Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > L'assurance de votre copropriété est-elle sous ou sur-dimensionnée ?

L'assurance de votre copropriété est-elle sous ou sur-dimensionnée ?

L'assurance de votre copropriété est-elle sous ou sur-dimensionnée ?
Avril 2002
Le Particulier n° 953, article complet.
Auteur : EOCHE-DUVAL (Thiphaine)

Pour assurer votre copropriété, il ne faut pas se contenter d'un contrat standard ne correspondant pas aux caractéristiques de votre immeuble. Une assurance bien choisie viendra compléter efficacement la multirisque habitation de chaque copropriétaire.

La multirisque habitation de chacun s'impose malgré l'assurance de la copropriété

Il n'existe aucune obligation légale d'assurer une copropriété, excepté en cas de travaux nécessitant une couverture dommages-ouvrage (voir le n° 930 du Particulier). Cependant, la souscription d'une telle assurance s'avère indispensable, compte tenu des multiples risques auxquels sont exposées les copropriétés et de l'importance des enjeux financiers. Les catastrophes naturelles ou industrielles intervenues en série depuis 1999 (tempêtes, inondations, explosion de Toulouse...) ont amplement démontré l'utilité de cette couverture, plus d'une dizaine de milliers de copropriétés ayant été dégradées, voire intégralement détruites lors de ces événements. Et chaque année, les assureurs recensent quelque 600 000 dégâts des eaux, représentant un coût total de 3 milliards d'euros d'indemnités, soit une moyenne de 762 € par sinistre. Le défaut d'assurance de la copropriété peut également se révéler ruineux pour les copropriétaires en cas d'incendie ou d'accident mortel dans un ascenseur. Fort heureusement, la plupart des règlements de copropriété imposent la souscription d'une assurance couvrant, au minimum, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et les dommages causés aux parties communes. En pratique, presque toutes les copropriétés sont dotées d'une assurance collective "multirisque immeuble", couvrant même certaines parties privatives et parfois la responsabilité civile de chaque copropriétaire. Mais attention, il n'existe pas de contrat type. Les copropriétaires doivent donc examiner à la loupe la police de leur copropriété, sans oublier de procéder à son actualisation, au gré des événements qui l'affectent. Quitte à changer d'assureur si le contrat ne leur convient plus, pour disposer d'une assurance adaptée à leur copropriété, au prix le plus juste, qu'ils compléteront par une couverture individualisée, dans le cadre de leur multirisque habitation.

Bien s'assurer en faisant appel à un courtier spécialisé.

Lorsqu'il cherche à souscrire une multirisque immeuble, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, n'a guère intérêt à se tourner vers les mutuelles. En effet, ces dernières sont peu spécialisées dans l'assurance immobilière et le syndicat risque fort de se voir proposer un contrat standard, ne prenant pas en considération ses besoins spécifiques. Restent donc les sociétés d'assurances, qui, en pratique, ne traitent jamais directement avec la clientèle. Le syndic devra donc passer par des intermédiaires. Mieux vaut qu'il évite les agents généraux d'assurance, qui travaillent pour le compte d'une seule compagnie. Il est donc recommandé de faire appel à un courtier spécialisé en assurance de copropriété : son rôle est d'analyser et de sélectionner les contrats des compagnies qu'il met en concurrence et d'y annexer "l'intercalaire courtier" qu'il aura négocié avec elles. Cet intercalaire met à la disposition de la copropriété tout un éventail de garanties optionnelles offrant une couverture élargie par rapport à celles proposées par les contrats standard des compagnies. L'assuré pourra ainsi bénéficier de garanties souvent exclues dans les multirisques immeubles classiques, comme le bris de machines (chaudières, ascenseurs...) ou les dommages résultant, en cas de tempête, de rafales de vent n'atteignant pas 100 km/h. Afin de négocier la meilleure couverture possible au plus bas prix, un bon courtier se doit d'effectuer préalablement une visite approfondie de l'immeuble. Guillaume Millet, courtier spécialisé du cabinet SGB à Paris, calcule ainsi lui-même le métré de chaque immeuble (qui sert de base au calcul de la prime) et établit un rapport de visite détaillé – illustré par des photographies – qu'il remet aux compagnies. Autre atout des courtiers spécialisés : ils assistent le syndic et le syndicat de copropriété en cas de sinistre et en accélèrent le règlement auprès de la compagnie. Dernière solution, enfin, pour assurer sa copropriété à des conditions avantageuses : demander au syndic de souscrire l'un des "contrats de groupe" proposés par des associations de copropriétaires, telles que l'Association des responsables de copropriété (ARC), l'Association nationale de la copropriété coopérative (ANCC) ou la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété (FSCC) : ces associations ont négocié pour leurs adhérents des couvertures et des tarifs intéressants avec les assureurs.

Le syndic peut s'entendre avec l'assureur ou le courtier au détriment des copropriétaires !

En principe, les syndics connaissent bien les copropriétés qu'ils gèrent et sont à même de choisir un bon courtier ou une assurance bien adaptée à l'immeuble. Certains gros cabinets de syndics possèdent même leur propre filiale de courtage en assurance. Cependant, cette pratique fait l'objet de critiques, en raison des commissions parfois très élevées que certains syndics s'accordent alors généreusement avec la complicité de leur filiale de courtage. D'une manière plus générale, l'ARC dénonce le manque de zèle de certains syndics qui, ayant signé un accord avec une compagnie ou un courtier, se contentent de souscrire le contrat standard de l'assureur pour l'ensemble du parc immobilier qu'ils gèrent, sans chercher à négocier ou adapter les clauses à chaque immeuble, cette passivité bienveillante s'expliquant par la commission "d'apport d'affaires" très confortable (parfois jusqu'à 25 % du montant de la prime

) qui leur est versée sur chaque contrat. Quand de tels accords existent, il ne faut pas s'étonner que le syndic manifeste une extrême réticence à changer d'assureur si le conseil syndical – mandaté par les copropriétaires – le lui demande. Toutefois les copropriétaires ne doivent pas oublier qu'ils ont le pouvoir de décision : en mettant la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, voteront la résolution qui s'imposera au syndic.

Selon les contrats et les immeubles, les primes au m2 varient du simple au triple.

Le montant de la prime de ce type d'assurance est fonction de la "superficie développée" de l'immeuble, c'est-à-dire de la somme des superficies, murs compris, de chaque niveau ; la superficie des combles et sous-sols étant comptée pour 50 %. À l'heure actuelle, pour un contrat nouvellement souscrit, la prime peut varier de 0,76 € TTC/m2 pour un immeuble sans histoires – en centre-ville, sans commerces ni voisinage aggravant les risques, ayant connu peu de sinistres au cours des 3 dernières années – à 1,52 € TTC/m2, voire davantage, pour un immeuble problématique – de grande hauteur ; ou abritant un commerce à risque comme une station-service ou une pizzeria ; ou situé dans une banlieue difficile ; ou ayant connu trop de sinistres par le passé. En fait, 80 % des affaires nouvelles se traitent entre 0,76 et 1,22 € TTC/m2. Le montant des primes est toujours inférieur de 10 à 30 % en province. Ainsi, en région parisienne, avec les AGF, la prime minimale est de 610 € TTC (0,67 €/m2) pour une copropriété d'une superficie inférieure ou égale à 900 m2 et de 2 375 € TTC (0,95 €/m2) pour une copropriété de 2 500 m2. Alors que dans l'agglomération nantaise, par exemple, la prime s'élève à 575 € TTC (0,60 €/m2) pour une copropriété de 950 m2 assurée par Axa. Les tarifs pratiqués sont parfois encore moins élevés. C'est le cas pour les affaires en portefeuille – dont le coût moyen s'établit entre 0,53 et 0,61 € TTC/m2 –, mais également pour les "contrats de groupe" négociés par des associations de défense des copropriétaires. Ainsi, le contrat de l'ARC prévoit 3 niveaux de prime selon la fréquence des sinistres : 0,61 € TTC/m2 pour un immeuble bien entretenu ; 0,69 € TTC/m2 pour un immeuble ayant connu quelques sinistres à répétition durant les 3 dernières années ; 0,76 € TTC/m2 pour un immeuble ayant subi beaucoup de sinistres. De son côté, l'ANCC propose à ses adhérents une fourchette de prix allant de 0,45 à 0,74 € TTC/m2 selon la zone géographique où est situé l'immeuble.

Il faut aussi être attentif aux plafonds de garanties et aux franchises.

Attention toutefois : il serait dangereux de choisir sa police d'assurance uniquement sur des critères tarifaires. Il faut impérativement se pencher sur le montant des plafonds de garanties et sur le niveau des franchises. À titre d'exemple, nombre de contrats prévoient de n'indemniser un sinistre qu'au-delà d'une franchise égale à 10 % du montant des dommages. Mais il existe des montants de franchise plus élevés, parfois avec des montants planchers, allant de quelques centaines et quelques milliers d'euros. A contrario, ne vous laissez pas abuser par des plafonds de garantie exagérément élevés : selon le courtier Guillaume Millet, ils sont sans effet sur les indemnités réellement versées et ils sont surtout prétexte à justifier des primes excessives.

L'assurance de la copropriété et la multirisque habitation des copropriétaires font-elles double emploi ?

Bien qu'il n'existe, là non plus, aucune obligation d'assurance pour le propriétaire d'un logement, la grande majorité des copropriétaires souscrivent à titre personnel une assurance multirisque habitation (MRH) couvrant l'incendie, la foudre, le vol, le dégât des eaux, le bris de glaces, ainsi que leur responsabilité civile (de copropriétaire et de simple particulier). Il s'ensuit que leur MRH fait souvent partiellement double emploi avec la police d'assurance de leur copropriété. Chaque copropriétaire se retrouve ainsi fréquemment doublement couvert pour les dommages pouvant survenir, par dégâts des eaux ou incendie, à ses parties privatives – cloisons, placards, meubles de cuisines intégrées, équipements sanitaires de la salle de bain... – et revêtements muraux ou de sol définitivement fixés au bâti : parquets, moquettes collées, papiers peints, peintures. De même, la responsabilité civile de chaque copropriétaire est généralement couverte à la fois par sa MRH et par la police de l'immeuble : ce type de garantie, d'ailleurs absolument indispensable, joue, par exemple lorsqu'un copropriétaire fait déborder sa baignoire, endommageant l'appartement de l'étage inférieur. Faut-il arguer de ces doublons pour résilier sa MRH ? Aussi bien les assureurs que l'ARC déconseillent vivement cette option. Les assureurs font notamment remarquer que, dès lors qu'il s'agit de couvrir des sinistres très lourds financièrement (incendie, destruction de l'immeuble due à une explosion de gaz), mieux vaut être couvert deux fois. Eric Devorsine, assureur conseil à Nantes, souligne aussi que si le syndic paie la prime d'assurance de la copropriété en retard, l'assureur suspendra ses garanties.

La MRH reste indispensable.

Si un incendie se déclare alors dans l'immeuble, le copropriétaire n'ayant pas souscrit de MRH devra supporter sur ses propres deniers les conséquences du sinistre. Bien sûr, il pourra ensuite engager la responsabilité du syndic devant les tribunaux mais cette procédure n'aboutira pas avant plusieurs années. Les assureurs rappellent également que, sauf cas particuliers (notamment en cas de dégâts des eaux, voir encadré p. 66), le fait que l'immeuble soit assuré ne signifie pas, pour autant, que chaque copropriétaire soit automatiquement dégagé de toute obligation de dédommagement. Supposons, par exemple, qu'un incendie prenne naissance chez un copropriétaire (friteuse mettant le feu à la cuisine...) et que le sinistre se propage à d'autres appartements : dans un premier temps, l'assureur de la copropriété dédommagera les autres copropriétaires mais, si le contrat ne contient pas de clause de "renonciation à recours" (voir p. 68), il se retournera ensuite contre le copropriétaire civilement responsable de l'incendie pour récupérer les sommes qu'il a versées aux victimes. Mieux vaut alors que celui-là soit couvert par sa MRH

Les deux assurances s'avèrent complémentaires.

En dernière analyse, la police de l'immeuble et le contrat MRH d'un copropriétaire sont donc beaucoup plus complémentaires que redondants. Pour optimiser ces assurances, la démarche la plus judicieuse à adopter consiste, pour chaque copropriétaire, à se faire communiquer la police de l'immeuble (par le syndic ou par un membre du conseil syndical), pour étudier exactement les garanties offertes et déterminer précisément les risques que doit couvrir sa propre MRH.

Pour certains risques, le diagnostic sera vite fait dans la mesure où la police de l'immeuble ne les garantit tout simplement pas. C'est, par exemple, uniquement grâce à la garantie "incendie" de sa MRH que chaque copropriétaire est couvert pour les dommages occasionnés, dans ses parties privatives – à ses cloisons, placards, meubles, vêtements, appareils audiovisuels et électroménagers, etc. – par un incendie s'étant déclaré chez lui par son fait. Car, dans ce cas de figure, la police de l'immeuble ne le dédommagera en rien. De même, chaque copropriétaire occupant doit être assuré, par sa MRH, pour sa responsabilité civile de simple particulier, pour les dommages corporels, matériels ou immatériels qu'il peut causer aux tiers dans le cadre de sa vie privée. Car c'est sa propre responsabilité (et non celle du syndicat de copropriétaires) qui est engagée si un pot de fleurs tombe de sa fenêtre et endommage le véhicule garé en dessous, si son chien mord le facteur ou si son enfant bouscule quelqu'un dans l'escalier.

Enfin, par le biais de sa MRH, chaque copropriétaire pourra assurer les risques insuffisamment couverts par la police de l'immeuble. Ainsi, si l'immeuble est simplement assuré pour sa valeur de reconstruction "vétusté déduite" (voir p. 68), il pourra souscrire dans sa MRH une garantie complémentaire "valeur à neuf".

En tout état de cause, même en procédant ainsi, les copropriétaires doivent s'attendre à ce qu'il y ait des zones de recouvrement entre la police de l'immeuble et leur MRH. En effet, la plupart des MRH sont conçues comme des packages dont il est impossible de dissocier les garanties. Certaines compagnies acceptent certes de faire du "sur mesure" mais les primes réclamées se révèlent être souvent plus élevées que celles des contrats standard offrant pourtant une couverture plus étendue

Il peut, toutefois, exister un moyen d'améliorer la complémentarité du contrat MRH et de la police d'assurance de l'immeuble, tout en bénéficiant d'une réduction de prime : s'adresser à l'assureur de l'immeuble par l'intermédiaire de son courtier. Enfin, un dernier conseil : lorsque le copropriétaire loue son bien, il doit vérifier lors de la remise des clés (puis chaque année) que son locataire a bien souscrit une MRH. Sauf en meublé, il s'agit d'une obligation légale pour le locataire (voir notre Grand Dossier de novembre 1999, Les Baux d'habitation).

Tiphaine Éoche-Duval

 


Mots-clés :

ASSURANCE , COPROPRIETE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier