de remboursement en cas d'accident de la vie (décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité, incapacité de travail de l'emprunteur), est souscrit sur une durée très longue, celle du crédit, souvent égale à 10 ou à 15 ans, voire davantage. Cette "soupape de sécurité", qui s'ajoute aux sûretés bancaires traditionnelles que sont la prise d'hypothèque ou le cautionnement d'un organisme spécialisé, n'est pas seulement proposée, mais véritablement imposée aux souscripteurs d'une offre de prêt immobilier : 8 millions de personnes sont actuellement couvertes par un contrat de ce type et 23 milliards de francs de cotisations ont été encaissés l'an passé.

Il s'agit-là d'une pratique commerciale en vigueur depuis une trentaine d'années, qui s'est épanouie alors qu'aucun texte de loi ne rend obligatoire la souscription de ce genre de protection. Pour justifier leurs exigences, les banquiers qualifient cette assurance de "fondamentale" car, au-delà du devenir des fonds qu'ils ont accepté de prêter, ils arguent, non sans raison d'ailleurs, que c'est de la protection même de l'emprunteur et de sa famille dont il s'agit : ces contrats permettent en effet de ne pas surajouter de difficultés financières, voire de ne pas créer de passif successoral au regard du capital restant dû en cas de disparition ou de perte totale d'autonomie de l'emprunteur. Ils avancent le même argument à propos de la garantie couvrant la baisse des revenus provoquée par une mise au chômage, même si celle-ci n'est jamais imposée (voir p. 47).

Ces assurances sont négociées spécifiquement avec les plus grandes compagnies (quatre acteurs majeurs se partagent la très grosse partie de ce marché : il s'agit de la CNP, d'Axa assurances, de Generali et des AGF). Elles présentent aussi, il ne faut pas l'oublier, des avantages de taille pour un banquier : elles lui permettent d'être parfaitement "rassuré" sur les conditions minimales de sécurisation de ses prêts et sur le paiement des primes (prélevées en même temps que les échéances de remboursement). Le banquier est en outre associé aux résultats financiers de ses contrats.

Les contrats dits de groupe des banques et des établissements spécialisés.

Les banques de dépôt et les établissements spécialisés dans le crédit immobilier disposent de leurs propres contrats de groupe. Par rapport à un contrat de prévoyance pouvant être souscrit de façon individuelle, et tarifé également de façon strictement individuelle, la caractéristique essentielle des contrats de groupe est de proposer à tous les emprunteurs, quels que soient leur âge, leur profil socio-économique et leur état de santé, un seul et même tarif pérenne. Un emprunteur de 25 ans et un autre de 55 ans paieront ainsi la même cotisation forfaitaire pour un prêt d'un montant identique, alors que la probabilité de décès de l'emprunteur le plus âgé est 9 fois plus élevée que celle du jeune emprunteur : tel est le principe de la mutualisation. Cette cotisation va de 0,32 % du capital emprunté pour les contrats les moins chers (La Poste) à 0,42 % du capital emprunté pour les plus onéreux (Caixa Bank), soit respectivement 320 F et 420 F par an pour 100 000 F empruntés. Pour un prêt de 500 000 F sur 10 ans, par exemple, le coût global de l'assurance décès varie donc de 16 000 F à 21 000 F environ. Notez que dans certains établissements (BNP-Paribas, CCF, Crédit lyonnais, Crédit mutuel...), la cotisation est fonction du capital restant dû, ce qui peut se révéler plus économique (voir le n° 942 du Particulier, p. 41).

Le contrat de groupe permet aussi de faire l'économie de démarches fastidieuses.

Tout ce qui concourt à la réalisation d'une opération de prêt, donc à l'accession à la propriété, est rassemblé en un seul et même lieu, ce qui est appréciable. Pour autant, les choses sont loin d'être aussi harmonieuses qu'elles peuvent sembler l'être. A l'instar de ce qui prévaut sur le marché des taux et sur la façon dont ceux-ci peuvent être "fabriqués" par chaque établissement (voir le n° 942 du Particulier, p. 38), les propositions d'assurance de groupe des créanciers cachent, en effet, de fortes disparités, certaines pouvant même, selon les situations, se révéler pénalisantes pour l'assuré. Aussi, plus le montant du crédit demandé est élevé et/ou plus sa durée est longue, plus il est nécessaire de s'attarder sur les garanties qui, avec une probabilité croissante, pourront être mises en œuvre le cas échéant. De plus, dans un contexte de sagesse relative des taux d'intérêts, l'impact financier de ces garanties est évidemment plus important qu'auparavant, lorsque les taux nominaux avoisinaient les 8 % l'an.

Seule l'assurance décès, perte totale et irréversible d'autonomie et incapacité de travail est imposée.

Sur 100 contrats de prêts immobiliers souscrits auprès de la BNP-Paribas, du Crédit du Nord ou de la Caixa Bank, par exemple, 90 sont couverts par l'assurance de groupe respective de ces trois établissements. A la Société générale ou à l'UCB notamment, cette proportion est plus importante encore, puisqu'elle est de l'ordre, respectivement, de 93 et 98 %. L'emprunteur n'ayant généralement aucun contact direct avec l'assureur, il échoit à la banque une obligation spécifique d'information et de conseil. La loi n'est cependant pas assez précise sur ces points puisqu'elle n'impose au prêteur que de fournir une offre de prêt qui énonce, en donnant une évaluation de leur coût, les assurances qui conditionnent la conclusion du prêt (art. L. 312-8, 4e al. du code de la consommation).

L'établissement doit également adjoindre au contrat de prêt une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance (art. L. 312-9, 1er al. du code de la consommation). Cependant, il semble que la notice d'information soit désormais, d'un établissement à l'autre, annexée à l'offre préalable de prêt : à défaut, vous devez impérativement la réclamer. Quant à l'obligation de conseil, la jurisprudence veille : les prêteurs, qui avaient, par exemple, omis d'attirer l'attention sur le fait que l'assurance du prêt souscrit par un couple ne reposait que sur la tête du mari (cass. civ. 1re du 28.1.92, arrêt n° 154), ont été condamnés à des dommages et intérêts ; il en a été de même pour les prêteurs qui n'avaient pas souligné, dans l'offre de prêt, l'intérêt pour chaque emprunteur d'adhérer à l'assurance (cass. civ. 1re du 19.5.99, pourvoi n° 96-20.809).

La définition des personnes "assurables" est variable.

En règle générale, l'emprunteur, ses coemprunteurs, et les cautions (personnes physiques), peuvent adhérer à l'assurance de groupe. Parfois, comme c'est le cas à La Poste, obligation peut être faite d'être assurés à tous les emprunteurs et coemprunteurs disposant de revenus.

La souscription d'un contrat de groupe est limitée par l'âge.

Passé un certain âge, il faut savoir qu'il n'est en général plus possible de souscrire. Cette limite varie selon les établissements : fixée au 65e anniversaire pour les contrats d'Abbey National, de la Caisse d'épargne Ile-de-France-Paris et de la Caixa Bank par exemple, elle atteint 70 ans pour les contrats de la BNP-Paribas et de la Société générale.

Les différents risques couverts sont, eux aussi, garantis, aux conditions tarifaires usuelles, jusqu'à un certain âge. C'est pour le décès que la limite de garantie est la plus longue : elle est fixée au 70e anniversaire de l'assuré dans les contrats de la Caisse d'épargne Ile-de-France-Paris et de La Poste (l'assuré a la possibilité de souscrire une "garantie personnes âgées" qui lui permet d'être couvert 5 années de plus), au 31 décembre qui suit son 70e anniversaire dans les contrats du Crédit du Nord et de la Société générale (la garantie peut également être prolongée de 5 années, moyennant des cotisations plus élevées), et enfin 75 ans dans les contrats de l'UCB et de la Caixa Bank.

Pour les risques incapacité totale temporaire de travail et perte d'autonomie, la garantie cesse très souvent à 65 ans. Dans l'hypothèse où l'emprunteur a passé cet âge et n'a pas encore remboursé la totalité de son prêt, il ne sera plus garanti que contre le risque de décès, mais sa cotisation ne sera pas diminuée pour autant. Chaque contrat comporte un plafond de garantie pour un même assuré. Il est généralement suffisant pour couvrir l'ensemble des prêts contractés au sein d'un seul et même établissement : 3,5 millions de francs à la BNP-Paribas, 5 millions de francs à La Poste et chez Abbey National et 10 millions de francs à la Société générale et au Crédit lyonnais notamment. Ce plafond peut être revu à la baisse (1 million de francs dans le contrat de la Société générale) pour les emprunteurs âgés.

L'adhésion au contrat groupe implique de remplir un questionnaire d'état de santé.

(voir encadré p. 49). Dans quelques établissements, en deçà d'un certain montant emprunté (150 000 F à La Poste, 500 000 F au Crédit du Nord par exemple), une déclaration simplifiée d'état de santé, sans demande d'examens médicaux complémentaires, peut suffire, à condition qu'aucune réponse positive ne soit donnée aux questions posées (exemple : avez-vous été au cours des 5 dernières années en arrêt de travail plus de 30 jours continus ; avez-vous subi un traitement de plus de 60 jours continus pour maladie du sang, maladie rénale, diabète, hypertension, affection neurologique, cancéreuse... ?).

Bien évidemment, comme pour tous les contrats de prévoyance disponibles aujourd'hui, certains risques ne sont jamais couverts. C'est le cas d'un décès faisant suite au suicide dans les 2 ans de la souscription, ou des conséquences de la pratique de sports à risques (parapente, parachutisme...). Il en va de même pour l'incapacité de travail occasionnée par l'alcoolisme ou l'usage de stupéfiants, mais aussi, très souvent, pour l'incapacité de travail intervenant à la suite d'une dépression nerveuse (Caixa Bank) ou d'une affection du rachis dorso-lombaire, sauf éventuellement, si ces dernières ont nécessité une hospitalisation d'au moins 14 jours consécutifs (dans le contrat de la Société générale) ou d'au moins 30 jours consécutifs (dans le contrat Abbey National).

La garantie décès joue dès l'entrée dans l'assurance.

En cas de décès, même intervenant au lendemain de la date d'entrée dans l'assurance, l'assureur verse à la banque le capital et les intérêts restant dus tels qu'indiqués dans le tableau d'amortissement du prêt. Ce versement a évidemment lieu à hauteur de la fraction du prêt tel qu'il a été garanti pour chaque emprunteur : si le prêt a, par exemple, été couvert à 100 % dans sa totalité par deux emprunteurs (soit 50 % chacun), et si les capitaux restant à devoir s'élèvent à 900 000 F au moment du décès de l'un d'eux, le remboursement de l'assureur portera sur 450 000 F seulement, à charge pour l'emprunteur survivant de rembourser l'autre moitié de la créance.

Les définitions de perte d'autonomie ou d'invalidité absolue varient.

En cas de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) – état impliquant que l'assuré soit dans l'impossibilité totale et définitive de se livrer à une activité rémunérée pouvant lui procurer gain ou profit (pour les assureurs, les salariés doivent, par exemple, bénéficier d'une pension de 3e catégorie par la Sécurité sociale pour être reconnus en état de PTIA) –, ce même principe du remboursement du capital restant dû s'applique. Toutefois, bon nombre de contrats donnent une définition encore plus restrictive de l'invalidité : en effet, l'assuré doit être, en plus, obligé de recourir jusqu'à la fin de ses jours à l'assistance permanente d'une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie (se déplacer, s'habiller, se laver, s'alimenter).

Garantie incapacité temporaire et totale de travail : des différences selon les contrats.

Lorsqu'elle est mise en œuvre, la garantie incapacité de travail (en cas d'accident, de maladie...) consiste uniquement en une prise en charge des échéances de remboursement, toujours dans la limite de la quotité assurée par emprunteur, et non pas en une extinction de la totalité du capital restant dû. Dans la plupart des contrats, cette garantie n'intervient qu'à l'expiration d'un délai de 90 jours continus. Pour beaucoup de contrats (à l'exception de ceux de la Société générale et de la BNP-Paribas), l'assuré doit exercer, au moment de son accident, une activité professionnelle rémunérée ou fiscalement déclarée.

Lorsqu'il y a reprise du travail suivie d'une rechute due à la même affection, cette franchise n'est pas appliquée une seconde fois, sous réserve que la reprise n'ait pas excédé 60 jours pour les contrats de La Poste ou ceux de BNP-Paribas par exemple, 90 jours pour celui de l'UCB ou encore 180 jours pour la Société générale. Au-delà de ces seuils, l'assureur considère qu'il y a ouverture d'une autre période d'arrêt de travail, ce qui a pour conséquence l'application d'une nouvelle franchise (un mécanisme similaire existe pour la prise en charge du paiement de tout ou partie des échéances par l'assurance "perte d'emploi").

Les conditions d'indemnisation de l'incapacité de travail.

Pour que l'incapacité de travail soit indemnisable, il faut, le plus souvent, que l'assuré perçoive des prestations en espèces d'un organisme de protection sociale (indemnités journalières de l'assurance maladie ou accident du travail, pension d'invalidité de 2e ou de 3e catégorie selon la définition de l'article 314-4 du code de la Sécurité sociale, ou rente d'accident du travail et maladies professionnelles pour un taux d'incapacité égal ou supérieur à 66 %) : c'est le cas avec les contrats d'Abbey National et de la Caixa Bank. En revanche, les contrats de la BNP-Paribas ou de la Société générale n'imposent pas ce préalable. A partir de là, plusieurs cas de figure sont possibles. En premier lieu, on peut lire, dans certaines conditions générales, que tant que l'assuré bénéficie de prestations en espèces telles que définies ci-dessus, ses échéances de remboursement sont prises en charge (jusqu'à la limite d'âge indiquée au contrat pour cette garantie), sauf si, après contrôle médical initié par l'assureur, l'assuré est reconnu capable "d'exercer une activité, même partielle" (contrat de la Caisse d'épargne Ile-de-France-Paris) ou "de reprendre une activité professionnelle, même partielle" (contrat Abbey National). Attention : ces clauses qui émanent d'ailleurs du même assureur, en l'occurrence la CNP, peuvent donner lieu à interprétation, puisqu'il n'est pas expressément mentionné que la reprise d'activité concerne uniquement la profession exercée antérieurement...

Seconde façon d'indemniser au long cours l'incapacité de travail : dans le contrat de la Société générale par exemple, la persistance de l'inaptitude au travail peut donner lieu à une constatation médicale et l'incapacité peut être réputée consolidée en invalidité. Il y a alors appréciation d'un taux d'invalidité (par expertise médicale initiée par l'assureur) selon un barème contractuel qui n'a aucun lien, il faut le souligner, avec les décisions prises par la Sécurité sociale. Ce barème croise deux critères : l'incapacité professionnelle d'une part et l'incapacité fonctionnelle de l'autre. Si le taux qui en ressort est inférieur à 33 %, il y a interruption du remboursement des échéances ; s'il se situe entre 33 % et 66 %, la prise en charge des mensualités devient proportionnelle au taux d'invalidité, et s'il est supérieur à 66 %, l'assureur continue de verser l'intégralité des mensualités venant à échéance.

Des différences notoires d'un contrat à l'autre.

Avec le contrat de la BNP-Paribas, les choses peuvent encore être différentes. Certes, il existe comme précédemment un barème contractuel, mais ici, il faut noter que le versement des prestations est supprimé si le taux d'invalidité est inférieur à 66 %. Pour contrebalancer la sévérité de cette clause, il est toutefois indiqué que l'appréciation du taux d'incapacité professionnelle se mesure par rapport à la profession exercée, abstraction faite des possibilités de reclassement dans une profession différente.

Cette précision est extrêmement importante puisqu'avec un libellé de ce type, un professeur de gymnastique qui perd définitivement l'usage d'un pied a la quasi-certitude de continuer à bénéficier des prestations d'assurance, ce qui n'est pas forcément le cas dans les deux hypothèses précédentes. A l'inverse, une secrétaire qui viendrait à perdre l'usage d'un pied se verrait "attribuer" un taux d'incapacité professionnelle faible et risquerait fort, avec ce contrat, de ne plus bénéficier de prestations d'assurance...

On le voit aujourd'hui : les modalités relatives à l'indemnisation de l'incapacité de travail sont loin d'être identiques. D'ailleurs, les assureurs réfléchissent actuellement à une évolution possible de cette garantie, qui ne prendrait plus en charge le remboursement des échéances en tant que tel, mais seulement le différentiel qui pourrait résulter entre le salaire réellement perçu avant l'accident ou la maladie, d'une part, et les indemnités versées par les organismes de protection sociale d'autre part, indemnités augmentées des éventuels compléments de salaire prévus par certaines conventions collectives.

La mise en œuvre des garanties est subordonnée à un certain nombre de formalités.

Lorsque l'assuré doit faire face à une perte d'autonomie ou bien à une incapacité de travail, les démarches sont souvent assez lourdes. La déclaration de sinistre doit être effectuée dans les délais contractuellement indiqués (à partir du 90e jour d'arrêt de travail et au plus tard le 180e jour dans le contrat de la Caisse d'épargne Ile-de-France-Paris, par exemple).

A défaut, la date de prise en charge éventuelle est celle de la réception de la demande par l'assureur. La déchéance du contrat, c'est-à-dire l'absence de droit à la garantie, peut également être prévue, comme c'est le cas avec le contrat proposé par la Société générale, par exemple.

Enfin, le remboursement anticipé partiel permet, pour certains contrats, tel celui de La Poste, de réduire le prix des cotisations dans la même proportion que le capital restant dû. Quant à un éventuel étalement de la dette (lorsque l'emprunteur module à la baisse le montant de ses échéances ou lorsqu'il les renégocie en cas de difficultés financières), il peut déboucher sur un renouvellement des formalités d'entrée dans l'assurance de groupe. Avec les risques d'exclusion ou de cotisation plus élevée que cela signifie.

Roselyne POZNANSKI


Mots-clés :

ASSURANCE DECES , ASSURANCE INVALIDITE , ASSURANCE MALADIE , ASSURANCE PERTE D'EMPLOI , CREDIT IMMOBILIER




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier