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Le plan d'épargne logement touché mais pas coulé

Le plan d'épargne logement touché mais pas coulé
Avril 2003
Le Particulier n° 964, article complet.
Auteur : BOCCARA (Laurence)

Pour les nouveaux plans d'épargne logement (PEL), la prime d'État n'est versée que si l'épargnant souscrit un prêt immobilier à l'issue du plan. Malgré cela, le PEL reste un placement et un financement immobilier intéressants.

Sur les trois utilisations possibles d'un PEL, une seule est touchée par la réforme

Ce fut l'une des principales surprises de la loi de finances pour 2003 : à la faveur d'un amendement de dernière minute – début décembre 2002 – les avantages de l'un des placements favoris des Français, le plan d'épargne logement (PEL), ont été revus à la baisse. Mais, que l'on se rassure, les plans ouverts avant le 12 décembre 2002, date d'application de la réforme, ne sont pas visés. Si le PEL est aussi prisé, c'est parce qu'il permet non seulement de bénéficier, au bout de quelques années, d'un prêt pouvant avantageusement financer une opération immobilière (achat, construction ou travaux), mais aussi de placer jusqu'à 61 200 € avec une rémunération garantie et réglementée, jusqu'à 4,5 % par an non imposables (mais soumis aux prélèvements sociaux, soit 4,05 % net). Du moins, pour les PEL "ancienne formule", dont le titulaire peut prétendre à cette rémunération, qu'il emprunte ou non au terme de son plan. En revanche, l'épargnant qui aura ouvert un PEL "nouvelle formule" ne pourra espérer ce rendement que s'il souscrit en définitive un prêt. Explication : la rémunération provient, pour les 5/7, d'intérêts versés par l'établissement où le PEL a été ouvert, et pour les 2/7 restants d'une prime versée par l'État, plafonnée toutefois à 1 524 €. Pour les nouveaux plans, la prime ne sera versée qu'en cas d'emprunt. Sinon, le PEL ne rapportera plus que les intérêts versés par la banque, soit 3,27 % par an (2,94 % net de prélèvements). Sachant qu'en outre il faut y effectuer des versements réguliers et laisser son argent pendant 4 ans au minimum (ou subir une forte réduction des intérêts), ouvrir un PEL se justifie-t-il encore en dehors de tout projet immobilier ?

À 2,94 % net par an, le PEL est toujours dans la course.

Si vous recherchez un placement sûr pour les 4 ou 5 ans à venir, les solutions alternatives au PEL ne sont pas significativement meilleures. Les Livrets A (ou Livret bleu) et le Codevi rapportent 3 %, sans impôt ni prélèvements sociaux. Le Livret d'épargne populaire (LEP) rapporte 4,25 % net, mais il est réservé aux épargnants qui ne sont pas redevables de plus de 672 € d'impôt au titre des revenus de 2002.

Quant au compte d'épargne logement (CEL), variante du PEL, sa rémunération est de 1,8 % net (ou 2,7 %, mais seulement en cas d'emprunt immobilier). En outre, si la détente des taux se prolonge, la rémunération de tous ces placements sera tôt ou tard revue à la baisse. Alors que celle d'un PEL est fixée, une fois pour toutes, à son ouverture. Les modifications ultérieures de la réglementation ne concernent donc que les plans ouverts postérieurement, sans effet rétroactif. Par ailleurs, le plafond de versements sur ces différents livrets reste très inférieur à celui d'un PEL.

En revanche, il est quasi illimité sur les livrets d'épargne bancaire, tels ceux qui sont proposés par la Banque directe, ING Direct, la Banque AGF, ou Covefi et Bipop. Mais leur rémunération, qui leur a valu le qualificatif de "super livrets", n'est plus ce qu'elle était : après déduction du prélèvement libératoire (les intérêts sont imposables) et des prélèvements sociaux, elle est, dans tous ces établissements, de 3 %, là encore révisables à tout moment suivant l'évolution des taux à court terme, donc plutôt à la baisse. Il en va de même pour les Sicav et FCP monétaires qui progressent aux alentours de 2,7 % par an, avec un montant de dépôts illimité. Tous ces placements ont néanmoins un avantage sur le PEL : dépôts, mais aussi retraits, y sont possibles à tout moment.

En ouvrant un compte à terme (CAT) auprès de votre banque, vous pouvez espérer un rendement garanti de l'ordre de 3,40 % et 3,30 % brut (soit 2,55 % et 2,47 % net d'impôt et de prélèvements sociaux). Mais il faut pour cela immobiliser son épargne pendant 4 ou 5 ans, et disposer d'une somme assez importante (de l'ordre de 3 800 € à 7500 €) à verser en une seule fois. Ainsi, même privé de sa prime d'épargne, le plan d'épargne logement reste un assez bon choix comme placement sans risque pour le moyen terme.

Ouvrir un PEL pour "prendre date".

Vous pouvez ouvrir un PEL en y versant le minimum requis (voir p. 33) : si par la suite les taux continuent de baisser, vous aurez la possibilité de placer davantage en profitant du taux d'intérêt actuel. Si, au contraire, les taux remontent, vous pourrez cesser les versements sur le PEL, voire le clore, et orienter votre épargne vers un placement plus avantageux. Cependant, l'ouverture d'un PEL se justifie moins si vous détenez par ailleurs une assurance vie en euros, ou une assurance vie multisupport avec un fonds en euros. En effet, ce placement est peu risqué et vous pouvez y faire des versements à tout moment. Ses performances sont supérieures à celles du PEL (4,8 % en moyenne en 2002) même si elles aussi sont orientées à la baisse. Les produits de cette épargne échappent à l'impôt à partir de la 8e année à compter de la souscription (les prélèvements sociaux sont effectués chaque année). Passé ce cap, il devient donc possible de faire des retraits sans impôts. Évitez tout de même les "allers et retours" (versement suivi d'un retrait) trop rapides, car des frais sont prélevés sur chaque versement, alors qu'il n'y en a pas sur un PEL. Par exemple, si ces frais s'élèvent à 4 %, et en tablant sur une performance annuelle de 4,5 % net, c'est seulement au bout de 2 ans et 8 mois que votre versement aura rapporté autant que sur un PEL. Attention, vous ne pourrez pas procéder ainsi si votre assurance vie a été souscrite dans le cadre d'un plan d'épargne populaire (PEP), car tout retrait sur un PEP entraîne soit sa clôture s'il a lieu avant son 10e anniversaire, soit, au-delà, l'impossibilité de faire de nouveaux versements (même chose si vous détenez un PEP bancaire).

Les avantages du prêt épargne logement demeurent.

Si la réforme de décembre dernier a entamé l'intérêt du PEL comme placement pur, elle a laissé intactes les possibilités d'accès à un financement immobilier. Le montant et la durée de ce prêt dépendront du montant des intérêts, hors prime d'État, générés par votre épargne (d'où l'appellation de "droits à prêt" pour ces intérêts), selon une formule de conversion fixée par la réglementation (voir p. 32). Le taux est convenu dès l'ouverture du plan : il est ainsi de 4,97 % pour ceux ouverts depuis le 1er juillet 2000, quelle que soit la date à laquelle le titulaire empruntera. Par ailleurs, la réglementation sur ces prêts autorise nombre d'affectations, qu'il s'agisse d'achat, de construction, ou de travaux (la seule exclusion notable porte sur l'achat d'une résidence secondaire dans l'ancien). Autre avantage, l'obtention du prêt est quasi certaine, à la différence de celle d'un crédit immobilier classique, qui dépend de l'estimation par le banquier de nombreux paramètres (revenus, apport personnel, patrimoine...). En effet, sauf situation de surendettement, la banque a l'obligation contractuelle d'accorder le prêt au terme de la période d'épargne dès lors que les conditions légales et réglementaires sont réunies (cass. civ. 1re du 27.5.86, n° 84-12.135). Enfin, ce droit à un prêt vous est acquis dès la 3e année du PEL et subsiste tant que le plan n'est pas clos. Toutefois, le prêt est plafonné à 92 000 €. En réalité, il sera le plus souvent inférieur à moins d'épargner au préalable environ 60 000 €. Sauf pour financer des travaux, le prêt épargne logement constituera donc souvent un prêt complémentaire. Seule consolation, il sera considéré comme un apport personnel, ce qui est intéressant car plus cet apport est important, meilleur est le taux obtenu pour le prêt principal.

La comparaison avec les autres prêts immobiliers.

Cela dit, lorsque vous aurez besoin d'emprunter, il ne sera pas forcément judicieux d'utiliser votre droit à un prêt épargne logement. En effet, vous pouvez peut-être alors emprunter la même somme ailleurs à de meilleures conditions. Cela dépendra de l'époque où vous avez ouvert votre plan et du niveau des taux au jour de l'emprunt (voir p. 36). Veillez cependant à comparer à bon escient, sans vous arrêter aux taux affichés. En effet, le taux du prêt d'épargne logement inclut les frais de dossier, que le prêteur ne peut facturer en sus (circulaire du 16.2.82, JO du 3.3). Par ailleurs, le taux annuel de ce prêt est exprimé selon une méthode de calcul différente des autres prêts, qui conduit, à mensualités équivalentes, à annoncer un taux légèrement supérieur. Par exemple, un prêt épargne logement à 4,97 % (taux applicable aux prêts faisant suite à un PEL ouvert aujourd'hui) sur 6 ans équivaut à un prêt classique de même durée affiché à 4,50 % et prévoyez en sus 1 % de frais de dossier (en supposant des conditions d'assurance identiques). Avec un PEL nouvelle formule, vous devrez en plus intégrer dans la comparaison la prime d'État. En effet, vous ne la percevrez que si vous souscrivez le prêt d'épargne logement. Autrement dit, renoncez à ce prêt seulement si le coût du prêt concurrent est suffisamment inférieur pour compenser la perte de la prime (voir p. 35). Notez à ce sujet que, si vous n'utilisez pas la totalité de vos droits à prêt parce que vous n'empruntez qu'une somme minime, le solde de vos droits sera perdu. Quant à la prime d'État, il est probable (la réglementation définitive n'a pas encore été promulguée) qu'elle sera réduite, au prorata de la part de vos droits utilisés (si vous n'employez que 50 % des droits par exemple, la prime sera réduite d'autant). Cela pour éviter que l'épargnant, au terme de son plan, ne contracte qu'un emprunt symbolique, juste pour percevoir la prime d'État.

Ajuster au mieux le moment et le montant des versements.

Dans tous les cas, pour tirer le meilleur parti de votre plan au moment d'emprunter, veillez, au cours de la phase d'épargne, à ajuster vos versements selon vos possibilités pour obtenir le maximum de droits à prêt. Tous les établissements bancaires disposent de logiciels pour calculer cet optimum. D'une façon générale, il vaut mieux verser le plus possible dès l'ouverture du plan. Par exemple, si vous faites un versement initial de 5 000 €, puis 312,50 € par mois pendant 4 ans, vous aurez versé 20 000 € ayant produit 1 662 € de droits à prêt. Alors qu'en versant 15 000 € à l'ouverture, puis 104 € par mois, soit 20 000 € également en 4 ans, ces droits seraient de 2 388 €. Ce qui vous permettrait d'emprunter, sur 7 ans, 35 000 € dans la première hypothèse et 50 450 € dans la seconde. Néanmoins, surtout avec les PEL nouvelle formule et si vous envisagez d'emprunter dans un avenir assez éloigné, il ne semble pas opportun de chercher à maximiser le montant du prêt d'épargne logement. En effet, ce montant dépend des intérêts acquis, donc de vos versements : plus vous visez un prêt élevé, plus vous devez immobiliser une épargne importante. Mais si, en définitive, vous n'empruntez pas, votre placement ne vous aura rapporté que 2,94 % par an. Raison supplémentaire de ne pas trop verser sur votre plan si vous voulez obtenir la rémunération maximale de 4,05 %, veillez à ne pas dépasser 3 810 € d'intérêts, montant à partir duquel la prime d'État (égale à 2/5 des intérêts) atteint son plafond, soit 1 524 €. Votre banquier vous aidera à ajuster vos versements pour ne pas dépasser cet optimum. Cela n'interdit pas de les modifier ensuite : par exemple de les augmenter si, dans les années à venir, le taux des prêts immobiliers libres passe nettement au-dessus de celui du prêt lié à votre plan, ce qui justifierait d'augmenter vos droits à prêt.

Si vous n'utilisez pas vos droits à prêt, cédez-les.

Une autre façon d'accroître sa capacité d'emprunt est de cumuler, en vue d'une même opération, des droits acquis sur plusieurs plans. La réglementation de l'épargne logement interdit d'ouvrir plus d'un plan par personne, mais autorise la cession de droits à prêt entre titulaires de PEL. Cette cession ne porte pas sur les sommes figurant sur le PEL, capital ou intérêts, mais uniquement sur les droits acquis par le titulaire, qui, en s'ajoutant à ceux du bénéficiaire, augmentent d'autant sa capacité d'emprunt. Toutefois, on ne peut céder ses droits qu'à son conjoint (mais pas à son concubin, ni à son partenaire de Pacs), ses descendants et ascendants, ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, ainsi qu'à ceux du conjoint. Le cédant et le bénéficiaire doivent avoir ouvert leur plan depuis au moins 3 ans. À compter de la cession des droits, le bénéficiaire doit les utiliser pour un prêt dans l'année suivante, sinon ils sont définitivement perdus, pour le cédant comme pour le bénéficiaire. Enfin, la cession des droits ne s'effectue qu'en une fois et pour une personne. Vous ne pouvez pas, par exemple, fractionner les droits de votre PEL afin d'en faire profiter plusieurs de vos enfants. Bien entendu, ne cédez vos droits que si vous êtes certain de ne jamais les utiliser. Vérifiez aussi, si les conditions de votre plan diffèrent de celui du bénéficiaire parce qu'ouverts à des époques différentes (voir tableau p. 36), que l'opération est réellement intéressante. Cela dépend du taux moyen issu de la combinaison des taux de crédit des deux PEL. Par exemple, si vous donnez des droits acquis sur un PEL, dont le taux de crédit associé est de 5,54 %, à un parent qui dispose du même montant de droits, mais sur un PEL donnant droit à un prêt à 4,80 %, la cession est sans intérêt, car le taux moyen du prêt sera de 5,17 % (5,54 % + 4,80 % : 2), donc nettement plus que ce que l'on trouve aujourd'hui en prêts libres. En revanche, la cession serait gagnante avec des taux de prêt associés se situant respectivement à 4,31 % et 4,6 %, soit un taux moyen de 4,45 %.

Un seul foyer, plusieurs plans.

La cession de droits peut aussi être utilisée, non pour aider un proche, mais pour maximiser les droits à prêt sans dépasser le plafond de la prime. Si, par exemple, vous êtes marié et avez des enfants, même mineurs, plutôt que d'ouvrir un seul plan, vous en ouvrirez un pour chaque membre de votre foyer, sur lesquels vous répartirez vos versements. Vous pourrez ainsi, avant d'atteindre le plafond de la prime, verser plus et acquérir plus de droits à prêt qu'avec un seul PEL.

Au terme des plans, les droits à prêt seront regroupés sur un même PEL par le biais de cessions. Cependant, cette stratégie pourrait devenir moins intéressante avec les plans nouvelle formule. En effet, seul celui des titulaires qui empruntera réellement devrait toucher la prime d'État, et la rémunération de l'ensemble des plans ne sera donc plus aussi optimale. À moins que la future réglementation, en cours d'élaboration, ne prévoie une exception dans ce cas de figure...

laurence Boccara


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , EPARGNE , PEL , PLAN D'EPARGNE LOGEMENT




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