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Les atouts de la location meublée

Les atouts de la location meublée
Septembre 2002
Le Particulier n° 957, article complet.
Auteur : GANTIER (Jean-Léon)

Pour un propriétaire, louer son bien meublé peut constituer une bonne alternative à la classique location vide. Les locataires ? Des cadres de sociétés en mission, des diplomates, des étudiants étrangers aisés... À la clef, une grande souplesse, pas d'impayés et une fiscalité avantageuse.

Les meublés se louent de 10 à 30 % plus cher que les logements vides

Le régime de la location d'habitation non meublée est plutôt contraignant pour le propriétaire. Conclusion d'un bail de 3 ans minimum, possibilité de reprise du logement limitée et très formaliste, augmentation du loyer strictement plafonnée, autant d'entraves qui effrayent plus d'un propriétaire. Sans compter les risques d'impayés et une fiscalité peu attractive. La location meublée, en revanche, échappe à ce carcan législatif et fiscal et peut constituer une alternative intéressante pour un propriétaire. Encore faut-il que le marché s'y prête. Traditionnellement réservé aux étudiants ou aux vacanciers, le meublé se développe et touche désormais un nouveau type de locataire, du moins dans les grandes villes. Sont intéressés des dirigeants et des cadres de multinationales expatriés pour quelques mois, des salariés français en mission, mais aussi des touristes fortunés profitant d'un congé sabbatique, des diplomates, des étudiants étrangers aisés... Moins onéreuse que l'hôtel ou la résidence hôtelière, la formule assure au locataire une indépendance et un confort certains. À Paris, même si, selon les professionnels, la demande s'est un peu ralentie, le marché séduit un nombre croissant de propriétaires. Au point qu'une quinzaine d'agences au moins se sont spécialisées dans cette branche, très développée depuis longtemps outre-Atlantique. En province, si le marché apparaît moins structuré, il devrait logiquement se développer. Les raisons de cet engouement sont simples : une grande souplesse dans les relations entre propriétaires et locataires, un niveau de loyers attractif, un taux d'impayé proche de zéro ainsi qu'un régime fiscal particulièrement favorable.

Des règles peu contraignantes pour le bailleur.

La loi du 6 juillet 1989 sur la location de logement nu impose au propriétaire la signature d'un contrat de 3 ans au minimum. En outre, le bailleur ne peut reprendre le logement qu'en fin de bail et seulement pour trois raisons précises : pour le vendre ; pour l'habiter ou le faire habiter par un proche ; pour un motif légitime et sérieux. Il lui faut alors avertir le locataire au moins 6 mois à l'avance. S'il laisse passer ce délai, le bail est automatiquement reconduit pour 3 ans... Même lorsque tout est fait dans les règles, le propriétaire n'est jamais tout à fait sûr de récupérer son bien à la date prévue. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il devra le faire expulser au terme d'une procédure souvent longue et difficile, avec, en prime, le risque de retrouver un bien dégradé. Pendant toute la durée du bail, l'augmentation du loyer est plafonnée à la variation de l'indice du coût de la construction. En louant son bien meublé, en revanche, le propriétaire est libre de fixer la durée de la location (pour quelques semaines ou quelques mois, par exemple) dont la date d'expiration est établie à l'avance dans le contrat. Selon les professionnels, cette facilité séduit nombre de bailleurs qui souhaitent pouvoir reprendre facilement leur bien, qui en prévision de sa retraite, qui pour y loger ses enfants pendant leurs études. Notez que la formule intéresse aussi des propriétaires qui s'absentent temporairement de France, pour raisons professionnelles ou autres, et souhaitent rentabiliser leur logement pendant ce temps en étant sûrs de le récupérer sans encombre à leur retour. "Par définition, un cadre de société en mission temporaire possède son propre domicile et n'a donc aucune raison de se maintenir abusivement dans le logement", explique Claire de Circourt, de l'agence De Circourt Associates.

Des loyers sensiblement plus élevés et, surtout, pas d'impayés.

Selon les professionnels, un logement meublé se louerait entre 10 et 30 % plus cher que le même bien libre, en fonction de sa situation, de son standing et de la durée du bail (plus le séjour est court, plus le loyer est élevé). "La différence de prix entre vide et meublé tend à diminuer, note toutefois Claire de Circourt, les loyers des logements vides ayant considérablement augmenté ces dernières années à Paris." Compte tenu des coûts de la location meublée (achat et remplacement des meubles, entretien régulier...) et du manque à gagner durant les périodes d'inoccupation, au final, la rentabilité locative brute n'est pas tellement plus élevée que celle de la location nue, estime par ailleurs Cédrik Van Hoogstraten, de l'agence Master Gestion Immobilier, spécialisé dans les baux meublés d'un an. Pour lui, les principaux atouts de la formule restent sa souplesse, l'absence d'impayé et sa fiscalité. D'ailleurs, les professionnels interrogés sur la motivation des loueurs en meublé mettent l'accent sur la crainte des mauvais payeurs, plus que sur l'appât du gain. À cet égard, ils sont unanimes : les locataires sélectionnés par leurs soins étant principalement des salariés d'entreprises ou d'organismes ayant pignon sur rue, le risque d'impayé est quasi nul. En pratique, le bail peut être signé avec l'entreprise ou directement avec le locataire. L'engagement de la société en tant que caution du locataire est parfois requis. "De toute façon, le cadre expatrié ou en mission est défrayé par son employeur", rappelle Jason Aldred, de la société anglo-saxonne BridgeStreet, qui possède l'agence parisienne Apalachee Bay.

Un logement et des parties communes impeccables.

Papiers peints fanés, moquettes élimées, carrelages descellés sont autant de défauts rédhibitoires. Un bien proposé à la location en meublé doit être impeccable. Au besoin, il convient de procéder à une totale remise en état avant toute location. Par la suite, le logement doit être rafraîchi régulièrement, tous les 3 à 5 ans environ, ou plus vite si nécessaire. "Il faut avoir à l'esprit qu'un logement correct, sans plus, se louera forcément et moins cher que le même bien en parfait état", prévient Fabrice Petit, de l'agence Lodgis. La règle est la même pour les parties communes de l'immeuble. "La première impression est primordiale, assure Claire de Circourt. Si le hall et l'escalier ne sont pas irréprochables, nombre de candidats ne daigneront même pas visiter le logement." Et d'évoquer le cas de propriétaires n'ayant pas hésité à faire repeindre à leurs frais le hall d'entrée de leur petit immeuble pour éviter cet écueil. "Un appartement très bien situé, dans le Marais, par exemple, trouvera preneur malgré des parties communes défraîchies", nuance Benoît Marinier, de l'agence 1re Avenue. Mais c'est l'exception qui confirme la règle. Par ailleurs, un ascenseur est jugé indispensable au-dessus du 2e étage, surtout pour les logements de standing. Quant au parking, s'il est souvent souhaité, son absence est rarement pénalisante. Dans la capitale, l'automobile est loin d'être indispensable, la plupart des locataires se satisfaisant aisément du métro ou du RER. "Au contraire, prévient, Fabrice Petit, imposer à tout prix le parking avec l'appartement peut constituer un frein à la location."

En revanche, il n'est nullement indispensable que l'appartement soit niché dans un bel édifice Haussmannien. Neuf ou classique, pierre de taille ou crépi, tous les styles ont leurs amateurs. Selon Claire de Circourt, les Japonais, par exemple, préfèrent généralement les immeubles modernes et ne dédaignent pas les tours, contrairement à ses autres clients étrangers.

Ameublement et équipement sans défaut.

Juridiquement, un logement ne peut être qualifié de meublé qu'à condition d'être entièrement meublé et équipé. Le locataire doit pouvoir y vivre en apportant seulement ses affaires personnelles. Cette exigence revêt une tonalité particulière lorsque le bien est destiné à héberger des cadres de sociétés. Ce qui est possible, à la rigueur, pour le meublé étudiant est ici totalement hors de question. Le logis doit en effet être meublé avec soin, ce qui exclut absolument le mobilier hors d'usage, disparate ou vieillot. Cependant, sauf pour les grands appartements de prestige, le luxueux n'est pas indispensable. Plutôt que du mobilier de style, jugé d'ailleurs trop fragile, les professionnels préconisent des meubles contemporains, solides et design. "Le milieu de gamme Ikea est tout à fait acceptable pour les petites surfaces", estime Fabrice Petit. Il faut compter entre 5 500 et 8 000 € environ pour bien meubler et équiper un deux pièces. "L'appartement doit être chaleureux et accueillant, recommande Claire de Circourt. Les professionnels peuvent d'ailleurs conseiller le propriétaire sur l'ameublement et la décoration."

L'équipement doit être à l'avenant. Indispensables : une cuisine équipée, un poste de télévision, de préférence relié au câble, et un lave-linge. Pour les logements pouvant accueillir une famille, il faut ajouter un sèche-linge et un lave-vaisselle. D'une manière générale, le niveau d'équipement s'accroît avec la taille et le standing du logis. Par ailleurs, les professionnels insistent sur l'indispensable qualité de la literie. "Un locataire qui dort mal ne reste pas", prévient Armand de Puymorin, de l'agence At Home In Paris. Pour lui, le logis doit satisfaire parfaitement aux trois fonctions essentielles : dormir, se laver, se restaurer. "Il nous faut donc être très attentifs à la qualité des appareils électroménagers, bien sûr, mais aussi à l'état de l'installation électrique, de la plomberie, de la robinetterie, du chauffage... Le responsable des ressources humaines d'une grande société chargé de loger son directeur général ne nous pardonnera pas si le bien qu'il a choisi par notre entremise se révèle finalement insatisfaisant."

Très demandés, le centre de la capitale et la proche banlieue ouest.

Les quatre arrondissements centraux de Paris (les Ier, IIe, IIIe et IVe) sont les plus convoités. "Les logements situés à proximité des lignes 1 du métro et A du RER, qui desservent respectivement La Défense et Marne-la-Vallée, sont particulièrement appréciés", précise Benoît Marinier. Le constat est identique pour la rive gauche de la Seine (les Ve, VIe et VIIe arrondissements), la partie nord du XVIe arrondissement autour du Trocadéro, et le sud du XVIIe, près du parc Monceau. Quant au VIIIe arrondissement, sa cote aurait beaucoup grimpé, comme celle du XVe. "Les cadres qui viennent en famille apprécient particulièrement les appartements spacieux du XVe arrondissement, plutôt que le Ve où les logements sont souvent étriqués", assure Claire de Circourt. Moins prestigieux, plus excentrés, le nord du XVIIe arrondissement et le sud du XVIe ou encore le XIIe arrondissement sont aussi moins courus. "L'appartement se louera quand même si les environs sont agréables et s'il y a des commerces, affirme Philippe Lustmann de l'agence At home in Paris, mais un peu moins cher qu'un bien comparable dans un arrondissement plus coté. En outre, cela nous demandera plus de travail car il faudra souvent multiplier les visites pour arriver à trouver preneur."

Réputés peu sûrs, les Xe, XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements sont délaissés. Les locataires d'origine nord-américaine seraient ainsi particulièrement sensibles aux questions de sécurité. Les secteurs de Château-Rouge, Barbès ou Belleville, notamment, souffrent d'une mauvaise image, tout comme l'est du XIIIe arrondissement. "Les Buttes Chaumont, dans le XIXe arrondissement, ou les abords du canal Saint-Martin, dans le Xe, sont très appréciés, tempère Fabrice Petit, comme nombre de quartiers sûrs de Paris ou même de la proche banlieue, à condition que les loyers soient plus abordables." La première couronne, principalement les communes de Courbevoie, Puteaux, Levallois et Neuilly, non loin du quartier d'affaires de La Défense, a aussi ses amateurs. Quant aux cadres des entreprises situées à Marne-la-Vallée, ils ne dédaignent pas des villes comme Vincennes ou Saint-Mandé, pour peu que le logement soit situé à proximité d'une station de RER.

Razzia sur les petites surfaces.

Globalement, les biens qui se louent le mieux sont les petites surfaces, du studio (dans les 20-25 m2) au deux pièces (de 35 à 50 m2). En effet, loger un salarié avec toute sa famille pendant plusieurs mois implique la location d'un appartement de bonne taille et coûte par conséquent très cher aux entreprises. Aussi, la plupart des collaborateurs en mission viennent-ils seuls, à l'exception, généralement des cadres de haut niveau et des dirigeants. Mais il existe tout de même une demande pour les biens plus spacieux. "Elle est moindre pour les logements de trois pièces et plus, mais comme l'offre est également moins abondante, ces biens trouvent quand même preneur", assure Jason Aldred, qui reconnaît cependant qu'ils sont plus difficiles à placer. Selon Claire de Circourt, à partir de 3 chambres, l'existence de 2 salles de bains constitue un atout certain, notamment pour les locataires américains. Au-delà de 200 m2, la demande se raréfie nettement, reconnaît Philippe Lustmann.

Un taux d'occupation plutôt bon.

Selon les professionnels, un bien répondant aux critères requis (situation, état, équipement...) serait normalement occupé pendant au moins 10 mois sur 12. De l'avis général, s'il se loue mal, c'est qu'il a besoin d'être rafraîchi ou encore que le loyer est trop élevé. Fabrice Petit insiste sur l'intérêt de son site Internet, en termes de sécurité et de gain de temps pour les candidats à la location. Chaque bien y est présenté pièce par pièce grâce à une quinzaine de photos, avec, en exergue, le détail de l'ameublement et des équipements. Des vues de l'immeuble sont également disponibles. Autre indication facilitant indéniablement la réservation : la date à laquelle le logement sera libre. L'agence Apalachee Bay développe actuellement un nouveau concept consistant à louer l'appartement à son propriétaire pour une durée de 1 à 3 ans, moyennant un loyer légèrement inférieur au prix du marché du meublé. À charge pour elle, ensuite, de trouver des locataires et le leur sous-louer. Le propriétaire est donc ainsi assuré de toucher un loyer régulier, que le logement soit occupé ou non.

Mise en relation ou gestion complète.

Le rôle de l'agence peut se limiter à la recherche du locataire. Le propriétaire se charge alors personnellement de la signature du contrat de location, de l'état des lieux et de l'inventaire du mobilier (souvent, il est vrai, avec l'assistance de l'agence). Dans ce cas, il reste le seul interlocuteur du locataire jusqu'à la fin du bail et les frais d'agence sont intégralement à la charge de ce dernier (comptez toutefois 80 € de frais de dossier pour le propriétaire, chez De Circourt Associates). En début de bail, le locataire verse en effet à l'agence une commission égale à un certain pourcentage du loyer, dégressif en fonction de la durée du séjour (dans la location vide, au contraire, ces frais sont obligatoirement partagés entre le propriétaire et le locataire). Chez At home in Paris, par exemple, il lui en coûtera 6 % HT du loyer annuel, au-dessous de 6 mois et 12 % HT au-dessus de 6 mois. Toutefois, en pratique, de nombreux bailleurs souhaitent être déchargés de la gestion locative, rôle souvent ingrat qui exige une grande disponibilité... et la pratique d'une ou plusieurs langues étrangères. C'est pourquoi, la plupart des agences proposent - certaines, en font même une condition sine qua non - de gérer complètement la location à la place du bailleur (signature du contrat de bail, état des lieux et inventaire, accueil du locataire, encaissement du loyer, interventions en cas de panne, etc.). Cette prestation est facturée au propriétaire, entre 8 et 10 % du montant du loyer.

Un marché présent aussi en province.

Contrairement à ce qui prévaut dans la capitale, la location meublée dédiée aux collaborateurs de sociétés et autres professionnels en mission est, à première vue, peu structurée dans la plupart des grandes villes de province. Toutefois, si les professionnels spécialisés apparaissent plutôt rares dans l'annuaire, certaines agences sont bien implantées depuis plusieurs années.

À Strasbourg, par exemple, l'agence Pied-à-Terre, créée en 1991, a en portefeuille 200 logements environ. La capitale alsacienne constitue, en effet, un pôle industriel et scientifique important, elle abrite de nombreux consulats et représentations diplomatiques étrangers ainsi que plusieurs organismes internationaux comme le Conseil de l'Europe et la Cour européenne des droits de l'homme. Selon Xavier Gillig, fondateur de l'agence, 90 % des locataires sont diplomates, fonctionnaires européens, universitaires, chercheurs ou collaborateurs de sociétés en mission... La demande porte majoritairement sur les petites surfaces, du studio au deux pièces, pour des loyers supérieurs de 15 à 20 % à ceux de la location vide. Un garage ou un parking constituent un plus. Les biens doivent être situés en centre-ville ou à proximité, même lorsque le locataire travaille en dehors de la ville. Les logements bien placés seraient rarement vacants, ceux plus excentrés trouvant moins facilement preneur. L'agence met en relation propriétaires et locataires mais n'assure pas la gestion locative.

À Bordeaux, l'agence SGI a été créée en 1999. Jacques Rouillard, son directeur, propose à la location environ 160 logements, de la modeste chambre d'étudiant au château d'époque à 10 000 € par mois. Mais le plus gros de la demande porte sur les deux et trois pièces (de préférence avec un garage ou un parking). Parmi les locataires, outre les salariés en mission, des professionnels du cinéma, des universitaires étrangers... La plupart des logements sont situés dans Bordeaux même, le quartier Saint-Pierre, au cœur de la vieille ville étant très coté. Le secteur de Talence, près des facultés, emporte la faveur des étudiants. Souple, sécurisante pour le bailleur, la location meublée a de beaux jours devant elle, à Paris comme en province.

Jean-Léon Gantier


Mots-clés :

LOCATION MEUBLEE




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