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Acheter à un institutionnel : de bonnes affaires en perspectives

Acheter à un institutionnel : de bonnes affaires en perspectives
Mars 2003
Le Particulier n° 963, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Banques, assureurs et autres investisseurs institutionnels mettent sur le marché une partie de leur patrimoine de logements locatifs. Les particuliers acheteurs peuvent y trouver leur compte, pour se loger eux-mêmes ou réaliser à leur tour un investissement locatif.

Du studio "libre" au 4 pièces vendu "occupé", l'offre est aujourd'hui très variée

Quel est le point commun entre un petit deux pièces dans un immeuble niçois, un élégant logement très "parquets-moulures-cheminées" donnant sur la rue du Faubourg Saint-Honoré, ou encore, un appartement familial avec une vaste terrasse, situé dans un arrondissement est de la capitale ? Tous appartiennent à des investisseurs institutionnels – banques, compagnies d'assurances ou encore sociétés foncières – et sont à vendre. Ceux que l'on surnomme familièrement les "zinzins" se délestent peu à peu de leur patrimoine d'immobilier résidentiel, pour accroître leur part d'immobilier de bureaux et de commerces, plus rémunérateur que le logement, mais aussi parfois, notamment pour les assureurs, pour renflouer des trésoreries malmenées par les attentats et les catastrophes, depuis septembre 2001.

500 000 logements en vente dans les 10 années à venir.

Amorcée dès 1995 par l'UAP, cette tendance s'est accentuée avec la reprise immobilière. "Nous avons aujourd'hui de vraies raisons de vendre : nous engrangeons des plus-values sans précédent et la clientèle, grâce à des taux de crédit historiquement bas, n'a jamais été aussi solvable", analyse Yves Mansion, PDG de la Société foncière lyonnaise (SFL). Si pendant longtemps ces intervenants ont pratiqué la vente d'immeubles "en bloc", ils privilégient désormais la vente par lots, également dite à la découpe, plus lucrative. Elle est effectuée par des intermédiaires spécialisés dans ce type d'opération (voir nos contacts p. 49), et ces logements n'apparaissent quasiment jamais dans le réseau classique des agences et des journaux d'annonces immobilières. C'est aux acheteurs potentiels, parfois informés par un panneau sur l'immeuble, de s'adresser à ces vendeurs spécialisés pour connaître leurs disponibilités. Selon une récente étude réalisée par Ad Valorem et IPD France, 150 immeubles ont été vendus par lots en 2001, et 300 autres étaient en cours de commercialisation au début de l'année dernière. "Nous sommes actuellement dans une phase très importante de la politique d'arbitrage. Les institutionnels possèdent entre 450 000 et 500 000 appartements sur toute la France. La moitié de ce stock devrait être arbitré dans les 5 ou 10 années à venir", pense Michel Orivel, directeur des ventes à la découpe d'Espaces Immobiliers, filiale du groupe BNP Paribas. Un marché loin d'être marginal, mais qui reste néanmoins très localisé.

Une offre d'appartements variée, mais concentrée sur Paris.

Un immeuble de bonne qualité situé à Paris ou en proche banlieue résidentielle : tel pourrait être le portrait-robot des logements mis sur le marché ces derniers mois. En effet, après avoir surtout cédé de grands ensembles des années 60 et 70 édifiés à la périphérie de Paris, les propriétaires institutionnels se séparent désormais de leurs "fleurons" historiques. "L'évolution très positive des prix du marché et la rareté des produits neufs ont rendu arbitrables les plus beaux immeubles", confirme Yves Dieulesaint, directeur général de Locare, une autre société de commercialisation. "La qualité des immeubles s'améliore progressivement. Les cessions ont lieu aujourd'hui dans les quartiers prestigieux de la capitale", renchérit Thierry Smadja, directeur général de Saggel Transactions. Sa société a été mandatée pour commercialiser le Carré Vauban, somptueuse copropriété des années 30, située face à l'hôtel des Invalides. Quelques pâtés de maisons plus loin, Locare assure la mise en vente de la cité Vaneau. Mais, toutes les ventes ne sont pas aussi prestigieuses et l'offre demeure variée. Par exemple, Saggel Transactions commercialise, rue Simon-Bolivar, dans le XIXe arrondissement, tout près des Buttes-Chaumont, un immeuble en pierre de Paris. De son côté, Espaces Immobiliers s'est attaqué à deux mastodontes édifiés au milieu du siècle dernier, dans ce même arrondissement. Le premier, à deux pas du métro Belleville, comporte 250 logements et le second, tout près du canal de l'Ourcq, un peu plus de 300. Les amateurs d'immobilier contemporain trouveront aussi leur bonheur : un immeuble du quartier futuriste du Front de Seine, à Levallois-Perret (92), est actuellement vendu à la découpe par Saggel Transactions. On trouve aussi une grande variété de taille de logements : il n'est pas rare de retrouver, au sein d'une même résidence, un éventail d'offres allant du studio au logement familial, voire à l'appartement de réception. Ainsi, un immeuble mis en vente par la Caisse nationale d'assurance maladie, à Neuilly (92), offre d'immenses huit pièces.

Les maisons et la province sous-représentées.

En revanche, cette abondance ne se retrouve pas pour l'habitat individuel et passé les frontières de l'Île-de-France. Non que les institutionnels n'aient jamais été intéressés par les acquisitions en province. Les Mutuelles du Mans, par exemple, à la tradition provinciale bien ancrée, détenaient de nombreux actifs dans le Grand Ouest : au Mans bien sûr, mais aussi à Chartres, Rennes ou Rouen. Mais ces détentions provinciales, pour les MMA comme pour les autres, ont fait partie des premières vagues de ventes. Aujourd'hui les transactions des institutionnels sont rares : une cinquantaine de logements appartenant aux Mutuelles du Mans à Lyon, ou encore un petit immeuble résidentiel, propriété d'une SCPI du Crédit lyonnais, sur les hauteurs de Nice. Les maisons individuelles en revanche, n'ont jamais séduit les "zinzins" qui les jugeaient trop difficiles à gérer. Les rares à s'être lancés dans l'aventure s'en séparent désormais, au fur et à mesure qu'elles se libèrent de leurs locataires. Actuellement, Foncigef, en charge des arbitrages de la foncière Gecina, commercialise des lotissements à Orsay et Palaiseau.

Des immeubles bien entretenus.

Quels que soient leur localisation géographique et leur standing, les immeubles détenus par les institutionnels ont un dénominateur commun : un excellent état. "Ils sont généralement mieux entretenus que les copropriétés classiques. Dans celles-ci, en effet, les copropriétaires attendent trop souvent que les travaux deviennent urgents avant de les entreprendre", analyse Thierry Smadja. "Le gros œuvre est en bon état et les contrats de maintenance ont, en général, été négociés au meilleur prix", corrobore Michel Orivel, avant d'ajouter : "Les immeubles sont à niveau, car les nouvelles obligations légales sont répercutées. Les diagnostics amiante ont été réalisés avant la date butoir, la mise aux normes des ascenseurs aussi". En effet, quelle crédibilité pourrait avoir une société d'assurances qui s'affranchirait du respect des normes de sécurité dans ses propres immeubles d'habitation ? Plus généralement, les sociétés propriétaires, qui ont généralement pignon sur rue, ne peuvent pas se permettre de ternir leur réputation auprès du public, mais aussi de leurs partenaires, en laissant leur patrimoine se dégrader. En outre, pour s'assurer de ce bon état d'entretien, les candidats acquéreurs ont en effet accès à un nombre d'informations bien supérieur à celui auquel ils auraient pu prétendre en faisant affaire avec un particulier. Ils disposent généralement des trois documents suivants : un diagnostic technique établi par un organisme vérificateur (Socotec et Véritas), un chiffrage des travaux récemment réalisés par le propriétaire et enfin, une estimation des dépenses d'entretien à prévoir à court ou moyen terme. Lorsque ces dernières s'annoncent conséquentes, l'institutionnel peut faire un geste : "Le propriétaire prend parfois une partie des travaux en charge", confirme Stéphane Imowicz, PDG d'Ad Valorem. Ce n'est cependant pas une raison pour acheter les yeux fermés. Car certaines voix discordantes se font entendre. "Le cahier des charges fourni aux organismes vérificateurs n'est pas toujours suffisamment précis. Par conséquent, il arrive que certains points, tels que l'état des chaudières, soient oubliés", regrette Alex Maudet, secrétaire général de la CNL (Confédération nationale du logement) de Paris. Surtout, pour ce qui est des logements, leur entretien courant ne relève pas de la responsabilité du bailleur, mais de celle des locataires en place, avec parfois de grandes disparités d'un logement à l'autre. Cela dit, dans les faits, les mauvaises surprises ultérieures sont néanmoins rares, et rien n'empêche, en cas de doute, de faire appel aux services d'un architecte.

Priorité aux locataires en place.

Vous avez appris qu'un immeuble sur lequel vous aviez jeté votre dévolu allait être cédé par un institutionnel ? Prenez votre mal en patience : entre le moment où la vente est décidée et celui où les appartements sont effectivement mis sur le marché, il peut s'écouler près d'un an. Dans un premier temps, en effet, le propriétaire doit mettre l'immeuble en copropriété, le partager en lots et nommer un syndic. En pratique, la copropriété ne devient effective que lorsque la première vente est concrétisée. Le propriétaire est aussi tenu par la loi de proposer le logement en priorité à son éventuel locataire occupant. Le prix proposé inclut généralement une décote par rapport à celui du marché. "Elle oscille entre 5 % et 10 %. Parfois, pour les locataires de longue date, on ajoute une ristourne de 1 % par période de bail de 6 ans", explique Olivier Boussard, responsable habitation d'Insignia Bourdais. Le locataire a 2 mois (4 dans certains cas) pour exercer ce droit de préemption, après quoi le logement peut être proposé à d'autres acheteurs. Toutefois, le contrat de location se poursuivra jusqu'à son terme, et le locataire continuera donc à occuper le logement.

La vente occupée est assortie d'une décote.

L'acheteur éventuel ne pourra donc pas en disposer librement avant la fin du bail, c'est pourquoi le logement lui sera également proposé avec une décote, même si, comme le rappelle Olivier Boussard, "il n'y a ni règle ni obligation." De toute façon, si vous parveniez à obtenir un prix inférieur à celui offert au locataire, le vendeur serait tenu de lui proposer à nouveau le logement à ce prix... avec le risque, cette fois, qu'il décide d'acheter. Cette mésaventure est arrivée à un acheteur qui avait âprement marchandé le prix des quatre derniers lots d'un ensemble résidentiel, et qui les a vus lui passer sous le nez, les locataires occupants ayant finalement exercé leur droit de préemption, au prix obtenu par l'acheteur

En pratique, la décote d'un logement vendu occupé oscille le plus souvent entre 5 % et 12 %, essentiellement selon la durée du bail restant à courir, sachant que ces baux ont une durée minimale de 6 ans. "Toutefois, indique Yves Dieulesaint, en deçà de 12 à 18 mois de bail restant à courir, il n'y a pratiquement pas de décote. Mais celle-ci peut atteindre 10 % quand la durée excède 5 ans." Ainsi, des logements commercialisés à Levallois-Perret par Saggel Transactions sont proposés à 3 355 €/m2 lorsqu'ils sont vacants, à 3 050 € lorsqu'ils sont libérables à moyen terme et à 2 850 €/m2 lorsque les baux expirent dans plus de 5 ans. Plus attractif encore, ce 90 m2 avec terrasses à deux pas de la gare Montparnasse. Estimé libre à 650 000 €, mais occupé pendant encore 3 ans, il est actuellement en vente à 500 000 € ; soit une ristourne de 30 %. L'explication ? En raison de son prix, il est peu attractif pour un particulier investisseur, car rares sont ceux qui peuvent ou veulent mobiliser une telle somme sur un seul bien. Et si, en revanche, ce bel appartement familial a tout pour séduire un couple avec enfants, celui-ci risque d'être rebuté à l'idée d'attendre 36 longs mois avant d'emménager.

Un investissement locatif sûr et rentable.

Néanmoins, si vous êtes en quête d'un investissement locatif, l'achat occupé se révèle souvent fort judicieux. Non seulement vous bénéficiez d'un coût d'achat minoré, mais vous n'avez pas à chercher de locataire. De plus, les institutionnels disposant généralement de dossiers bien tenus, vous pourrez facilement vous assurer de la solvabilité du locataire en place. "Il ne faut pas se tromper de cible. Les revenus du locataire sont une chose et sa fiabilité une autre", rappelle Stéphane Imowicz. Aussi, faites-vous remettre les dernières quittances, afin de vérifier que les loyers sont acquittés avec ponctualité – par exemple, en début de chaque trimestre si le loyer est payable d'avance et par trimestres – et régularité.

Essayez aussi de connaître l'âge des occupants – les vendeurs le connaissent généralement, mais pas toujours – car les locataires de plus de 70 ans bénéficient d'une protection légale particulière : on ne peut leur donner congé que si on leur propose un relogement équivalent. En principe, seuls les locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond bénéficient de ce droit, mais en pratique, quelles que soient ses ressources, un locataire âgé est pratiquement impossible à expulser. Or, prévient Stéphane Imowicz : "Dans ce type d'immeuble, certains locataires sont là depuis 40 ou 50 ans, voire sont nés dans l'immeuble. On retrouve parfois des baux qui ont été signés avant la Seconde Guerre mondiale

" Tant que le bail, qui est en cours quand vous achetez, n'est pas à son terme, vous ne pouvez rien changer à ses conditions, de loyer notamment. Ensuite, à l'échéance du bail ou à l'occasion du départ de votre locataire, vous aurez diverses possibilités. Vous pouvez revendre le logement, libre cette fois, donc avec de bonnes perspectives de plus-value. Toutefois, celle-ci sera taxable au titre de l'impôt sur le revenu. Une autre possibilité, si les prix immobiliers sont déprimés à ce moment, consiste à remettre le logement en location, éventuellement avec un loyer réévalué (voir le n° 961 du Particulier). À moins d'une chute brutale et simultanée des loyers et des prix immobiliers, vous optimisez ainsi toutes les chances d'être gagnant.

Acheter occupé pour se loger : un montage plus risqué.

Acheter occupé implique, en revanche, une grande prudence s'il s'agit de récupérer le logement pour l'occuper vous-même. Dans ce cas, l'avantage que constitue la décote dont vous bénéficiez à l'achat du logement risque, si vous êtes propriétaire de votre actuel logement, d'être inférieur au surcoût du financement de l'opération. En effet, vous ne pourrez vous installer dans votre nouveau logement – et donc revendre l'actuel – qu'au terme du bail du locataire en place. Au cas où la durée du bail restant à courir excéderait 24 mois, sachez qu'aucun prêteur ne vous consentira de prêt relais (voir le n° 953 du Particulier). Vous devrez donc emprunter la totalité du prix de votre nouveau logement et, ne disposant pas de l'apport personnel que constituerait le prix de votre ancien logement, vous risquez de n'obtenir qu'un taux de prêt médiocre. Ensuite, une fois votre ancien appartement vendu – en croisant les doigts pour que le marché immobilier ne se soit pas retourné d'ici là –, vous devrez rembourser une partie de votre crédit par anticipation, d'où une pénalité. Acheter occupé pour se loger se justifie plus si vous êtes actuellement locataire : pendant toute la durée du bail restant à courir, vous devrez certes acquitter à la fois votre loyer et des mensualités d'emprunt, mais vous percevrez aussi les loyers du locataire en place, qui viendront alléger cette charge. Dans tous les cas, veillez à donner au locataire occupant un congé en respectant les formes et les délais légaux (voir encadré p. 48), sinon le bail serait automatiquement reconduit pour sa durée initiale, 6 ans...

Logements libres : l'assurance du juste prix.

Pour éviter cet alourdissement de vos charges, ou le risque de voir le locataire s'incruster, vous pouvez acheter libre. Contrairement à une idée très répandue, les logements vendus par les institutionnels ne sont pas tous occupés. Au final, entre les congés pour vente délivrés au fur et à mesure de la commercialisation et les locataires qui partent d'eux-mêmes, près de la moitié des logements sont proposés vacants.

Cette option présente aussi des avantages non négligeables. Certes, vous n'obtiendrez aucune décote, mais vous aurez aussi la certitude de payer votre logement à son juste prix. En effet, à la différence de beaucoup de particuliers, les vendeurs ne sont pas enclins à surévaluer leur bien, en lui appliquant systématiquement la fourchette haute des prix pratiqués dans le quartier, voire en y ajoutant une valeur affective. Un institutionnel n'a pas ces états d'âme ; il ne brade pas son patrimoine mais ne le surestime pas non plus : "Il a des contraintes de délais de commercialisation et ne peut pas se permettre de surévaluer ses logements et d'en diminuer le prix par la suite", explique Stéphane Imowicz. Cette politique de prix intéressera surtout ceux qui recherchent des biens rares et prisés tels que les appartements familiaux ou les derniers étages avec terrasse. "Acheter à un institutionnel, c'est l'assurance de ne pas payer la rareté à un prix exagéré", renchérit Michel Orivel. Par exemple, un 103 m2 avec une terrasse de 30 m2 au dernier étage de l'ensemble immobilier commercialisé par Espaces Immobiliers, dans le XIXe arrondissement, est proposé à 3 050 €/m2. "Un particulier essaierait d'en obtenir au moins 3 355 €/m2", souligne Michel Orivel. De son côté, Ad Valorem propose, au cœur du VIIIe arrondissement de Paris, un appartement haussmannien de 123 m2 pour 660 000 €. Une estimation, là aussi, des plus raisonnables

Valérie Valin-Stein

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Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , INVESTISSEMENT LOCATIF , INVESTISSEUR INSTITUTIONNEL




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